Allikas: Truthout

USA linnades käib maa ümber lahing ja kes seda kontrollib. Selle vastu võideldakse tsoneerimisseaduste ja punaste joontega. Selle lahinguväljad on naabruskonnaühendused ja kohalikud valimised. Üle kogu riigi seisavad rassistlikud reaktsioonid kapitalistlike arendajate vastu, püüdes määrata eluasemeturu tulevikku. Seda tüüpi lahingutes kaotavad üürnikud, kes iganes võidab, vastavalt eluasemekorraldajatele, kes püüavad peatada nii arendajate kui ka rassistlike poliitikute tekitatud kahju.

USA eluasemekriis algas ammu enne seda, kui COVID-i väljatõstmise moratoorium tõi probleemi tähelepanu keskpunkti. Mediaanüür USA-s on alates 70. aastast tõusnud 1995 protsenti, kuigi reaalpalgad jäid staatiliseks. See taskukohase eluaseme puudumine hoidis miljonid inimesed ühe kriisi kaugusel kodu kaotamisest. Enne pandeemia algust peaaegu pool kõigist USA üürnikest olid kulukoormatud, mis tähendab, et nad maksid üle 30 protsendi oma sissetulekust üürile. Iga neljas ameeriklane maksis üle 50 protsendi.

"Ameerikas pole põhimõtteliselt ühtegi linna, kus te teenite miinimumpalka ja töötate 40 tundi nädalas ning lubate endale korteri üüri keskmise suurusega," ütleb Wisconsini-Madisoni ülikooli sotsioloogiaprofessor Max Besbris.

Lahendus on selge, ütlevad akadeemikud ja aktivistid: rohkem elamispinda madala sissetulekuga üürnikele. Kuid aastakümneid takistas reaktsiooniline liikumine "Not In My Backyard" (NIMBY) sellist ehitust, et hoida nende linnaosad valgena ja kinnisvara väärtus kõrgel. Samal ajal on viimastel aastatel palju karismaatilisem "Yes In My Backyard" (YIMBY) liikumine surunud tagasi regressiivsete NIMBYde vastu, propageerides agressiivset tsoneerimispiirangute leevendamist ja tihedate linnaelamuarenduste ehitamist.

Lõppkokkuvõttes aga lükkavad rohujuuretasandi aktivistid selle binaarsuse tagasi ja väidavad, et kumbki liikumine ei suuda eluasemekriisi lahendada.

Kelle tagaaed?

Mõiste NIMBY ilmus esmakordselt halvustavana selle vastaste jaoks kavandatud tuumaelektrijaama ehitamine Seabrookis, New Hampshire'is, 1970. aastatel. Tõde on see, et keegi ei taha elada tuumajaama kõrval. Häda on selles, et seni, kuni neid elektrijaamu ehitatakse, satuvad nad kellegi “tagahoovi”. Küsimus, kelle tagahoovis, on poliitilise võimu küsimus.

NIMBY-d eksisteerisid ammu enne selle mõiste esiletõusmist ja see ei puudutanud kunagi ainult jäätmete kõrvaldamist. Oma tuumaks on NIMBYism arusaadav soov kohaliku autonoomia järele. Kuid USA kontekstis võimaldab kohalik autonoomia ka rassilist ja klassilist segregatsiooni taaselustada. 1917. aastal Riigikohus keelatud poliitika mis tsoneeris erinevate rasside jaoks eraldi elamupiirkonnad. Vastuseks sellele NIMBYs lünka ära kasutanud mis võimaldas siiski klassipõhist diskrimineerimist, et kaudselt tagada rassiline diskrimineerimine. Tsoneerimisnõukogu koosolekud, domineerivad jõukad valged majaomanikud, kehtestas kogu riigis uued tsoneerimisseadused, mis määrasid, et elamurajoonis tohib ehitada ainult ühepereelamuid. See hoidis paljud linnaosad rassiliselt eraldatuna ja kortermajade puudumine takistas tõhusalt ka vaeseid valgeid nendesse kogukondadesse sisenemast.

Mitte kaugeltki leevendada taskukohase eluaseme puudust, näitavad uuringud, et luksusarendused tõstavad madala sissetulekuga üürnike üüri.

