Lucrurile se încălzesc în noul imperiu de închiriere al lui Wall Street.
În ultimii câțiva ani, firmele gigantice de private equity au pariat mare pe piața imobiliară, cumpărând peste 200,000 de case ieftine în toată țara. Planul lor este să închirieze casele înapoi familiilor - uneori aceleași persoane care au fost strămutate în timpul crizei de blocare a pieței - în timp ce așteaptă ca valoarea caselor să crească. Dar nu ar fi Wall Street să nu aibă un truc pe termen scurt în mânecă, așa că firmele de capital privat colaborează cu bănci mari pentru a grupa creditele ipotecare pentru aceste case de închiriat într-un nou produs financiar cunoscut sub numele de „titluri garantate cu închiriere”. .” (Amintiți-vă că „titlurile garantate cu ipoteci” toxice sunt învinuite pe scară largă pentru prăbușirea economiei globale în 2007-2008.)
Toate acestea m-au pus pe gânduri: au mai jucat firmele de capital privat cu locuințe închiriate în altă parte? Dacă da, ce sa întâmplat?
Se pare că piața imobiliară din curtea mea din New York a fost un loc de joacă pentru capitalul privat în ultimul deceniu, iar rezultatul, fără a fi surprinzător, a fost un dezastru atât pentru chiriași, cât și pentru piață.
„Sunt caldi oriunde ar fi”
În Bronx, Benjamin Warren se teme că el și alți rezidenți ar putea arde într-un incendiu, deoarece conducerea a blocat ambele părți ale pasajelor dintre clădirile concepute pentru a oferi căi de ieșire din complexul masiv de apartamente. (Warren a sunat de mai multe ori orașul și conducerea pentru a se plânge, dar rutele rămân închise.) În apropiere, Liza Ash s-a trezit intimidată de aproape o duzină de angajați când ea și alți rezidenți ai clădirii sale, care avea căldură sau apă caldă doar sporadic iarna trecută, am încercat să organizeze o întâlnire a chiriașilor în hol. Puțin mai la sud, Khamoni Cooper și vecinii ei primesc un flux constant de notificări de evacuare false care le ordonă să-și elibereze apartamentele în termen de cinci zile, chiar dacă toți și-au plătit chiria.
Acești trei chiriași - și aproape 1,600 de familii în 42 de clădiri - trăiesc printr-una dintre cele mai mari executări silite care au lovit New York City de la începutul crizei financiare în urmă cu șapte ani. Dar iată răsucirea. Proprietarul acestor clădiri este departe de a fi un proprietar tradițional. De fapt, este un conglomerat de firme de capital privat care pariază că ar putea extrage mai mulți bani din aceste clădiri decât ar putea în cele din urmă - și a ajuns să nu poată plăti înapoi ipoteca de 133 de milioane de dolari.
Problema este că, atunci când lucrurile merg la faliment, chiriașii, cu mult mai mult decât acești proprietari de capital privat, ajung să suporte costurile.
„Nu le pasă dacă înghețăm”, a spus Khamoni Cooper, vorbind despre proprietarii, Normandy Real Estate Partners, Vantage Properties, Westbrook Partners și Colonial Management, care nu au plătit în mod constant nici măcar pentru necesitățile de bază, inclusiv căldură și căldură. apă, pe tot parcursul iernii. Cooper tocmai aflase de la o vecină că conducerea a întrerupt toată apa din clădirea ei, o mișcare pe care ea și alții credeau că este o represalie pentru un protest pe care îl ajutaseră să-l organizeze la Primărie mai devreme în acea zi. — Sunt calde oriunde s-ar afla, a adăugat ea cu amărăciune.
În jurul anului 2005, firmele de capital privat au început să adune mini-imperii imobiliare în oraș, urmărind previziuni ciudate ale profitului viitor. Iar când aceste tranzacții au început să se destrame, chiriașii, fondurile publice de pensii sau orașul au fost cei care au fost afectați, în timp ce proprietarii de capital privat au reușit uneori să se îndepărteze de ruina financiară cu bani în mână. Povestea modului în care acei jucători de private equity au pariat atât de greșit pe locuințele din New York City este una care, în ciuda ciudateniilor imobiliare din Marele Măr, este important de înțeles acum că private equity și-a luat spectacolul pieței de închiriere la nivel național. , și poate ajunge în curând într-un oraș din apropierea dvs.
