Det krävs mycket pengar för att få folk att rösta emot sina egna intressen, och fastighetsbranschen har gott om pengar. Ideologisk förvirring spelar också sin roll, och båda bidrog till ett par nederlag nyligen i San Franciscos uppförsbacke mot gentrifiering.
Jag råkade befinna mig i San Francisco under dagarna fram till valdagen, och det verkade vara ganska mycket spänning över Proposition G, ett blygsamt förslag som skulle ha infört en skatt på spekulanter som köper och snabbt säljer hyresgäster. "Ja på G"-skyltarna fanns i överflöd och de flesta, även om inte alla, förespråkare jag träffade trodde att det skulle gå över. Varför inte? Vilken hyresgäst kan vara emot en lag som kan sakta ner, lite, skjutande hyror? Ändå hällde fastighetsbranschen in 2 miljoner dollar på att opponera sig mot Proposition G, som överträffade förespråkarna 12-till-1, och den besegrades.
Bara två veckor tidigare upphävde en federal domare en lag som antagits av stadsstyrelsen som skulle ha tvingat hyresvärdar som sparkar ut hyresgäster från hyreskontrollerade lägenheter att betala dem skillnaden mellan hyran de hade betalat och den rimliga marknadsräntan för en liknande enhet under en period av två år. Ett försök att bekämpa en stadig ökning av vräkningar, förklarade domaren ändå att skyhöga hyror inte är hyresvärdarnas fel.
Går hyrorna upp helt av sig självt? Hyresvärdar råkar av en lycklig slump bara vara förmånstagare av någon mystisk process utanför mänsklig kontroll?
Ah, ja, marknadens magi på jobbet igen. Den federala domaren som avkunnade domen, Charles Breyer, har ett rykte som liberal. Ändå tvekade han inte att grunda sitt beslut i ortodox ekonomisk ideologi, vilket till stor del ekade argumenten från den hårda högern, libertarianska Pacific Legal Foundation, som representerade godsägarna. Domare Breyer gick så långt som att kalla kravet för ett förverkande och "en otillåten penningextraktion". Men lagen skulle inte ha hindrat hyresvärdar från att kasta ut hyresgäster på gatan så att de kunde ta in nya hyresgäster som skulle betala mer, bara förbättra kostnaderna för den vräkte hyresgästen.
Advokater för staden San Francisco hävdade att den tvååriga hyresskillnaden skulle vara "ungefär proportionell mot skadan de påtvingar sina hyresgäster genom att vräka dem från en hyresreglerad enhet och tvinga dem att söka nya bostäder till marknadsmässiga priser.” Det är en verklig konsekvens, eftersom genomsnittlig San Francisco hyra för en lägenhet med ett sovrum är $3,100 XNUMX. Det skulle kräva sammanlagda löner på 4.6 heltidstjänster till San Franciscos minimilön för att ha råd med den genomsnittliga tvårumslägenheten där, enligt National Low Income Housing Coalition.
Mer än 10,000 XNUMX sanfranciskaner har vräkts enligt en statlig lag, Ellis Act, som gör det möjligt för hyresvärdar att "gå ur" hyresvärdsverksamheten (även om de i många fall "återinträder" i verksamheten efter att de tidigare hyresgästerna har vräkts). Tenants Together-studien som rapporterade att totalt noterar att det faktiskt står för en liten andel av Ellis Act-relaterade vräkningar eftersom många andra tvingas bort av hotet om en Ellis Act-vräkning och inte räknas till den officiella statistiken.
Domstolen säger att hyresvärdar som vräker är åskådare
Domare Breyer skyllde ändå "marknadskrafterna" och den där favorithögerns bogey, hyreskontroll, för skenande hyror. Hyresvärdar är därför oskyldiga offer. I sitt beslut, skrev domaren:
”[Lagen] syftar till att tvinga fastighetsägaren att betala för ett brett offentligt problem som inte är av ägaren. En fastighetsägare orsakade inte den höga marknadshyran som en hyresgäst som väljer att stanna i San Francisco kan bli utsatt för, och inte heller orsakade den lägre hyreskontrollerade hyresgästen tidigare haft."
