لوگوں کو اپنے مفادات کے خلاف ووٹ دینے کے لیے بہت زیادہ پیسہ درکار ہوتا ہے، اور رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے پاس کافی پیسہ ہے۔ نظریاتی الجھن بھی اپنا کردار ادا کرتی ہے، اور دونوں نے سان فرانسسکو کی نرمی کے خلاف مشکل لڑائی میں حالیہ جوڑی کی شکست میں حصہ لیا۔
میں الیکشن کے دن سے پہلے کے دنوں میں سان فرانسسکو میں ہوا تھا، اور ایسا لگتا تھا کہ پروپوزیشن جی پر کافی جوش و خروش پایا جاتا ہے، یہ ایک معمولی تجویز ہے جس نے کرایہ داروں کے زیر قبضہ مکانات خریدنے اور جلدی سے فروخت کرنے والے قیاس آرائیوں پر ٹیکس عائد کیا ہوگا۔ "جی پر جی" کے نشانات بہت زیادہ ہیں اور زیادہ تر، اگرچہ سبھی نہیں، جن وکلاء سے میں نے ملاقات کی انہیں یقین تھا کہ یہ گزر جائے گا۔ کیوں نہیں؟ کیا کرایہ دار ایسے قانون کے خلاف ہو سکتا ہے جو سست ہو سکتا ہے، تھوڑا سا، آسمان چھونے والے کرائے؟ بہر حال، رئیل اسٹیٹ انڈسٹری نے Proposition G کی مخالفت میں $2 ملین ڈالے، حامیوں کو 12-سے-1 سے پیچھے چھوڑ دیا، اور اسے شکست ہوئی۔
صرف دو ہفتے قبل، ایک وفاقی جج نے شہری حکومت کی طرف سے منظور کیے گئے ایک قانون کو الٹ دیا تھا جس کے تحت کرایہ داروں کو کرایہ کے کنٹرول والے اپارٹمنٹس سے باہر نکالنے والے مالکان کو مجبور کیا جائے گا کہ وہ انہیں جو کرایہ ادا کر رہے تھے اور اسی طرح کے منصفانہ مارکیٹ ریٹ کے درمیان فرق ادا کریں۔ دو سال کی مدت کے لیے یونٹ۔ بے دخلیوں میں مسلسل اضافے کا مقابلہ کرنے کی کوشش، جج نے بہر حال یہ اعلان کیا کہ کرائے آسمان کو چھونے میں مالکان کی غلطی نہیں ہے۔
کرائے خود ہی بڑھ جاتے ہیں؟ کچھ خوش قسمتی سے زمیندار صرف انسانی کنٹرول سے باہر کسی پراسرار عمل سے فائدہ اٹھانے والے ہوتے ہیں؟
آہ، ہاں، مارکیٹ کا جادو پھر سے کام کر رہا ہے۔ وفاقی جج جس نے فیصلہ سنایا، چارلس بریئر، ایک لبرل کے طور پر شہرت رکھتے ہیں۔ اس کے باوجود اسے اپنے فیصلے کو آرتھوڈوکس معاشی نظریے پر قائم کرنے میں کوئی ہچکچاہٹ نہیں تھی، جو بڑی حد تک سخت دائیں بازو کی آزادی پسند پیسیفک لیگل فاؤنڈیشن کے دلائل کی بازگشت کرتی تھی، جو زمینداروں کی نمائندگی کرتی تھی۔ جج بریئر نے اس ضرورت کو ضبطی اور "ایک ناجائز مالیاتی وصولی" قرار دیا۔ لیکن قانون مکان مالکان کو کرایہ داروں کو گلی میں پھینکنے سے نہیں روکتا تھا تاکہ وہ نئے کرایہ داروں کو لا سکیں جو زیادہ ادائیگی کریں گے، صرف بے دخل کرایہ دار کو قیمت میں بہتری لا سکتے ہیں۔
