17 ноября 2022 года члены Ассоциации арендаторов вилл на склоне холма и Ассоциации арендаторов 920 Эверетта отправились в дом генерального менеджера Жилищного департамента Лос-Анджелеса в Вест-Сайде города. Жильцы, которые живут в китайском квартале и объединяются с Сообществом китайского квартала за равноправное развитие (CCED), уже давно недовольны инерцией городского жилищного департамента (LAHD), поэтому они устроили акцию протеста перед домом управляющего, требуя принятия мер. Один из арендаторов Hillside Villa высказался резко: «Если я не буду выполнять свою работу, меня уволят с рабочего места. Я думаю, нам нужно то же самое и тебе. Если ты не можешь выполнять свою работу, просто убирайся отсюда».
Здание 920 Everett — одно из десятков, которыми владеют и управляют Виктория Ву и Джером Финк. Бизнес-модель Ву и Финка типична для корпоративных арендодателей на все более финансиализируемых рынках жилья Калифорнии: они приобретают в основном квартиры со стабилизированной арендной платой через различные ООО в джентрифицированных районах; вытеснять долгосрочных арендаторов с помощью тактики «деньги за ключи» и/или притеснений; выполнять некачественные, несанкционированные и зачастую опасные строительные работы; и сдавать отремонтированные квартиры в аренду по рыночной цене, используя законодательную лазейку, предусмотренную Калифорнийским Законом об аренде жилья в Коста-Хокинсе, который разрешает повышение арендной платы, когда арендаторы освобождают свои квартиры.
CCED задокументировал эту практику в отчете. Преследование за ключи, которые арендаторы 920 домов, принадлежащих Эверетту и другим зданиям, принадлежащим Ву и Финку, передали LAHD вместе с бесчисленными жалобами в июле 2022 года. Они настаивали на том, чтобы город начал привлекать к ответственности хищных арендодателей и защищать арендаторов от притеснений, возмездия и непригодных для жизни условий жизни — требования, которые арендаторы повторили на ноябрьский протест перед домом управляющего.
Тем временем Ассоциация арендаторов вилл на склоне холма ведет борьбу годами заставить город экспроприировать здание у арендодателя-эксплуататора Тома Боца, который удвоил и утроил арендную плату после истечения срока действия соглашения о доступности здания в 2019 году. В мае 2022 года арендаторы добились историческая победа когда городской совет Лос-Анджелеса единогласно проголосовал за выделение средств на покупку их здания.
Однако шесть месяцев спустя LAHD даже не провел оценку, что стало первым шагом к экспроприации. Только после неоднократных действий и звонков арендаторов LAHD наконец подал прошение городскому прокурору с просьбой обеспечить доступ оценщика в здание. Слушание назначено на 30 января 2023 года — за день до истечения срока моратория на выселение, введенного в городе в эпоху пандемии, в результате чего у арендаторов, у которых возникла значительная задолженность по арендной плате в результате хищнического повышения арендной платы Боцем, и которые должны начать платить в полном объеме арендная плата с 1 февраля, возможна выселение.
Этот шестимесячный период ожидания был совершенно ненужным, тем более что Ботц неоднократно указывал, в том числе в мае, когда его адвокат выступал перед городским советом, что он был невольным продавцом, а это означает, что городу придется предпринять юридические действия, чтобы обеспечить доступ к зданию. Альфредо Эспиноза, живущий на вилле Hillside с 1995 года, рассказал якобинский: «Это очень расстраивает и вызывает большой стресс. Владелец поднял нам арендную плату почти на 300 процентов. Благодаря пандемии на данный момент у нас есть эти меры защиты от выселения, но срок их действия должен истечь к концу января. Поэтому мы не знаем, что произойдет после этого. Власти ничего не делают, и люди здесь болеют».
