FFrån 1982 till 2000 gick den amerikanska aktiemarknaden på den längsta "bull run" någonsin, då aktiekurserna steg till svindlande höjder. I slutet av 1990-talet skapade en kombination av faktorer, som inkluderade att Federal Reserve sänkte räntorna, en enorm prisbubbla i internetaktier. En spekulativ bubbla uppstår när priset vida överstiger tillgångens fundamentala värde. Historiskt sett har bubblor förekommit i allt från fastigheter, aktier och järnvägar till tulpaner, beanie-bebisar och serietidningar. Som med alla bubblor krävdes det mer och mer pengar för att göra en avkastning. Till exempel, om du köpte 100 aktier i Apple för 10 USD per aktie och det steg till 20 USD, kostade det 1,000 1,000 USD att göra vinst på 100 100 USD (en avkastning på 110 procent), men om aktierna var 10,000 USD var och steg till 1,000 USD skulle det kosta 10 2000 USD att göra XNUMX XNUMX $ vinst (en avkastning på XNUMX procent) – så den procentuella vinsten är mycket mindre och den potentiella förlusten skulle också vara mycket större. Detta ledde till att internetbubblan dök upp i mars XNUMX.
När börsbubblan bröt ut sköljde turbulensen genom den större ekonomin, vilket fick investeringar och företagsutgifter att sjunka och arbetslösheten ökade. Bränd av aktiemarknaden gick många människor över till bostadsköp som ett säkrare sätt att bygga upp välstånd. Sedan kom attackerna den 11 september 2001, som genererade en chockvåg av rädsla och en nedgång i konsumentutgifterna.
År 2002, när ekonomin redan haltade fram, sänkte tidigare Federal Reserve-ordföranden Alan Greenspan och Fed räntorna till historiska bottennivåer på nära en procent för att undvika en allvarlig ekonomisk nedgång. Låga räntor gör lånade pengar billiga för alla från bostadsköpare till banker. Denna ocean av kredit var en faktor som ledde till en stor förändring i bostadslånebranschen - från "ursprung till att äga" till "ursprung för att distribuera." Låga räntor gjorde också att bostadsköpare kunde ta på sig större bolån, vilket stödde stigande priser.
I originate-to-own-modellen håller hypotekslångivaren – som kan vara ett privat bolåneföretag, bank, sparsamhet eller kreditförening – bolånet under sin löptid, vanligtvis 30 år. Varje månad får banken – en stenografi för alla bolånestiftare – som ”uppstår” bolånet en betalning av kapital och ränta från husägaren. Om köparen försummar bolånet, det vill säga slutar göra månatliga betalningar, kan banken beslagta och sälja en värdefull tillgång: huset. Med tanke på strikta upplåningsstandarder och lånets livslängd är det som att bostadsköparen ska gifta sig med banken.
I originate-to-distribute-modellen säljer bankerna bolånet till tredje part och förvandlar lånen till en vara som widgets på ett löpande band. Genom att sälja lånet frigör banken sitt kapital så att den kan vända och finansiera ett nytt bolån. Således har bankerna ett incitament att sälja (eller "distribuera") bolån snabbt, så att de kan få tillbaka pengarna för att sälja fler bolån. Genom att sälja lånet ”fördelar banken också risken” för fallissemang till andra.
Bankerna tjänade pengar på bolåneavgifter, kanske bara några tusen dollar per lån. Eftersom de sålde lånet, ibland på bara några dagar, var de inte oroliga för att bostadsköparen skulle gå i konkurs. Banker började använda callcenter och högtryckstaktik för att "massproducera" bolån eftersom vinsten var i volym - hur många lån kunde godkännas hur snabbt. Detta kompletterades av bedrägerier i hela fastighetsbranschen, där värderingsmän övervärderade bostäder och bolånemäklare godkände alla med en puls, utan att verifiera tillgångar, jobbstatus eller inkomst. Och den svampande bostadsindustrin förvrängde hela ekonomin. Av all nettotillväxt av arbetstillfällen från 2002 till 2007 var upp till 40 procent relaterad till bostadssektorn: bolånemäklare, värderingsmän, fastighetsmäklare, callcenteranställda, låneansvariga, bygg- och renovationsbutiksarbetare, etc.
