Manba: The Intercept
Bo'ylab sud binolarida Bu hafta mamlakat Bayden ma'muriyati o'z yo'nalishini o'zgartirgani sababli, ko'chirish haqidagi buyruqlar haqidagi qayg'u va g'azab umidga aylandi.
Kecha Kasalliklarni nazorat qilish va profilaktika markazlari e'lon qilishlari bilan ko'chirishlar vaqtincha to'xtatildi. federal evakuatsiya moratoriyini uzaytirish 60 kun davomida "jamoatchilik tarqalishining yuqori darajasi" bo'lgan tumanlarda.
Ammo hamma ham mamnun emas edi. Ba'zilar kelgusi evakuatsiya to'lqinini ko'proq quvonchli ma'noda, dividend to'lovlarini oshirish uchun uzoq kutilgan moliyaviy imkoniyat sifatida ko'rishadi. Uoll-stritdagi moliyaviy tahlilchilar so'nggi haftalarda korporativ turar-joy majmualari bilan gaplashar ekan, investorlar ijarachilarni quvib chiqarishning kutilayotgan to'lqinidan qanday foyda olishlari mumkinligi haqidagi javoblarni talab qilishdi.
Sarmoyadorlarga qarashli ko'plab yirik turar-joy trestlari uy egalariga pandemiya bilan bog'liq cheklovlarni diqqat bilan kuzatib borishdi va to'lovlarni kechiktirganlarni olib tashlash va ijara haqini oshirish uchun normal holatga qaytishga tayyorlanishdi. Ko'pgina korporativ uy egalari orqaga qaytganiga va har qachongidan ham yaxshiroq ishlayotganiga qaramay, foyda olish uchun turtki bo'ladi.
Iyun oyida ijara ko'tarildi O'tgan yilga nisbatan 14.6 foizga o'sdi, bu 1993 yildan beri kuzatilmagan o'sishdir. Ommaviy sotiladigan ko'chmas mulk aktsiyalari ko'payib bormoqda, dividendlar va aksiyalarning ko'rsatkichlari ko'paygan. eng biri bu yil muvaffaqiyatli aktivlar sinflari.
Mamlakat bo'ylab 14,000 96 dan ortiq ijara ob'ektlariga ega bo'lgan NexPoint Residential Trust o'tgan haftada investorlar bilan bo'lgan qo'ng'iroqda uning bandlik darajasi XNUMX foizgacha ekanligini ta'kidladi, kompaniya bu ko'rsatkich "barcha vaqtlardagi eng yuqori" ekanligini va kompaniyani mavqega keltirdi. "yilning qolgan qismi" uchun "[ijara] stavkalarini agressiv ravishda oshirish".
Ammo bu yaxshi moliyaviy yangiliklar, shuningdek, nisbatan kam sonli to'lamagan ijarachilarni chiqarib yuborishni ham o'z ichiga oladi.
"Biz zudlik bilan quvib chiqarishga nomzod deb hisoblagan odamlarni bir qatorga qo'ymoqdamiz", dedi kompaniyaning bosh moliyaviy direktori Brayan Deyl Mitts.
"Biroz gapira olasizmi, ehtimol bu jarayon haqida, ularni qanchalik tez olib tashlaganingiz?" โ deb so'radi yaqinda tashkil etilgan investitsiya banki Truist Securities tahlilchisi Maykl Robert Lyuis. Lyuis, shuningdek, ko'chirish moratoriyining tugashining "bozor asoslari" haqida so'radi, chunki "nafaqat siz, balki boshqalar bozorga to'satdan mavjud bo'lgan inventarlarni chiqaradilar".
NexPoint bosh investitsiya direktori Metyu Rayan MakGrenerning ta'kidlashicha, firma "bizni qoraygan yoki hech qanday to'lovlarni amalga oshirmagan" 123 birliklarni aniqlagan.