Эти примеры демонстрируют преднамеренное пренебрежение со стороны LAHD. Неспособность департамента обеспечить соблюдение ранее существовавших кодексов и процедур, а также победы, достигнутые коллективными действиями, ставят под угрозу благополучие и безопасность арендаторов. Это также узаконивает жестокое обращение и эксплуатацию домовладельцев, еще больше искажая динамику власти в коммерческой жилищной системе, которая уже настроена против арендаторов.
В последние годы, после постоянного давления со стороны ассоциаций арендаторов и групп по защите прав арендаторов, муниципальное правительство приняло закон, направленный на исправление этого дисбаланса сил, например, предоставив арендаторам судебные иски против арендодателей и ограничив краткосрочную аренду, такую как Airbnb и Vrbo, которые способствуют повысить арендную плату и ограничить арендный фонд жилья. Но эти законодательные рамки, такие как Постановление Лос-Анджелеса о борьбе с притеснениями арендаторов (TAHO), принятое в августе 2021 года, крайне недостаточно финансируются или не имеют эффективных механизмов обеспечения соблюдения, что делает их несущественными. Эта тупиковая ситуация является иллюстрацией либерального урбанизма, который отдает предпочтение внешнему виду прогрессизма над существенными структурными изменениями.
Муниципальные приоритеты
Об этом рассказали арендаторы домов по всему городу. якобинский о нарушениях кодекса, жалобах на здоровье и безопасность, а также о нарушениях постановления о стабилизации арендной платы (RSO), которые остались без ответа со стороны LAHD, даже когда арендаторы согласовывают жалобы, чтобы продемонстрировать закономерности с конкретными арендодателями. Арендаторы, подвергающиеся притеснениям со стороны арендодателей (часто это одни и те же арендаторы), также сталкиваются с бездействием со стороны города, несмотря на TAHO Лос-Анджелеса. Закон TAHO призван запретить арендодателям преследовать арендаторов или принимать ответные меры в отношении арендаторов, а также объявляет нарушения постановления уголовным правонарушением или гражданским правонарушением, наказуемым штрафом или тюремным заключением.
Однако на данный момент, несмотря на получение почти четырех тысяч жалоб на притеснения, LAHD передал городскому прокурору только десять дел, и лишь немногие частные иски были поданы самими арендаторами. Частично, как Столица и главная Как сообщалось в сентябре, это связано с тем, что LAHD не хватает финансирования для обеспечения соблюдения TAHO (хотя LAHD сообщило якобинский их штатное расписание недавно расширилось). Но это также является результатом того, как было написано постановление: адвокатам не гарантируется оплата, если они выиграют дела о преследовании арендаторов, что делает практически невозможным для арендаторов, которые не могут позволить себе оплатить судебные издержки, найти адвокатов для ведения их дел.
Жалоба TAHO обычно разрешается либо путем реклассификации, например, в жалобы по кодексу или RSO, либо путем направления LAHD консультативного письма арендодателю с напоминанием о правилах, предусмотренных TAHO, перед закрытием дела. Такое крайне ограниченное правоприменение особенно вопиюще, учитывая, что притеснения являются фундаментальной частью практики корпоративных арендодателей, основной стратегией, используемой для вытеснения долгосрочных арендаторов квартир со стабилизированной арендной платой, которых затем заменяют арендаторами, которые могут позволить себе рыночную цену - эти доступные квартиры были навсегда потеряны. На рынок.
Типы притеснений, применяемых корпоративными арендодателями и их сотрудниками (хотя, конечно, также и многими так называемыми «семейными арендодателями»), принимают различные формы, начиная от угроз арендаторам на основании их иммиграционного статуса, добиваясь незаконных выселений и повышения арендной платы; удержание услуг; угрозы физического насилия; вызов полиции в отношении арендаторов; задержка или пренебрежение техническим обслуживанием и ремонтом; и проведение громких, агрессивных, часто вредных строительных работ с явной целью вызвать недовольство существующих арендаторов. Таким образом, систематическая реклассификация жалоб может привести к запутыванию моделей того, что на самом деле является преднамеренной тактикой преследования.
