Den 17. november 2022 reiste medlemmer av Hillside Villa Tenants Association og 920 Everett Tenants Association til hjemmet til Los Angeles Housing Departments daglige leder på byens West Side. Leietakerne, som bor i Chinatown og organiserer seg med Chinatown Community for Equitable Development (CCED), har lenge vært frustrert over tregheten til byens boligavdeling (LAHD), så de arrangerte en protest foran lederens hjem og krevde handling. En av leietakerne i Hillside Villa snakket kraftig: «Hvis jeg ikke gjør jobben min, blir jeg fjernet fra arbeidsplassen min. Jeg tror vi trenger det samme for deg. Hvis du ikke kan gjøre jobben din, bare kom deg ut derfra.»
920 Everett-bygningen er en blant dusinvis som eies og drives av Victoria Vu og Jerome Fink. Vu og Finks forretningsmodell er typisk for bedriftseiere i Californias stadig mer finansialiserte boligmarkeder: de kjøper primært husleiestabiliserte enheter gjennom ulike LLCer i gentrifiserende områder; fortrenge langsiktige leietakere gjennom kontanter-for-nøkler og/eller trakasseringstaktikker; utføre lurvete, utillatte og ofte farlige konstruksjonsarbeid; og leie ut de renoverte enhetene til markedspris, ved å bruke smutthullet i lovgivningen gitt av Californias Costa-Hawkins Rental Housing Act, som tillater leieøkninger når leietakere forlater enheten.
CCED dokumenterte denne praksisen i rapporten Trakassering for nøkler, som leietakere fra 920 Everett og andre Vu- og Fink-eide bygninger leverte til LAHD sammen med utallige klager i juli 2022. De insisterte på at byen skulle begynne å holde rovdyreeiere ansvarlige og beskytte leietakere mot trakassering, gjengjeldelse og ubeboelige leveforhold – krav om at leietakere gjentok kl. november-protesten foran lederens hus.
The Hillside Villa Tenants Association har i mellomtiden kjempet I mange år å tvinge byen til å ekspropriere bygningen deres fra deres utnyttende utleier, Tom Botz, som doblet og tredoblet leieprisene etter at bygningens rimelighetsavtale utløp i 2019. I mai 2022 sikret leietakerne en historisk seier da bystyret i Los Angeles enstemmig stemte for å godkjenne midlene til å kjøpe bygningen deres.
Seks måneder senere har imidlertid LAHD ikke engang gjennomført en vurdering, det første skrittet mot ekspropriasjon. Først etter gjentatte handlinger og oppfordringer fra leietakere sendte LAHD til slutt en begjæring til byadvokaten for å sikre takstmannen tilgang til bygningen. En høring er satt til 30. januar 2023 – én dag før byens utkastelsesmoratorium fra pandemitiden skal utløpe, noe som etterlater leietakere som har pådratt seg betydelig husleiegjeld som følge av Botzs rovleieøkninger, og som må begynne å betale full leie fra 1. februar, sårbar for utkastelse.
Denne seks måneder lange ventetiden var helt unødvendig, spesielt siden Botz gjentatte ganger indikerte, inkludert i mai da advokaten hans snakket for bystyret, at han var en uvillig selger, noe som betyr at byen måtte ta rettslige skritt for å sikre tilgang til bygningen. Alfredo Espinosa, som har bodd på Hillside Villa siden 1995, fortalte Jacobin: «Det er veldig frustrerende, og det er veldig stressende. Eieren hevet husleien vår nesten 300 prosent. Takket være pandemien har vi disse utkastelsesbeskyttelsene for øyeblikket, men de er ment å utløpe innen slutten av januar. Så vi vet ikke hva som kommer til å skje etter det. Ting blir ikke gjort av myndighetene, og folk blir syke her."