Uning so'zlariga ko'ra, bu bo'linmalar xabardor qilingan, ko'chirish to'g'risida ariza berilgan va kompaniya bo'linmalarni bozorga qaytarish uchun kirib, ta'mirlashga tayyorgarlik ko'rgan. Moratoriy tugagandan so'ng ijaraga oluvchilar va ijarachilarning to'satdan kirib kelishi natijasida uy egalariga qanday zarar yetishi mumkinligi haqidagi kattaroq iqtisodiy savolga MakGrener ta'kidladi: "Ko'pchilik muassasa egalari har qanday sababga ko'ra chiqarib yuborilgan ijarachiga ijaraga olmaydilar" va "pastroq sifatli" kvartiralarga boring.
O'tgan payshanba kuni 149 ta turar-joy majmuasiga egalik qiluvchi UDR Inc. Kompaniya kuchli moliyaviy ko'rsatkichlar, jumladan daromadning ortishi va 97.5 foiz bandlik darajasi "yangi yuqori suv belgisi" haqida xabar berdi. Aleksandr Kalmus, Zelman & Associates kompaniyasining katta hamkori, qo'ng'iroq paytida uy egalariga turli cheklovlar tugashi haqida UDRni bosdi.
UDR rahbarlari tezda qo'ng'iroq qilishdi va moratoriylar bekor bo'lgach, firma tezda ko'chirishga o'tishini tushuntirishdi.
"Bizda 400 ga yaqin odam bor, agar bugun biz ularni quvib chiqarishimiz mumkin edi", - deb javob berdi UDRning mulk operatsiyalari bo'yicha katta vitse-prezidenti Maykl Leysi kompaniyaning ikkinchi chorakdagi daromadlarini umumiy muhokama qilish chog'ida.
"Menimcha, siz 400 ga qaraganingizda, bu shaxslarning ba'zilari biz bilan aloqa qilmaydigan, Koviddan qiyinchilik to'g'risida deklaratsiyani imzolamagan, ko'p hollarda ularni to'lash qobiliyatiga ega bo'lgan odamlardir. ijara haqi, - dedi UDR moliyaviy direktori Jozef Fisher.
"Ular ko'p hollarda to'lash imkoniyatiga ega", deya qo'shimcha qildi u. "Ular shunchaki tizimdan foydalanishdi."
UDR bosh ijrochi direktori Tomas Toomeyning qoโshimcha qilishicha, kompaniya koโchirishni rejalashtirgan 1.5 nafar ijarachidan oyiga 1.6-400 million dollar yoโqotgan.
โShunday qilib, kelajakda biz uchun qiyin vazifa,โ dedi Toomey, โbiz jihozni qaytarib olib, bozorga qayta baholamoqchimiz va shu daromad oqimini internetga qaytarishni xohlaymiz. Aytish joizki, biz har qanday rezident bilan ularning qiyinchiliklari va dasturlari bo'yicha hukumat yordamidan foydalanish yoki ularni kvartiramizda saqlash uchun ishlaymiz, ammo biz daromad bo'yicha o'sha 400 birlikni onlayn rejimiga qaytarishni xohlaymiz.
UDR va NexPoint izoh so'roviga javob bermadi.
dan bosim investorlarga tegishli turar-joy majmualari bo'yicha investitsiya banklari koronavirus pandemiyasining dastlabki kunlaridan beri mavjud.
O'tgan yilning may oyida, daromad bo'yicha suhbat chog'ida, Green Street Advisors tahlilchisi Daniel Ismoil janubiy Kaliforniya va Gavayidagi ko'p qavatli uylarga egalik qiluvchi Duglas Emmett kompaniyasining rahbarlarini huquqbuzar ijarachilarga ijara haqi bo'yicha bosim o'tkazishning ijodiy usullarini topishga undadi.
โSiz ko'chirish bo'yicha cheklovlar haqida gapirdingiz. Kamchiliklar va toสปlanmaganliklarning bir qismini qoplash uchun garov depozitlari va akkreditivlardan foydalana olasizmi?โ โ soโradi Ismoil.
