Vir: Mother Jones
V začetku marca 2021, Anh-Thu Nguyen je poklicala svojega najemodajalca iz Brooklyna, da ji je najemno pogodbo dodal novega sostanovalca. To je bila vsakdanja zahteva, ki jo je 39-letna organizatorka dela nekajkrat izrekla, odkar se je po zadnji finančni krizi preselila v svoje trisobno stanovanje v Park Slope.
Nguyenov dom je v drugem nadstropju predvojne stavbe neposredno nasproti enega največjih parkov v okrožju in obdan s hišami, vrednimi med 3 in 5 milijoni dolarjev. Ta kraj je z leti postal finančno zatočišče za Nguyen in različne sostanovalce – ustvarjalce, zagovornike in druge privržence, kot je ona, katerih plače niso bile v koraku z naraščajočimi življenjskimi stroški v mestu, a so si lahko privoščili, da bi tam živeli skupaj .
Nekaj tednov se je Nguyenin stanodajalec izogibal njenim klicem in e-pošti. Nato ji je nekdo pod vrata potisnil pismo, v katerem je pisalo, da je njihova stavba pod novim vodstvom. Ko je zavrtela številko na pismu, ji je oseba, ki je prevzela - nekdo z imenom TJ - povedala, da on zastopa novega lastnika, in so zavrnili njeno prošnjo za sostanovalca. Ni imelo smisla dodajati nekoga zdaj, je dejal, ker novi lastniki – skrivnostno LLC, imenovano po naslovu stavbe – ne bi podaljšali najemne pogodbe, čeprav sostanovalci nikoli niso zamudili plačila najemnine ali povzročili težave. Istega dne je po elektronski pošti prišlo pisno obvestilo. Za izpraznitev prostorov so imeli 90 dni časa.
Bila je ena obletnica začetka pandemije v New Yorku – eno leto, odkar so panični nakupovalci izpraznili police osnovnih potrebščin in je šok tišine, ki so ga prerezale sirene reševalnih vozil, prevzel zvočno pokrajino mesta. Koronavirus je znova divjal v New Yorku in zaščita pred deložacijami je ostala aktivna. Čeprav to tehnično ni bila deložacija, bi pomenilo isto stvar: razselitev sredi pandemije.
Vse to – pojav novega najemodajalca in nenadna prekinitev Nguyeninega najema – je bilo del premika, ki je segal daleč onkraj zidov njenega stanovanja in celo njene stavbe. Medtem ko je Covid držal Američane za talce, so državni vlagatelji zasebnega kapitala poskušali izkoristiti prizadeti nepremičninski trg v New Yorku. Ista krutost, ki se prebudi po vsaki finančni krizi, se znova pojavi: vsakdanji ljudje trpijo, medtem ko izbrani svet finančnikov izkorišča zlom za pridobitev večjega bogastva.
Nguyen tega še ni vedel. Vendar je vedela, da ne želi zapustiti svojega doma na 70 Prospect Park West. Tako je naredila tisto, za kar so jo učili na pravni fakulteti in med desetletjem dela z zadrugami zaposlenih in zagovorniki dela: raziskovala je, zbirala informacije in nato kričala z vseh mogočih platform, dokler ji nekdo končno ni prisluhnil.
Pisno obvestilo ki ga je Nguyen prejel marca 2021, je podpisal moški po imenu Fred LeCao. Obrnila se je na Google in ugotovila, da je LeCao med finančno krizo leta 2008 delal na področju naložb v nepremičnine pri BlackRocku, ko je to ogromno investicijsko podjetje unovčilo poplavo zaplemb, ki so med veliko recesijo zajele milijone družin, z odkupom slabih hipotek na poceni uporaba državni denar, nato pa čakajo, da se te naložbe podražijo. Zdaj je bil LeCao direktor manhattanskega investicijskega podjetja, imenovanega Greenbrook Partners – samoopisano »vertikalno integrirano podjetje za upravljanje nepremičnin«, ki želi »maksimizirati vrednost« s »ponovnim razvojem nepremičnin« v New Yorku – in vse več Nguyenovih sosedje v stavbi dobivali obvestila od njega.
