Nakakagulat na walang makabasa na ang pabahay sa New York City ay masyadong mahal. Ngunit hindi kapani-paniwala na halos siyamnapung libong unit na naka-stabilize ng upa ay kasalukuyang bakante - habang ang average na upa ay lumampas sa $5,200 sa Manhattan ngayong tag-init. Sa madaling salita, bilang Ang Lungsod iniulat sa linggong ito, isa sa sampung unit na pinapatatag ang upa ay wala sa merkado, at ang mga panginoong maylupa ay maaaring sisihin sa pamamagitan ng paghostage sa mga abot-kayang unit na iyon, “bodega” unit para sa leverage sa mga batas sa pabahay.
Sa nakalipas na ilang taon, matagumpay na na-exempt ng mga panginoong maylupa at developer ang daan-daang libong unit na sumailalim sa rent-stabilization, isa sa mga tanging proteksyon ng Big Apple para sa uring manggagawa at mababang sahod na mga naninirahan kapag mahigit anim na porsyento lang nakatira sa municipal housing.
Kapag ang isang minimum na sahod na manggagawa ay kailangang mag-log 111 oras sa trabaho bawat linggo upang kayang bayaran ang median na upa sa lungsod, walang mga abot-kayang unit na matitira.
Salik sa delubyo ng mga kaso ng pagpapaalis pagkatapos ng Covid-moratorium – at ang Kakulangan ng mga abogado ng korte sa pabahay na ipinangako sa mga nangungupahan na mababa ang kita ng batas ng Karapatan sa Pagpayo ng lungsod – at isang “lahat ng oras na mataas” ng mahigit 64,000 New Yorkers na natutulog sa mga shelter na pinapatakbo ng lungsod. Pansinin: isang krisis sa pabahay ng Empire State na may mga epikong sukat.
Ano ang dapat gawin? Tumingin sa kabila ng Atlantic. Isang delegasyon ng halos 50 taga-New York - kabilang ang mga tagapagtaguyod ng nangungupahan, mga eksperto sa pabahay, at mga lokal na mambabatas - naglakbay sa isang lungsod na kilala sa premiere nito livability at sistema ng panlipunang pabahay: Vienna.
Habang una ang Vienna sa Global Livability Index, ang New York City ay ika-51. (Ang Met at Central Park ay hindi makakabawi sa lupang nawala sa napakahirap na hindi abot-kayang pabahay.) At habang higit sa kalahati ng mga taga-New York ay labis na nabigatan sa halaga ng upa, 18 porsiyento lamang ng mga residente ng Vienna ang nahihirapan din.
Bakit? Mula noong unang bahagi ng ika-20 siglo, inuuna ng Austrian metropolis ang pagtatayo at pagpapanatili ng daan-daang libong yunit ng subsidized na pabahay, kung saan halos animnapung porsyento ng populasyon nito ang naninirahan. Sabi ang pampublikong awtoridad sa pabahay ng lungsod, si Wiener Wohnen: “Hindi iniiwan ng Vienna ang mga renta at presyo ng lupa lamang sa libreng pamilihan. Sa kabaligtaran: ang pabahay ay tinitingnan bilang isang pampublikong gawain at bahagi ng mga serbisyo ng pangkalahatang interes.
Sa isang Bloomberg CityLab dokumentaryo, ipinaliwanag ng mga eksperto sa pabahay ang henyo ng sistema ng Viennese: interbensyon ng lungsod at pangmatagalang pamumuhunan. Itinatali ng lungsod ang pagiging affordability ng pabahay sa mga presyo ng lupa nito sa pamamagitan ng pagbili ng lupa o muling paglalaan ng mga reserbang lupa nito, at lubos na kinokontrol ang paggamit ng mga developer sa lupa, na nangangailangan ng mga kita na limitahan at muling mamuhunan sa abot-kayang pabahay. Ang paninirahan sa abot-kayang pabahay ay pinahihintulutan sa mahabang panahon, kahit na tinutustusan pa kapag mas matagal na naninirahan ang mga nangungupahan sa kanilang mga unit – nagpapatibay ng ugnayan ng komunidad. Magkasama ang mga developer na may mga parke at access sa pampublikong sasakyan.