Där har du det: Om du är i vägen för en spekulant eller en utvecklare som vill maximera sin vinst, gå vilse. Det är helt enkelt ett mer artigt sätt att säga vad New Yorks tidigare borgmästare Ed Koch sa när gentrifieringen började där på 1980-talet: "Om du inte har råd med New York, flytta!"
Förlorade i dessa juridiska och ideologiska snår är att hyresvärdar tjänar på andras svett, inklusive de som de tvingar bort. Gentrifiering är en medveten process. Organiska kulturer som har sitt ursprung i fantasin, svett och intellektuell jäsning hos ett folk som lever i en viss tid och plats och som är symboliskt eller faktiskt skiljer sig från en dominerande pengamonokultur tas ständigt bort och ersätts av företagens pengar och makt, som skapar en färglös kedja - butiksöverensstämmelse.
Dessa organiska kulturer blev sedan försäljningsargument för att främja det riktade grannskapet, inkasserade inte av dem som skapade det utan av fastighetsintressen. Lokala myndigheter underlättar denna process på uppdrag av utvecklare, dämpad av förmågan hos rörelser underifrån att bromsa processen.
Pacific Legal Foundations reservståndpunkt, som också antogs av domaren, var att den tvååriga hyresskillnaden skulle vara orättvis ändå, eftersom det inte fanns något krav på att betalningen skulle användas mot hyran. San Franciscos stadsadvokat påpekade att mottagaren av en sådan betalning inte skulle ha något annat val än att spendera den på nya bostäder. Men Pacific Legal Foundation-advokaten medgav att det var ett sådant krav på plats, det skulle ha motsatt sig lagen precis likadan.
Staden San Francisco har meddelade att den kommer att överklaga Domare Breyers dom till den amerikanska appellationsdomstolen för den nionde kretsen. "Det bör inte råda någon tvekan om att när en hyresvärd vräker en hyreskontrollerad hyresgäst, är den enorma hyreshöjningen som hyresgästen står inför det direkta resultatet av hyresvärdens beslut att vräka," sa stadsadvokaten Dennis Herrera. Ett beslut som erkänner att det skulle vara ett grundat i den verkliga världen, snarare än den ortodoxa ekonomins fantasmagoria och dess insisterande på att "marknader" är baserade i molnen, bortom mänsklig beröring. I den verkliga världen, hyresvärdarna, utvecklarna och bankirerna som tjänar är fastighetsmarknaden.
En flod av fastighetspengar
Två veckor senare misslyckades Proposition G, med 54 procent emot och 46 procent röstade för. Prop G föreslog en "spekulationsskatt" varigenom en köpare av en flerbostadsfastighet skulle behöva betala ett skattetillägg om byggnaden såldes på mindre än fem år; avgiften skulle variera från 24 procent det första året till 14 procent mellan fyra och fem år. Efter fem år skulle det inte bli något sådant skattetillägg. Eftersom den var utformad för att endast tillämpas på spekulanter, hade den föreslagna skatten flera undantag, inklusive alla enfamiljsbyggnader och alla byggnader som såldes med förlust.
En kraftig störtflod av utskick av hyresvärdar, inklusive falska påståenden om att alla fastigheter skulle täckas, var för mycket för bostadsaktivister att övervinna. Icke desto mindre, i en undersökning av aktivistsvar efter omröstningen som publicerades på 48 kullar blogg, verkade det råda enighet om att ansträngningen att prata med människor på gatorna ändrade många åsikter, var nära att övervinna fastighetsbranschens 12-till-1 utgiftsfördel och satte scenen för ytterligare ansträngningar som kunde lyckas. Författaren till den här artikeln, Gen Fujioka, policychef för Chinatown Community Development Center, citerade Causa Justa/Just Cause arrangör Maria Zamudio:
"I det här valet gjorde vi stora framsteg i att organisera arbetarklassens invandrare, seniorer, låglönearbetare, föräldrar och hyresgäster, och sparkade folk runt kravet att de också förtjänar att bo i San Francisco. … Även om det inte vann i år, var Prop G en del av en större [lokal] progressiv berättelse som vann [inklusive en minimilöneåtgärd som gick igenom]. Den berättelsen, tillsammans med de verktyg som utvecklats och de relationer som byggts upp i den här kampanjen, kommer att vara grunden på vilken vi kan fortsätta att växa."