Ni trajalo dolgo, da so sestavili ostalo: Greenbrook je – s financiranjem zasebnega podjetja za naložbe v nepremičnine NW1 – kupil njihovo stavbo in imel načrte za čist dobiček s pretvorbo svojih domov v vrhunske najemnine, ko je pandemija prekipela. Njihovi prejšnji najemodajalci niso naredili veliko, da bi bila stavba posebej razkošna, vendar je bila spodobna in so ohranili najemnine večinoma pod tržnimi, pogosto leta brez povišanja: Nguyen in njeni sostanovalci so plačali 3,350 dolarjev za trisobno stanovanje, le 150 dolarjev več od najemnine, ko je Nguyen prišel leta 2009, in krajo v soseski, kjer je mogoče luksuzne tri spalnice najeti za več kot 6,000 dolarjev. Zaradi tega je bila njihova stavba glavna tarča investitorjev. »So potiskanje ljudi ven in dvigniti najemnino,« je Nguyen povedala svojim sosedom na junijskem sestanku za celotno zgradbo. NW1 je svoj načrt predstavil z bolj dovršenim spinom: podjetje načrtovano za "ustanovitev programskega skupnega podjetja ... za pridobitev večstanovanjskih nepremičnin iz rjavega kamna v najbolj iskanih soseskah Brooklyna, s čimer bi izkoristili privlačne demografske trende tega območja."
Nguyen, njeni sostanovalci in nekateri njihovi sosedje so začeli celovito raziskovalno operacijo. Sumili so, da če se to dogaja njihovi stavbi, se mora dogajati tudi drugje. Kmalu je njihovo iskanje po nepremičninskih evidencah razkrilo, da je Greenbrook kupil najmanj 52 stanovanjskih zgradb v Brooklynu, 34 od začetka pandemije. (Od tega pisanja so te številke narasle na vsaj 111 stavb in kar 146, pri čemer je natančna skupna številka prikrita zaradi nepreglednih lastniških struktur nekaterih LLC, ki so bile uporabljene za nakup nepremičnin.) Sosedje so vsako natančno dokumentirali v preglednico, ki je bila tako podrobna, da je zgodnja različica vsebovala zemljepisno širino in dolžino stavb, ki so bile zbrane v dveh območjih Brooklyna: Bushwick, soseska z večinskim latinskoameriškim prebivalstvom, kjer naraščajoče najemnine že leta izrivajo dolgoletne prebivalce, in njihova lastna soseska, Park Slope, razkošna enklava za otroške vozičke z osupljivimi cenami stanovanj po zaslugi več kot 30 let gentrifikacije. (Sen. Chuck Schumer živi le nekaj ulic stran od Nguyenove stavbe.) To je skupaj z nepremičninskimi evidencami v New Yorku predlagalo dvojno naložbeno strategijo: en del je ciljal na podcenjene domove v razkošnih soseskah, drugi pa bi aktivno sodeloval v gentrifikacijskih območjih ob Brooklynu iz rjavega kamna.
Peščica najemnikov je začela trkati na vrata in deliti letake: "Vaša stavba je bila prodana istim razvijalcem ... ki so nedavno kupili našo stavbo," so zapisali. "Upiramo se." Ko so srečevali vedno več najemnikov, so prebivalci 70 Prospect Park West ali 70 PPW ugotovili, da je Greenbrook zavrnil podaljšanje najemnih pogodb za številne svoje kupljene stavbe in da je na stotine najemnikov že zapustilo med pandemijo, ne da bi vedeli, da morda se bodo lahko ubranili. Iz newyorških nepremičninskih evidenc so tudi ugotovili, da je Greenbrook zagotovil nekaj večjih partnerjev: na najmanj 36 svojih nepremičninah je imel hipoteke v sodelovanju s Carlyleom, enim največjih zasebnih kapitalskih podjetij v državi. Medtem je Greenbrookova strategija obračanja že služila denar: v enem mesecu po izstopu enega gospodinjstva pri 70 PPW je bila njihova tri spalnica popestrena in najeta za 7,595 $ na mesec, glede na seznam na lokalni spletni strani. StreetEasy— skoraj dvakrat večja od prejšnje najemnine. (Skupina Carlyle se ni odzvala na zahteve za komentar.)