Ang pagiging abot-kaya ay hindi lamang ang lakas ng Viennese social housing – maganda rin ito, dinisenyo para sa holistic na pamumuhay sa iba't ibang klase. Bagama't ang mga pampublikong pabahay ng Amerika ay binibigyang stigmated bilang sira-sira at hindi kanais-nais, "kadalasan, sa Vienna ang kita ng isang tao ay hindi maaaring makuha mula sa kanyang tirahan - isang katotohanang ipinagmamalaki namin," Wiener Wohnen touts sa homepage ng kanilang website. Maraming development ang nagtatampok ng mga medikal na opisina, kindergarten, mapagbigay na berdeng espasyo, at maging sa mga sauna at pool para sa libangan at paglilibang. Kadalasang kasama sa mga complex ang mga balkonahe, malalaking bintana, at mga subsidiya sa pampublikong sining, tulad ng sa kapansin-pansin, sloping Alterlaa. Mula sa Seestadt (two-third limitadong tubo na panlipunang pabahay at isang-ikatlong rate ng merkado) hanggang sa Karl Marx-Hof at Hundertwasser na mga apartment, ang panlipunang pabahay ay ilan sa pinakaaesthetically kawili-wili at nakatuon sa komunidad sa Vienna.
Ang delegasyon ay nagnanais ng kung ano ang maaaring mangyari kung ang kanilang lungsod ay gumawa ng katulad na paraan. Kunin ang Sonnwendviertel, isang social housing development sa isang dating riles ng 5,500 apartment, 13,000 residente, at 20,000 bagong likhang trabaho na may sapat na berdeng espasyo. Naisip ng mga taga-New York ang bungled parallel na proyekto ng kanilang lungsod, ang Hudson Yards, isang nakapipinsalang dating pagpapaunlad ng riles na pinagsamantalahan ang kalapitan ng pampublikong pabahay upang maging isang hindi malalampasan na dambana sa uri ng bilyonaryo – puno ng isang Equinox hotel ngunit kakaunti ang mga abot-kayang unit.
Ang pamumuhunan ng halos kalahating bilyong Euro pabalik sa sistema nito bawat taon, iginiit ni Wiener Wohnen, ang pag-subsidize sa pabahay ay isang mahusay na larong pang-ekonomiya. "Ang mataas na bahagi ng mga tinustusang tirahan ay nagdudulot ng epekto sa pagpapababa ng presyo sa pribadong merkado ng pabahay at pinangangalagaan ang isang magandang pinagsamang panlipunan sa buong lungsod." At, ang mga kinatawan ng Viennese ay nag-ulat sa delegasyon ng New York, ang naturang kontrol sa presyo tumataas lokal na aktibidad sa ekonomiya at mataas na kalidad ng buhay.
Pinag-aralan din ng mga taga-New York ang mga kagamitan ng gobyerno na ginagawang posible ang ganitong pagkakapantay-pantay sa lipunan, tulad ng Chamber of Labor, isang entity na pinamumunuan ng manggagawa na nakikipaglaban para sa hustisya sa pabahay kasama ng mga proteksyon sa paggawa, pati na rin ang konseho ng klima ng lungsod, ang mga partidong pampulitika nito, at ang publiko nito. awtoridad sa pabahay.
Walang perpektong sistema ng pabahay. Sa Vienna, ang mga presyo ay gumagapang dahil sa pribadong haka-haka, kahit na sagana ang stock ng social housing. Ang lungsod ay nakikipaglaban sa marginalization na kinakaharap ng mga migrante at refugee nito, hardline nationwide immigration laws, at legacy ng racism – mga problemang nakaugat din sa social fabric ng New York at ang segregated, disinvested public housing nito. Mga Itim na Boses Ang Vienna, isang organisasyong adbokasiya ng Austrian, ay nagsusulong ng isang listahan ng mga kahilingan para sa mga mamamayan na isaalang-alang bilang referenda - palalawakin nila ang mga karapatan sa pagboto, dagdagan ang representasyon ng mga taong may kulay sa pulitika, papalitan ang mga pangalan ng rasista sa kalye, at sa huli ay pagpapabuti ng katarungan sa panlipunang pabahay.
