Janine Jackson przeprowadziła wywiad z Genem Slaterem z CSG Advisors na temat kryzysu w zakresie niedrogich mieszkań w Wielkiej Brytanii 11 listopada 2022, odcinek of KontraSpin. To jest lekko zredagowany zapis.
Janina Jackson: Posiadanie domu jest kluczowym składnikiem tego, co wciąż nazywa się „amerykańskim snem”. Oprócz znaczącej symboliki posiadania własnej działki, posiadanie domu odgrywa kluczową rolę w tworzeniu bogactwa – różnicy między życiem od wypłaty do wypłaty a możliwością myślenia o przyszłości.
Ważne jest społecznie i historycznie, kogo zachęca się, umożliwia i ułatwia zakup domu, a kogo wyklucza.
Dlatego wiele osób z niepokojem patrzy na zjawisko inwestorów instytucjonalnych – Wall Street – pochłaniających coraz większy procent domów. A zwłaszcza domy klasy podstawowej, czyli te, które nabywcy pierwszego domu uznaliby za niedrogie.
Jaki to ma wpływ na sąsiedztwo i na szerszy świat?
Gene Slater od wielu lat zajmuje się kwestiami tanich mieszkań. Jest prezesem i założycielem firmy Doradcy CSG. Dołącza do nas teraz telefonicznie z Bay Area. Witamy w KontraSpin, Gene Slater.
Gene Slater: Dziękuję bardzo.
JJ: Po pierwsze, to coś nowego, prawda? Inwestorzy instytucjonalni tradycyjnie nie patrzyli na domy jednorodzinne jak na boczki wieprzowe, które można dodać do portfela.
Dlaczego więc widzimy to teraz?
GS: Masz rację; tradycyjnie było wiele, dziesiątki milionów małych właścicieli ziemskich. Jednak pomysł Wall Street, przy praktycznie nieograniczonym dostępie do gotówki, wykupu domów jednorodzinnych, jest zjawiskiem nowym.
Zaczęło się w pewnym sensie w 2010 roku, po kryzysie finansowym, po części za sprawą Fannie Mae i Freddie Mac, które finansowały część tych podmiotów na zakup domów.
A potem pozostało, po czym jakby opadło i było na skromnym poziomie. W ciągu ostatnich kilku lat i pod koniec pandemii liczba ta naprawdę znacznie wzrosła.
I myślę, że dzieje się tak z dwóch powodów. Po pierwsze, z punktu widzenia Wall Street – i o którym mówię REITzwłaszcza spółki jawne – przed pandemią zgromadziły ogromne kapitały na inwestycje w nieruchomości, a nagle, w czasie pandemii, nie zamierzano inwestować w centra handlowe, handel detaliczny czy biurowce.
Tak więc wiele z nich skupiło się albo na kupnie zwykłych nieruchomości na wynajem, standardowych budynków mieszkalnych, ale także na zakupie domów jednorodzinnych, ponieważ dostrzeżono wzrost liczby domów jednorodzinnych, które stały się mniej przystępne cenowo i one mógłby kupić. Skupiali się na zakupach w tańszych dzielnicach i tańszych, tańszych częściach kraju.
Postrzegli więc w tym szansę na osiągnięcie długoterminowych zysków i podniesienie czynszów. Zrobili algorytmy, które pokazywały, że moglibyśmy dodać do tego opłaty za czynsz… W przeciwieństwie do właścicieli lokali typu ma-i-pa, mogliby w zasadzie stworzyć standardowe sposoby robienia tego.
Uznali więc to za wielką szansę. A im bardziej inflacja rośnie, tym częściej przedstawiają to swoim inwestorom jako: „To doskonałe zabezpieczenie przed inflacją”.
Więc myślę, że to właśnie to napędzało.
JJ: To po prostu brzmi jak coś złego. Jesteś bardzo przydatny Kawałek września dla Drut obudowy, napisany wspólnie z Barrym Zigasem, zauważyłeś także i w pewnym sensie zasugerowałeś, że te zakupy instytucjonalne są w dużym stopniu skoncentrowane na obszarach zamieszkałych przez rodziny mniejszościowe i osoby kolorowe.
Podobnie jest z historią zawężania i dyskryminujących dotacji rządowych w tym kraju – z którą rozmawialiśmy Richarda Rothsteina o tym wiele lat temu – ma to również ogromne konsekwencje rasowe, prawda?
