ماخذ: دی انٹرسیپٹ
عدالتوں کے پار اس ہفتے ملک میں بے دخلی کے بڑھتے ہوئے احکامات پر غم اور غصہ امید میں بدل گیا جب بائیڈن انتظامیہ نے راستہ بدل دیا۔
بے دخلی کو کل اس اعلان کے ساتھ عارضی طور پر روک دیا گیا تھا کہ بیماریوں کے کنٹرول اور روک تھام کے مراکز وفاقی بے دخلی کی مدت میں توسیع کریں۔ 60 دنوں کے لیے "کمیونٹی ٹرانسمیشن کی اعلی سطح" والی کاؤنٹیوں میں۔
لیکن ہر کوئی خوش نہیں تھا۔ کچھ لوگ آنے والی بے دخلی کی لہر کو زیادہ خوش کن الفاظ میں دیکھتے ہیں، ڈیویڈنڈ کی ادائیگیوں کو بڑھانے کے لیے ایک طویل انتظار کے مالی موقع کے طور پر۔ وال اسٹریٹ کے مالیاتی تجزیہ کاروں نے، حالیہ ہفتوں میں کارپوریٹ ملکیت والے اپارٹمنٹ کمپلیکس سے بات کرتے ہوئے، اس بارے میں جوابات کے لیے دباؤ ڈالا ہے کہ کس طرح سرمایہ کار کرایہ داروں کی بے دخلی کی متوقع لہر سے فائدہ اٹھا سکتے ہیں۔
بہت سے بڑے سرمایہ کاروں کی ملکیت والے اپارٹمنٹ ٹرسٹوں نے احتیاط سے زمینداروں پر وبائی امراض سے متعلق پابندیوں کا سراغ لگایا ہے، معمول پر واپسی کی تیاری کر رہے ہیں تاکہ ادائیگیوں میں تاخیر کو دور کیا جا سکے اور کرایوں میں اضافہ کیا جا سکے۔ منافع کے لیے زور اس حقیقت کے باوجود آتا ہے کہ بہت سے کارپوریٹ جاگیردار گرج رہے ہیں اور پہلے سے بہتر کارکردگی کا مظاہرہ کر رہے ہیں۔
جون میں کرایہ اضافہ ہوا پچھلے سال کے مقابلے میں 14.6 فیصد، اضافہ کی شرح جو 1993 کے بعد سے نہیں دیکھی گئی۔ عوامی طور پر تجارت کی جانے والی رہائشی جائیداد کے اسٹاک میں اضافہ ہو رہا ہے، جس میں بڑھتے ہوئے منافع اور اسٹاک کی کارکردگی نے انہیں بنایا ہے۔ سب سے زیادہ میں سے ایک اس سال کامیاب اثاثہ کلاسز۔
NexPoint رہائشی ٹرسٹ، جو ملک بھر میں 14,000 سے زیادہ رینٹل یونٹس کا مالک ہے، نے گزشتہ ہفتے سرمایہ کاروں کے ساتھ ایک کال میں نوٹ کیا کہ اس کے قبضے کی شرح 96 فیصد تک ہے، جس کی شرح کمپنی نے نوٹ کی کہ وہ "ہر وقت کی بلند ترین" پر ہے اور کمپنی کی پوزیشن پر ہے۔ "سال کے باقی ماندہ" کے لیے "جارحانہ انداز میں [کرائے کے] نرخوں کو بڑھانا"۔
لیکن اس اچھی مالی خبر میں نسبتاً کم تعداد میں ادا نہ کرنے والے کرایہ داروں کو بے دخل کرنے کا دباؤ بھی شامل تھا۔
کمپنی کے چیف فنانشل آفیسر، برائن ڈیل مِٹس نے اعلان کیا، "ہم ان لوگوں کو ختم کر رہے ہیں جو ہمارے خیال میں فوری طور پر بے دخلی کے امیدوار ہیں۔"
