本文摘自最近出版的城市之光出版社选集,(www.globalizeliberation.org) 全球化解放:如何根除系统并建立一个更美好的世界,大卫·索尔尼特编辑。
资本流动模式对美国工人阶级社区有着明显的影响。一些社区看到工厂关闭、商店废弃、住宅用木板封起来、工作机会稀缺。这些都是撤资的迹象。资本已转移到全球生产线的其他地点。
在其他时间和地点,投资的流入推动了中产阶级化。高档公寓拔地而起,房屋得到修复。烛光餐厅和古董家具商场取代了酒窖和二手电器商店。当房东意识到他们可以吸引专业人士和商人作为租户时,租金就会上涨。一个“有价值的城市房地产”地区的工人阶级居民正在被清除。
这个过程的两个阶段都加剧了冲突。擅自占地者占据空置建筑物。租户威胁要罢工以应对延期维护。租户积极分子推动租金管制条例,以应对租金上涨。反中产阶级化活动人士堵塞规划委员会听证会,以阻止高档公寓项目。在极端情况下,一些人甚至采取焚烧在建公寓的方式。
我们可以将所有这些视为对建筑环境的阶级斗争的表现。
士绅化和撤资都是由某些类型的社会主体或机构的活动组成的过程。房东、开发商和银行都发挥着关键作用。1
建筑物是一项重大投资。因此,它们建成后很多年都没有更换。美国城市的老城区可能在 19 世纪或 20 世纪初从农业用地转变为城市用途。随着新细分区域的地块开始建设,建筑商和细分者会向外移动到更边远的地区,寻找新的建筑工地。
建筑物就像一台机器或一辆机动车辆——它的价值会随着时间的推移而贬值。经过多年的抗雨之后,屋顶可能需要更换。建筑风格可能会过时。电气或管道系统的新标准等技术变革可能会侵蚀建筑物的价值。
一些社区继续保留吸引专业人士和商人居住在那里的能力。这些地区的房东将有动力升级他们的建筑物,因为他们可以收取足够高的租金,从而产生良好的投资回报。
房地产市场倾向于根据收入将人口分类到不同的地区。种族主义可能会增加另一种类型的排序。如果一个地区越来越多地被低收入居民占据,房东就有动力不维护他们的房产。如果他们要投资升级,他们需要收取更高的租金才能使其成为有利可图的投资。能够支付更高租金的人可能不愿意住在那个社区。因此,房东们只是通过腐烂的建筑物“榨取”租金。通过推迟维修,他们可以省钱在其他地方购买其他建筑物。
二战后,美国内城区撤资的过程尤其漫长。实际工资上涨、联邦住房管理局贷款政策、房主所得税利息扣除、企业将工厂迁往边远地区的决定、大规模高速公路建设、白人逃亡——所有这些因素导致了投资外流到郊区化和缺乏劳动力。老城区投资。
随着城市面积的增长,现在被破旧建筑物和低收入人口占据的地形可能会靠近经济活动集中的地区,例如市中心。靠近市中心的工作场所和有趣的旧建筑可能使该地区有潜力吸引高收入居民或更多资金雄厚的企业。
因此,在一个由破旧建筑物和低收入居民组成的地区可能产生的租金与该地区在重建或翻新至“最高和最佳用途”的情况下可能产生的潜在租金之间就出现了差距。尼尔·史密斯(Neil Smith)提出“租金差距”一词来指代这种现象。2 当租金差距变得足够大时,该地区可能会迎来新一轮投资。投机者可能会因预期房产市场价值增加而开始购买房产。
为了使新建筑和修复项目的投资有利可图,开发商必须能够吸引能够支付更高租金的居民,例如专业人士和管理人员(城市“绅士”)。一旦这一过程开始,“房东将有动力驱逐低收入居民,转而选择能够负担更高租金的富裕租户。”3 在此阶段,房东可能想驱逐低收入租户。为此,他们可能会避免维修、让屋顶漏水等等。
银行和其他金融机构打开抵押贷款和建筑贷款的水龙头。公寓和办公楼的建设提高了房地产价值,因为其他土地所有者意识到现在可以更高档地使用土地。
湾区的士绅化
湾区的中产阶级化说明工业雇主的投资决策也会对工作地点通勤距离内的住宅区产生影响。自 1970 世纪 80 年代以来,高科技产业——微芯片、互联网设备、软件等——开始主导地区经济。多年来,该行业一直奉行将大部分制造设施设在湾区以外的战略。例如,在 XNUMX 年代中期,Atari 将其视频游戏制造工厂迁至马来西亚,以响应工人组建工厂工会的努力。
这造成了一种扭曲的工作结构,高薪工作比例很高——“业务开发”、营销、设计和工程等。与此同时,食品加工厂的关闭以及海运和船舶维修的减少导致工资更高、加入工会的工作岗位流失。例如,1990 年,Best Foods 位于旧金山的蛋黄酱工厂被关闭;行动转移到危地马拉。