"NIMBYism tuleneb ideest, et segregatsioon on mõnes mõttes majanduslikus mõttes hea, " ütleb Besbris. “Inimesed ei taha arendusi, eriti tihedaid arendusi. Kindlasti mitte avalik eluase.”

Varase NIMBY liikumise ideoloogilised järeltulijad takistavad jätkuvalt jõupingutusi taskukohase eluaseme ehitamiseks seal, kus seda kõige rohkem vajatakse. San Franciscos on üks hullemaid eluasemekriise riigis. Eluaseme keskmine maksumus on 257 protsenti kõrgem kui riigi keskmine. See eluaseme taskukohasuse kriis on Küttega linna majata elanike arvu järsk kasv. Aastatel 2017–2020 oli San Francisco kodutute arvu suurenemise eest üle 25 protsendi.

Hoolimata selgest vajadusest madala sissetulekuga elamispindade järele, tabasid katsed ehitada sel suvel San Franciscosse taskukohase hinnaga elamukompleks ümbritsevate elanike äärmise vaenulikkusega. Anonüümsed lendajad levitati, mis kirjeldas projekti kui "7-korruselist 100 korteriga kõrghoonet slummi", millest "saaks San Franciscos parim koht heroiini ostmiseks". Sajad majaomanikud kohtusid oma ringkonnaülemaga hoiatada toksiinide ohtude eest ehitusplatsil, mida põhjustavad osa ruumist hõivanud keemilised puhastused. Kui juhendaja püüdis rahvahulga poole pöörduda, uputas ta tagasikutsumist kutsuvatesse lauludesse.

Hoolimata sellest ühetaolisest vaenulikkusest on järelevalvenõukogu kiitis ehituse ühehäälselt heaks. See NIMBYde vapustav lüüasaamine peegeldab eluasemepoliitika laiemaid suundumusi. Kuna eluasemekriis muutub teravamaks, on hüüded eluaseme suurendamise järele hakanud NIMBY-sid uputama.

Kui te selle ehitate, siis nad tulevad

Pärast aastakümneid kestnud domineerimist raekoja koosolekutel üle kogu riigi avastavad NIMBY reaktsioonilised suhteliselt uue YIMBY liikumise väljakutse. Uuema liikumise lähenemine eluasemele on lihtne: Kui probleemiks on eluasemepuudus, on lahenduseks eluase juurde ehitada. Kui tsoneerimismäärused on ajalooliselt piiranud elamuarendusi, peaksid linnad tsoneerimisnõudeid leevendama või kaotama, ütlevad YIMBY-d. Kui NIMBY loogika viib rassilise segregatsioonini, parandab NIMBYismi ümberpööramine YIMBYde järgi rassilisi lõhesid.

YIMBY-d, noorte jõukate reformijate rühm, avaldavad praegu avalikule poliitikale silmatorkavat mõju. Mõne lühikese aasta jooksul on nende ideed jõudnud äärealalt peavoolu. The kajastus üleriigilisest ajakirjandusest on suuresti hõõgunud, maalides YIMBY turupõhist lähenemist eluasemeturu päästjaks. YIMBY mõju on näha president Bideni laialivalguvas infrastruktuuri seaduseelnõus, mis välistab tsoneerimise.

Esmapilgul näib YIMBY tegevuskava olevat kooskõlas progressiivsete eesmärkidega. Kui aga lähemalt vaadata, hakkab plaan välja nägema turupõhise avaliku ja erasektori Frankensteinina. YIMBY-d usuvad, et "peame lihtsalt ehitama rohkem eluasemeid [vastavalt] turumajanduse põhimõtetele," ütleb Tracy Rosenthal, LA üürnike liidu korraldaja ja kaasasutaja. Uus eluase ehitataks maksusoodustustega ja tsoneerimisseaduste muudatusi ergutataks konkurentsivõimelise toetusprogrammi kaudu. Kuid tsoneerimisreformi konkurentsivõimelistele toetustele tuginemine, nagu ütles Valge Maja ametnik, püüab arendajaid mõjutada "puhtalt porgand, ilma pulgata". Tsoneerimisseadused ei ole juhus; need on sajandivanuse poliitilise projekti tulemus, mis ei kao vastutasuks föderaalse lisarahastamise eest.