"کیا آپ تھوڑی سی بات کر سکتے ہیں، شاید اس عمل کے بارے میں، آپ انہیں کتنی جلدی باہر نکال سکتے ہیں؟" مائیکل رابرٹ لیوس سے پوچھا، ٹرسٹ سیکیورٹیز کے تجزیہ کار، حال ہی میں قائم کردہ سرمایہ کاری بینک۔ لیوس نے بے دخلی کے خاتمے کے "مارکیٹ کے بنیادی اصولوں" کے بارے میں بھی پوچھا کیونکہ "صرف آپ ہی نہیں بلکہ دوسرے لوگ مارکیٹ میں اچانک دستیاب انوینٹری کو جاری کرتے ہیں۔"
NexPoint کے چیف انویسٹمنٹ آفیسر میتھیو ریان میک گرینر نے نوٹ کیا کہ فرم نے 123 یونٹس کی نشاندہی کی ہے جو "ہم پر اندھیرے میں چلے گئے ہیں، لہذا بات کرنے کے لئے یا کوئی ادائیگی نہیں کر رہے ہیں۔"
انہوں نے کہا کہ ان یونٹوں کو مطلع کر دیا گیا ہے، بے دخلی کی درخواستیں دائر کر دی گئی ہیں، اور کمپنی کے پاس ٹیمیں تیار تھیں کہ وہ اندر جا کر ان کو دوبارہ مارکیٹ میں لانے کے لیے تزئین و آرائش کریں۔ اس بڑے معاشی سوال پر، کہ کس طرح مکان مالکان کو کرایہ پر لینے والے دستیاب یونٹس اور کرایہ داروں کی اچانک آمد سے نقصان ہو سکتا ہے، میک گرانر نے نوٹ کیا کہ "زیادہ تر ادارہ جاتی مالکان ایسے کرایہ دار کو کرائے پر نہیں دیں گے جسے کسی بھی وجہ سے بے دخل کیا گیا ہو" اور وہ کریں گے۔ ایسے اپارٹمنٹس میں جا رہے ہیں جو "کم معیار" کے ہیں۔
گزشتہ جمعرات کو، UDR Inc.، ایک رئیل اسٹیٹ ٹرسٹ جو کہ 149 اپارٹمنٹ کمپلیکسز کا مالک ہے، نے بھی اپنی آمدنی کی رپورٹ جاری کی، جس میں شاندار ترقی دکھائی گئی۔ کمپنی نے مضبوط مالیات کی اطلاع دی، بشمول آمدنی میں اضافہ اور 97.5 فیصد قبضے کی شرح، ایک "نیا ہائی واٹر مارک"۔ Zelman & Associates کے ایک سینئر ساتھی، الیگزینڈر کلمس نے کال کے دوران زمینداروں پر مختلف پابندیوں کے خاتمے پر UDR پر زور دیا۔
UDR کے ایگزیکٹوز نے تیزی سے اس بات کی وضاحت کرتے ہوئے کہا کہ ایک بار جب پابندیاں ختم ہو جائیں گی تو فرم تیزی سے بے دخلی کی طرف بڑھے گی۔
"ہمارے پاس تقریباً 400 لوگ ہیں جنہیں اگر ہم آج نکال سکتے ہیں، تو ہم کریں گے،" UDR کے پراپرٹی آپریشنز کے سینئر نائب صدر مائیکل لیسی نے کمپنی کی دوسری سہ ماہی کی آمدنی کے بارے میں ایک عمومی بحث کے دوران جواب دیا۔
"میرے خیال میں، جیسا کہ آپ اس 400 کو دیکھتے ہیں، ان میں سے کچھ افراد صرف غیر مواصلاتی افراد ہیں جو ہم سے بات چیت نہیں کریں گے، جنہوں نے کوویڈ کی جانب سے مشکل کے اعلان پر دستخط نہیں کیے ہیں، جو کہ بہت سے معاملات میں، ان کو ادا کرنے کی صلاحیت رکھتے ہیں۔ کرایہ، "یو ڈی آر کے چیف فنانشل آفیسر جوزف فشر نے کہا۔
"وہ بہت سے معاملات میں ادائیگی کرنے کی صلاحیت رکھتے ہیں،" انہوں نے مزید کہا۔ "انہوں نے صرف سسٹم کا فائدہ اٹھایا ہے۔"
