De poging van de overheid om de reactie van de publieke en de particuliere markt op rampen als Sandy te combineren, of zelfs om de twee te combineren bij het aanpakken van de crisis op het gebied van de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens, zal vreemde vruchten afwerpen. Het waarschijnlijke effect zal een toename van segregatie en ongelijkheid zijn, gebaseerd op ervaringen met de werking van de particuliere woningmarkt. Twee voorbeelden illustreren het gevaar: de plannen van gouverneur Cuomo om de door Sandy beschadigde eenheden aan te pakken, en de plannen van burgemeester Bloomberg om de onderfinanciering van de volkshuisvesting aan te pakken.
Het alternatief lijkt in beide gevallen duidelijk, maar roept taboekwesties op. Om ze één voor één te nemen:
HET PLAN VOOR SANDY: Cuomo's plan voor woonschade door Sandy is om aan te bieden om elk huis waarvan de eigenaar wil verkopen en vertrekken tegen de vroegere schadewaarde op te kopen, en om degenen die willen blijven een subsidie aan te bieden om de kosten van het stormbestendig maken van hun woningen.
De New York Times beschrijft het bondig als volgt:[1]
“Het plan van de gouverneur zou de volledige waarde van een huis vóór de storm uitbetalen aan eigenaren die ermee instemden te verkopen, met een bonus van 5 procent voor degenen die naar hun thuisland verhuisden. Het plan zou vrijwillig zijn; een huiseigenaar zou eenvoudigweg kunnen weigeren deel te nemen en er vermoedelijk voor kiezen om opnieuw op te bouwen, ondanks de hogere verzekeringstarieven die dit met zich mee zou brengen.
De regering-Cuomo schat dat ongeveer 10,000 huizen zich precies in de gevarenzone bevinden, maar slechts een fractie – 10 tot 15 procent – van deze eigenaren zou daadwerkelijk aan dit programma kunnen deelnemen. Het plan zou geen betrekking hebben op luxe eigendommen zoals het wrak van een huis aan het strand in de Rockaways dat nu te koop staat voor $ 3 miljoen “zoals het is”. Maar het prijskaartje kan oplopen tot 300,000 dollar per woning, ervan uitgaande dat het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling het plan goedkeurt.
Voor degenen die ervoor kozen om te blijven, zou de regering een andere optie aanbieden: subsidies om eigenaren te helpen hun huizen tegen overstromingen te beschermen. Dat zou onder meer kunnen inhouden dat een huis op of nabij het strand moet worden herbouwd op gigantische masten, minstens 2 cm boven het verwachte overstromingsniveau, wat 15 meter of meer boven het maaiveld zou kunnen betekenen – een kostbaar vooruitzicht.”
Wat zou het waarschijnlijke door de markt veroorzaakte resultaat van het plan zijn?
Eigenaren met de middelen om te blijven zullen de aangeboden subsidies aangrijpen om hun huizen tegen overstromingen te beschermen, hun eigen middelen aan te vullen en te blijven. Degenen die niet over de middelen beschikken, d.w.z. huishoudens met een lager inkomen, zullen verkopen, en de overheid zal hun huizen afbreken en hun percelen omzetten in een vorm van openbaar gebruik in parken of aan het water. Het netto resultaat zal zijn dat eigenaren met hogere inkomens appartementen krijgen aan een minder drukke waterkant, waar niet meer zal worden gebouwd op de nieuw toegevoegde openbare ruimte, waardoor in feite de waarde van hun onroerend goed toeneemt nadat de deals zijn gesloten. Huishoudens met lagere inkomens zullen uit de gebieden zijn verwijderd, in ieder geval terug van de waterkant, omdat de vereiste kosten voor stormbestendigheid hoog zijn, en zullen worden overgelaten aan de particuliere markt elders.
Dus netto een meer exclusief genot van de voorzieningen aan de waterkant voor de welgestelden, een verplaatsing van de minder welgestelden van hun gewenste locaties naar de gewone markt voor land. De hele overheid heeft dit veroorzaakt en grotendeels betaald. Nauwelijks rechtvaardig.
HET PLAN VOOR OPENBARE HUISVESTING: Het plan van burgemeester Bloomberg om het zeer substantiële tekort aan federale financiering voor volkshuisvesting aan te pakken, met de duidelijke goedkeuring van de voorzitter van de New York City Housing Authority, is om voor de lange termijn beschikbare leegstaande grond te huren binnen en rond bestaande volkshuisvestingsprojecten aan particuliere ontwikkelaars. In de woorden van de voorzitter van de Housing Authority zal dat zo zijn
“partnerschappen aangaan met vastgoedontwikkelaars om een mix van betaalbare en marktconforme woningen te creëren op onderbenutte NYCHA-locaties. Als je dat doet, kan dat honderden miljoenen dollars opleveren – waarvan elke cent opnieuw in NYCHA wordt geïnvesteerd en wordt gebruikt om daken, liften en gevels van gebouwen te repareren. En er zullen duizenden nieuwe woningen ontstaan, waarvan een substantieel deel betaalbaar zal zijn. Laat me dat herhalen: het zal duizenden nieuwe, betaalbare woningen creëren.”[2]
Wat betekent dat? Afgezien van het voor de hand liggende onvermogen om het aantal te bouwen ‘betaalbare’ eenheden te specificeren, of zelfs of ‘betaalbaar’ betekent dat ze in aanmerking komen voor sociale woningbouw of dat er gematigder inkomensgrenzen worden gesteld, en afgezien van de ontwrichting die wordt veroorzaakt in de levens van de bewoners van de ontwikkelingen waartussen deze nieuwe en verwachte hoogbouwconstructies zullen worden gebouwd, is er de verdere eliminatie van de open ruimte rond de hoge sociale woningbouwgebouwen, meestal gebouwd met een minimum aan dergelijke ruimte om te bezuinigen op land kost vanaf het allereerste begin, en biedt al slechts zeer beperkte ademruimte voor projectbewoners voor openlucht, ontspanning, sport, buitenactiviteiten en noodzakelijke parkeergelegenheid. De nieuwe particulier gebouwde eenheden, die al informeel luxe woningen worden genoemd, zullen daarentegen intern en voor hun eigen bewoners particulier voorzieningen hebben geleverd die niet beschikbaar zijn voor de bewoners van de bestaande eenheden, zoals privébeveiliging van gezondheidsclubs, waarschijnlijk parkeergelegenheid en andere. .