سان فرانسسکو شہر کے وکلاء نے دلیل دی کہ دو سال کے کرایے کی تفریق کی ادائیگی ہوگی "نقصان کے لئے تقریبا متناسب وہ اپنے کرایہ داروں کو کرایہ پر چلنے والے یونٹ سے بے دخل کر کے ان پر مسلط کرتے ہیں اور انہیں مارکیٹ ریٹ پر نئی رہائش تلاش کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔" یہ ایک حقیقی نتیجہ ہے، جیسا کہ اوسط سان فرانسسکو کرایہ ایک بیڈروم کے اپارٹمنٹ کی قیمت $3,100 ہے۔ اس کی ضرورت ہوگی۔ 4.6 کل وقتی ملازمتوں کی مشترکہ تنخواہ نیشنل لو انکم ہاؤسنگ کولیشن کے مطابق، سان فرانسسکو کی کم از کم اجرت پر اوسطاً دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کو برداشت کرنا۔
سولہ ( 10,000 سان فرانسسکن کو بے دخل کر دیا گیا ہے۔ ریاستی قانون، ایلس ایکٹ کے تحت، جو مالک مکان کو مالک مکان کے کاروبار سے "باہر نکلنے" کے قابل بناتا ہے (حالانکہ بہت سے معاملات میں، وہ پچھلے کرایہ داروں کے بے دخل ہونے کے بعد کاروبار میں "دوبارہ داخل" ہوتے ہیں)۔ The Tenants Together مطالعہ جس نے رپورٹ کیا کہ کل نوٹ کہ یہ دراصل Ellis ایکٹ سے متعلق بے دخلیوں کا ایک چھوٹا فیصد حصہ ہے کیونکہ بہت سے دوسرے Ellis Act سے بے دخلی کے خطرے سے مجبور ہیں اور سرکاری اعدادوشمار میں شمار نہیں ہوتے ہیں۔
عدالت کا کہنا ہے کہ بے دخل کرنے والے زمیندار آپس میں کھڑے ہیں۔
جج بریئر نے بہر حال، "مارکیٹ فورسز" اور اس پسندیدہ دائیں بازو کی دلدل، کرایہ پر کنٹرول، کو بھگوڑے کرایوں کا ذمہ دار ٹھہرایا۔ اس لیے زمیندار بے قصور ہیں۔ اپنے فیصلے میںجج نے لکھا:
"[قانون] جائیداد کے مالک کو ایک وسیع عوامی مسئلہ کی ادائیگی کے لیے مجبور کرنے کی کوشش کرتا ہے، نہ کہ مالک کا۔ ایک پراپرٹی کے مالک نے زیادہ مارکیٹ کرایہ کا سبب نہیں بنایا جس سے ایک کرایہ دار جو سان فرانسسکو میں رہنے کا انتخاب کرتا ہے بے نقاب ہو سکتا ہے، اور نہ ہی کرایہ دار کو پہلے سے لطف اندوز ہونے والے کم کرایہ پر کنٹرول شدہ شرح کا سبب بنتا ہے۔
وہاں آپ کے پاس یہ ہے: اگر آپ کسی قیاس آرائی یا ڈویلپر کے راستے میں ہیں جو اپنے منافع کو زیادہ سے زیادہ کرنا چاہتے ہیں تو کھو جائیں۔ یہ کہنے کا ایک زیادہ شائستہ طریقہ ہے جو نیو یارک سٹی کے سابق میئر ایڈ کوچ نے کہا تھا جب 1980 کی دہائی میں وہاں نرمی کا عمل شروع ہوا تھا: "اگر آپ نیویارک کے متحمل نہیں ہوسکتے ہیں تو منتقل ہوجائیں!"
