200 月 16 日,超过 53 人参加了在旧金山举行的胜利庆祝活动,庆祝活动是一群顽强的租户成功反抗驱逐,现在通过他们位于哥伦布大道 16 号的合作社哥伦布联合合作社控制了他们的大楼。此次庆祝活动标志着项目的竣工,原有的6户现已搬回,XNUMX户新户也随之入住。
这场斗争可以追溯到十多年前,当时旧金山社区学院区购买了一栋三层砖砌公寓楼,目的是将其拆除以建造新的社区大学校园。
该建筑本身所在的街区在旧金山租户运动的历史上发挥了重要作用。哥伦布联队大楼的街区背面是国际酒店所在地,这里是 70 年代末大规模反驱逐斗争的所在地。当驱逐的日子到来时,数千人包围了大楼抗议。
该街区本身位于金融区的边缘。泛美金字塔……旧金山天际线上的标志性建筑……就在街对面。长期以来,投资者一直将目光投向金融区北缘街对面的低收入住房,作为办公楼扩建的区域。这就是 70 年代末 I-Hotel 斗争中存在的问题。尽管该案中的租户被驱逐,但它引发了一场非常强大的租户运动,多年来为租户提供了各种强化的法律保护。想要将 I-Hotel 用作办公楼用地的开发商最终因社区反对而失败。他们被迫出售该房产以换取社会住房——现在那里有一座 15 层的非营利性出租建筑,由唐人街社区发展中心运营。
当面对社区大学区的目标时,居民本来可以被动接受这种情况。但他们没有。七年来,佃户们团结一致反对。在他们的各种法律斗争中,他们由亚洲法律核心小组代表......这是一家进步的律师事务所,最初由弗雷德是松创立>是松最著名的是他对第二次世界大战中拘留日裔美国人的法律挑战。当法律核心小组律师Gen藤冈开始处理此案,他建议租户或许能够获得更高水平的搬迁补偿。但租客们并不接受这一点。他们有一个雄心勃勃的想法……他们坚持留下来并获得对大楼的控制权。
这是怎么回事 旧金山社区土地信托 被带入画面中。 SFCLT 的成立是为了促进租赁建筑转变为居民共享股权形式——例如有限股权合作社或有限股权公寓。这是一项防止租户流离失所的计划,并确保为该市的工人阶级居民提供负担得起的住房。
到 2005 年 XNUMX 月,哥伦布大道租户的斗争已经获得了足够的社区支持,他们能够在政治上击败社区大学区。当月,社区大学董事会认输并同意将房产出售给 S.F.社区土地信托将建筑物转变为租户拥有的合作社。
大楼内的居民主要是低收入的华工阶层移民。许多人在酒店或餐馆工作。由于社区土地信托方式是住房所有权的一种形式,美国的大多数 CLT 倾向于服务于中等收入范围的工人阶级收入水平。哥伦布联合合作社挑战了社区土地信托模式的极限,因为大楼内的平均家庭收入仅为该地区收入中位数的 40%。
该项目还以另一种方式挑战极限。社区土地信托通常像大多数非营利性住房业主一样进行新建工程。这可能是首次使用社区土地信托方法作为现有租户反驱逐斗争的解决方案。
SFCLT是在2001年至2003年由十几人组成的组委会的努力下创建的。组委会成员包括曾参与租户和反士绅化团体的积极分子,例如反流离失所使命联盟、S.F.租户联盟和驱逐防御网络,以及经济适用房支持者。该小组包括一些从事房地产开发专业工作的人。
通过SFCLT在接手该项目之前几年所做的外展和组织工作,并且由于对哥伦布大道租户的大力支持,我们能够说服市监事会的两名左翼成员为该项目提供专项资金租户合作社改造—租户真实所有权机会 (ROOTs) 基金。该基金获得监事会一致通过。这最初为社区土地信托下的合作社改造提供了 1 万美元的赠款。
这仅占 8 万美元项目成本的一小部分。该建筑建于 1910 年,是一栋相当破旧的未加固砖结构建筑。建筑内部的大部分空间被拆除至螺柱框架,并安装了所有新系统,例如管道和电气系统。砖砌立面牢固地固定在框架上。地下室的一部分—前身为服装厂的旧址被改造成居民的社区活动室和洗衣房。由于有许多老年居民,因此安装了电梯,并且大楼内设有轮椅通道。
建筑师和租户之间举行了会议,以获得租户同意对公寓的拟议变更。在某些情况下,租户可以通过在备选方案中进行选择来参与设计过程。例如,租户可以选择通过柜台向另一个房间开放的厨房或全封闭的厨房。
该项目很复杂,因为它是一座混合用途建筑。为了帮助筹集改造资金,亚洲法律核心小组同意搬进大楼底层的办公空间。法律核心小组将拥有底层作为公寓,大楼的其余部分将由租户通过他们的合作社拥有,该合作社将形成另一套公寓。该项目使亚洲法律核心小组得以迁回唐人街,以便能够更接近其工作所支持的许多低收入人群。
SFCLT 的大部分实际工作都是与租户合作,以确保他们拥有有效自我管理大楼所需的知识和技能。因此,我们一直在举办一系列关于财务规划和争议解决等主题的研讨会,并与租户合作为合作社制定章程和决策流程。由于许多住户的英语水平有限,与租户的各种会议和研讨会都需要英语和粤语之间的翻译。
当我们发布出售六套空置公寓的广告时,大约有 300 名感兴趣的人参加了研讨会。最终,通过自选、抽签和对现有租户的访谈,租户合作社选出了六户新住户。
在盛大的开幕式上,绿党主管罗斯·米尔卡里米 (Ross Mirkarimi) 将 SFLCT/有限股权合作社方式描述为“工人阶级住房所有权”计划,需要“在全市范围内推广”。然而,需要采取行动来确保能够实现这一目标的资金。
ZNetwork 的资金完全来自读者的慷慨捐助。
捐款