Vprašanje najemnikov pa je ostalo: kdo je Greenbrook služil ta denar za? Ugotovili so, da podjetje zasebnega kapitala NW1 financira nekaj nakupovalnega pohoda Greenbrooka zaradi pandemije. Toda skladi zasebnega kapitala vlagajo druga denar ljudi: njihovi vlagatelji so običajno velike institucije, kot so pokojninski skladi ali univerzitetne dotacije. Kdo je bil torej vir vsega tega denarja?
Celoten odgovor je še vedno nejasen. Toda ko je Nguyen brskala po obskurnih publikacijah o trgovanju z nepremičninami, je naletela na članek, v katerem je omenjeno, da je NW1 zbral 100 milijonov dolarjev od neimenovanega ameriškega vlagatelja. Soustanovitelj NW1 je denar označil za "katalizator" za njegovo mlado podjetje, ki je bilo ustanovljeno leta 2016 in je pred tem upravljalo le približno 300 milijonov dolarjev, poroča zvezna razkritja. Drugi članek je identificiral skrivnostnega vlagatelja. To je bil Teksaški stalni šolski sklad (TPSF), 50 milijard dolarjev vreden portfelj, ki ga nadzoruje državni odbor za izobraževanje za financiranje javne šolske infrastrukture v državi. Prav tako je eden največjih državnih premoženjskih skladov v Združenih državah.
Odkritje je močno olajšalo situacijo na 70 PPW: pereče potrebe javnega izobraževanja v Teksasu so bile postavljene proti perečim stanovanjskim potrebam Brooklyničanov srednjega razreda. Finančniki, ki so načrtovali te nepremičninske posle, pa niso imeli nobenega deleža v nobenem. Imeli so malo za izgubiti in tako veliko za pridobiti.
Na Zoomu junija svetovalec, ki je bil najet za oceno portfelja šolskega odbora v Teksasu, ni mogel nehati razglabljati o naložbah zasebnega kapitala sklada. Drugi deleži so omahnili v gospodarstvu, ki ga je prizadela pandemija, toda zasebni kapital je bil »blagodost« sklada – »prava zvezda«. Portfelj TPSF se je povečal za 29 odstotkov, na skoraj 50 milijard dolarjev. »Ustvarja samo gobs presežnega donosa,« je Rekel konferenčna soba, polna ljudi v Austinu. "Res, zasebni kapital je bil vaš dom."
Občinstvo v sobi – med katerimi je bilo šest članov Teksaškega državnega odbora za izobraževanje – je večinoma tiho prikimavalo ob njegovi predstavitvi, ko je kazal na grafikone in ropotal s številkami, njegovo brbljanje pa je bilo polno navdušenih finančnih besed.
V zadnjih nekaj tednih so bili člani upravnega odbora preplavljeni s pismi najemnikov v New Yorku o natanko tej strategiji zasebnega kapitala, v katerih so jih prosili, naj se umaknejo iz Greenbrooka. "Zaskrbljeni smo, da se sistem javnih šol v Teksasu financira z množičnimi izseljitvami najemnikov v Brooklynu," je eden od najemnikov napisal Tomu Maynardu, predsedniku odbora šolskega odbora, ki nadzira TPSF. "Greenbrook je že povzročil znatno škodo sredi pandemije in vaš odbor ima možnost, da jim prepreči nadaljnje izkoreninjenje življenj ljudi."
Naslednji dan, je nekaj zaskrbljenih članov pozvalo upravni odbor, naj razpravlja o tem, kaj se dogaja v Brooklynu. Aicha Davis, ki predstavlja območje Dallas–Fort Worth, je bila ena izmed njih. "Razumem, da na nek način vlagamo v eno podjetje, ki usmerja denar v drugo podjetje, ki odvzema večdružinske stanovanjske enote," je dejala. "Nočemo nikomur vzeti domov." Svoje kolege sta skušala premagati tudi druga dva člana. "Ali ne bi mogli poiskati kakšne druge vrste naložbe, ki nam ne daje slovesa koristi od nesreče ljudi v skupnosti, ki je daleč od nas?" je vprašala Rebecca Bell-Metereau iz San Marcosa, medtem ko je Ruben Cortez Jr. iz Brownsvilla pozval upravni odbor, naj preneha financirati "plenilske prakse najema".
