ప్రజలు వారి స్వంత ప్రయోజనాలకు వ్యతిరేకంగా ఓటు వేయడానికి చాలా డబ్బు అవసరం, మరియు రియల్ ఎస్టేట్ పరిశ్రమలో డబ్బు పుష్కలంగా ఉంది. సైద్ధాంతిక అస్పష్టత కూడా దాని పాత్రను పోషిస్తుంది మరియు శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో యొక్క గెంట్రిఫికేషన్కు వ్యతిరేకంగా జరిగిన పోరాటంలో ఇటీవలి జంట ఓటమికి దోహదపడింది.
ఎన్నికల రోజుకి ముందు రోజులలో నేను శాన్ ఫ్రాన్సిస్కోలో ఉన్నాను మరియు ప్రతిపాదిత G గురించి చాలా ఉత్సాహం కనిపించింది, ఇది ఒక నిరాడంబరమైన ప్రతిపాదన, ఇది స్పెక్యులేటర్లు అద్దెదారు ఆక్రమిత గృహాలను కొనుగోలు చేయడం మరియు త్వరగా విక్రయించడంపై పన్ను విధించే అవకాశం ఉంది. "Yes on G" సంకేతాలు పుష్కలంగా ఉన్నాయి మరియు చాలా మంది, అందరూ కాకపోయినా, నేను కలిసిన న్యాయవాదులు అది పాస్ అవుతుందని నమ్మారు. ఎందుకు కాదు? వేగాన్ని తగ్గించే చట్టానికి వ్యతిరేకంగా ఏ అద్దెదారు ఉండవచ్చు, కొద్దిగా, ఆకాశాన్నంటుతున్న అద్దెలు? ఏది ఏమైనప్పటికీ, రియల్ ఎస్టేట్ పరిశ్రమ ప్రపోజిషన్ Gకి వ్యతిరేకంగా $2 మిలియన్లను కుమ్మరించింది, ప్రతిపాదకులు 12 నుండి 1ని అధిగమించారు మరియు అది ఓడిపోయింది.
కేవలం రెండు వారాల ముందు, ఒక ఫెడరల్ న్యాయమూర్తి నగర ప్రభుత్వం ఆమోదించిన చట్టాన్ని రద్దు చేసారు, ఇది అద్దె-నియంత్రిత అపార్ట్మెంట్ల నుండి అద్దెదారులను తరిమికొట్టిన భూస్వాములను వారు చెల్లిస్తున్న అద్దెకు మరియు ఇదే విధమైన మార్కెట్ ధరకు మధ్య వ్యత్యాసాన్ని చెల్లించమని బలవంతం చేస్తుంది. రెండు సంవత్సరాల కాలానికి యూనిట్. తొలగింపులలో స్థిరమైన పెరుగుదలను ఎదుర్కోవడానికి చేసిన ప్రయత్నం, అయితే ఆకాశాన్నంటుతున్న అద్దెలు భూస్వాముల తప్పు కాదని న్యాయమూర్తి ప్రకటించారు.
అద్దెలు వాటంతట అవే పెరుగుతాయా? కొన్ని అదృష్ట యాదృచ్ఛికంగా భూస్వాములు మానవ నియంత్రణలో లేని కొన్ని మర్మమైన ప్రక్రియ యొక్క లబ్ధిదారులుగా ఉన్నారా?
ఆహ్, అవును, మార్కెట్ మాయాజాలం మళ్లీ పని చేస్తోంది. ఈ తీర్పును వెలువరించిన ఫెడరల్ న్యాయమూర్తి చార్లెస్ బ్రేయర్ ఉదారవాదిగా పేరు పొందారు. అయినప్పటికీ భూస్వాములకు ప్రాతినిధ్యం వహించే కరడుగట్టిన, స్వేచ్ఛావాద పసిఫిక్ లీగల్ ఫౌండేషన్ యొక్క వాదనలను ఎక్కువగా ప్రతిధ్వనిస్తూ, సనాతన ఆర్థిక భావజాలంలో తన తీర్పును నిలబెట్టడంలో అతనికి ఎటువంటి సందేహం లేదు. న్యాయమూర్తి బ్రేయర్ ఈ అవసరాన్ని జప్తు మరియు "అనుమతించలేని ద్రవ్య ఖరీదు" అని పిలిచేంత వరకు వెళ్ళారు. అయితే అద్దెదారులను వీధిలోకి విసిరేయకుండా భూస్వాములను చట్టం ఆపలేదు, తద్వారా వారు ఎక్కువ చెల్లించే కొత్త అద్దెదారులను తీసుకురావచ్చు, కేవలం తొలగించబడిన కౌలుదారుకు ఖర్చును తగ్గించవచ్చు.
శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో నగరానికి చెందిన న్యాయవాదులు రెండు సంవత్సరాల అద్దె-భేదాత్మక చెల్లింపు "అని వాదించారు.హానికి దాదాపు అనులోమానుపాతంలో ఉంటుంది వారు అద్దె-నియంత్రిత యూనిట్ నుండి వారిని తొలగించడం ద్వారా వారి అద్దెదారులపై విధిస్తారు మరియు మార్కెట్ ధరలకు కొత్త గృహాలను కోరుకునేలా వారిని బలవంతం చేస్తారు. ఇది నిజమైన పర్యవసానంగా ఉంది సగటు శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో అద్దె ఒక పడకగది అపార్ట్మెంట్ $3,100. ఇది అవసరం 4.6 పూర్తి-సమయ ఉద్యోగాల కలిపి వేతనాలు నేషనల్ లో ఇన్కమ్ హౌసింగ్ కోయలిషన్ ప్రకారం, శాన్ ఫ్రాన్సిస్కోలో సగటు రెండు పడకగదుల అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేయడానికి కనీస వేతనం.
మించి 10,000 మంది శాన్ ఫ్రాన్సిస్కాన్లు తొలగించబడ్డారు రాష్ట్ర చట్టం ప్రకారం, ఎల్లిస్ చట్టం, భూస్వాములు భూస్వామి వ్యాపారం నుండి "నిష్క్రమించడానికి" వీలు కల్పిస్తుంది (అయితే చాలా సందర్భాలలో, మునుపటి అద్దెదారులను తొలగించిన తర్వాత వారు వ్యాపారంలో "తిరిగి ప్రవేశిస్తారు"). ది టెనెంట్స్ టుగెదర్ అధ్యయనం నివేదించింది, ఇది ఎల్లిస్ చట్టం-సంబంధిత తొలగింపులలో చాలా తక్కువ శాతాన్ని కలిగి ఉందని, ఎల్లిస్ చట్టం తొలగింపు యొక్క ముప్పుతో అనేక ఇతర వ్యక్తులు బలవంతంగా తొలగించబడ్డారు మరియు అధికారిక గణాంకాలను పరిగణనలోకి తీసుకోరు.
తొలగించే భూస్వాములు ప్రేక్షకులేనని కోర్టు పేర్కొంది
అయినప్పటికీ, న్యాయమూర్తి బ్రేయర్, "మార్కెట్ శక్తులు" మరియు రన్అవే అద్దెలకు ఇష్టమైన రైట్-వింగ్ బోగీ, అద్దె నియంత్రణను నిందించారు. కాబట్టి భూస్వాములు అమాయక బాధితులు. తన నిర్ణయంలో, న్యాయమూర్తి ఇలా వ్రాశాడు:
“[చట్టం] ఆస్తి యజమానిని ఒక విస్తృత ప్రజా సమస్యకు చెల్లించమని బలవంతం చేయడానికి ప్రయత్నిస్తుంది. ఆస్తి యజమాని శాన్ ఫ్రాన్సిస్కోలో ఉండటానికి ఎంచుకున్న అద్దెదారు బహిర్గతమయ్యే అధిక మార్కెట్ అద్దెకు కారణం కాలేదు లేదా అద్దెదారు గతంలో అనుభవించిన తక్కువ అద్దె-నియంత్రిత రేటుకు కారణం కాదు.