Minneapolis pakub näidet YIMBY programmist. Aastal 2018, osana oma eesrindlikust 2040. aasta plaanist, linn kaotati eksklusiivne ühepere tsoneerimine. Mõte oli selles, et see võimaldaks ehitada uusi duplekse ja triplekse, aga ka olemasolevaid ühepereelamuid ümber ehitada.

2020. aastal aga esitasid arendajad ainult kolm loataotlust uutele kolmikelamutele, kõik olemasolevate hoonete renoveerimiseks. Selle asemel, et YIMBY lahenduste tõhusust ümber mõelda, vähendas Minneapolise linnavolikogu katseid veenda arendajaid looma tihedamaid eluasemeid. vabaneda kõigist parkimisnõuetest uuteks arendusteks.

Neoreaganoomika

Isegi kui turupõhiste stiimulite kahekordistamine toob kaasa teistkordselt tihedama elamispinna, ei vähenda suurenenud arendus madala sissetulekuga üürnike kulusid; Besbrise sõnul maksab see neile naabruskonnast välja.

Liikumine YIMBY leiab, et turg lahendab eluasemekriisi ja üldiselt lükkab see lahenduse tagasi avaliku eluase. Seetõttu teevad YIMBY-d sageli koostööd suurte arendajatega, kes teavad, et saavad luksusliku majutusega rohkem raha teenida kui taskukohaste korteritega. "Arendajana saab raha teenida, kuid ainult siis, kui arendate teatud tüüpi elamuid, " ütleb Besbris. "Ükskõik kui palju te lasete inimestel ehitada, ei tähenda see tingimata taskukohasemat eluaset."

Täna elab 62 protsenti Viini elanikest sotsiaalkorterites, kus on üürikontroll ja üürnike tugev kaitse.

YIMBY-de jaoks ei ole tipptasemel arenduse ergutamine viga, vaid funktsioon. Kui jõukad üürnikud kolivad luksuskorteritesse, võtavad veidi vähem jõukad koha mängus "muusikalised toolid“, mis lõpuks niriseb kõige vaesemate üürnikeni, väidavad YIMBYd. See protsess filtreerimine, ütlevad nad, et lõpuks tekib rohkem madala sissetulekuga eluasemeid. Paralleele Reaganomicsiga on raske ignoreerida.

YIMBY loogika võiks vastu pidada, kui Ameerika Ühendriikides oleks ühtne eluasemeturg, mis hõlmaks madala, keskmise ja kõrge sissetulekuga eluasemeid. A Minneapolise eluasemeturu uuring viitab siiski sellele, et madala ja kõrge sissetulekuga eluase ei konkureeri omavahel. Kuigi filtreerimine võib toimuda aastakümneid hiljem, ei käsitle tipptasemel arendused otsest probleemi, mis on konkreetselt taskukohase eluaseme kriis. Iga 100 madala sissetulekuga üürniku kohta Ameerika Ühendriikides taskukohaseid üürikortereid on ainult 37 ühikut.

See ei leevenda kaugeltki taskukohase eluaseme puudust, uuringud viitavad et luksusarendused tõstavad tegelikult madala sissetulekuga üürnike üüri. "Turu alumises otsas näeb maaomanik või üürileandja tõenäoliselt lähedale ehitatud uut luksushoonet turusignaalina, et see on tõusev naabruskond," ütles keskuse direktor Edward Goetz. Selgitab Minnesota ülikooli linna- ja regionaalküsimused (CURA). "Ja nad tõstavad üürisid sama suure tõenäosusega kui midagi muud."

Selline gentrifikatsioon ei suurenda taskukohaseid eluasemeid, nagu väidavad YIMBY, kuid võib seda järsult vähendada. 2016 uuring Võrreldes New Yorgi gentrifitseerivaid ja mittemõtetavaid linnaosasid. Uuring näitas, et see gentrifikatsioon suurendab elamufondi, nagu YIMBY-d ennustasid. Siiski vähenes taskukohase eluaseme kättesaadavus üle 27 protsendi võrra. Gentrifitseerivates naabruskondades vähenes ka mustanahaliste elanike arv ebaproportsionaalselt palju, mis on otseses vastuolus YIMBY väitega, et niinimetatud "üles tsoneerimine" tegutseb rassilise segregatsiooni ümberpööramiseks.

