本文摘自最近出版的城市之光出版社選集,(www.globalizeliberation.org) 全球化解放:如何根除系統並建立一個更美好的世界,大衛·索爾尼特編輯。
資本流動模式對美國工人階級社區有著明顯的影響。 一些社區看到工廠關閉、商店廢棄、住宅用木板封起來、工作機會稀缺。 這些都是撤資的跡象。 資本已轉移到全球生產線的其他地點。
在其他時間和地點,投資的流入推動了中產階級化。 高檔公寓拔地而起,房屋已修復。 燭光餐廳和古董家具商場取代了酒窖和二手電器商店。 當房東意識到他們可以吸引專業人士和商人作為租戶時,租金就會上漲。 一個「有價值的城市房地產」地區的工人階級居民正在被清除。
這個過程的兩個階段都加劇了衝突。 擅自佔地者佔據空置建築物。 租戶威脅要罷工以應對延期維護。 租戶積極分子推動租金管制條例,以應對租金上漲。 反中產階級化活動人士堵塞規劃委員會聽證會,以阻止高檔公寓項目。 在極端情況下,有些人甚至採取焚燒建造公寓的方式。
我們可以將所有這些視為對建築環境的階級鬥爭的表現。
士紳化和撤資都是由某些類型的社會主體或機構的活動組成的過程。 房東、開發商和銀行都發揮關鍵作用。1
建築物是一項重大投資。 因此,它們建成後很多年都沒有更換。 美國城市的舊城區可能在 19 世紀或 20 世紀初從農業用地轉變為城市用途。 隨著新細分區域的地塊開始建設,建築商和細分市場會向外移動到更偏遠的地區,尋找新的建築工地。
建築物就像一台機器或一輛機動車輛——它的價值會隨著時間的推移而貶值。 經過多年的抗雨之後,屋頂可能需要更換。 建築風格可能會過時。 電氣或管道系統的新標準等技術變革可能會侵蝕建築物的價值。
一些社區繼續保留吸引專業人士和商人居住在那裡的能力。 這些地區的房東將有動力升級他們的建築物,因為他們可以收取足夠高的租金,從而產生良好的投資回報。
房地產市場傾向於根據收入將人口分類到不同的地區。 種族主義可能會增加另一種類型的排序。 如果一個地區越來越被低收入居民佔據,房東就有動力不維護他們的房產。 如果他們要投資升級,他們需要收取更高的租金才能使其成為有利可圖的投資。 能夠支付更高租金的人可能不願意住在那個社區。 因此,房東們只是從腐爛的建築物中「榨取」租金。 透過推遲維修,他們可以省錢在其他地方購買其他建築物。
二戰後,美國內城區撤資的過程尤其漫長。 實際工資上漲、聯邦住房管理局貸款政策、房主所得稅利息減免、企業將工廠遷往邊遠地區的決定、大規模高速公路建設、白人逃亡——所有這些因素都導致了投資外流到郊區化和缺乏勞動力。老城區投資。
隨著城市面積的增長,現在被破舊建築物和低收入人口佔據的地形可能會靠近經濟活動集中的地區,例如市中心。 靠近市中心的工作場所和有趣的舊建築可能使該地區有潛力吸引高收入居民或更多資金雄厚的企業。
因此,在一個由破舊建築物和低收入居民組成的地區可能產生的租金與該地區如果重建或翻新至“最高和最佳用途”可能產生的潛在租金之間就出現了差距。尼爾·史密斯創造了「租金差距」一詞來指稱這種現象。2 當租金差距變得足夠大時,該地區可能會迎來新一輪投資。 投機者可能會因預期房產市場價值增加而開始購買房產。
為了使新建築和修復項目的投資有利可圖,開發商必須能夠吸引能夠支付更高租金的居民,例如專業人士和管理人員(城市「紳士」)。 一旦這一過程開始,“房東將有動力驅逐低收入居民,轉而選擇能夠負擔更高租金的富裕租戶。”3 在此階段,房東可能想驅逐低收入租戶。 為此,他們可能會避免維修、讓屋頂漏水等等。
銀行和其他金融機構打開抵押貸款和建築貸款的水龍頭。 公寓和辦公大樓的建設提高了房地產價值,因為其他土地所有者意識到現在可以更高檔地使用土地。
灣區的士紳化
灣區的中產階級化說明工業雇主的投資決策也會對工作地點通勤距離內的住宅區產生影響。 自 1970 年代以來,高科技產業——微晶片、網路設備、軟體等——開始主導地區經濟。 多年來,該產業一直奉行將大部分製造設施設在灣區以外的策略。 例如,在 80 年代中期,Atari 將其視頻遊戲製造工廠遷至馬來西亞,以響應工人組建工廠工會的努力。
這造成了一種扭曲的工作結構,高薪工作比例很高——「業務開發」、行銷、設計和工程等。 同時,食品加工廠的關閉以及海運和船舶維修的減少導致工資更高、加入工會的工作流失。 例如,1990 年,Best Foods 位於舊金山的蛋黃醬工廠關閉; 行動轉移到危地馬拉。