అక్కడ మీరు దానిని కలిగి ఉన్నారు: మీరు స్పెక్యులేటర్ లేదా డెవలపర్ వారి లాభాలను పెంచుకోవాలనుకునే మార్గంలో ఉంటే, కోల్పోతారు. న్యూయార్క్ నగర మాజీ మేయర్ ఎడ్ కోచ్ 1980లలో జెంట్రిఫికేషన్ను ప్రారంభించినప్పుడు ఏమి చెప్పారో చెప్పడానికి ఇది మరింత మర్యాదపూర్వక మార్గం: "మీరు న్యూయార్క్కు వెళ్లలేకపోతే, తరలించండి!"
ఈ చట్టబద్ధమైన మరియు సైద్ధాంతిక దట్టాలలో నష్టపోయిన భూస్వాములు వారు బలవంతంగా బయటకు పంపే వారితో సహా ఇతరుల చెమటను సొమ్ము చేసుకుంటున్నారు. జెంట్రిఫికేషన్ అనేది ఉద్దేశపూర్వక ప్రక్రియ. ఒక నిర్దిష్ట సమయం మరియు ప్రదేశంలో నివసించే ప్రజల ఊహ, చెమట మరియు మేధో పుంజుకోవడంలో ఉద్భవించే సేంద్రీయ సంస్కృతులు, సంకేతాత్మకంగా లేదా నిజానికి ఆధిపత్య డబ్బుతో కూడిన మోనో-సంస్కృతి నుండి భిన్నంగా ఉంటాయి మరియు వాటి స్థానంలో రంగులేని గొలుసును విధించే కార్పొరేట్ డబ్బు మరియు అధికారం ద్వారా భర్తీ చేయబడుతుంది. - స్టోర్ అనుగుణ్యత.
ఆ సేంద్రీయ సంస్కృతులు లక్ష్య పరిసర ప్రాంతాలను ప్రోత్సహించడానికి విక్రయ కేంద్రాలుగా మారాయి, దానిని సృష్టించిన వారి ద్వారా కాకుండా రియల్ ఎస్టేట్ ఆసక్తుల ద్వారా క్యాష్ చేయబడ్డాయి. డెవలపర్ల తరపున స్థానిక ప్రభుత్వాలు ఈ ప్రక్రియను సులభతరం చేస్తాయి, ప్రక్రియను నెమ్మదింపజేయడానికి దిగువ నుండి కదలికల సామర్థ్యంతో నిగ్రహించబడుతుంది.
పసిఫిక్ లీగల్ ఫౌండేషన్ యొక్క ఫాల్బ్యాక్ స్థానం, న్యాయమూర్తి కూడా స్వీకరించారు, రెండు సంవత్సరాల అద్దె-భేదాత్మక చెల్లింపు ఏమైనప్పటికీ అన్యాయంగా ఉంటుంది, ఎందుకంటే చెల్లింపు అద్దెకు ఉపయోగించాల్సిన అవసరం లేదు. శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో సిటీ అటార్నీ అటువంటి చెల్లింపును స్వీకరించేవారికి కొత్త గృహాల కోసం ఖర్చు చేయడం తప్ప వేరే మార్గం లేదని సూచించారు. కానీ పసిఫిక్ లీగల్ ఫౌండేషన్ అటార్నీ అటువంటి అవసరం ఉందని అంగీకరించారు, అది చట్టాన్ని వ్యతిరేకించేవారు కేవలం అదే.
శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో నగరం ఉంది అప్పీలు చేస్తామని ప్రకటించింది తొమ్మిదో సర్క్యూట్ కోసం US కోర్ట్ ఆఫ్ అప్పీల్స్కు న్యాయమూర్తి బ్రేయర్ యొక్క తీర్పు. "అద్దె-నియంత్రిత కౌలుదారుని భూస్వామి తొలగించినప్పుడు, అద్దెదారు ముఖాలను విపరీతంగా పెంచడం అనేది భూస్వామి తొలగించాలనే నిర్ణయం యొక్క ప్రత్యక్ష ఫలితం అని ఎటువంటి సందేహం లేదు" అని నగర న్యాయవాది డెన్నిస్ హెర్రెరా చెప్పారు. ఆర్థడాక్స్ ఎకనామిక్స్ యొక్క ఫాంటస్మాగోరియా మరియు "మార్కెట్లు" మానవ స్పర్శకు అతీతంగా మేఘాల మీద ఆధారపడి ఉన్నాయని దాని పట్టుదల కంటే వాస్తవ ప్రపంచంలోనే ఆధారపడి ఉంటుందని అంగీకరించే నిర్ణయం. వాస్తవ ప్రపంచంలో భూస్వాములు, డెవలపర్లు మరియు బ్యాంకర్లు లాభపడతారు ఉన్నాయి రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్.