UDR کے چیف ایگزیکٹیو، تھامس ٹومی نے مزید کہا کہ کمپنی کو ان 1.5 کرایہ داروں سے ہر ماہ $1.6 ملین سے 400 ملین ڈالر کا نقصان ہوا جن کو انہوں نے بے دخل کرنے کا منصوبہ بنایا تھا۔
"تو مستقبل میں ہمارے لیے چیلنج ہے،" ٹومی نے کہا، "ہم یونٹ کو واپس لانا، مارکیٹ میں اس کی دوبارہ قیمت لگانا، اور اس آمدنی کو آن لائن واپس لانا چاہیں گے۔ یہ کہا جا رہا ہے، ہم کسی بھی رہائشی کے ساتھ ان کی مشکلات اور پروگراموں پر کام کریں گے تاکہ حکومتی امداد سے فائدہ اٹھایا جا سکے یا انہیں اپنے اپارٹمنٹ ہومز میں رکھا جا سکے، لیکن ہم آمدنی کے لحاظ سے ان 400 یونٹس کو دوبارہ آن لائن حاصل کرنے کے لیے بے چین ہیں۔
UDR اور NexPoint نے تبصرہ کی درخواست کا جواب نہیں دیا۔
کی طرف سے دباؤ سرمایہ کاروں کی ملکیت والے اپارٹمنٹ کمپلیکس پر سرمایہ کاری بینک کورونا وائرس وبائی امراض کے ابتدائی دنوں سے موجود ہیں۔
پچھلے سال مئی میں، ایک کمائی کال کے دوران، گرین سٹریٹ ایڈوائزرز کے تجزیہ کار ڈینیل اسماعیل نے ڈگلس ایمیٹ کے ایگزیکٹوز کو دھکیل دیا، جو جنوبی کیلیفورنیا اور ہوائی میں اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے مالک ہیں، کرائے پر کرائے پر مجبور کرایہ داروں پر دباؤ ڈالنے کے لیے تخلیقی طریقے تلاش کریں۔
"آپ نے بے دخلی پر پابندیوں کا ذکر کیا۔ کیا آپ کچھ کمی اور عدم ادائیگی کو پورا کرنے کے لیے سیکیورٹی ڈپازٹس اور لیٹر آف کریڈٹس کو استعمال کرنے کے قابل ہیں؟" اسماعیل نے پوچھا۔
فرم کے ایک ایگزیکٹو، اردن کپلان نے کہا کہ نہیں۔ "مجھے نہیں لگتا کہ سیکیورٹی ڈپازٹس کو کھینچنا اور ان پر DEFCON 4 کی طرح کی لیز کو کھولنا شروع کرنا، مجھے نہیں لگتا کہ یہ ابھی صحیح آئیڈیا ہے،" انہوں نے نوٹ کیا۔ "مجھے لگتا ہے کہ اگر ہم ان پابندیوں کو کم جرمانہ کرنے کے لئے کام کرتے ہیں، تو مجھے لگتا ہے کہ ان میں سے بہت سے لوگ صرف جا رہے ہیں، 'میں ابھی ادائیگی کروں گا'۔"
رئیل اسٹیٹ انڈسٹری نے سی ڈی سی کے موقوف کی آواز سے مخالفت کی ہے۔
لابنگ ریکارڈز رئیل اسٹیٹ گروپس کو ظاہر کرتے ہیں۔ خرچ پچھلے سال کے دوران لاکھوں ڈالرز بے دخلی کی روک تھام اور وبائی امراض سے متعلق مالک مکان سے متعلق دیگر پابندیوں کو کمزور کرنے یا منسوخ کرنے کی کوشش کرتے ہیں۔