Sa kabila ng kanilang mga pagkakaiba, ang New York at Vienna ay parehong nagpapakita ng mga posibilidad ng nababanat na urban futures. Ang mga lungsod ay "may hawak na susi para sa isang paglipat sa isang klima-friendly na pamumuhay," sinabi Ang mambabatas ng lungsod ng Vienna na si Jurgen Czernohorsky pagkatapos ng pagbisita ng delegasyon ng Amerika. "Ang kaakit-akit na pampublikong sasakyan, aktibong kadaliang kumilos, mga gusaling matipid sa enerhiya, renewable energy, zero waste, circular economy at higit pa ay maaaring mag-ambag lahat sa ating iisang layunin: neutralidad sa klima."
“Gayunpaman,” dagdag ng pulitiko, “Kailangan ng publiko na maunawaan AT suportahan ang mga hakbang na ginawa, na kailangang makinabang sa lahat, hindi lamang sa iilan. Ito ang eksaktong dahilan kung bakit ang mga lungsod sa buong mundo ay kailangang kumonekta at magtulungan, gamit at ibahagi ang lahat ng kaalaman sa kanilang pagtatapon. At iyon mismo ang nangyari ngayon sa aking opisina.”
Pag-uwi, haharapin ng delegasyon ng New York ang mga pagkakataong isama ang mga prinsipyo ng Viennese sa kanilang mga problema sa pabahay sa Amerika. Sa Astoria, Queens, ang isang bagong panukala sa pagpapaunlad na tinatawag na Innovation QNS ay nangangako na mag-aambag ng mga trabaho at abot-kayang pabahay sa magkakaibang, mabilis na nagpapasiglang kapitbahayan. Bagama't ang lungsod ay lubhang nangangailangan ng mga bagong unit, ang panukala ay maaaring magpapataas ng lokal na halaga ng pamumuhay gamit ang mga elementong nakatutok sa marangyang mga elemento, at ang mga pribadong developer nito ay hindi nag-aalok sapat affordability – nangangako lamang ng 25 porsiyentong abot-kayang mga unit na walang subsidy sa lungsod habang nasa kapitbahayan demands (at nangangailangan) ng hindi bababa sa kalahati.
Ngayon na ang kasumpa-sumpa ng estado na 421-a tax break ay nag-expire na, ang mga New Yorkers ay may pagkakataon na i-decenter ang mga interes ng mga luxury developer sa merkado ng pabahay. Si City Comptroller Brad Lander ay umaasa upang repormahin ang iskema ng pagbubuwis ng ari-arian ng lungsod upang ma-insentibo ang pagtatayo ng sapat, pangmatagalang abot-kayang pabahay.
Nasa abot-tanaw din: pagpasa ng batas sa Good Cause Eviction sa antas ng estado, na itinuring nina Winsome Pendergrass at Cea Weaver na isang mahalagang priyoridad sa isang panayam sa Inequality.org noong nakaraang tag-araw. “Sa ilalim ng mga proteksyon sa Good Cause Eviction, ang mga nangungupahan ay binibigyan ng benepisyo ng pagdududa sa bawat kaso ng pagpapaalis. Kailangang patunayan ng mga panginoong maylupa na may magandang dahilan para hindi i-renew ang lease o itaas ang upa. Sa gayon ay magpapalawak ng mga proteksyon sa milyun-milyong tao na lampas sa mga protektado ng kontrol sa upa, "sinabi sa amin ni Weaver.
Ang bansa sa kabuuan ay maaaring kumuha ng inspirasyon mula sa ibinalik ng mga New Yorkers mula sa Vienna. Ngayon, ang paniwala ng panlipunang pabahay ay nagpapasikat sa mga Amerikano, na ipinakita ng interes ng mga pederal na mambabatas sa isang blankong patakaran sa Garantiya sa Tahanan.
“Imagine:” sinulat ni Action Lab NY, isang lokal na hindi pangkalakal na ang mga miyembro ay dumalo sa paglalakbay, "Pagbuo ng mga pabahay at mga kapitbahayan upang unahin ang mga pangangailangang panlipunan sa halip na isentralisa at protektahan ang indibidwal na kayamanan. Pabahay para sa mga tao na tirahan at bumuo ng komunidad, sa halip na mag-imbak para sa indibidwal na kayamanan."
Ang ZNetwork ay pinondohan lamang sa pamamagitan ng kabutihang-loob ng mga mambabasa nito.
mag-abuloy