రియల్ ఎస్టేట్ డబ్బుల వరద
రెండు వారాల తర్వాత, ప్రతిపాదన G విఫలమైంది, 54 శాతం మంది వ్యతిరేకంగా మరియు 46 శాతం మంది అనుకూలంగా ఓటు వేశారు. ప్రాప్ జి "స్పెక్యులేషన్ ట్యాక్స్"ని ప్రతిపాదించింది. బహుళ-యూనిట్ ఆస్తిని కొనుగోలు చేసే వ్యక్తి ఐదేళ్లలోపు భవనాన్ని విక్రయించినట్లయితే పన్ను సర్చార్జి చెల్లించాల్సి ఉంటుంది; ఛార్జ్ మొదటి సంవత్సరంలో 24 శాతం నుండి నాలుగు మరియు ఐదు సంవత్సరాల మధ్య 14 శాతం వరకు ఉంటుంది. ఐదు సంవత్సరాల తర్వాత, అటువంటి పన్ను సర్ఛార్జ్ ఉండదు. ఇది స్పెక్యులేటర్లకు మాత్రమే వర్తించేలా రూపొందించబడినందున, ప్రతిపాదిత పన్నుకు అనేక మినహాయింపులు ఉన్నాయి, ఇందులో అన్ని ఒకే కుటుంబ భవనాలు మరియు నష్టానికి విక్రయించే ఏదైనా భవనం ఉన్నాయి.
అన్ని ఆస్తులు కవర్ చేయబడతాయని తప్పుడు వాదనలతో సహా భూస్వామి మెయిలింగ్ల భారీ బారేజీని హౌసింగ్ కార్యకర్తలు అధిగమించలేనంతగా ఉంది. ఏది ఏమైనప్పటికీ, ఓటు వేసిన తర్వాత కార్యకర్తల ప్రతిస్పందనల సర్వేలో ప్రచురించబడింది 48 కొండలు బ్లాగ్లో, వీధుల్లో ప్రజలతో మాట్లాడే ప్రయత్నం చాలా మంది ఆలోచనలను మార్చిందని, రియల్ ఎస్టేట్ పరిశ్రమ యొక్క 12 నుండి 1 వ్యయ ప్రయోజనాన్ని అధిగమించడానికి దగ్గరగా వచ్చిందని మరియు విజయవంతమయ్యే తదుపరి ప్రయత్నాలకు వేదికగా ఉందని ఏకాభిప్రాయం కనిపించింది. ఈ ఆర్టికల్ రచయిత, చైనాటౌన్ కమ్యూనిటీ డెవలప్మెంట్ సెంటర్ పాలసీ డైరెక్టర్ జనరల్ ఫుజియోకా ఉటంకించారు కాసా జస్టా/జస్ట్ కాజ్ ఆర్గనైజర్ మరియా జముడియో:
"ఈ ఎన్నికలలో మేము శ్రామిక వర్గ వలసదారులు, సీనియర్లు, తక్కువ-వేతన కార్మికులు, తల్లిదండ్రులు మరియు అద్దెదారులను నిర్వహించడంలో పెద్ద విజయాలు సాధించాము, వారు కూడా శాన్ ఫ్రాన్సిస్కోలో నివసించడానికి అర్హులు అనే డిమాండ్ చుట్టూ ప్రజలను తొలగించారు. … ఈ సంవత్సరం గెలవనప్పటికీ, Prop G ఒక పెద్ద [స్థానిక] ప్రగతిశీల కథనంలో భాగంగా ఉంది, అది విజయం సాధించింది [ఉత్తీర్ణత సాధించిన కనీస-వేతన కొలతతో సహా]. ఆ కథనం, ఈ ప్రచారంలో అభివృద్ధి చేయబడిన సాధనాలు మరియు సంబంధాలతో పాటుగా మనం ఎదగడానికి పునాదిగా ఉంటుంది.