گزشتہ دسمبر میں، نیشنل اپارٹمنٹ ایسوسی ایشن، جو کہ زمینداروں کی نمائندگی کرنے والا ایک تجارتی گروپ ہے، نے ایک وفاقی مقدمے میں شمولیت اختیار کی جس میں بے دخلی کے موقوف کے حکم کو ختم کرنے کی کوشش کی گئی۔ اور پچھلے مہینے، نیشنل اپارٹمنٹ ایسوسی ایشن نے ایک نیا مقدمہ دائر کیا تھا جو سی ڈی سی کے بے دخلی کی پابندی سے ہونے والے معاشی نقصانات کی وصولی کے لیے ڈیزائن کیا گیا تھا۔
دونوں مقدموں میں، اپارٹمنٹ انڈسٹری کے مفادات نے استدلال کیا کہ سی ڈی سی کے پاس ایسی صاف پالیسی بنانے کے لیے قانونی اختیار کا فقدان ہے اور یہ کہ اپارٹمنٹ مالکان کو وبائی امراض سے غیر ضروری بوجھ اٹھانے پر مجبور کیا گیا۔
کانگریس نے ایمرجنسی رینٹل اسسٹنس پروگرام نافذ کیا، جو کووڈ-46.5 کے بحران سے مالی مشکلات کا سامنا کر رہے کرایہ داروں کی مدد کے لیے 19 بلین ڈالر کا فنڈ ہے۔ لیکن مکان مالکان اور کرایہ داروں کے وکلاء دونوں نے شکایت کی ہے کہ ریاستی حکومتیں اس رقم کی فراہمی میں ناکام رہی ہیں جس نے گرانٹ کی رقم کے لیے درخواستیں دی ہیں۔ عملی طور پر ناممکن بہت سے دائرہ اختیار میں.
انٹرسیپٹ پہلے بھی ہے۔ رپورٹ کے مطابق کرایہ داروں کی امداد فراہم کرنے میں ریاستوں کی ناکامی پر۔ نیویارک کی آن لائن درخواست یکم جون تک نہیں کھلی تھی اور دیگر ریاستوں کو دائمی مسائل کا سامنا کرنا پڑا ہے، بشمول کاغذی کارروائی کے سخت تقاضے جو مؤثر طریقے سے کرایہ داروں کی ایک حد کو اہل ہونے سے روکتے ہیں۔
بہت چھوٹے زمینداربشمول وہ افراد جو ایک ہی جائیداد یا ڈوپلیکس کے مالک ہیں، نے استدلال کیا ہے کہ وفاقی امداد کی ناکام فراہمی کے ساتھ بے دخلی کی پابندیوں نے انہیں دیوالیہ ہونے کے دہانے پر چھوڑ دیا ہے۔
لیکن کارپوریٹ جاگیردار، جو کرائے کی منڈی کے تقریباً نصف کے مالک ہیں اور وسیع مالی اور قانونی وسائل تک رسائی رکھتے ہیں، نقصانات کو اچھی طرح سنبھال چکے ہیں اور قبضے اور منافع کی بے مثال سطح پر واپس جا رہے ہیں۔
خوش قسمتی کے باوجود، بہت سے سرمایہ کاروں کی ملکیت والے اپارٹمنٹ کمپلیکس اب بھی بے دخلی کی روک تھام کے خاتمے کی تیاری کر رہے ہیں۔
سپریم کورٹ نے پچھلے مہینے بے دخلی کو روکنے والے سی ڈی سی کے سابقہ حکم کو برقرار رکھنے کے لیے 5-4 کے فیصلے میں فیصلہ سنایا تھا۔ لیکن عدالت نے یہ بھی فیصلہ سنایا کہ کانگریس کو 31 جولائی سے پہلے کی معطلی میں توسیع کے لیے واضح قانون سازی کرنا ہوگی۔ قانون سازوں نے ایسا نہیں کیا، سی ڈی سی کے نئے حکم نامے کو اکتوبر تک قانونی تعطل میں توسیع دے کر چھوڑ دیا۔
ZNetwork کو مکمل طور پر اس کے قارئین کی سخاوت کے ذریعے مالی اعانت فراہم کی جاتی ہے۔
عطیہ کیجیئے