För att göra lånen lättare att sälja går bankerna till Fannie Mae eller Freddie Mac och får "garanti" för "överensstämmande" (eller prime, vilket hänvisar till låntagarens kreditvärdighet) bolån. Säkerhet innebär att en av byråerna intygar att lånen är kreditvärdiga; de försäkrar också en del av lånet i fall husägaren fallerar. Innan deras senaste nationalisering var Fannie och Freddie "regeringssponsrade enheter" (GSEs). Även om vem som helst kunde köpa aktier i de två företagen, var de också föremål för federal reglering och kongresstillsyn. Denna federala roll sågs som en implicit garanti eftersom alla parter trodde att lån med stöd av Fannie och Freddie var helt säkra. Detta gjorde det möjligt för dem att låna enorma summor pengar till extremt låga räntor.
Bankerna sålde sedan sina nyförvärvade försäkrade prime hypotekslån till "bundlers", allt från Fannie och Freddie till "private labels", som investeringsbanker, hedgefonder och "penningbanker" (de som håller insättningar som sparande och checkkonton) . Bundlers slog ihop många bolån med avsikten att sälja betalningsrättigheterna till andra – det vill säga någon annan betalar för att få dina månatliga bolånebetalningar.
Nästa steg var att "värdepapperisera" paketet (ett värdepapper är en omsättbar tillgång). Mycket av Wall Streets finansiella trolldom handlar om att förvandla skulder till tillgångar. Säg att du är Bank of America och du säljer 200 bolån på en dag. Lehman Brothers köper lånen efter att de är säkrade och "buntar ihop" dem genom att sätta in bolånen på ett bankkonto – det är dit de månatliga betalningarna från de 200 husägarna går. Sedan skapas en "inteckningsskyddad säkerhet" (MBS) från detta paket. En MBS är en finansiell produkt som betalar en avkastning till köparen, såsom en hedgefond, pensionsfond, investeringsbank, penningbank, centralbank och särskilt Fannie och Freddie. Avkastningen, i huvudsak en räntebetalning, kommer från bolånebetalningarna.
Hur fungerar det? Husägaren fortsätter att göra månatliga bolånebetalningar till Bank of America, som tjänar pengar på avgifterna från det ursprungliga bolånet och får en nedskärning för att sköta bolånebetalningarna och skickar dem vidare till Lehman Brothers. Lehman tjänar pengar som en buntare av inteckningar och "garant" av inteckningsskyddade säkerheter. Köparen av den inteckningssäkrade säkerheten, säg Fannie Mae, får sedan betalt från bankkontot som innehar betalningarna för inteckningar.
Till en början omfattade denna process endast prime-lån eftersom Fannie och Freddie inte kunde garantera subprime-lån. För att ta itu med låga andelar av bostadsägande bland låginkomstbefolkningar och färgade samhällen började kongressen runt 2004 uppmuntra Fannie och Freddie att börja garantera subprime-lån i stor skala. Och lätt kredit matade investerarnas aptit på fler och fler inteckningssäkrade värdepapper, vilket gav finansiering för nya bolån.
En definition av subprimelån är alla lån till en ränta som är minst 3 procentenheter högre än ett primelån. Många av dessa lån var "inteckningar med justerbar ränta" (ARMs) med "teaser rates". Kursen var låg de första åren, men sedan skulle den "återställas", vilket gjorde att månatliga betalningar hoppade dramatiskt, ibland till två eller tre gånger det ursprungliga beloppet. Subprime-låntagare anses vara mer riskfyllda på grund av låga kreditpoäng och är koncentrerade till färgade personer och invandrar- och låginkomstsamhällen som är mycket mer benägna att missa betalningar, vilket drar ner kreditpoäng. Med bolånemäklare och långivare som pressade lån på alla och alla, fann de med mindre finansiellt insikt sig ofta med bolån som blev oöverkomliga.