Сэм Трин, арендатор заведомо жестокого домовладельца К3 Холдингс (которая недавно изменила свое публичное название на Alpine LA Properties) и организатор Совета арендаторов K3, объяснили:
Существует очень широкий спектр возможностей того, что такое преследование, но важно понимать, что корпоративные арендодатели, такие как K3, сделают все возможное, чтобы выгнать арендаторов. Тактика иногда очень тонкая, а иногда она дает сбой, и это очень явно. Но, например, использование ремонта для выселения людей выглядит достаточно хорошо на бумаге, и им это сойдет с рук. Если говорить о моем личном опыте, я живу с этим уже несколько месяцев; постоянные громкие звуки, удары, зная, что из-за них трубы лопаются, затопляются, разбиваются о стены. Это меня очень беспокоит.
В случае с Трином строители из блока внизу проделали дыру в потолке и в каркасе его ванны. Трин подавала в город несколько жалоб о преследовании, и каждый раз LAHD отправляла письмо в K3/Alpine, напоминая им об условиях TAHO. Когда Трин подал еще одну жалобу о преследовании в этом году, LAHD сообщила ему, что они уже отправляли консультативные письма в K3/Alpine в прошлом году; дело закрыто.
Тем временем K3/Alpine неоднократно отправляла полицейских в здание Трин, чтобы противостоять арендаторам, а также угрожала сделать это посредством текстовых сообщений. В настоящее время домовладелец пытается выселить Трина и его соседа (и якобинский участник) Эндрю Элрод, еще один организатор арендаторов из Совета арендаторов К3, за «неудобство» после того, как в июле они возглавили акцию по блокированию строительных работ в их здании. Три месяца спустя полиция Лос-Анджелеса арестовала Элрода в его доме после того, как окружной прокурор возбудил уголовное дело о краже со взломом за то же действие.
Эти примеры указывают на явную эскалацию преследований и тактики возмездия со стороны домовладельцев, воодушевленных жилищным департаментом, который занимается лишь отправкой писем, а также департаментами полиции и шерифа, которые действуют от имени домовладельцев, от проведения выселений - включая недавний случай военизированное выселение это трагически привело к тому, что арендатор покончил жизнь самоубийством, столкнувшись с арендаторами в их домах или арестовав их.
Пострадавшими являются жильцы, которые были перемещены или застряли в непригодных для проживания условиях, что серьезно подрывает их психическое и/или физическое здоровье. Например, K3/Alpine отказывает одному жильцу, страдающему тяжелой формой астмы, в доступе к отчету о проверке наличия черной плесени в его квартире, который нужен ему для медицинской страховки, покрывающей дальнейшие анализы и лечение. Управляющий недвижимостью другого арендатора K3/Alpine оставил дохлую крысу в мешке с написанным на нем именем арендатора возле их дома после того, как они пожаловались на условия в своем доме. Этот арендатор в ужасе в конце концов съехал.
Элрод рассказал якобинский:
Арендаторам нужен городской прокурор, чтобы предъявить уголовные обвинения и привлечь к ответственности эту преступную компанию. И пока этого не произойдет, деловая практика, на которую полагаются такие компании, как K3, будет продолжаться. Есть еще много компаний, таких как K3, которые видят, что на самом деле можно управлять жилой недвижимостью, принимая ответные меры против арендаторов, которые пытаются обеспечить соблюдение строительных норм и постановлений о стабилизации арендной платы и защитить пригодность для проживания и доступность своих домов. Сейчас арендодатели могут входить в квартиры арендаторов в одностороннем порядке, без разрешения и без расписания. Они могут приказать своим сотрудникам отключить воду жильцам. Они могут расторгнуть все виды сервисных контрактов. Они могут сделать ваш дом непригодным для проживания, и за это не будет никакого наказания.