与此同时,硅谷的住房建设远远落后于激增的就业人数。短缺加剧了从东帕洛阿尔托到奥克兰再到旧金山东区的工人阶级地区的中产阶级化(对有色人种社区的影响尤其明显)。
这些变化说明了企业全球化与高档化之间的联系。
上世纪 90 年代末,旧金山的 Mission District 处于这一进程的最前沿。在二战后的繁荣时期,教会区经历了一段长期的撤资时期。在该街区主要商业街 Mission Street 下修建的 BART 地铁加速了 60 世纪 XNUMX 年代的商务飞行。撤资导致了一项城市重建提案,该提案将推平社区中心。在工会的支持下,通过大规模的社区组织,这种情况被成功地击退了。
到 1980 世纪 XNUMX 年代,教会以西和以东的社区已严重高档化。该社区已成为旧金山拉丁裔社区的中心。许多低收入有色人种的集中,加上媒体关于经常困扰低收入地区的犯罪和帮派活动的报道,阻碍了白人专业人士搬入该社区。公寓仍然相对便宜。
然而,该地区位于市中心,可轻松前往旧金山市中心 46 万平方英尺的办公空间。高速公路坡道通向旧金山南部的高科技工作区。因此,现有人口产生的当前租金流与如果可以为湾区迅速增长的专业人士人口进行重新开发,该市中心房地产可能产生的潜在租金或房地产价格之间存在“租金差距”和经理。
几种类型的社会代理人开创了教会区的中产阶级化进程。上世纪 90 年代中期,住宅建筑商协会的反工会承包商开始在 Mission 东北部的一个旧工厂区购买廉价土地来建造阁楼公寓。
到 2000 年,它们的售价已达到 90,000 万美元。一位房地产经纪人告诉我,此类公寓通常由一对年轻夫妇购买,每人年收入为 XNUMX 万美元。
1996 年通过的州《埃利斯法案》允许房东“歇业”并清空其建筑物内的租户。在 90 世纪 500,000 年代末,投机者可以以 250,000 万美元的价格购买 Mission 区的一套四层公寓,援引《埃利斯法案》将其清空,然后将这些单元以每套 XNUMX 万美元的价格作为共同租赁出售。
教会区根据《埃利斯法案》被驱逐的事件从 14 年的 1995 起猛增到 660 年的 2000 起。该市大约三分之一的《埃利斯法案》被驱逐者是老年人。
反流离失所使命联盟 (MAC) 成立于 2000 年 XNUMX 月,旨在解决拉丁裔工人阶级社区的流离失所问题。通过城市规划委员会会议上的抗议、群众游行、倡议运动、非法占用建筑物、张贴海报和各种宣传宣传,一系列防御性斗争展开,其中高档化办公室或公寓项目受到抵制。
这导致 MAC 发起了普及城市规划概念的运动,并要求社区参与社区的重新规划,将“人民计划”与开发商的计划相对立。对经济适用房的需求和保护蓝领工业工作岗位(受到工业区蚕食的威胁)4 办公室和公寓)一直是 MAC 工作的优先事项。
然而,使团 84% 的家庭都是租房者。如果没有土地所有权,社区仍然受房东和开发商的摆布。
尽管经历了 2000 年后互联网泡沫破裂和经济衰退,旧金山的租金仍然非常高。旧金山一名时薪 15 美元的工会看门人无法支付每月 1,300 美元的费用在 Mission 区购买一套一居室公寓。
随着每套租金管制公寓空置,租金就会上涨至市场能够承受的水平。州法律禁止市政府要求将受控租金转移给下一个租户。
随着时间的推移,市场驱动的旧金山工人阶级的流离失所将影响该城市的政治特征。在一个由律师、老板、软件工程师等组成的城市里,工会和租户将面临不太友好的政治气氛。
住房自我管理方法
彼得·马尔库塞说:“中产阶级化的反面不应该是衰败和废弃,而应该是住房的民主化。”5 社区土地信托可能是实现这一目标的一种方式。
为了应对投资减少或贵族化,美国社区成立了大约 125 个社区土地信托 (CLT)。 CLT 收购土地是为了将其永久退出市场并可供社区使用。作为一个民主组织,CLT 旨在授权社区决定如何处理该地区的土地。 CLT 可以修复现有建筑物、建造新房屋或公寓楼,或进行其他类型的开发工作。 CLT 方法的典型目标是:
?居民对住房的控制
?社区对土地使用和开发的控制
?将土地和住房撤出投机市场
?确保工薪阶层永远负担得起住房。
居民拥有建筑物,但 CLT 保留土地所有权。这就是永久负担能力的执行方式。 CLT 土地上的住宅不能以市场承受的任何价格出售。相反,土地租约中有一项条款,如果居民想要出售该住宅,CLT 可以以限制价格回购该住宅。 CLT 强化了社区在维护住房负担能力方面的利益。