Med ökningen av bostadslån, runt 2004, började banker i stor utsträckning använda finansiella produkter som kallas collateralized debt obligations (CDOs). Bankerna skulle antingen kombinera inteckningsskyddade värdepapper som de redan ägde eller kombinera stora pooler av subprime-lån med hög ränta. CDO:er "skivades" i "trancher" - se dem som köttbitar - som betalade en avkastning i enlighet med risken för fallissemang. De bästa styckningsdelarna, filet mignon, hade den lägsta risken och gav därför den lägsta avkastningen. De mest riskfyllda trancherna, de mystery-meat-korvar som betalade den högsta avkastningen, skulle gå i konkurs först om bostadsköpare slutade göra betalningar. Detta sågs som ett sätt att fördela risker över marknaderna. Begreppet "fördela risk" innebär att alla marknadsaktörer tar en liten risk, så om något går dåligt så lider alla men ingen dör.
Trancher fick "betyg" av tjänster som Standard & Poor's, Moody's och Fitch. Det högsta betyget, AAA, innebar att det praktiskt taget inte fanns någon risk för fallissemang. Den upplevda säkerheten hos AAA innebar att ett brett utbud av finansiella institutioner kunde köpa dem. Eftersom trancher marknadsfördes som ett verktyg för att finjustera risk och avkastning, ledde detta till en stor efterfrågan. Ratingtjänsterna hade dock en intressekonflikt eftersom de tjänade enorma avgifter från investeringsbankerna, vilket gav tjänsterna ett incitament att betygsätta tvivelaktiga värdepapper högt. Moody's tjänade nästan 850 miljoner dollar på sådana strukturerade finansprodukter bara under 2006. Investmentbanken paketerade också lägre värdepapper med hypotekslån, som BBB-klassade, och delade sedan upp dem för att skapa nya trancher betygsatta från AAA till skräp. Det här var som att förvandla korv till biffar.
Dessutom skulle bankerna "säkra" trancherna, ett annat sätt att fördela risk, genom att köpa kreditswappar (CDS) som säljs av företag som AIG och MBIA. Bytena var en form av försäkring. Detta sågs som ett sätt att göra trancher säkrare och därmed högre betyg. Säg till exempel att du är Goldman Sachs och att du har 10 miljoner USD i AAA-trancher. Du går till AIG för att försäkra det, och företaget bedömer att risken för fallissemang är extremt låg så premien är 1 procent. Så du betalar AIG 100,000 10 USD per år och om tranchen fallerar betalar företaget dig 45 miljoner USD. Men CDS började köpas och säljas över hela världen baserat på upplevd risk. Marknaden växte sig så stor att den underliggande skulden som försäkrades var XNUMX biljoner dollar - nästan samma storlek som den årliga globala ekonomin.
Också runt 2004 började saker och ting bli ännu svårare när investeringsbanker startade enheter som kallas strukturerade investeringsinstrument (SIV). SIV:erna skulle köpa subprime-MBS från sina sponsrande banker. Men för att köpa dessa MBS behövde de strukturerade investeringsinstrumenten sina egna medel. Så SIV skapade produkter som kallas för tillgångsstödda företagscertifikat (kortfristiga skulder på 1 till 90 dagar). "Asset-backed" betyder att den är backad med kredit från den sponsrande banken. SIV:arna sålde sedan tidningen, främst till penningmarknadsfonder. På så sätt genererade SIV:erna pengar för att köpa de inteckningssäkrade värdepapperen från sin bank. SIV tjänade pengar på att få höga avkastningar från subprime-MBS de köpte, samtidigt som de betalade ut låga avkastningar till penningmarknaderna som köpte företagscertifikatet (att tjäna på en spread som denna kallas "arbitrage").
Wall Streets mål var att trolla fram sätt att tjäna pengar utan att stöta på något ansvar. Det var att flytta allt "off-book" till SIV:erna för att komma runt regler om "hävstång". Banker, hedgefonder och andra utnyttjar genom att ta sina "kapitalreserver" - faktiska kontanter eller tillgångar som lätt kan omvandlas till kontanter - och låna många gånger mot dem. Merrill Lynch hade till exempel en bruttosoliditet på 45.8 den 26 september. Det betyder att om Merrill hade 10 miljarder dollar på banken så spelade den runt med 458 miljarder dollar. Federal Reserve är tänkt att reglera reserver för att begränsa kredittillväxten, men SIV:erna var en metod för att komma runt denna regel. Mer hävstång innebar också mer risk för banken, eftersom medel kunde försvinna snabbt om några satsningar gick dåligt. Allt detta är en del av det som kallas "skuggbanksystemet", vilket betyder att det kommer runt befintliga regleringar. Skuggbanksystemet ses som den främsta boven i Wall Street-företagens fall och den globala ekonomiska krisen.