ان قانونی اور نظریاتی جھاڑیوں میں گم یہ ہے کہ زمیندار دوسروں کے پسینے کی کمائی کر رہے ہیں، بشمول وہ لوگ جنہیں وہ زبردستی نکالتے ہیں۔ Gentrification ایک جان بوجھ کر عمل ہے. ایک خاص وقت اور جگہ میں رہنے والے لوگوں کے تخیل، پسینے اور فکری خمیر سے پیدا ہونے والی نامیاتی ثقافتیں جو علامتی طور پر یا حقیقت میں ایک غالب پیسہ والے مونو کلچر سے الگ ہیں، مستقل طور پر ہٹا دی جاتی ہیں اور ان کی جگہ کارپوریٹ پیسہ اور طاقت لے لیتی ہے، جو ایک بے رنگ سلسلہ مسلط کرتی ہے۔ - اسٹور کی مطابقت۔
اس کے بعد وہ نامیاتی ثقافتیں ٹارگٹڈ محلے کو فروغ دینے کے لیے سیلنگ پوائنٹس بن گئیں، جو اسے بنانے والوں نے نہیں بلکہ رئیل اسٹیٹ کے مفادات سے حاصل کیں۔ مقامی حکومتیں اس عمل کو ڈویلپرز کی جانب سے سہولت فراہم کرتی ہیں، جو اس عمل کو سست کرنے کے لیے نیچے سے نقل و حرکت کی صلاحیت سے متاثر ہوتی ہیں۔
پیسیفک لیگل فاؤنڈیشن کی فال بیک پوزیشن، جسے جج نے بھی اپنایا، یہ تھا کہ دو سال کے کرایے کی تفریق کی ادائیگی بہرحال غیر منصفانہ ہوگی، کیونکہ اس بات کی کوئی ضرورت نہیں تھی کہ ادائیگی کرائے کے لیے استعمال کی جائے۔ سان فرانسسکو سٹی اٹارنی نے نشاندہی کی کہ اس طرح کی ادائیگی کے وصول کنندہ کے پاس اسے نئی رہائش پر خرچ کرنے کے سوا کوئی چارہ نہیں ہوگا۔ لیکن پیسیفک لیگل فاؤنڈیشن کے اٹارنی نے اعتراف کیا کہ اس طرح کی ضرورت تھی۔ قانون کی مخالفت کرتے بالکل ویسا.
سان فرانسسکو شہر کے پاس ہے۔ اس نے اپیل کرنے کا اعلان کیا۔ نویں سرکٹ کے لیے امریکی اپیل کی عدالت میں جج بریر کا فیصلہ۔ سٹی اٹارنی، ڈینس ہیریرا نے کہا، "اس میں کوئی شک نہیں ہونا چاہیے کہ جب مالک مکان کرایہ پر قابو پانے والے کرایہ دار کو بے دخل کرتا ہے، کرایہ دار کے چہرے پر بے تحاشا کرایہ بڑھنا مکان مالک کے بے دخل کرنے کے فیصلے کا براہ راست نتیجہ ہے۔" آرتھوڈوکس اکنامکس اور اس کے اصرار کے بجائے کہ "مارکیٹ" بادلوں پر مبنی ہیں، انسانی رابطے سے باہر، حقیقی دنیا میں ایک فیصلہ کو تسلیم کرنے والا فیصلہ۔ حقیقی دنیا میں زمیندار، ڈویلپرز اور بینکرز جو منافع کماتے ہیں۔ ہیں ریل اسٹیٹ مارکیٹ.
رئیل اسٹیٹ کی رقم کا سیلاب
دو ہفتے بعد، پروپوزل جی ناکام ہو گیا، 54 فیصد مخالفت میں اور 46 فیصد نے حق میں ووٹ دیا۔ پروپ جی نے "قیاس ٹیکس" کی تجویز پیش کی جس کے تحت ملٹی یونٹ پراپرٹی کے خریدار کو ٹیکس سرچارج ادا کرنا پڑے گا اگر عمارت پانچ سال سے کم عرصے میں فروخت ہو جائے؛ چارج پہلے سال میں 24 فیصد سے چار اور پانچ سال کے درمیان 14 فیصد تک ہو گا۔ پانچ سال کے بعد ایسا کوئی ٹیکس سرچارج نہیں ہوگا۔ چونکہ اسے صرف قیاس آرائی کرنے والوں پر لاگو کرنے کے لیے ڈیزائن کیا گیا تھا، اس لیے مجوزہ ٹیکس میں متعدد چھوٹیں تھیں، جن میں تمام واحد خاندانی عمارتیں اور کسی بھی عمارت کو نقصان میں فروخت کیا گیا تھا۔