మరొక కార్యకర్త, టెండర్లాయిన్ హౌసింగ్ క్లినిక్కి చెందిన రాండీ షా, కమ్యూనిటీ ఆర్గనైజింగ్పై ఎక్కువ ప్రాధాన్యత ఇస్తే మార్పు వస్తుందని అభిప్రాయపడ్డారు. సిటి బోర్డ్ ఆఫ్ సూపర్వైజర్స్ (శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో సిటీ కౌన్సిల్) నలుగురు సభ్యులచే ప్రతిపాదన G బ్యాలెట్లో ఉంచబడింది, కార్యకర్తలు సంతకాలు సేకరించడం ద్వారా కాకుండా, అతను ఒక వ్యూహం పునరాలోచించాలని అభిప్రాయపడ్డారు. అతడు వ్రాస్తాడు:
“స్పెక్యులేషన్ వ్యతిరేక పన్ను సంతకం మార్గంలో పోయి ఉంటే, చొరవ పిటిషన్ల కోసం శీర్షిక మరియు సారాంశం సిద్ధమైనప్పుడు కార్యకర్తలు గుర్తించి ఉండేవారు, 'ఫ్లిప్ను ఆపడం' అనే అత్యంత ప్రజాదరణ పొందిన ఆలోచన బ్యాలెట్ కొలతగా అనువదించబడలేదు. ఆ సమయంలో బ్యాలెట్ ప్రశ్నలో 'తొలగింపు' లేదా 'స్పెక్యులేటర్' అనే పదాలు చేర్చబడ్డాయని హామీ ఇవ్వడానికి లేదా ముందుకు వెళ్ళే ముందు మద్దతు స్థావరాన్ని విస్తృతం చేయడానికి ఏదో ఒక విధంగా దానిని మార్చడానికి నిర్ణయం తీసుకోవచ్చు. … [T]అర్జీల సేకరణ ప్రక్రియలో ఓటర్లతో మాట్లాడటానికి నెలల తరబడి ఈ సమస్య గురించి వేలాదిమందికి అవగాహన కల్పించారు. ఇది ప్రాప్ జి అంటే ఏమిటనే దానిపై గందరగోళాన్ని సృష్టించిన మరియు రెచ్చగొట్టడానికి ప్రయత్నించిన పెద్ద డబ్బు దాడుల నుండి ఈ ఓటర్లను నిరోధించవచ్చు.
టెక్నాలజీ-కంపెనీ ఉద్యోగుల ప్రవాహం బ్యాలెన్స్ని కూడా తగ్గించి ఉండవచ్చు. ప్రతిపాదిత G ఓటుకు సంబంధించిన సర్వేలు లేదా విచ్ఛిన్నాలను నేను చూడనందున ఊహించడం కష్టం, కానీ టెక్కీలు, వారి కార్పొరేట్ నాయకుల స్వేచ్ఛావాద రాజకీయ ధోరణులను గ్రహించి, పెద్ద సంఖ్యలో వ్యతిరేకంగా ఓటు వేసే అవకాశం ఉంది. గ్రూప్ టెక్కీస్ హూ వోట్ టెక్నాలజీ పరిశ్రమకు "దాని ఎన్నికల కండరాన్ని వ్యాయామం చేయండి" మరియు ప్రాప్ జికి వ్యతిరేకంగా ఓటు వేయండి మరియు ఈ కొలతకు మద్దతు ఇచ్చిన ప్రగతిశీల అభ్యర్థులు.