GS: Tak. Tak naprawdę podszedłem do tego problemu częściowo w taki sposób, że w zeszłym roku napisałem książkę, Wolność dyskryminacji, o tym, jak pośrednicy w handlu nieruchomościami spiskowali, aby segregować mieszkania i dzielić kraj. A ponieważ mówiłem o tym w różnych miejscach, kwestia ta pojawiła się w tych dyskusjach, w miejscach, których się nie spodziewałem. Rozmawialiśmy o tym w Greensboro w Północnej Karolinie i zasadniczo zamieniliśmy spotkanie społeczności na temat gentryfikacji w East Greensboro w jednego z inwestorów spoza miasta kupujących domy.
Więc to się tam dzieje. Dzieje się tak praktycznie wszędzie. To nie jest tylko na obszarach mniejszościowych; niekoniecznie jest to celowo ukierunkowane, ale jest ukierunkowane, kupując domy średnio o 26% poniżej średniej dla całego stanu.
Oznacza to skupienie się na domach start-upów, na skromnych domach, z których wiele znajdowało się na obszarach mniejszości. Więc ma to ogromny wpływ.
Istnieje doskonała Rezerwa Federalna w Minneapolis „The Puzzle of Monogamous Marriage” , mapując miejsca, w których kupują właściciele korporacyjni, i można zauważyć ogromne pokrywanie się z obszarami, w których mieszkają lub zwykle kupują mniejszości.
JJ: Zauważasz również – i właśnie skłaniałeś się w tym kierunku, ale może to wymagać doprecyzowania – przy mniejszej liczbie rodzin mogących kupić domy ci ludzie nadal wynajmują, więc właściciele mogą następnie również podnosić czynsze. To coś w rodzaju cyklu samozasilania.
GS: Tak. Osoby te pozostają najemcami i znajdują się w górnej części rynku wynajmu, co pozwala właścicielom na ogólne podnoszenie czynszów. A ci właściciele korporacyjni wyznaczają tempo i to bardzo wyraźnie. Decydują: „No cóż, średni dochód naszych najemców jest taki; możemy dążyć do wyższego odsetka dochodu do dyspozycji”. To właśnie się dzieje.
Skutkiem jest zmniejszenie liczby domów, które rodziny mogą kupić. To jest naprawdę kluczowe. Liczba domów dostępnych do zakupu jest rekordowo niska, ponieważ ludzie zostają w swoich domach dłużej, ponieważ wpływa na nich możliwość znalezienia innego miejsca.
A przy tak rekordowo niskich zapasach – miało to miejsce zwłaszcza podczas pandemii – istnieje presja na podniesienie cen. Jeśli usuniesz wiele domów na start, niedrogich domów, rodziny nie będą mogły nawet licytować na nie, ponieważ zostały zaatakowane ofertami całkowicie gotówkowymi, bez inspekcji, z którymi żadna rodzina nie może konkurować. Licytują między sobą o coraz mniejszą część domów.
To podnosi ceny, a to podnosi czynsze.
JJ: Z drugiej strony własność oznacza władzę, dlatego z punktu widzenia polityki ważne jest, aby ten rynek był teraz rynkiem, na którym inwestowana jest Wall Street i to ona będzie próbowała decydować. Kto jest właścicielem domów w okolicy, ma wpływ na politykę w tej okolicy. A to tylko kolejny element, na który ma to wpływ, prawda?
GS: Tak, absolutnie. Ma to również wpływ na stabilność sąsiedztwa, zwłaszcza dzielnic jednorodzinnych, które były w dużej mierze własnością lub w znacznym stopniu własnością, ponieważ pozbawiają możliwości własności, które czynią je mniej stabilnymi dzielnicami.
Jest to długoterminowy wpływ na własność domów w kraju i tak naprawdę rodzi się pytanie: „Kogo chcemy posiadać Amerykę? Komu chcemy być właścicielami naszych dzielnic?”
JJ: W mediach pojawiło się kilka krytycznych i przemyślanych relacji. Nie jestem w stanie wszystkiego wymienić. Widziałem Alanę Semuels w Atlantycki z powrotem w 2019. Byli ludzie, którzy naświetlali to zjawisko i po prostu mówili: „Zwróćmy na to uwagę”.
Ale potem widzę ten kawałek w New York Times tak właśnie jest Czasyian: „Czy Wall Street naprawdę jest winna kryzysu tanich mieszkań?” Wiesz: „Kto jest winien? Coraz popularniejszą odpowiedzią wśród Demokratów, a nawet niektórych Republikanów, jest Wall Street. Więc teraz nie chodzi o dyskryminację. Tu nawet nie chodzi o politykę. To po prostu rodzaj partyzanckiego futbolu politycznego.