Disse eksemplene viser et mønster av forsettlig omsorgssvikt i LAHD. Avdelingens unnlatelse av å håndheve eksisterende koder og prosedyrer, samt seire sikret gjennom kollektiv handling, setter velvære og sikkerhet for leietakere i fare. Det legitimerer også mishandling og utnyttelse av huseiere, og forvrider kraftdynamikken til et profittbasert boligsystem som allerede er stablet mot leietakere.
De siste årene, etter vedvarende press fra leietakerforeninger og leietakerorganisasjoner, har kommunestyret vedtatt lovverk som skal rette opp denne maktubalansen, for eksempel ved å gi leietakere rettslig klagerett mot utleiere og begrense korttidsleie som Airbnb og Vrbo som bidrar å øke husleien og begrense utleieboligmassen. Men disse lovrammene, som Los Angeles's Tenant Anti-Harassment Ordinance (TAHO), som ble vedtatt i august 2021, er drastisk underfinansiert eller mangler effektive håndhevingsmekanismer, noe som gjør dem ubetydelige. Uføret er illustrerende for en liberal urbanisme som prioriterer en finér av progressivisme fremfor materielle strukturelle endringer.
Kommunale prioriteringer
Leietakere fra bygninger over hele byen har fortalt Jacobin om brudd på koden, helse- og sikkerhetsklager og brudd på husleiestabiliseringsforordningen (RSO) som ikke har blitt besvart av LAHD, selv når leietakere koordinerer klager for å demonstrere mønstre med spesifikke utleiere. Leietakere som blir trakassert av utleiere - ofte er dette de samme leietakerne - blir også møtt med passivitet fra byen, til tross for Los Angeles' TAHO. TAHO er ment å forby utleiere fra å trakassere eller gjengjelde leietakere, og gjør brudd på forordningen til en kriminell forseelse eller en sivil krenkelse som kan straffes med bøter eller fengsel.
Til tross for at LAHD har mottatt nesten fire tusen trakasseringsklager så langt, har imidlertid bare ti saker henvist til byadvokaten, og få, om noen, private søksmål har blitt anlagt av leietakere selv. Delvis, som Hovedstad og hovedstad rapportert i september, er dette fordi LAHD har manglet finansiering for håndhevelsen av TAHO (selv om LAHD fortalte Jacobin deres bemanningskapasitet har nylig utvidet). Men det følger også av måten forordningen ble skrevet på: Advokater er ikke garantert betaling hvis de vinner saker om leietakertrakassering, noe som gjør det nesten umulig for leietakere som ikke har råd til å betale advokatkostnader å finne advokater til å ta sakene deres.
En TAHO-klage løses vanligvis enten gjennom omklassifisering, for eksempel som kode- eller RSO-klager, eller ved at LAHD sender et rådgivende brev til utleier som minner dem om regelverket fastsatt under TAHO før saken avsluttes. Denne ekstremt begrensede håndhevelsen er spesielt alvorlig med tanke på at trakassering er en grunnleggende del av bedriftens utleierpraksis, en primær strategi som brukes til å fortrenge langsiktige leietakere av husleiestabiliserte enheter som deretter erstattes med leietakere som har råd til markedsrente – de rimelige enhetene tapes permanent. til markedet.
Typene trakassering som brukes av bedriftseiere og deres ansatte (men sikkert også av mange såkalte «mamma-og-pop-eiere») har ulike former, alt fra trusler mot leietakere basert på deres immigrasjonsstatus, forfølge ulovlige utkastelser og husleieøkninger; forskuddstrekk tjenester; truende fysisk vold; ringe politiet på leietakere; forsinke eller forsømme vedlikehold og reparasjoner; og utføre høylytt, invasivt, ofte skadelig byggearbeid med det uttrykkelige formål å motvirke eksisterende leietakere. Som sådan risikerer systematisk omklassifisering av klager å tilsløre mønstre av det som faktisk er bevisste trakasseringstaktikker.