Toda investicijski svetovalci na sestanku so upravnemu odboru zagotovili, da je bilo to oblikovanje napačno. To, kar so počeli, je bilo tipično za nepremičninski posel – in dejansko pomoč ljudi. "Nikakor ni plenilsko," je dejal Steve Novick iz zasebnega kapitalskega podjetja StepStone Real Estate Group, ki je bilo najeto za svetovanje TPSF o njegovih naložbah v nepremičnine. »Poslovna strategija nikakor ni, da bi kogar koli izrinili. Gre za izboljšanje kakovosti življenja najemnikov v New Yorku.« (Skupina StepStone je zavrnila komentiranje te zgodbe.)
V Brooklynu se kakovost življenja najemnikov Greenbrooka ni izboljšala. Med gradnjo je Greenbrook naročil, naj obrne stanovanje neposredno nad Nguyenovo, strop v njeni prhi propadel, le nekaj minut po tem, ko ga je uporabil njen sostanovalec. (Prišlo je do dolgotrajnega puščanja, ki ga je prejšnji najemodajalec popravil, Greenbrook pa je prezrl opozorila Nguyen in njenih sostanovalcev, da je gradnja v zgornjem nadstropju težavo še poslabšala.) V drugi stavbi v Greenbrooku je podjetje začelo sočasno prenovo skoraj polovice enot stavbe, kar je dvignilo toliko gradbenega prahu, da so najemniki v skupnih prostorih nosili maske. Po povzetku lokalnih zakonodajalcev je bil en najemnik z astmo štiri dni hospitaliziran zaradi onesnaženja. Par z novorojenčkom se je znašel v drugi posesti v Greenbrooku brez ogrevanja in tople vode, potem ko je novi najemodajalec začel rušiti, da bi obnovil enoto nad njihovo. Drugi najemniki v stavbah v Greenbrooku so lokalnemu oddelku za gradbeništvo vložili prijave o izvajalcih, ki odlagajo ostanke s požarnih stopnic, jih puščajo v skupnih prostorih in izvajajo hrupno gradnjo brez dovoljenj v prepovedanih urah.
Pri 70 PPW so, tako kot pri mnogih stavbah za vse najemnike v zaželenih soseskah NYC, najemniki in njihovi stari najemodajalci dosegli občutljivo ravnovesje: najemniki so se posmehovali nekaterim zamudam pri vzdrževanju in neučinkovitosti v zameno za najemnino, nižjo od tržne, za trdne domove na neprekosljivi lokaciji. Greenbrook je to ureditev obrnil tako, da ni le poskušal izgnati najemnikov, ampak je tudi začel z gradbenimi projekti, navidezno pa ga ni zanimalo, da bi jih motil.
Po Nguyenovem navodilu so najemniki 70 Prospect Park West razširili svoj protinapad. Uspelo jim je pritegniti pozornost Brada Landerja, predstavnika njihovega okrožja v mestnem svetu in dolgoletnega zagovornika pravic najemnikov. (Lander je bil pozneje novembra 2021 izvoljen za nadzornika New Yorka.)
Pisarna člana sveta Landerja – v sodelovanju s članom skupščine zvezne države New York in članom mestnega sveta v Austinu v Teksasu – je sestavila 12-stransko beležko, ki v preprostem jeziku opisuje strategijo Greenbrooka in NW1. Zbrali so ugotovitve 70 najemnikov PPW, ki so do zdaj identificirali 54 stavb v Greenbrooku z več kot 1,000 najemniki. Uradniki so stopili v stik z najemniki v ducatih teh stavb. "V vsakem primeru je zgodba enaka," so zapisali. "Greenbrookov poslovni model je deložacija najemnikov, ki plačujejo najemnino, iz njihovih domov." Domnevali so, da se je dobiček Greenbrooka in NW1 vrtel okoli pandemije: zdi se, da je podjetje poskušalo kupiti čim več večstanovanjskih zgradb, ravno ko naj bi se najemniški trg znova okrepil po preobratu izseljevanja Covida v New Yorku.