Hela processen fungerade så länge som alla trodde att bostadspriserna skulle gå upp oändligt. Detta är en form av "perceptuell ekonomi", vars en princip är att varje utbredd tro på marknaden tenderar att bli en självuppfyllande profetia. När det gäller bostäder tog husägare allt större bolån i tron att priserna skulle fortsätta att stiga snabbt. Bolånegivare ansåg att lånen var säkra, för även om husägaren misslyckades, skulle bolåneinnehavaren sitta kvar med ett hus som ökade i pris. Förtroendet för stigande priser fick skaparna och köparna av inteckningssäkrade värdepapper att tro att dessa investeringar var praktiskt taget riskfria. Detta gällde också för överbelåning – så länge det fanns enkla krediter och snabba avkastningar att göra, yrkade investerare på mer pantsäkrade värdepapper. Detta gällde penningmarknadsfonderna som hämtade papperet från strukturerade investeringsinstrument. Så länge penningmarknadsfonderna hade förtroende för systemet tog de inte ut företagscertifikatet när det förföll, utan "rullade över det" till samma räntor. Detta gjorde det möjligt för SIV:erna att prägla pengar utan att ställa några skulder för sina sponsrande banker.
Detta system höll den amerikanska ekonomin igång i flera år. I cirka 35 år har reallönerna stått stilla för de flesta amerikaner, men eftersom husvärdena skjutit i höjden under det senaste decenniet har många husägare refinansierat och utbetalat eget kapital – förvandlat sina hem till bankomater. Till exempel, om du var skyldig 200,000 300,000 $ på ett bolån men husets värde steg till 100,000 2004 $, kan du potentiellt förvandla skillnaden på 310 XNUMX $ till kontanter genom att refinansiera. År XNUMX använde amerikaner hemkapital för att finansiera så mycket XNUMX miljarder dollar per år i personlig konsumtion. Denna skulddrivna konsumtion var tillväxtmotorn.
USA:s överkonsumtion balanserades av överproduktion i många asiatiska länder. Länder som Kina, Indien, Taiwan och Sydkorea har stora handelsöverskott med USA, vilket påskyndade deras ekonomiska utveckling. De investerade överskott av kontanter i amerikanska kreditinstrument, allt från företagsskulder och MBS till statsobligationer och växlar. Det är vad ekonomer kallar en god cykel: vi köper deras varor, hjälper dem att utvecklas, medan de använder vinsten för att köpa vår kredit, vilket gör att vi kan köpa mer av deras varor. Men det är också ohållbart. Ett land kan inte överkonsumera för alltid.
I slutskedet av bostadsbubblan hade färre förstagångsköpare råd med traditionella bolån. Stigande huspriser krävde allt större förskottsbetalningar så subprime-bolånen mångdubblades, eftersom de ofta krävde lite eller inga pengar ner. Från 2004 till 2006 var nästan 20 procent av alla bostadslån subprime-lån. Eftersom den stora majoriteten var bolån med justerbar ränta skapade detta en tidsinställd bomb. Minuträntorna steg, räntorna återställdes och husägare med ARM fick större månatliga betalningar.
Olika faktorer i kombination för att bromsa fastighetspriserna och tömma bubblan. Stigande priser ledde till en byggboom och överutbud av hus, ständigt accelererande priser innebar att mer pengar gav mindre avkastning, och återigen spelade Fed en roll genom att höja räntorna. Det försökte avvärja inflationen, men med tanke på spridningen av hypotekslån med justerbar ränta ledde det till högre betalningar på bolån, vilket tvingade hundratusentals husägare till utestängning.