مکان مالکان کی خطوط کا ایک بھاری بیراج، بشمول جھوٹے دعوے کہ تمام جائیدادوں کا احاطہ کیا جائے گا، ہاؤسنگ کارکنوں کے لیے اس پر قابو پانے کے لیے بہت زیادہ تھا۔ بہر حال، پر شائع ووٹ کے بعد کارکن کے ردعمل کے ایک سروے میں 48 پہاڑیوں بلاگ، ایسا لگتا تھا کہ سڑکوں پر لوگوں سے بات کرنے کی کوشش نے بہت سے ذہنوں کو بدل دیا، رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے 12 سے 1 خرچ کے فائدہ پر قابو پانے کے قریب پہنچ گیا اور مزید کوششوں کے لیے مرحلہ طے کیا جو کامیاب ہو سکتی ہے۔ اس مضمون کے مصنف، چائنا ٹاؤن کمیونٹی ڈویلپمنٹ سینٹر کے پالیسی ڈائریکٹر جنرل فوجیوکا نے حوالہ دیا Causa Justa/Just Cause آرگنائزر ماریا Zamudio:
"اس انتخاب میں ہم نے محنت کش طبقے کے تارکین وطن، بزرگوں، کم اجرت والے کارکنوں، والدین اور کرایہ داروں کو منظم کرنے میں بڑی کامیابیاں حاصل کیں، اور لوگوں کو اس مطالبے کے ارد گرد نکال دیا کہ وہ بھی سان فرانسسکو میں رہنے کے مستحق ہیں۔ … جبکہ یہ اس سال نہیں جیت سکا، پروپ جی ایک بڑے [مقامی] ترقی پسند بیانیے کا حصہ تھا جس نے جیت لیا [بشمول کم از کم اجرت کی پیمائش جو گزر گئی]۔ وہ بیانیہ، اس مہم میں تیار کردہ اوزاروں اور تعلقات کے ساتھ، وہ بنیاد ہوگی جس پر ہم ترقی کرتے رہ سکتے ہیں۔"
ایک اور کارکن، ٹینڈرلوئن ہاؤسنگ کلینک کے رینڈی شا کا خیال ہے کہ کمیونٹی کو منظم کرنے پر زیادہ زور دینے سے فرق پڑے گا۔ پروپوزیشن جی کو سٹی بورڈ آف سپروائزرز (سان فرانسسکو کی سٹی کونسل) کے چار ممبران نے بیلٹ پر رکھا تھا، بجائے اس کے کہ کارکنوں کے دستخط اکٹھے کر رہے ہوں، ایک حکمت عملی وہ یقین پر نظر ثانی کی جانی چاہئے۔. وہ لکھتا ہے:
"اگر اینٹی قیاس آرائی ٹیکس دستخطی راستے پر چلا جاتا تو، کارکن اس وقت تسلیم کر لیتے جب پہل کی درخواستوں کا عنوان اور خلاصہ تیار کیا گیا تھا کہ 'فلپ کو روکنے' کا بہت مقبول خیال بیلٹ پیمائش میں اچھی طرح سے ترجمہ نہیں کرتا تھا۔ اس موقع پر اس میں کسی نہ کسی طرح تبدیلی کرنے کا فیصلہ کیا جا سکتا تھا تاکہ یا تو اس بات کی ضمانت دی جا سکے کہ 'بے دخلی' یا 'قیاس باز' کے الفاظ بیلٹ سوال میں شامل کیے گئے تھے، یا آگے بڑھنے سے پہلے حمایت کی بنیاد کو وسیع کرنے کی کوشش کی جا سکتی تھی۔ … اس نے ان ووٹروں کو پیسے کے بڑے حملوں سے محفوظ رکھا ہوگا جس نے پروپ جی کے معنی کے بارے میں الجھن پیدا کرنے اور مشتعل کرنے کی کوشش کی۔
ٹکنالوجی کمپنی کے ملازمین کی آمد نے بھی توازن کو بڑھا دیا ہے۔ یہ قیاس کرنا مشکل ہے کیونکہ میں نے تجویز جی ووٹ کا کوئی سروے یا خرابی نہیں دیکھی ہے، لیکن یہ ممکن ہے کہ تکنیکی ماہرین، جن میں سے بہت سے اپنے کارپوریٹ لیڈروں کے آزادی پسند سیاسی رجحانات کو جذب کرتے ہیں، نے بڑی تعداد میں اس کے خلاف ووٹ دیا۔ گروپ Techies Who Vote نے ٹیکنالوجی کی صنعت سے مطالبہ کیا کہ وہ "اپنے انتخابی پٹھوں کو استعمال کریں" اور پرو جی کے خلاف ووٹ دیں اور ترقی پسند امیدوار جنہوں نے اس اقدام کی حمایت کی۔