В результате бездействия как со стороны LAHD, так и со стороны арендодателя, арендаторы одного здания K3/Alpine, 1057 S Western Ave, с мая удерживают арендную плату. Их требования включают отмену принудительных контрактов, прекращение систематических притеснений и решение проблем с жильем.
Поддержка злоупотребляющих арендодателей
TAHO в настоящее время является одним из немногих инструментов, доступных для регулирования корпоративных арендодателей, и тот факт, что город использует его в столь ограниченной степени, неявно узаконивает злоупотребляющую деловую тактику арендодателей, способствуя дальнейшей консолидации арендного жилья.
Об этом LAHD сообщило в электронном письме якобинский что жилищный департамент «полностью привержен предотвращению и пресечению притеснений арендаторов», но факт остается фактом: в то время как корпоративные арендодатели увеличивают свою долю на рынке жилья в Лос-Анджелесе, город в целом сократил свои следственные возможности.
Как отмечают CCED в своем отчетуВ Лос-Анджелесе ранее существовала межведомственная рабочая группа по жилищному строительству в трущобах, основанная в 1980 году. Хотя она была далека от совершенства, она успешно привлекала к ответственности домовладельцев, неоднократно совершавших нарушения здоровья и безопасности, некоторые из которых попадали в тюрьму. Однако оперативная группа, судя по всему, была лишена финансирования, а затем распущена без четкой замены. Между тем, городской Постановление о совместном использовании жилья, которое регулирует краткосрочную аренду и было принято в 2019 году, чтобы помочь частично облегчить давление на рынок аренды, исполнялось так редко, что город потерял до 302 миллионов долларов в виде неначисленных штрафов в Только в прошлом году, по данным Недавнее исследование. (Стоит отметить, что Airbnb — это главный спонсор Олимпийских игр, которые Лос-Анджелес планирует принять в 2028 году.)
Бездействие города, недостаточное финансирование и отсутствие правоприменения отражают кажущееся безразличие к последствиям для арендаторов гиперкоммодифицированного и финансиализированного жилищного сектора, а также преобладающее желание сохранить статус-кво на муниципальном уровне. Если говорить более конкретно, это воспринимается как согласованные усилия по ограничению власти арендаторов.
Это не должно вызывать удивления, учитывая содержание расистских, гомофобных запись Информация о трех членах городского совета Лос-Анджелеса и президенте Федерации труда округа, которая просочилась в октябре, привлекла внимание всей страны и привела к отставке двух политиков, заснятых на пленку. На просочившейся записи, когда члены совета обсуждают перераспределение округов в несколько прогрессивном районе члена совета Нитьи Рамана, который включает в себя часть корейского квартала, обнажается центральная роль недвижимости в городской политике, а также угроза зарождающегося движения арендаторов.
Затем президент совета Нури Мартинес сказал: «Нам полезно не отдавать ей весь К-Таун, потому что это укрепляет район ее арендаторов, а это нехорошо ни для кого из нас». Другими словами, член совета, приверженный интересам арендаторов, представляет собой угрозу для работы совета. Как Трейси Розенталь пишет о скандале с Новая Республика: «[Это] заставляет считаться с центральной линией власти в городе, с которой пересекается расовая принадлежность и от которой она также отвлекает: недвижимость против арендаторов».
якобинский автор Сэмюэл Стейн описал этот способ городского управления как «состояние недвижимости», отражающее, как правительства, особенно муниципальные власти, согласовывают свои действия с интересами капитала недвижимости и разрабатывают политику, стимулирующую постоянно растущие прибыли застройщиков, арендодателей и спекулянтов. Эта парадигма укоренилась во время деиндустриализации, когда производство переместилось из городских центров, а недвижимость и финансы стали основными базами накопления капитала. В 1970 году Анри Лефевр охарактеризовал этот переход следующим образом:
Недвижимость становится основным источником образования капитала, то есть реализации прибавочной стоимости. По мере того как процент общей прибавочной стоимости, формируемой и реализуемой промышленностью, начинает снижаться, процент, создаваемый и реализуемый в результате спекуляций недвижимостью и строительства, увеличивается.