దుఃఖించకండి, నిర్వహించండి
శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో మరియు ఇతర ప్రాంతాలలో మరింత కులవృత్తికి వ్యతిరేకంగా సంస్థ మాత్రమే ఏకైక ఆశ్రయం. కానీ దాని నుండి లాభం పొందే శక్తివంతమైన డబ్బు ఆసక్తులను తిప్పికొట్టడం చిన్న పని కాదు. స్థానిక నిర్వాహకుడు, మైక్ మిల్లర్, వ్రాస్తున్నారు కౌంటెర్పంచ్, మిషన్ కూటమి ఆర్గనైజేషన్ వంటి సంకీర్ణాలు క్షీణిస్తున్నాయని విచారం వ్యక్తం చేశారు కౌలుదారుల తరపున అనేక యుద్ధాల్లో గెలిచాడు కానీ భూస్వామి ప్రతినిధులతో పొరుగు-వ్యాప్త ఒప్పందాలను చేరుకోవడానికి తగినంత బలమైన శక్తిగా కలిసిపోలేకపోయింది. అతడు వ్రాస్తాడు:
"అద్దెదారుల ప్రయోజనాలను రక్షించే వ్యూహంగా ఆర్గనైజింగ్ స్థానంలో నియంత్రణ వచ్చింది-ఓటర్ ఆమోదించిన చొరవ అద్దె నియంత్రణ చట్టాన్ని మరియు దానిని నిర్వహించడానికి రెంట్ కంట్రోల్ బోర్డ్ను సృష్టించింది. సామూహిక, అంతరాయం కలిగించే, అహింసాత్మక చర్య కంటే ఎన్నికల రాజకీయాలు వ్యూహాన్ని అమలు చేయడానికి సాధనంగా మారాయి. ప్రతి ఒక్కటి, ఒక్కటే సరిపోదు. 'మార్కెట్' వాటిని అధిగమించింది: చాలా తక్కువ సరఫరా కోసం చాలా డిమాండ్.
దురదృష్టవశాత్తూ, ఈ రన్-అమ్క్ మార్కెట్ నుండి లాభం పొందే భూస్వాములు, డెవలపర్లు, రుణదాతలు మరియు ఇతరులతో చర్చలు జరిపే సామర్థ్యం ఇప్పుడు లేదు. బహిష్కరణలు, అంతరాయం, లాబీయింగ్ మరియు ఎన్నికల చర్యల సామర్థ్యం ద్వారా లాభాలు మరియు రాజకీయ నాయకుల వృత్తిని దెబ్బతీసే సామూహిక సంస్థ ఇకపై లేదు.
జెంట్రిఫికేషన్ను ఆపలేకపోవడం వల్ల చుట్టుపక్కల ప్రాంతాలపై ప్రభావం ఉంటుంది. బే అంతటా, ఓక్లాండ్ అద్దెలు ఉన్నాయి ఈ ఏడాది 15 శాతం పెరిగింది 12లో 2013 శాతం పెరిగిన తర్వాత. ఓక్లాండ్లో తక్కువ సరసమైన సెట్-సైడ్లతో గృహ అభివృద్ధిలు పుట్టగొడుగుల్లా పుట్టుకొస్తున్నాయి మరియు తొలగింపులు పెరుగుతున్నాయి.
వాస్తవానికి, ఇది కేవలం స్థానిక దృగ్విషయం కాదు. న్యూయార్క్ నగరంలో భవన యాజమాన్యం నుండి వచ్చే సగటు నికర ఆదాయం 31.5 నుండి 1990 శాతం పెరిగింది - వసూలు చేసిన అద్దెలు ఖర్చుల కంటే వేగంగా పెరిగాయి. జాతీయ స్థాయిలో స్థిరాస్తి ధరలు పెరిగాయి ద్రవ్యోల్బణం కంటే వేగంగా పెరుగుతోంది 1960ల నుండి. అందువల్ల రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్టుల షేర్ల ధరలు పెరగడంలో ఆశ్చర్యం లేదు కంటే నాలుగు రెట్లు ఎక్కువ 2009 ప్రారంభం నుండి.
ఇది గృహాలను నియంత్రించడానికి "మార్కెట్ శక్తులను" అనుమతించిన ఫలితం. హౌసింగ్ అనేది ఒక మానవ హక్కుగా గుర్తించబడడమే మార్గం, పెట్టుబడిదారీ వస్తువుకు బదులుగా అత్యధిక బిడ్డర్ కొనుగోలు చేసి విక్రయించడం. అయితే, దానికి భిన్నమైన, మెరుగైన ప్రపంచం అవసరం.