Sam Trinh, en leietaker av en notorisk voldelig utleier K3 Holdings (som nylig endret sitt offentlige navn til Alpine LA Properties) og en arrangør med K3 Tenant Council, forklarte:
Det er et så bredt spekter av muligheter for hva trakassering er, men det er viktig å forstå at bedriftseiere som K3 vil gjøre alt som trengs for å få leietakere ut. Taktikken er så subtil noen ganger - og noen ganger roter den til og det er veldig eksplisitt. Men for eksempel å bruke oppussing for å få folk ut ser bra nok ut på papiret, og de kan slippe unna med det. Snakker fra min egen personlige erfaring, jeg har levd med det i flere måneder; de konstante høye lydene, bankingen, vel vitende om at de har fått rør til å sprekke, flomme, knekke inn i vegger. Det gjør meg veldig engstelig.
I Trinhs tilfelle kuttet bygningsarbeidere i enheten under et hull gjennom taket og inn i badekarrammen hans. Trinh har sendt inn flere trakasseringsklager til byen, og hver gang sendte LAHD et brev til K3/Alpine for å minne dem om TAHO-bestemmelsene. Da Trinh sendte inn en annen trakasseringsklage i år, fortalte LAHD at de allerede hadde sendt rådgivende brev til K3/Alpine i fjor; saken avsluttet.
I mellomtiden har K3/Alpine sendt politifolk til Trinhs bygning ved flere anledninger for å konfrontere leietakere, samt truet med å gjøre det via tekstmeldinger. Utleieren søker for tiden å kaste ut Trinh og naboen hans (og Jacobin bidragsyter) Andrew Elrod, en annen leietakerarrangør i K3 Tenant Council, for «plagsomhet» etter at de ledet en aksjon i juli for å blokkere byggearbeid i bygningen deres. Tre måneder senere arresterte LAPD Elrod i hjemmet hans etter at distriktsadvokaten anla innbruddsanklager for den samme handlingen.
Disse eksemplene peker på en klar eskalering av trakassering og gjengjeldelsestaktikker fra utleiere, oppmuntret av en boligavdeling som gjør lite mer enn å sende brev, og politi- og lensmannsavdelinger som handler på utleieres vegne, fra å gjennomføre utkastelser – inkludert en nylig militarisert utkastelse som på tragisk vis resulterte i at leietaker begikk selvmord - for å konfrontere eller arrestere leietakere i deres hjem.
De skadde er leietakere som er fordrevet eller sitter fast i ubeboelige forhold som alvorlig kompromitterer deres mentale og/eller fysiske helse. For eksempel nekter K3/Alpine en leietaker, som lider av alvorlig astma, tilgang til en inspeksjonsrapport om svartmugg i leiligheten deres som de trenger for at helseforsikringen skal dekke videre tester og behandling. En annen eiendomssjef i K3/Alpine leietaker la igjen en død rotte i en pose med leietakers navn skrevet på utenfor bygget deres etter at de klaget på forholdene i enheten deres. Den leietakeren, livredd, flyttet til slutt ut.
Elrod fortalte Jacobin:
Leietakere trenger byadvokaten for å reise tiltale, for å straffeforfølge dette kriminelle selskapet. Og inntil det skjer, vil forretningspraksisen som selskaper som K3 stoler på, fortsette. Det er mange flere selskaper som K3 som ser at du faktisk kan administrere boligeiendom ved å ta gjengjeldelse mot leietakere som prøver å håndheve byggeforskriftene og husleiestabiliseringsforordningen og beskytte boligen og rimeligheten til hjemmene deres. Akkurat nå kan utleiere gå ensidig inn i leietakernes enheter, uten tillatelse og uten avtale. De kan pålegge sine ansatte å stenge leietakernes vann. De kan si opp alle slags servicekontrakter. De kan gjøre hjemmet ditt ubeboelig, og det er ingen straff.
Som et resultat av passivitet fra både LAHD og deres utleier, har leietakere ved en K3/Alpine-bygning, 1057 S Western Ave, holdt tilbake husleie siden mai. Deres krav inkluderer reversering av tvangskontrakter, slutt på systematisk trakassering og adressering av beboelighetsproblemer.