När bubblan väl började läcka accelererade processen, vilket förvandlade manin till panik. För det första spred sig fallissemanget till strukturerade skuldinstrument som skuldförbindelser med säkerheter och värdepapper med säkerhet i hypotekslån. Systemet för att fördela risker misslyckades. Värdepapperiseringen hade spridit sig över hela det finansiella systemet – investerings- och penningbanker, pensionsfonder, centralbanker, försäkringsbolag – vilket satte alla i riskzonen. Eftersom finanssektorn hade lobbat aggressivt i årtionden för att minska regleringen, förstärkte bristen på tillsyn risken. Det hade skett så mycket skivning och handel med bolån och relaterade värdepapper att ingen visste exakt var förlusterna låg. I takt med att bolåneinnehavarna föll i fallissemang började även värdepapper med säkerhet i hypotekslån gå i konkurs. Subprime-finansieringskanalen från Wall Street frös upp, vilket ledde till att stora hypotekslångivare som Countrywide, New Century Financial och American Home Mortgage gick uppåt.
När paniken satte in började penningmarknadsfonderna sluta rulla över kommersiella papper – de ville ta ut det. Så SIV:er var nu tvungna att antingen anlita sin kreditgräns från sina sponsrande banker eller sälja tillgångar som de inteckningssäkrade värdepapperen för att samla in pengar. Inbetalningar av bolån och tvångsförsäljning av MBS började pressa priserna ytterligare. Detta tvingade banker att bokföra förluster, vilket krävde att vissa skulle sälja fler tillgångar för att täcka förlusterna, vilket sänkte priserna ytterligare, tvingade dem att bokföra fler förluster, vilket skapade en ond cirkel. Detta är känt som en "likvidationsfälla". Eftersom ingen var säker på storleken på förlusterna började bankerna hamstra medel, vilket fick kreditmarknaderna att torka ut.
Under det senaste året har Federal Reserve och finansdepartementet vidtagit allt mer drastiska åtgärder – sänkta räntor, pumpat in kontanter i banksektorn, tillåtit investeringsbanker att låna pengar samtidigt som de ställer upp lågt värderade värdepapper som säkerhet. Detta fortsatte med att finansiera uppköp, som att Fed gav en kredit på 29 miljarder dollar för JP Morgan att ta över Bear Stearns i mars. Sedan nationaliserade den Fannie Mae och Freddie Mac; detta följdes av det federala övertagandet av AIG, vilket skedde genom dess spelande med kreditswappar. Till slut försvann legendariska Wall Street-banker på fjorton dagar – konkurs, förvärvade eller omvandlade till bankholdingbolag som Citigroup.
Men smittan har inte stoppats. Huruvida räddningsplanen kan lyckas är högst tveksamt. Många är skeptiska till huruvida räddningsaktionen ens kommer att återställa förtroendet – och krediten – till banksystemet. Som Reuters sa nyligen, "Tvivel kvarstår om hur den [räddningsplanen] omedelbart skulle kunna tina upp den frusna penning- och kreditmarknaden." Även om räddningsaktionen återupplivar banksektorn, tror få ekonomer att det kommer att sätta fart på konsumentkreditmaskinen. För det första kommer banker med överbelåning och pengaspärr ivrigt att dumpa nästan värdelösa värdepapper på skattebetalarna i utbyte mot kontanter för att fylla upp sina reserver. Plus, med sjunkande arbetstider och löner och arbetslöshet, utmätningar av hem och stigande inflation, är bankerna inte på humör för att ge konsumenterna mer kredit, så konsumtionen – och därmed ekonomin – kommer att fortsätta att minska.
Det finns många andra, bättre alternativ som föreslogs: att undvika de giftiga inteckningsskyddade värdepapperen och köpa aktier direkt i banker med problem, omreglera branschen, skicka in team av statliga revisorer för att avgöra finansbolagens verkliga värde och vilka som bör leva och dö, skapa ett bostadsägarlånebolag för att tillåta regeringen att köpa oroliga bolån direkt, vilket gör det möjligt för lokala myndigheter att beslagta utestängda bostäder och förvandla dem till subventionerade bostäder för att minimera övergivandet (vilket skapar spökkvarter, vilket driver ner priset på fortfarande- ockuperade hem), ett program för offentliga arbeten, investeringar i alternativ energi och en "Green New Deal". Men det här är politiska frågor som är beroende av organisering och politisk makt för att föreslå, lagstifta, finansiera och genomdriva. Det är det som kommer att avgöra om det finns en New Deal från 21-talet eller det största ekonomiska brottet i världshistorien.