Firma rahbari Jordan Kaplan yo'q dedi. "Men xavfsizlik depozitlarini tortib olish va ular bo'yicha DEFCON 4 ga o'xshash ijara shartnomasini ochishni boshlashni o'ylamayman, menimcha, bu hozircha to'g'ri fikr emas", dedi u. "O'ylaymanki, agar biz ushbu moratoriylarni kamroq jazolash uchun ishlab chiqsak, menimcha, bu odamlarning ko'pchiligi "men hozir to'layman" deb o'ylashadi."
Ko'chmas mulk sanoati CDCning moratoriyiga keskin qarshi chiqdi.
Lobbi yozuvlari ko'chmas mulk guruhlarini ko'rsatadi sarfladi pandemiya bilan bog'liq ko'chirish moratoriylari va boshqa uy egalari bilan bog'liq cheklovlarni zaiflashtirish yoki bekor qilishga urinib, o'tgan yili millionlab dollar.
O'tgan dekabr oyida uy egalarini ifodalovchi savdo guruhi bo'lgan Milliy uy-joy assotsiatsiyasi ko'chirishga moratoriy qarorini bekor qilishni so'rab federal sudga qo'shildi. Va o'tgan oy Milliy uy-joy assotsiatsiyasi CDCning ko'chirishga moratoriysi tufayli etkazilgan iqtisodiy yo'qotishlarni qoplash uchun yangi da'vo qo'zg'atdi.
Ikkala da'voda ham kvartira sanoati manfaatlari CDC bunday keng qamrovli siyosat yuritish uchun qonuniy vakolatga ega emasligini va kvartira egalari pandemiyadan ortiqcha yukni o'z zimmalariga olishga majbur bo'lganligini ta'kidladilar.
Kongress Favqulodda ijaraga yordam dasturini, Covid-46.5 inqirozidan moliyaviy qiyinchiliklarga duch kelgan ijarachilarga yordam berish uchun 19 milliard dollarlik fondni qabul qildi. Ammo uy egalari ham, ijarachilarning advokatlari ham shtat hukumatlari grant pulini olish uchun ariza bergan noto'g'ri dastur bilan pulni etkazib bera olmaganidan shikoyat qilishdi. deyarli imkonsiz ko'p yurisdiktsiyalarda.
Intercept ilgari ham bor edi xabar davlatlar ijarachilarga yordam ko'rsatmaganligi to'g'risida. Nyu-Yorkning onlayn arizasi 1-iyungacha ochilmadi va boshqa shtatlar surunkali muammolarga duch keldi, jumladan, bir qator ijarachilarning malakaga ega bo'lishiga to'sqinlik qiladigan og'ir hujjatlar talablari.
ko'p kichik uy egalari, shu jumladan, bitta mulkka yoki dupleksga ega bo'lgan shaxslar, ko'chirish cheklovlari federal yordamning muvaffaqiyatsiz yetkazib berilishi bilan birgalikda ularni bankrotlik yoqasida qoldirganini ta'kidladilar.
Biroq ijara bozorining qariyb yarmiga egalik qiluvchi va katta moliyaviy va huquqiy resurslarga ega boโlgan korporativ uy egalari yoโqotishlarni yaxshi yengib, misli koโrilmagan bandlik va daromad darajasiga qaytmoqda.
Baxtga qaramay, ko'plab investorlarga tegishli turar-joy majmualari ko'chirish moratoriyining oxirini tortib olishga tayyorlanmoqda.
O'tgan oy Oliy sud 5-4 qarorida CDCning ko'chirishni oldini olish bo'yicha oldingi tartibini saqlab qolish to'g'risida qaror qabul qildi. Ammo sud, shuningdek, Kongress moratoriyni 31 iyulga qadar uzaytirish uchun aniq qonunlarni qabul qilishi kerak degan qarorga keldi. Qonunchilar buni amalga oshirmadilar, CDCning yangi buyrug'i moratoriyni oktyabrgacha uzaytirish to'g'risida qonuniy chegarada qoldirdi.
ZNetwork faqat o'z o'quvchilarining saxiyligi orqali moliyalashtiriladi.
hadya etmoq