同時,矽谷的房屋建設遠遠落後於激增的就業人數。 短缺加劇了從東帕洛阿爾托到奧克蘭再到舊金山東區的工人階級地區的中產階級化(對有色人種社區的影響尤其明顯)。
這些變化說明了企業全球化與高檔化之間的關聯。
在 90 年代末,舊金山的 Mission District 處於這一進程的最前沿。 在二戰後的繁榮時期,教會區經歷了一段長期的撤資時期。 在街區主要商業街 Mission Street 下建造的 BART 地鐵加速了 60 世紀 XNUMX 年代的商務飛行。 撤資導致了一項城市重建提案,該提案將推平社區中心。 在工會的支持下,透過大規模的社區組織,這種情況被成功地擊退了。
到 1980 世紀 XNUMX 年代,教會以西和以東的社區已嚴重高檔化。 該社區已成為舊金山拉丁裔社區的中心。 許多低收入有色人種的集中,加上媒體關於經常困擾低收入地區的犯罪和幫派活動的報道,阻礙了白人專業人士搬入社區。 公寓仍然相對便宜。
然而,該地區位於市中心,可輕鬆前往舊金山市中心 46 萬平方英尺的辦公空間。 高速公路坡道通往舊金山南部的高科技工作區。 因此,現有人口產生的當前租金流與該市中心房地產可能產生的潛在租金或房地產價格之間存在“租金差距”,如果該房地產可以為灣區迅速增長的專業人士人口進行重新開發,經理。
幾種類型的社會代理人開創了教會區的中產階級化過程。 在 90 年代中期,住宅建築商協會的反工會承包商開始在 Mission 東北部的一個舊工廠區購買廉價土地來建造閣樓公寓。
到 2000 年,它們的售價已達到 90,000 萬美元。 一位房地產經紀人告訴我,這類公寓通常由一對年輕夫婦購買,每人年收入為 XNUMX 萬美元。
1996 年通過的州《艾利斯法案》允許房東「關閉」並清空其建築物內的租戶。 在90 年代末,投機者可以以500,000 萬美元的價格購買Mission 區的一套四層公寓,援引《埃利斯法案》將其清空,然後將這些單元以每套250,000 萬美元的價格作為共同租賃出售。
教會區根據《艾利斯法案》被驅逐的事件從 14 年的 1995 起激增到 660 年的 2000 起。該市大約三分之一的《艾利斯法案》被驅逐者是老年人。
反流離失所使命聯盟 (MAC) 成立於 2000 年 XNUMX 月,旨在解決拉丁裔工人階級社區的流離失所問題。 透過城市規劃委員會會議上的抗議、群眾遊行、倡議運動、非法佔用建築物、張貼海報和各種宣傳宣傳,一系列防禦性鬥爭展開,其中高檔化辦公室或公寓項目受到抵制。
這導致 MAC 發起了普及城市規劃概念的運動,並要求社區參與社區的重新規劃——將「人民計畫」與開發商的計畫相對立。 對經濟適用房的需求和保護藍領工業工作(受到工業區蠶食的威脅)4 辦公室和公寓)一直是 MAC 工作的優先事項。
然而,使團 84% 的家庭都是租屋者。 如果沒有土地所有權,社區仍然受房東和開發商的擺佈。
儘管經歷了 2000 年後網路泡沫破裂和經濟衰退,舊金山的租金仍然非常高。 舊金山一名時薪 15 美元的工會看門人無法支付每月 1,300 美元的費用在 Mission 區購買一套一居室公寓。
隨著每套租金管制公寓空置,租金就會上漲至市場所能負擔的水平。 州法律禁止市政府要求將受控租金轉移給下一個租戶。
隨著時間的推移,市場驅動的舊金山工人階級的流離失所將影響該城市的政治特徵。 在一個由律師、老闆、軟體工程師等組成的城市裡,工會和租戶將面臨較不友善的政治氣氛。
住房自我管理方法
“中產階級化的反面,”彼得·馬爾庫塞說,“不應該是衰敗和廢棄,而應該是住房的民主化。”5 社區土地信託可能是實現這一目標的一種方式。
為了因應投資減少或貴族化,美國社區成立了大約 125 個社區土地信託 (CLT)。 CLT 收購土地是為了將其永久退出市場並可供社區使用。 作為一個民主組織,CLT 旨在授權社區決定如何處理該地區的土地。 CLT 可以修復現有建築物、建造新房屋或公寓大樓,或進行其他類型的開發工作。 CLT 方法的典型目標是:
? 居民對住房的控制
? 社區對土地使用與開發的控制
? 將土地和房屋撤出投機市場
? 確保工薪階層人士永久負擔得起住房。
居民擁有建築物,但 CLT 保留土地所有權。 這就是永久負擔能力的執行方式。 CLT 土地上的住宅不能以市場承受的任何價格出售。 相反,土地租約中有一項條款,如果居民想要出售該住宅,CLT 可以以限制價格回購該住宅。 CLT 強化了社區在維護住房負擔能力方面的利益。