Kui gentrifikatsioon ajab madala sissetulekuga elanikud oma kodudest välja, suurendab konkurents ülejäänud taskukohase eluaseme pärast renti veelgi. Uuring, mille on koostanud Laste, vaesuse ja kodutuse instituut (ICPH) võrdles kahte kõrvutiasetsevat New Yorgi linnaosa: gentrifitseerivat Bed-Stuy'd ja mitte-gentrifitseerivat Brownsville'i. Kui kõrgema sissetulekuga üürnikud kolisid Bed-Stuysse, kolisid ümberasustatud madala sissetulekuga üürnikud nüüd taskukohasemasse Brownsville'i, mis suurendas konkurentsi Brownsville'i eluaseme pärast ja tõi kaasa üüritõusu ka selles piirkonnas. "Linna vaesemad elanikud seisavad nüüd silmitsi konkurentsiga mitte ainult jõukamate leibkondade, vaid ka teiste vaesuses elavate perede poolt," järeldati uuringus.

Rosenthal võrdles akronüümi "YIMBY" mõju fraasi "elu pooldaja" mõjuga abordivaidluses. "Mulle avaldab muljet," ütles Rosenthal, "ja ma leian, et see on laastav."

Süsteemi ümberkujundamine

Nagu paljudele lahendamatutele Ameerika probleemidele, on vastus eluasemekriisile nii lihtne kui ka mujal laialt levinud, ütlevad progressiivsed aktivistid: USA vajab rohkem avalikke eluasemeid.

Praegu vähem kui 1 protsenti USA elanikkonnast elab avalikes eluruumides ja isegi rohkema ehitamise mainimine on mõnes USA ringkonnas tabu. Fraas "manutage pilte ebaõnnestunud eluasemeprojektidest 20. sajandi keskpaigast ja hilisemast osast," ütleb Bresbis. , "aga see ei pea tõesti nii olema."

"Red Vienna" pakub mudelit suuremahuliste jaoks sotsiaalkorter, üldtermin avaliku eluaseme kohta, mis rõhutab taskukohasust, võrdsust ja üürnike kontrolli. Austrias Viinis on pikka aega investeerinud madala ja keskmise sissetulekuga elanike riigiomandis olevatesse eluasemetesse, mida 1920. aastatel juhtisid sotsialistid. Täna 62 protsenti Viini elanikest elab sotsiaalkorterites üürikontrolli ja üürnike tugevate kaitsetega. Elamispindade turu dekommodifitseerimine on elanike elule avaldanud märkimisväärset mõju. Madalad eluasemekulud on hoidnud Viini ühe soodsaima linnana maailmas. 10 aastat järjest, Viin on esikohal Mercer's Quality of Living linnade edetabelis.

Lisaks avalike elamispindade vähesusele on USA eluasemeturu teiseks suureks probleemiks eluaseme tajumine investeerimisvahendina. "Majaomanike jaoks on eluase põhimõtteliselt teie pensionile jäämine, " ütleb Bresbis. "See on enamiku Ameerika leibkondade peamine rikkuse allikas," ütles ta. Selline käsitlus kinnisvarast kui finantsvahendist loob väära stiimuli eluasemepuuduse säilitamiseks, et tõsta kulusid ja saada kasumit. "Kui me pakuksime inimestele riiklikul tasandil heldet, jätkusuutlikku ja auväärset pensionipõlve, nagu seda teevad teised arenenud riigid, ei oleks teil tingimata samasugust huvi tagada, et eluasemehinnad alati tõusevad," ütles Besbris. .

Rosenthal nõustub, märkides: "Meil on eluasemeturg, kus hinnad ainult tõusevad. Seetõttu on eluasemest saanud ettevõtete, riskifondide, kinnisvarainvesteeringute fondide ja pensionifondide investeerimisvara. Eluasemest on saanud globaalsete finantstegijate investeering ja sellel on rohkem ühist aktsiaturuga kui kingadega.

Lõppkokkuvõttes kahtleb Rosenthal aga, kas reform asja ära teeb.

"Seda süsteemi ei saa parandada," ütles Rosenthal. "Seda saab ainult kukutada, muuta ja asendada."

---