“Interne documenten verkregen door de Daily News tonen aan dat de geplande 4,330 appartementen in acht nieuwbouwwijken allemaal in populaire vastgoedwijken liggen, waaronder de Upper East en West Sides, de Lower East Side en Lower Manhattan. Ontwikkelaars krijgen een mooie deal: een huurovereenkomst voor 99 jaar, waarbij de huurbetalingen aan de overheid voor de eerste 35 jaar worden bevroren. … het te pachten land omvat speeltuinen, parkeerplaatsen en gemeenschapscentra – in principe noodzakelijke voorzieningen voor degenen die in sociale woningen wonen. En in plaats van een speeltuin voor hun kinderen zullen huurders in plaats daarvan uitkijken naar luxe woningen.”[2a]
Door op deze manier te mengen is de kans groter dat er spanningen tussen de buren ontstaan dan de ‘diversiteit’ die in abstracte zin zo bewonderd wordt in het huisvestingsdiscours. Deze spanningen zullen worden verergerd omdat de ontwikkelingen die worden overwogen voor het inleveren van hun grond aan marktconforme woningen die zijn waar de grondwaarden, die laag waren toen de projecten werden gebouwd, nu het hoogst zijn, in Manhattan aan de Upper West Side en de middelste en bovenste delen van Manhattan. Oostzijde. De minderheidsstatus van huishoudens met lage inkomens, en ongetwijfeld minderheidsgroepen, in deze gebieden zal alleen maar geaccentueerd worden.
Nauwelijks rechtvaardig.
HET ANTWOORD: Wat er gedaan moet worden is pijnlijk duidelijk. Als het onderhoud van de volkshuisvesting ontoereikend is, vanwege een gebrek aan financiering, dan zou die financiering moeten worden verstrekt, en wel door de overheid, die immers in het leven is geroepen om de toegang tot de levensbehoeften van haar burgers veilig te stellen. En het zou moeten worden verstrekt door de federale overheid, die toegang heeft tot de meest rechtvaardige bron van de noodzakelijke fondsen: een progressief inkomstenbelastingstelsel. Verder is het ironisch dat het hele voorgestelde plan berust op de historische actie van de overheid om ongewenste grond met een lage marktwaarde voor haar projecten in te nemen. Nu dat land waardevol is geworden, is het de bedoeling om steeds meer van de resterende beperkte beschikbare ruimte beschikbaar te maken voor de markt. Moet het voordeel van de verbeterde omstandigheden die hun land vandaag de dag zo waardevol hebben gemaakt, niet ten goede komen aan degenen die gevraagd zijn daar te wonen toen de omstandigheden niet zo gunstig waren?
Het politieke probleem hier is ook niet diepzinnig. Het hierboven gesuggereerde antwoord komt op iedereen over die zijn gezond verstand gebruikt, afgestemd is op de realiteit van het leven en eerlijk de feiten onder ogen ziet zoals ze zijn, als volkomen onpraktisch. Het verhogen van de belastingen om voordelen te bieden die vooral aan de armen zijn gericht, zal vandaag nooit door het Congres komen. Het is niet eens de moeite waard om erover te praten. En dat is het probleem: de echte antwoorden liggen niet op tafel, worden niet eens beargumenteerd in de mainstream, door politici, in de media, in verkiezingscampagnes, in de zalen van de wetgevende macht. Het discours over het huisvestingsbeleid is eendimensionaal,[3] de taal ervan is zelf eendimensionaal, een dimensie die beperkt wordt door de beperking tot de dingen zoals ze zijn, door overgave aan de beperkte schijnbare mogelijkheden van de status quo. Een adequaat volkshuisvestingsprogramma heeft een alternatieve dimensie: die van het potentieel, het mogelijke, maar nog niet feitelijk. Het ligt simpelweg niet op tafel. De volgende taak voor voorstanders van huisvesting is om het weer op tafel te krijgen.
---------
1. http://www.nytimes.com/2013/02/06/opinion/gov-andrew-cuomos-sandy-plan.html?_r=0
2. Toespraak van NYCHA-voorzitter John B. Rhea voor Association for a better New York
MAANDAG 24 SEPTEMBER 2012, verkrijgbaar bij http://search1.nyc.gov/search?q=cache:OzTbkrGADyoJ:www.nyc.gov/html/nycha/downloads/pdf/ABNY-SPEECH-NYCHA-CHAIRMAN-JOHN-B-RHEA-9-24-12.pdf+nycha+plan+to+build+market+rate+vacant&access=p&output=xml_no_dtd&proxystylesheet=agency_frontend&client=agency_frontend&ie=UTF-8&site=default_collection&oe=UTF-8
[2a] http://gawker.com/5983190/is-building-luxury-housing-on-the-playgrounds-of-public-housing-the-worst-idea-ever-yes-yes-it-is
[3] Zie ‘The One-Dimensional Language Of Collaborationist Analysis’, CITY: Analysis of Urban Trends, Culture, and Theory., binnenkort te verschijnen.