近幾十年來,美國大多數非營利性住房開發都是由建造租賃住房的社區發展公司(CDC)完成的。 這些項目之間差異很大,但許多項目缺乏對租戶或其經營所在社區的民主問責。 一般來說,其建築物內的租戶與 CDC 房東的關係與私人營利性租賃建築物內的租戶相同。
位於 Mission 區的疾病預防控制中心 Mission Housing Development Corporation (MHDC) 最近發生的動盪就說明了這個問題。 MHDC 的自我延續委員會決定重新定位,從特派團內的低收入住房轉向市場價格住房,包括城市外的開發。 這導致員工起義,他們成立了工會,要求董事會成員辭職並進行結構改革,以使 MHDC 對社區和 MHDC 大樓內的居民更加負責。
社區土地信託模式與典型的 CDC 不同,因為它提供了住房自我管理方法的可能性。 我們可以將自我管理概括為以下原則:
每個人都對影響他們的決策擁有發言權,並且根據他們受到的影響程度,擁有一定程度的發言權。
居住在住宅中的人比其他任何人都更容易受到住宅內發生的事情的決定的影響。 因此,他們應該能夠控制自己空間中發生的事情。 但土地的使用和住房的價格影響社區中的每個人; 所以每個人都應該對此有發言權。
土地租賃讓社區對 CLT 土地上的建築物的處理有一定的發言權。 CLT 保留發言權的決策是會對周圍社區產生影響的決策。 社區可以控制建築物的使用類型或重大變更,並可指定最低維護水準。 如果合作社或房主協會未能履行其財務義務,CLT 可以介入。
房屋所有權實際上是一系列權利,它提供了多種優勢。 您可以控制您居住的空間,您可以定製或改造內部空間以適合您自己。 您不會受到房東的突發奇想或侵擾。 如果您擁有獨立的房屋,您可以擴建或改造外部,院子裡的空間可供玩耍和園藝。
另一方面,房屋作為商品的地位意味著房屋可以作為從市場價值升值中獲利的一種方式。
在 CLT 模型中,房屋所有權的這些組成部分是分開的。 首先,土地永久退出市場。 其次,透過對住宅轉售價格施加永久性限制,取消了透過投機投資獲利的權利。 所有權的一些組成部分被保留-保有權保障和對自己空間的控制權。
「你得靠自己了,傑克」是美國傳統的住房方式。 我們的假設是,每個家庭都有責任尋找並保留適合居住且力所能及的住所。 並不是每個人都有足夠的收入、技能和經驗來取得同樣的成功。
如果您的父母擁有您長大的房子,或者如果您將財務管理作為工作的一部分,那麼您可能擁有一些對成功管理房產有用的知識。 鑑於美國社會的巨大不平等,並不是每個人都有相同的機會獲得這些知識。
獨立合作公寓可能會被無良承包商或物業管理公司所利用。 社區土地信託透過為房主協會組織指導和知識共享來解決這個問題。7
獨立有限股權住房合作社的另一個弱點是,合作社成員在想要出售時打破轉售價格限制是為了自身利益。 這種合作社存在於資本主義房地產市場的背景下,允許投機性獲利。 當合作社居民將他們的建築改造成市價合作社時,更廣泛的工人階級社區將失去經濟適用房。
CLT 旨在解決這個問題。 社區土地信託通常有兩類會員資格。 其中一組是在 CLT 土地上擁有房屋、公寓或合作公寓股份的居民。 透過外展和社區組織,CLT 招募社區中支持其目標的其他人以及正在尋找廉價住房的人。6
所有者和非所有者成員選舉相同數量的 CLT 董事會代表。 舊金山社區土地信託章程也要求在會員大會上進行分裂投票,並需要兩個團體的同意。 其想法是平衡擁有建築物的居民的利益與更廣泛的社區利益。 這種結構使得取消轉售價格限制比獨立合作社困難得多。 租屋者和尋求經濟適用住房的人的存在也推動 CLT 不斷創造新的經濟適用住房。
SFCLT 制定了一項將出租建築物轉變為集體租戶所有權的計劃。 我們建議允許租戶選擇 CLT 來購買他們的建築物,進行任何必要的修復,並根據現有租戶的支付能力將公寓出售給他們。 轉售限制將確保永久的負擔能力。7
CLT 模型的自我管理潛力可以透過多種方式發展。
In 房屋的生產, Christopher Alexander 描述了 1970 世紀 XNUMX 年代在下加利福尼亞州的一個項目,其中一群墨西哥家庭積極參與了為他們建造的房屋的設計。 亞歷山大開發了一套代表各種設計選項的模組化設計元素,以及將設計選擇整合到施工過程中的技術。 自我設計過程的結果是每棟房子都是獨一無二的,反映了將要居住在其中的家庭的特殊優先事項。
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