En annan aktivist, Randy Shaw från Tenderloin Housing Clinic, tror att en större tonvikt på samhällsorganisering skulle göra skillnad. Proposition G hade placerats på valsedeln av fyra medlemmar av stadens tillsynsråd (San Franciscos stadsfullmäktige), snarare än av aktivister som samlade in underskrifter, en strategi som han anser bör omprövas. Han skriver:
"Hade antispekulationsskatten gått vägen för signaturen, skulle aktivisterna ha insett när titeln och sammanfattningen för initiativuppropen utarbetades att den mycket populära idén att "stoppa vändningen" inte översattes väl till en valsedel. Vid den tidpunkten kunde ett beslut ha fattats att ändra det på något sätt för att antingen garantera att orden "avhysning" eller "spekulant" fanns med i valfrågan, eller för att försöka bredda stödbasen innan man går vidare. … [D]e månader som ägnat åt att prata med väljarna under insamlingsprocessen för petitioner skulle ha utbildat tusentals om frågan. Det skulle ha isolerat dessa väljare från de stora pengaattackerna som skapade, och försökte framkalla, förvirring om vad Prop G betydde.”
Tillströmningen av teknikföretagsanställda kan också ha tippat balansen. Det är svårt att spekulera eftersom jag inte har sett några undersökningar eller uppdelningar av Proposition G-omröstningen, men det är möjligt att tekniker, av vilka många absorberar sina företagsledares libertarianska politiska tendenser, röstade i stort antal emot. Gruppen Techies Who Vote uppmanade teknikindustrin att "träna sina valmuskler" och rösta emot Prop G och progressiva kandidater som stödde åtgärden.
Sörj inte, organisera dig
Organisation är den enda utvägen mot ytterligare gentrifiering, i San Francisco och på andra håll. Men att vända på de mäktiga penningintressen som tjänar på det är ingen liten uppgift. En lokal arrangör, Mike Miller, skriver in Counter, beklagar blekningen av koalitioner som Mission Coalition Organization som vunnit många strider för hyresgästernas räkning men kunde inte smälta samman till en kraft som var stark nog att nå grannskapsövergripande överenskommelser med hyresvärdsrepresentanter. Han skriver:
"Reglering ersatte organisering som strategin för att skydda hyresgästernas intressen - ett initiativ som godkänts av väljarna skapade en hyreskontrolllag och en hyreskontrollnämnd för att administrera den. Valpolitik snarare än massa, störande, ickevåldsåtgärder blev medlet för att genomdriva strategin. Var och en, ensam, är otillräcklig. "Marknaden" överväldigar dem: för stor efterfrågan på för lite utbud.
Tyvärr finns det ingen kapacitet nu att förhandla med hyresvärdar, utvecklare, långivare och andra som tjänar på denna hopplösa marknad. Det finns inte längre en massorganisation som kan skada vinster och politikers karriärer genom sin förmåga till bojkotter, störningar, lobbying och valåtgärder.”
Oförmågan att stoppa gentrifiering får då konsekvenser för omgivande områden. Tvärs över bukten, Oakland hyror har stigit 15 procent i år efter att ha ökat med 12 procent 2013. Bostadsutvecklingen, med få överkomliga arealuttag, växer som svamp i Oakland och vräkningarna ökar.
Det är naturligtvis inte bara ett lokalt fenomen. Den genomsnittliga nettoinkomsten från fastighetsägande i New York City har ökat med 31.5 procent sedan 1990 — de inkasserade hyrorna har stigit snabbare än kostnaderna. Nationellt har fastighetspriserna varit ökar snabbare än inflationen sedan 1960-talet. Det är därför ingen överraskning aktiekurserna i fastighetsinvesteringsfonder har mer än fyrdubblats sedan början av 2009.
Detta är resultatet av att ”marknadskrafterna” får styra bostäder. Utvägen är att bostäder erkänns som en mänsklig rättighet, istället för en kapitalistisk vara som köps och säljs av högstbjudande. Det kommer dock att kräva en annan, bättre värld.