A wtedy staje się to karykaturą argumentu, zamiast zaangażowania się w ten argument: „Czy private equity jest prawdziwym złoczyńcą czy kozłem ofiarnym?” W artykule napisano: „Nie wszyscy są przekonani, że wejście Wall Street na rynek wynajmu domów jednorodzinnych jest jednakowo złe”.
A potem zakończę: „Bez względu na to, czy jest to czyste zło, czy nie, inwestorzy instytucjonalni po prostu nie mają siły rynkowej, aby napędzać kryzys niedrogich mieszkań”.
Uważam, że to poniżające i w pewnym sensie głupie, pomysł, że istnieje problem i ludzie wytykają palcami, a ty chcesz wskazywać palcami wpływowych ludzi, ale to wywołuje emocje, więc zostaw to nam, mądrzejszym umysłom.
Zastanawiam się tylko, jak reagujesz na takie doniesienia, które mówią: „Wall Street nie jest winna. Mogą być kozłem ofiarnym.”
GS: Uważam więc, że było to całkowicie fałszywe i marnotrawne wykorzystanie czasu w New York Times.
Problemem nie jest to, kto jest za cokolwiek winien. Na ceny domów wpływa wiele czynników: Rezerwa Federalna utrzymuje stopy procentowe na niskim poziomie, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego dużych domów jednorodzinnych. Nie ma ograniczeń co do liczby przyczyn, za pomocą których można spróbować to wyjaśnić.
Pytanie brzmi, jaka jest sytuacja teraz? Co pogarsza sytuację? Czy podatnicy federalni to subsydiują?
Zatem pozwólcie, że opiszę najpierw rozmowę, którą odbyliśmy z czołowym ekonomistą, który pracował dla funduszy hedgingowych i który jest w pewnym sensie głównym rzecznikiem w tej kwestii.
Jej natychmiastowa odpowiedź brzmiała: „No cóż, twierdzisz, że fundusze hedgingowe ponoszą wyłączną winę za to, co stało się z cenami mieszkań, a to oczywiście nieprawda”.
Mówimy, nie mówimy tak, nikt tak nie mówi, a przynajmniej nikt nie musi tak mówić.
Raczej znaleźliśmy się teraz w sytuacji, w której to, co było niedostępnością na własność domu, skupiało się na kilku obszarach metropolitalnych pod względem średniego dochodu rodziny i średniej ceny rodziny – pięć lat temu było to około sześciu lub siedmiu obszarów metropolitalnych w kraju . Problem ten rozprzestrzenił się obecnie na około 90% obszarów metropolitalnych. Widzimy ogromną zmianę w trudności zakupu domów w kraju. Ceny domów w całym kraju wzrosły o 40%. Wraz ze wzrostem stóp procentowych dodają 45% do miesięcznej płatności, do kosztu zakupu tego samego domu.
Jeśli dodać te dwie rzeczy do siebie, znajdziemy się w sytuacji ogólnego kryzysu przystępności cenowej, który dotyka praktycznie każdego, kto nie ma domu, nawet dzieci tych, którzy go posiadają.
Dla porównania: podczas pandemii majątek gospodarstw domowych i kapitał własny wzrosły w tym kraju o 6 bilionów dolarów. Majątek typowej rodziny z San Jose wzrósł o 250,000 50,000 dolarów. W Montanie o XNUMX XNUMX dolarów, gdziekolwiek.
Skąd pochodzą te pieniądze? Jak to się dzieje, że nagle masz o wiele więcej? Odpowiedź jest taka, że wszyscy ludzie, którzy nie kupują domów, mają obowiązek sprawdzić, ile będzie ich kosztować w postaci miesięcznych opłat za zakup domów lub płacenie wyższego czynszu.
Jest to więc obecnie powszechny problem. Taka jest więc nasza sytuacja i częściowo z tego powodu sprzedaż domów jednorodzinnych jest bardzo niska i historycznie niska. Ludzie dłużej pozostają w domach. Trudno kupić kolejny dom.
OK, w tym kontekście mamy jeden czynnik, który szczególnie i w skoncentrowany sposób wpływa na domy startowe, dokładnie w dzielnicach, w których rodziny tradycyjnie próbują kupić swój pierwszy dom.
W ciągu ostatniego roku nastąpił dramatyczny spadek ogólnej liczby osób kupujących dom po raz pierwszy oraz liczby rodzin w wieku od 25 do 34 lat. Zatem przesuwa się wiek, w którym ludzie mogą sobie pozwolić na zakupy znacznie dłużej. Taki jest kontekst.