Aktiverer misbrukende utleiere
TAHO er foreløpig et av de eneste tilgjengelige verktøyene for å regulere bedriftseiere, og det faktum at byen bruker det i så begrenset grad legitimerer implisitt utleieres misbrukende forretningstaktikk, og legger til rette for ytterligere konsolidering av utleieboliger.
LAHD uttalte i en e-post til Jacobin at boligavdelingen er «fullstendig forpliktet til å forhindre og håndheve trakassering av leietakere», men faktum gjenstår at mens bedriftseiere har økt sin markedsandel av boliger i Los Angeles, har byen som helhet redusert sin etterforskningskapasitet.
Som CCED påpeker i deres rapporterer, Los Angeles hadde tidligere en tverretatlig Slum Housing Task Force, grunnlagt i 1980. Selv om den var langt fra perfekt, har den med hell rettsforfulgt utleiere som begikk gjentatte helse- og sikkerhetsbrudd, hvorav flere gikk i fengsel. Arbeidsgruppen ser imidlertid ut til å ha blitt definansiert, og deretter oppløst uten noen klar erstatning. I mellomtiden har byens boligdelingsforordning, som regulerer korttidsleie og ble vedtatt i 2019 for å lindre noe av presset på leiemarkedet, blitt håndhevet så sjelden at byen tapte opptil 302 millioner dollar i uvurderte bøter i landet. i fjor alene, ifølge a fersk undersøkelse. (Airbnb, det er verdt å merke seg, er en storsponsor av de olympiske leker, som Los Angeles er planlagt å være vertskap for i 2028.)
Byens passivitet, underfinansiering og mangel på håndheving reflekterer en tilsynelatende likegyldighet til konsekvensene for leietakerne av en hyperkommodifisert og finansiell boligsektor, samt et overordnet ønske om å bevare status quo på kommunalt nivå. Mer påpekt lyder det som en samlet innsats for å begrense leietakers makt.
Dette burde ikke være overraskende, med tanke på innholdet i den rasistiske, homofobiske innspilling av tre byrådsmedlemmer i Los Angeles og fylkets Federation of Labour-president som lekket i oktober, noe som vakte nasjonal oppmerksomhet og førte til at to av politikerne trakk seg på bånd. På det lekkede opptaket, mens medlemmene diskuterer omfordeling av det noe progressive rådsmedlemmet Nithya Ramans distrikt, som omfatter en del av Koreatown, avsløres sentraliteten til fast eiendom til urban politikk - og det samme er trusselen fra den nye leietakerbevegelsen.
Da sa rådspresident Nury Martinez: "Det tjener oss å ikke gi henne hele K-Town fordi det styrker leietakernes distrikt, og det er ikke bra for noen av oss." Med andre ord er et rådsmedlem som står i forhold til leietakernes interesser en trussel mot måten rådet fungerer på. Som Tracy Rosenthal skriver om skandalen for Ny republikk: "[Det] tvinger frem et oppgjør med den sentrale maktens bruddlinje i byen, som rasen skjærer seg med og som den også distraherer fra: eiendom kontra leietakere."
Jacobin bidragsyter Samuel Stein har beskrevet denne modusen for bystyring som "eiendomsstaten,” fanger hvordan regjeringer, spesielt kommunale myndigheter, tilpasser sine handlinger med interessene til eiendomskapital og designpolitikk for å stimulere stadig økende fortjeneste for utviklere, utleiere og spekulanter. Paradigmet slo rot under avindustrialiseringen, da produksjonen skiftet bort fra urbane sentre mens eiendom og finans ble de primære basene for kapitalakkumulering. I 1970, Henri Lefebvre karakteriserte denne overgangen i følgende termer:
Eiendom blir hovedkilden for dannelse av kapital, det vil si realisering av merverdi. Etter hvert som prosentandelen av samlet merverdi dannet og realisert av industrien begynner å synke, øker prosentandelen skapt og realisert av eiendomsspekulasjon og konstruksjon.