Frenezia Cumpărăturilor
Astăzi, firmele de capital privat precum Blackstone Group, acum cel mai mare proprietar de case de închiriere unifamiliale din țară, cred că banii care trebuie câștigați pe piața imobiliară constau în achiziționarea de case ieftine în orașele în care prețurile locuințelor s-au prăbușit cel mai spectaculos. La începutul anilor 2000, în ochii capitalului privat, colțul comparabil al pieței New York City era „locuințe la prețuri accesibile”.
În acel oraș, sute de mii de apartamente erau încă desemnate drept „chirie reglementată”, ceea ce înseamnă că proprietarilor li s-a interzis să majoreze dramatic chiria. Singura modalitate semnificativă de a evita această constrângere pentru un proprietar a fost să aștepte ca un chiriaș de lungă durată să se mute. Atunci chiria ar putea fi ridicată la orice ar suporta piața.
Pentru firmele de capital privat, această dinamică părea să ofere o oportunitate de profit. Tot ce trebuia să facă era să cumpere clădiri cu chirie reglementată și să înlocuiască chiriașii actuali cu alții mai plătiți. (În industrie, aceasta a fost numită „tranziția” clădirii.) În urmă cu aproximativ un deceniu, firmele de capital privat sau dezvoltatorii susținuți de capital privat au început să înghită clădirile reglementate de chirie în oraș, la prețuri extraordinar de supraevaluate. Unul dintre cei mai agresivi jucători din joc a fost firma Vantage, susținută de private equity. Între 2006 și 2007, a cheltuit aproximativ 2 miliarde de dolari cumpărând 125 de clădiri în întregul oraș, inclusiv o parte din portofoliul de 42 de clădiri în care locuiesc Khamoni Cooper, Lisa Warren și Benjamin Ash. În trei ani, firmele de capital privat sau dezvoltatorii susținuți de bani de capital privat au dispărut 90,000 de apartamente cu chirie reglementată, un total de 10% din stocul total, conform Asociației pentru Dezvoltarea Cartierului și Locuințelor.
În foile lor de calcul, totul arăta bine. Clădirile au fost pline de credite ipotecare uriașe, dar companiile au calculat și creșteri mari ale veniturilor din chirie odată ce au fost „tranzițiate”. În unele cazuri, proiecțiile raportate cu privire la dosarele corporative au fost de-a dreptul extraordinare. În 2005, de exemplu, Rockpoint Group, o firmă imobiliară de capital privat, a cumpărat un complex de blocuri din Harlem cunoscut sub numele de Riverton Houses. Pentru a justifica ipoteca uriașă de 225 de milioane de dolari, compania a estimat că va putea mai mult decât triplu venitul din chirie de la 5.2 milioane de dolari la 23.6 milioane de dolari prin excluderea a jumătate dintre chiriașii reglementați de chirie în termen de cinci ani.
A existat o singură greșeală mare de calcul, nu doar în afacerea Riverton, ci în aproape toate. În interiorul blocurilor de apartamente se aflau chiriași reali, vii, care nu doreau să fie „tranziți” afară și luptau ca naiba să rămână.
Criminalitate totală
Banii mari și proprietarii tăiosi nu au fost niciodată străini de piața imobiliară din New York. Dar coborârea firmelor de capital privat în oraș în primii ani ai acestui secol a fost atât de frapantă, încât susținătorii locuințelor au numit practica „echitate prădătoare”. Numele se referă la tacticile la care au recurs aceste companii odată ce a devenit clar că chiriașii de multă vreme nu aveau de gând să plece.
În general, rata medie de rotație a apartamentelor cu chirie reglementată este aproape de 5% pe an. Proprietarii al căror plan de afaceri depinde de triplarea acestei cifre se trezesc în curând orchestrând o serie de tactici de hărțuire, unele dintre ele destul de ilegale, pentru a-i determina pe oameni să se mute, inclusiv trimiterea prin poștă a unor notificări false de evacuare, oprirea căldurii sau a apei și permițând infestărilor cu paraziți să ia. tine.