近几十年来,美国大多数非营利性住房开发都是由建造租赁住房的社区发展公司(CDC)完成的。这些项目之间差异很大,但许多项目缺乏对租户或其经营所在社区的民主问责。一般来说,其建筑物内的租户与 CDC 房东的关系与私人营利性租赁建筑物内的租户相同。
位于 Mission 区的疾病预防控制中心 Mission Housing Development Corporation (MHDC) 最近发生的动荡就说明了这个问题。 MHDC 的自我延续委员会决定重新定位,从特派团内的低收入住房转向市场价格住房,包括城市外的开发。这导致员工起义,他们成立了工会,要求董事会成员辞职并进行结构改革,以使 MHDC 对社区和 MHDC 大楼内的居民更加负责。
社区土地信托模式与典型的 CDC 不同,因为它提供了住房自我管理方法的可能性。我们可以将自我管理概括为以下原则:
每个人都对影响他们的决策拥有发言权,并且根据他们受到的影响程度,拥有一定程度的发言权。
居住在住宅中的人比其他任何人都更容易受到住宅内发生的事情的决定的影响。因此,他们应该能够控制自己空间中发生的事情。但土地的使用和住房的价格影响着社区中的每个人;所以每个人都应该对此有发言权。
土地租赁让社区对 CLT 土地上的建筑物的处理有一定的发言权。 CLT 保留发言权的决策是会对周围社区产生影响的决策。社区可以控制建筑物的使用类型或重大变更,并可以指定最低维护水平。如果合作社或房主协会未能履行其财务义务,CLT 可以介入。
房屋所有权实际上是一系列权利,它提供了多种优势。您可以控制您居住的空间,您可以定制或改造内部空间以适合您自己。您不会受到房东的突发奇想或侵扰。如果您拥有独立的房屋,您可以扩建或改造外部,院子里的空间可供玩耍和园艺。
另一方面,房屋作为商品的地位意味着房屋可以作为从市场价值升值中获利的一种方式。
在 CLT 模型中,房屋所有权的这些组成部分是分开的。首先,土地永久退出市场。其次,通过对住宅转售价格施加永久性限制,取消了通过投机投资获利的权利。所有权的一些组成部分被保留——保有权保障和对自己空间的控制权。
“你得靠自己了,杰克”是美国传统的住房方式。我们的假设是,每个家庭都有责任寻找并保留适合居住且力所能及的住所。并不是每个人都有足够的收入、技能和经验来取得同样的成功。
如果您的父母拥有您长大的房子,或者如果您将财务管理作为工作的一部分,那么您可能拥有一些对成功管理房产有用的知识。鉴于美国社会的巨大不平等,并不是每个人都有相同的机会获得这些知识。
独立合作公寓可能会被无良承包商或物业管理公司所利用。社区土地信托通过为房主协会组织指导和知识共享来解决这个问题。7
独立有限股权住房合作社的另一个弱点是,合作社成员在想要出售时打破转售价格限制是为了自身利益。这种合作社存在于资本主义房地产市场的背景下,允许投机性获利。当合作社居民将他们的建筑改造成市场价合作社时,更广泛的工人阶级社区将失去经济适用房。
CLT 旨在解决这个问题。社区土地信托通常有两类成员资格。其中一组是在 CLT 土地上拥有房屋、公寓或合作公寓股份的居民。通过外展和社区组织,CLT 招募社区中支持其目标的其他人以及正在寻找廉价住房的人。6
所有者和非所有者成员选举相同数量的 CLT 董事会代表。旧金山社区土地信托章程还要求在会员大会上进行分裂投票,并需要两个团体的同意。其想法是平衡拥有建筑物的居民的利益与更广泛的社区利益。这种结构使得取消转售价格限制比独立合作社困难得多。租房者和寻求经济适用住房的人的存在也推动 CLT 不断创造新的经济适用住房。
SFCLT 制定了一项将出租建筑物转变为集体租户所有权的计划。我们建议允许租户选择 CLT 来购买他们的建筑物,进行任何必要的修复,并根据现有租户的支付能力将公寓出售给他们。转售限制将确保永久的负担能力。7
CLT 模型的自我管理潜力可以通过多种方式开发。
In 房屋的生产, Christopher Alexander 描述了 1970 世纪 XNUMX 年代下加利福尼亚州的一个项目,其中一群墨西哥家庭积极参与了为他们建造的房屋的设计。亚历山大开发了一套代表各种设计选项的模块化设计元素,以及一种将设计选择集成到施工过程中的技术。自我设计过程的结果是每栋房子都是独一无二的,反映了将要居住在其中的家庭的特殊优先事项。
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