I oczywiście, ci korporacyjni właściciele mają tylko niewielką część wszystkich milionów domów w kraju. To nie ma znaczenia. Istotny jest wpływ na stan zapasów dostępnych do sprzedaży na danym rynku w danym czasie. To właśnie napędza ceny. Nie ma znaczenia, czy posiadają tylko 3% wszystkich domów jednorodzinnych – inwestorzy instytucjonalni w Teksasie w 2021 roku kupili 28% domów jednorodzinnych na sprzedaż. To szeroka definicja inwestycji.
I kupują średnio, jak powiedziałem, 26% poniżej średniej ceny sprzedaży. Ich koncentracja występuje dokładnie tam, gdzie w przeciwnym razie ludzie mogliby kupować domy.
Zatem nie chodzi o to, „kto jest winien?” Pytanie brzmi: „Czy to jest problem, ta sytuacja, przed którą stoją amerykańskie rodziny?” A kiedy się cofniesz i zdasz sobie sprawę, że amerykańscy podatnicy dotują te zakupy, to jest naprawdę klucz.
Pytanie nie brzmi, kto jest winny. Pytanie brzmi: „Czy jako podatnicy, my wszyscy, powinniśmy płacić więcej, aby fundusze hedgingowe i inwestorzy z Wall Street mogli wykupywać domy jednorodzinne, które normalnie byłyby w stanie kupić rodziny?”
Czy na to chcemy przeznaczać pieniądze z podatków? Bo to właśnie się dzieje.
JJ: Przedstawiciele Demokratów Ro Khanna, Katie Porter i Mark Takano przedstawili teraz Stop ustawie o właścicielach Wall Street. Co powinniśmy o tym wiedzieć i czy rozważasz inne rozwiązania?
GS: Podejście, które zarysowaliśmy z Barrym i o którym rozmawialiśmy na wzgórzu o Białym Domu i z Białym Domem, jest bardzo wąskim, ograniczonym i ukierunkowanym podejściem, mającym na celu zdobycie jak najszerszego poparcia, ponieważ jesteśmy na dobrej drodze przeciwko, oczywiście, niektórym z najsilniejszych sił w kraju, którymi są ci nabywcy.
Proponowane są także inne przepisy, to, o którym pan wspomniał, i inne, które idą znacznie dalej 100% podatku transferowego....
Myślę, że każde podejście może być dobre. Pytanie brzmi: co można zrobić realnie, czego nie można zakwestionować przed Sądem Najwyższym?
Dlatego skupiliśmy się na prostej, wąskiej zmianie w prawie podatkowym, dzięki której jeśli jesteś właścicielem domu do wynajęcia, masz limit kwoty odsetek, które możesz odliczyć od swojego domu, czyli 750,000 XNUMX dolarów długu.
Zaproponowaliśmy, aby nałożyć podobny limit na te główne fundusze. I powiedzmy, jeśli posiadasz więcej niż 100 domów jednorodzinnych, nie otrzymasz odliczenia odsetek. To zmniejszy stopę zwrotu, a kluczem jest to, że czynimy to neutralnym pod względem przychodów, mówiąc: inwestorzy są teraz właścicielami takich domów, a oni je kupili? Cienki. Możesz odzyskać utracone odliczenie, sprzedając ten dom kupującemu dom po raz pierwszy w ciągu najbliższych czterech lat.
Ma więc podwójną moc. Zmniejsza zachętę do zakupu takich domów i wykorzystuje tę samą ulgę podatkową, aby zachęcić inwestorów do udostępniania tych domów kupującym po raz pierwszy. To naprawdę klucz.
Zmienia się zatem charakter dotacji amerykańskich podatników i oto powinno być pytanie: czy powinniśmy dotować podważanie własności domów w tym kraju, zwłaszcza w obecnym czasie, czy też powinniśmy to wspierać?
JJ: W porządku. Zakończę tym optymistycznym akcentem. Rozmawialiśmy z Genem Slaterem. Artykuł jego i Barry'ego Zigasa pt. „Stop subsidizing Wall Street Buying Up Homes” można znaleźć na stronie HousingWire.com.
Gene Slater, dziękuję bardzo, że dołączyłeś do nas w tym tygodniu CountersSpin.
GS: Jasne. Dziękuję bardzo.
ZNetwork jest finansowany wyłącznie dzięki hojności swoich czytelników.
Darowizna