„Nu ai cum 30% dintre chiriași să se mute fără să-i hărțuiești și să comită un fel de fraudă.” a explicat Desiree Fields, profesor asistent de studii urbane la Queens College. Ca exemplu, ea subliniază modul în care Vantage a trimis atât de multe înștiințări false de evacuare chiriașilor de la o colecție de clădiri din Queens, încât tribunalul districtual a acordat companiei propria zi pe dosarul tribunalului de locuințe. Vantage a fost ulterior dat în judecată de biroul procurorului general din New York pentru hărțuirea ilegală a chiriașilor în ceea ce New York Times denumit „un efort sistematic de a forța plecarea lor pentru a crea locuri vacante pentru chiriașii cu plăți mai mari.”
Pentru chiriași, aceste achiziții de capital privat au fost, în esență, o situație de pierdere-pierdere. Pentru ca afacerea să reușească, chiriașii au trebuit să fie forțați să plece. Dacă, pe de altă parte, afacerea a eșuat și chiriașii au ajuns să rămână, proprietarii au dezinvestit imediat din clădiri, înrăutățind condițiile de viață ca niciodată.
Cel mai infam caz de acest tip de abuz de capital pradator a fost comis de o companie imobiliara numita Ocelot Capital Group. În 2007, susținută de o firmă israeliană de capital privat, a cumpărat 25 de apartamente reglementate de chirie în Bronx. Deutsche Bank a emis finanțarea de 29 de milioane de dolari, achiziționată ulterior de Fannie Mae. La scurt timp, situația a început să se deterioreze. Clădirile aveau doar căldură sporadică sau apă caldă. Conductele au spart. Plafoanele s-au prăbușit. Când Ocelot și-a dat seama că nu va face niciun ban, s-a retras doar în continuare.
Într-un articol din 2011 pentru Forța Adăpostului din revistă, Dina Levy, fost director al Consiliului de Asistență Urban Homesteading, care acum lucrează cu Procuratura Generală, descris o vizită la clădiri:
„Organizatorii au găsit o mamă singură care avea grijă de trei copii mici care locuiau de mai bine de trei luni fără o baie funcțională. Toaleta ei improvizată era formată dintr-o găleată și un furtun pe care a reușit să-l conecteze la chiuveta din bucătărie care curgea. Ea a explicat că nu s-a mutat deoarece autoritatea locală de locuințe care i-a oferit subvenția lunară pentru asistență pentru închiriere nu i-a aprobat transferul într-un apartament nou.”
Avocații pentru locuințe sugerează că nivelul agresiv adesea folosit de jucătorii de capital privat în acești ani a dat tonul pentru piața mai largă, în special în cartierele în care chiriile cresc cel mai rapid. În februarie, un proprietar al unei clădiri cu chirie reglementată din cartierul Bushwick din Brooklyn a făcut titluri angajând muncitori în construcții care să ducă baros în băile și bucătăriile apartamentelor chiriașilor săi și să înceapă pur și simplu să le distrugă.
„Este o criminalitate totală”, a spus Adam Meyers, avocat la Brooklyn Legal Services Corporation A, care lucrează cu chiriașii uneia dintre celelalte clădiri ale acestui proprietar, unde cazanul și conductele din subsol au fost recent distruse. Din câte știe Meyers, acest proprietar nu are suport de capital privat, dar este tipic în a crede că nivelul de hărțuire reflectă intrarea banilor și manierele de capital privat pe piața de închiriere. „Nu trebuie să parcurgeți mulți pași pentru a vedea finanțatorii de pe Wall Street conducând acest proces”, spune Meyers.
Fantezie și lăcomie
Încă din 2008, a devenit clar că era ceva în neregulă cu calculele financiare sub aceste achiziții de capital privat, nu doar pentru chiriași, ci și pentru piața mai largă.
„Întreaga întreprindere de acțiuni prădătoare este un castel de cărți construit pe o fundație de fantezie și lăcomie”, a anunțat senatorul Charles Schumer (D-NY) în decembrie 2008.
Până la acel moment, proprietarul de capital privat al Riverton Houses era deja în pericol de a intra în neplată. Alte oferte s-ar fi acru în curând. Cea mai mare a fost achiziția fără precedent de 5.4 miliarde de dolari a două complexe din Manhattan, Stuyvesant Town și Peter Cooper Village, de către gigantul de capital privat BlackRock Realty și compania imobiliară Tishman Speyer Properties, în 2006. Până în 2010, BlackRock și Tishman nu au acceptat ipoteca și au plecat. din proprietăți.