Kommunal politikk fremmer strategisk eiendomsspekulasjon og profittmaksimering, og en sterkere, mer organisert leietakerbevegelse truer dette målet - spesielt i tilfeller som Hillside Villas press for ekspropriasjon, der leietakere utfordrer logikken til profittbaserte boliger i seg selv. Selv om leietakere i Hillside Villa var i stand til å tvinge bystyret til å stemme for å kjøpe bygningen deres, har hvert trinn i prosessen, selv etter avstemningen, vært full av hindringer, unnvikelser, forsinkelser og manglende respons som bare har blitt overvunnet av en vedvarende, organisert leietakerorgan.
Denne dynamikken er selvfølgelig ikke begrenset til Los Angeles eller USA. I Berlin, for eksempel, har den sosialdemokratiske ledet regjeringen vedvarende forsøkt å unngå implementere den landemerke 2021-ekspropriasjonsavstemningen, der nesten 60 prosent av berlinerne stemte for å ekspropriere bedriftseiere som eier mer enn tre tusen enheter. En nettopp utgitt foreløpig rapport fra ekspertutvalget som har til oppgave å evaluere gjennomførbarheten av ekspropriasjon, fastslo imidlertid at flyttingen faktisk er lovlig og at byen ikke er forpliktet til å betale markedsrente til utleiere - noe som legger mer press på kommunestyret for å vedta dette presedensskapende seier for leietakere i Berlin.
Kommunale myndigheter bør iverksette drastiske tiltak for å regulere utleiere og holde dem ansvarlige – inkludert å begrense bedrifters markedsandeler for utleiere, begrense ledige stillinger, skape mer åpenhet rundt eiendomsbesittelse, håndheve kortsiktige utleieboliger, utvide og gjøre permanent beskyttelse i pandemitiden og straffeforfølge. utleiere som trakasserer leietakere ut av hjemmene deres eller gjengjelder leietakere som motsetter seg deres praksis og organiserer seg med naboer. Og leietakere bør fortsette å tvinge dem til å gjøre det.
Men nyere historie viser at de liberale reguleringsrammene ikke vil gi et alternativ til det kommodifiserte, finansiserte boligsystemet. Tilhengerne deres vil heller være enige om at det nåværende systemet er ødelagt, men gjøre lite for å endre det på noen meningsfylt måte. Den nødvendige endringen må komme fra organiserte leietakere som hevder sin makt, et fenomen som øker i frekvens - med eksempler som Hillside Villas ekspropriasjonskamp, K3-leietakers pågående leiestreik, samt Veritas Tenants Association (VTA) nylige vellykket gjeldsstreik og nettopp lansert kontraktskampanje å tvinge bedriftseieren til å oppheve husleieøkninger i hele byen.
Brad Hirn, hovedarrangør i Housing Rights Committee i San Francisco som jobber tett med VTA, snakket med Jacobin om potensialet for å sikre transformative seire gjennom kollektiv handling i stedet for på lovgivende nivå:
På mange måter har vi skapt leietakere som denne passive befolkningen som ikke kan forstå sin egen makt med hensyn til rikdommen de skaper for eiendomsbransjen. I stedet tror vi at vi må få politikere og advokater til å beskytte denne enorme befolkningen av mennesker i California og i landet – at advokater er maktens sentrum. Og det er de ikke; leietakere er maktens sentrum fordi leietakere betaler husleie. Og hvis du blir streikeklar, og du finner ut hvordan du kan forene deg med naboene dine, og sette sammen en strategi som treffer utleiers inntekt – treffer inntektene for det selskapet – hvem vet hva slags innflytelse du vil skape? Fordi vi er så ute av praksis med streiker, har vi ingen følelse av hvor mye innflytelse vi kan ha.
ZNetwork finansieres utelukkende gjennom generøsiteten til leserne.
Donere