Člani sveta so poslali svoj memorandum Teksaškemu stalnemu šolskemu skladu in zahtevali, da se sklad odsvoji iz NW1 in Greenbrooka, "da bi ustavili financiranje poslovnega modela, ki temelji na množičnih izselitvah," so zapisali. »Izselitve niso nesrečen stranski učinek njihove strategije; so temeljna logika, ki ga poganja.« Istega dne se je Lander pridružil najemnikom 70 PPW na shodu pred njihovo zgradbo, da bi uradno sprožil prizadevanje za odprodajo Teksasa.
Predlog, naj Texas umakne svojo 100-milijonsko naložbo, je pritegnil pozornost Davida Boyla, poslovodnega partnerja NW1. Nekaj dni kasneje je Boyle Landerju poslal e-pošto.
"Dragi svetnik Lander," je zapisal. »Sem sin dveh kariernih socialnih delavk v New Yorku. Vsekakor ne želim nikogar prizadeti, ampak preprosto izboljšati kakovost propadajočih stanovanj s slabo infrastrukturo v vašem okrožju, da bi družinam omogočili boljše življenjske izkušnje.« Pojasnil je, da so bile stanovanjske razmere v Park Slopeu pogosto nepopolne in da so jih lastniki, ki so bili odsotni, prepustili poslabšanju. Njegovo podjetje je kupilo »enote prostega trga« in njihova naložba bi izboljšala okoljsko učinkovitost stavb, da ne omenjam subvencioniranja nižjih najemnin za tiste, ki si »resnično« ne bi mogli privoščiti, da ostanejo drugače. "Brezplačnega kosila ni - vlagati moramo v napredek in pomagati resnično manj srečnim."
Na sestanku nekaj tednov pozneje je bilo 70 najemnikov PPW nezaupljivih. Park Slope je ena najbolj zaželenih sosesk v Brooklynu in njihova zgradba – s svojimi marmornimi poudarki, visokimi stropi in lestenci v preddverju – je daleč od koče, za katero je Boyle namigoval, da je vnjo tako dobrodelno vlagal.
"V bistvu pravi, da jemljejo nepremičnine, ki so zanemarjene, in da s postopkom pravzaprav deložacije nekaterih od nas subvencionirajo enote z nadzorovano najemnino in pomagajo tistim, ki jih resnično potrebujejo?" je rekel en najemnik in poskušal potlačiti smeh. "To nima nobenega smisla." (Osem enot na 70 PPW je zaščitenih z mestnim programom, ki omejuje povišanje najemnin. Greenbrook ni pozval teh najemnikov s stabilizirano najemnino, naj odidejo, čeprav je poskušal izsiliti stabilizirane najemnike v drugih stavbah.)
Boyle v komentarjih o svojih načrtih za tisk ni podal takih trditev. Ni bilo omenjenih javnih storitev ali cenovno dostopnih stanovanj. Namesto tega je bil cilj teksaške naložbe v vrednosti 100 milijonov dolarjev iskanje donosnih "priložnosti" ki izhajajo iz "Tržna stiska, ki jo je povzročil Covid-19." V partnerstvu z Greenbrookom je je dejal, bi NW1 vložil 25 milijonov dolarjev tega denarja v stanovanjske zgradbe v Brooklynu, v pričakovanju, da bi se njihova vrednost sčasoma povzpela na 150 milijonov dolarjev – 500-odstotni dobiček, ki bi ga razdelili med vse strani.
Ko je Nguyen med svojim raziskovanjem naletela na Boylovo izjavo, je preprostost njegovega opisa naredila trajen vtis. "Presenečena sem, kako nesramno je to in da se to dogaja na očeh," pravi. "Ne veš, česa ne veš - dokler se ti ne zgodi."
ZNetwork se financira izključno z velikodušnostjo svojih bralcev.
Donate