Pe măsură ce criza financiară s-a instalat, a devenit clar cât de semnificativ a fost rolul pe care l-au jucat creditorii în întreaga schemă de capitaluri proprii. Niciuna dintre aceste tranzacții prea agresive nu ar fi fost posibilă fără accesul facil pe care firmele de capital privat au avut la credite ipotecare, care, la rândul lor, a fost permisă de procesul de securitizare (practica băncilor de a grupa și de a vinde aceste împrumuturi către investitori pentru a reduce propriul risc).
Privind în urmă, nimic nu poate fi mai frapant decât faptul că, atunci când aceste achiziții de acțiuni prădătoare explodează, firmele de capital privat înseși rareori păreau să piardă atât de mult. În prăbușirea acordului Stuyvesant Town, de exemplu, Black Rock a pierdut doar 112 milioane de dolari. În alte cazuri, firmele par să fi făcut bani chiar dacă tranzacțiile au eșuat.
În 2006, Vantage și partenerul său financiar AREA Property Partners au cumpărat un complex de șapte clădiri din Manhattan numit Delano Village pentru 175 de milioane de dolari. (Numele său actual este Savoy Park.) Cea mai mare parte a prețului a fost acoperită de un credit ipotecar de 128.7 milioane de dolari. În anul următor, Vantage a refinanțat-o, asigurând 367.5 milioane de dolari în noi împrumuturi. În timp ce banca a grupat cea mai mare parte a acestui împrumut într-un titlu și l-a vândut investitorilor, Vantage a folosit finanțarea pentru a plăti prima ipotecă, s-a rambursat pentru investiția inițială și a pus deoparte niște bani pentru rezerve. La sfârșitul zilei, însă, Vantage și AREA Property Partners au rămas cu aproximativ 105 milioane de dolari în numerar, potrivit New York Times. Ce au făcut cu acei bani, nimeni nu este destul de sigur. Până în 2010, împrumutul era delincvent. În 2012, Vantage a vândut complexul pentru a plăti ipoteca restante.
Scrierea în New York Times în 2011, cu un an înainte ca Vantage să descarce complexul pentru a acoperi ipoteca restante, Charles Bagli rezumate afacerea Delano Village și alta similară: „În fiecare caz, ei nu au avut exact de suferit: în ciuda faptului că au scufundat clădirile într-o disperare financiară, fiecare a reușit să scoată zeci de milioane de dolari în numerar din proprietăți”.
Dar asta nu înseamnă că unii jucători nu au pierdut foarte mult, chiar dacă aceștia nu sunt întotdeauna investitorii de mare viteză și care își asumă riscuri la care te-ai putea aștepta. În acordul cu Stuyvesant Town, de exemplu, fondul de pensii al angajaților publici din California a pierdut peste 500 de milioane de dolari. Fondul de pensii al profesorului din California a pierdut 100 de milioane de dolari, iar un fond de pensii din Florida a pierdut 250 de milioane de dolari.
Pentru Kerri White, director de organizare și politici la organizația non-profit de locuințe Urban Homesteading Assistance Board, ceea ce este îndoielnic cu privire la fondurile publice de pensii care investesc în aceste tipuri de tranzacții condamnate nu sunt doar pierderile pe care le suferă. Este, de asemenea, faptul că aceste fonduri de pensii finanțează uneori în mod activ tranzacții care vor alimenta posibila deplasare a unora dintre membrii lor din apartamentele lor.
Ea își amintește prima dată când ea și colegii ei de muncă au dat peste o schemă de echitate prădătoare. Chiriașii se plângeau de hărțuire și abuz la o colecție de clădiri din partea de sus a Manhattanului, care făcea parte de multă vreme din programul de locuințe la prețuri accesibile Mitchell-Lama al orașului. În 2007, la apogeul bulei, o companie de management susținută de o firmă de investiții creată de Morgan Stanley a cumpărat clădirile pentru 918 milioane de dolari, una dintre cele mai mari tranzacții imobiliare din Manhattan din istorie. În urma achiziției, societatea de administrare a trimis un val de avize de evacuare — 633 într-o singură clădire.
Dar ceea ce a provocat cu adevărat controverse a fost că atât fondurile de pensii ale orașului, cât și cele ale statului aveau bani închegați în afacere, iar muncitorii orașului erau adesea locuitori ai clădirilor desemnate de Mitchell-Lama. „Propriile lor fonduri de pensii urmau să finanțeze tranzacții care sperau să le elimine”, spune White.