ماتم نہ کریں، منظم کریں۔
سان فرانسسکو اور دیگر جگہوں پر مزید نرمی کے خلاف تنظیم واحد ذریعہ ہے۔ لیکن اس سے فائدہ اٹھانے والے طاقتور پیسے والے مفادات کو پلٹنا کوئی چھوٹا کام نہیں ہے۔ ایک مقامی منتظم، مائیک ملر، لکھ رہے ہیں۔ CounterPunch، مشن کولیشن آرگنائزیشن جیسے اتحادوں کے ختم ہونے پر افسوس کا اظہار کرتا ہے۔ کرایہ داروں کی جانب سے بہت سی لڑائیاں جیتیں۔ لیکن زمیندار کے نمائندوں کے ساتھ پڑوس کے وسیع معاہدوں تک پہنچنے کے لیے اتنی مضبوط قوت میں اتحاد کرنے سے قاصر تھا۔ وہ لکھتا ہے:
"ضابطے نے کرایہ داروں کے مفادات کے تحفظ کی حکمت عملی کے طور پر تنظیم کی جگہ لے لی — ووٹر کی طرف سے منظور شدہ اقدام نے کرایہ پر کنٹرول کا قانون بنایا، اور اس کے انتظام کے لیے ایک کرایہ کنٹرول بورڈ بنایا۔ انتخابی سیاست بڑے پیمانے پر، خلل ڈالنے والی، عدم تشدد پر مبنی کارروائی کے بجائے حکمت عملی کو نافذ کرنے کا ذریعہ بن گئی۔ ہر ایک، اکیلا، ناکافی ہے۔ 'مارکیٹ' ان پر حاوی ہو جاتی ہے: بہت کم رسد کے لیے بہت زیادہ مانگ۔
بدقسمتی سے، اب زمینداروں، ڈویلپرز، قرض دہندگان اور دیگر لوگوں کے ساتھ بات چیت کرنے کی صلاحیت نہیں ہے جو اس رن-مک مارکیٹ سے فائدہ اٹھاتے ہیں۔ اب کوئی ایسی عوامی تنظیم نہیں ہے جو بائیکاٹ، رکاوٹ، لابنگ اور انتخابی کارروائی کی اپنی صلاحیت سے منافع اور سیاست دانوں کے کیریئر کو نقصان پہنچا سکے۔
نرمی کو روکنے میں ناکامی کے بعد آس پاس کے علاقوں میں اثرات مرتب ہوتے ہیں۔ خلیج کے اس پار، اوکلینڈ کے کرایے ہیں۔ اس سال 15 فیصد اضافہ ہوا 12 میں 2013 فیصد اضافے کے بعد۔ ہاؤسنگ کی ترقی، بہت کم سستی سیٹ کے ساتھ، آکلینڈ اور بے دخلی بڑھ رہی ہے.
یہ، بلاشبہ، محض ایک مقامی رجحان نہیں ہے۔ نیو یارک سٹی میں عمارت کی ملکیت سے اوسط خالص آمدنی ہے۔ 31.5 سے اب تک 1990 فیصد اضافہ ہوا۔ - جمع کیے گئے کرایوں میں اخراجات سے زیادہ تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ قومی سطح پر ریل اسٹیٹ کی قیمتیں رہی ہیں۔ مہنگائی سے زیادہ تیزی سے بڑھ رہی ہے۔ 1960 کے بعد سے. اس طرح رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کے حصص کی قیمتوں میں کوئی تعجب کی بات نہیں ہے۔ چار گنا سے زیادہ 2009 کے اوائل سے۔
یہ "مارکیٹ فورسز" کو ہاؤسنگ کو کنٹرول کرنے کی اجازت دینے کا نتیجہ ہے۔ اس سے نکلنے کا راستہ یہ ہے کہ ہاؤسنگ کو انسانی حق کے طور پر تسلیم کیا جائے، بجائے اس کے کہ سرمایہ دارانہ اجناس کی خرید و فروخت سب سے زیادہ بولی لگانے والے کے ذریعے کی جائے۔ تاہم، اس کے لیے ایک مختلف، بہتر دنیا کی ضرورت ہوگی۔