Муниципальная политика стратегически способствует спекуляции недвижимостью и максимизации прибыли, а более сильное и более организованное движение арендаторов угрожает этой цели — особенно в таких случаях, как попытка экспроприации Hillside Villa, когда арендаторы бросают вызов самой логике коммерческого жилья. Хотя арендаторам Hillside Villa удалось заставить городской совет проголосовать за покупку их здания, каждый этап процесса, даже после голосования, был усеян препятствиями, уловками, задержками и бездействием, которые удалось преодолеть только благодаря настойчивому и безответственному подходу. организованный орган арендаторов.
Эта динамика, конечно, не ограничивается Лос-Анджелесом или Соединенными Штатами. В Берлине, например, правительство, возглавляемое социал-демократами, настойчиво пытался избежать реализация знакового референдума об экспроприации 2021 года, на котором почти 60 процентов берлинцев проголосовали за экспроприацию корпоративных арендодателей, владеющих более чем тремя тысячами квартир. Однако только что опубликованный предварительный отчет экспертного комитета, которому было поручено оценить осуществимость экспроприации, показал, что этот шаг действительно законен и что город не обязан платить арендодателям по рыночным ценам, что оказывает еще большее давление на муниципальное правительство, чтобы оно приняло этот закон. прецедентная победа арендаторов в Берлине.
Муниципальным органам власти следует принять решительные меры по регулированию арендодателей и привлечению их к ответственности, включая ограничение доли корпоративных арендодателей на рынке, ограничение вакансий, создание большей прозрачности в вопросах владения недвижимостью, обеспечение соблюдения постановлений о краткосрочной аренде жилья, расширение и введение постоянных мер защиты в эпоху пандемии, а также судебное преследование. арендодатели, которые выгоняют арендаторов из их домов или принимают ответные меры против арендаторов, сопротивляющихся их практике и объединяющихся с соседями. И жильцы должны продолжать принуждать их к этому.
Но недавняя история показывает, что либеральная нормативная база не станет альтернативой коммерциализированной, финансиализированной жилищной системе. Скорее, их сторонники согласятся, что нынешняя система сломана, но мало что сделают, чтобы изменить ее каким-либо значимым образом. Необходимые изменения должны исходить от организованных арендаторов, утверждающих свою власть, и это явление становится все более частым - например, борьба за экспроприацию Hillside Villa, продолжающаяся забастовка арендаторов K3, а также недавняя акция Veritas Tenants Association (VTA) успешная забастовка по долгам и только что запущен контрактная кампания заставить своего корпоративного арендодателя отменить общегородское повышение арендной платы.
Брэд Хирн, ведущий организатор Комитета по жилищным правам Сан-Франциско, который тесно сотрудничает с VTA, поговорил с якобинский о потенциале достижения преобразующих побед посредством коллективных действий, а не на законодательном уровне:
Во многих отношениях мы изображаем арендаторов как пассивное население, которое не может осознать свою власть в отношении богатства, которое они создают для индустрии недвижимости. Вместо этого мы думаем, что нам нужно заставить политиков и юристов защитить это огромное население Калифорнии и страны, поскольку юристы являются центром власти. И это не так; арендаторы являются центром власти, потому что арендаторы платят арендную плату. А если вы станете готовыми к забастовке и придумаете, как объединиться со своими соседями, и разработаете стратегию, которая повлияет на доход арендодателя — на доходы этой компании — кто знает, какой рычаг вы создадите? Поскольку мы настолько отвыкли от забастовок, что не представляем себе, какими рычагами мы могли бы обладать.
ZNetwork финансируется исключительно за счет щедрости своих читателей.
СДЕЛАТЬ ПОДНОШЕНИЕ