Lucrurile se destramă
Astăzi, firmele de capital privat joacă un joc diferit pe piața națională de închiriere unifamilială. Dar unii susținători ai locuințelor cred că deceniul dezastruos al capitalului privat din New York poate oferi un caz de testare a ceea ce s-ar putea întâmpla în întreaga țară. În ambele cazuri, investitorii agresivi de pe Wall Street cumpără rapid un număr enorm de proprietăți închiriate cu previziuni de profituri pe termen scurt care, pentru economiști și susținătorii locuințelor, par mai mult decât puțin optimiste. În New York, ei au presupus că ar putea răsturna clădirile reglementate de chirie. La nivel național, pariază că pot profita din cumpărarea și închirierea de case în orașele cele mai afectate de criza locuințelor - un plan care se bazează pe capacitatea lor de a repara, gestiona și închiria zeci de mii de case la nivel național și la o scară mult mai mare. decât a încercat oricine sau orice companie în Statele Unite. În ambele cazuri, dacă marjele de profit estimate nu sunt atinse, tranzacțiile se prăbușesc, amenințând stabilitatea vieții chiriașilor și succesul produselor financiare complexe care au impact asupra pieței mai largi (chiar dacă firmele de capital privat sunt capabile să scape cu relativ puține). din banii lor pierduți).
Există deja semne de nori de furtună la orizont pentru aceste noi imperii de închiriere. Gigantul de capital privat Blackstone, liderul noii industrii, și-a văzut chiriile colectate scădea 7.6% în ultimul trimestru al anului 2013. Ca și în cazul tranzacțiilor cu acțiuni de pradă din New York City, cheia pentru Blackstone este posibilitatea de a colecta suma necesară de chirie. În caz contrar, întregul plan se dărâmă.
Înapoi în Bronx, Khamoni Cooper continuă să-și plătească cecul lunar de chirie de 1,300 de dolari, chiar dacă grupul ei de proprietari de capital privat este exclus și clădirea ei se prăbușește. Vecinii ei spun că nu pot bea apa de la robinet pentru că țevile sunt atât de vechi încât apa iese uneori neagră. Alții raportează mucegai gros, negru sau ciuperci care cresc în băile lor. Cooper însăși este bucuroasă că a ei lucrează. În această iarnă, conducerea i-a distrus baia, în timp ce i-a sfâșiat podelele. Timp de două luni, ea a trebuit să folosească o baie într-un apartament liber și și-a salutat vecinii de la parter în fiecare dimineață, făcându-și mâna prin golurile din podeaua bucătăriei.
„Ne folosesc ca și cum am fi un bancomat”, așa o descrie ea. La fel ca zeci de mii de alți new-yorkezi care trăiesc în clădiri reglementate de chirie controlate de investitorii de pe Wall Street, ea insistă că ar pleca dacă ar putea, dar nu a găsit unde să meargă.
„Se simte de parcă sunt pedepsită”, spune ea și se întreabă despre proprietarii clădirii sale: „Ce v-am făcut vreodată?”
Pentru Kerim Odekon, care a petrecut șapte ani lucrând ca analist de politici pentru Departamentul pentru Conservarea și Dezvoltarea Locuințelor din New York, Cooper este tipul de poveste despre care a auzit în interiorul agenției aproape zilnic.
„Este o criză”, spune el. „Ar trebui să existe o comisie pentru adevăr și reconciliere pentru chiriașii din New York.”
TomDispatch regulat Laura Gottesdiener este jurnalist și autoarea Un vis exclus: America neagră și lupta pentru un loc pe care să-l numim acasă. Ea este redactor pentru Învățarea nonviolenței si a scris pentru Playboy, Al Jazeera America, RollingStone.com, Ms., Huffington Post și alte publicații.
Acest articol a apărut pentru prima dată TomDispatch.com, un weblog al Nation Institute, care oferă un flux constant de surse alternative, știri și opinii de la Tom Engelhardt, editor de multă vreme în publicații, co-fondator al Proiectul Imperiului American, Autor de Sfârșitul culturii victoriei, După cum a unui roman, Ultimele zile ale publicării. Ultima sa carte este The American Way of War: Cum războaiele lui Bush au devenit ale lui Obama (Haymarket Books).
ZNetwork este finanțat exclusiv prin generozitatea cititorilor săi.
Donează