व्यापार प्रेसले एक वर्ष भन्दा बढीको लागि अमेरिकी आवास बजारको "रिकभरी" रिपोर्ट गरिरहेको छ, किनकि एकल-परिवार घरहरूको औसत मूल्य देशभर बढेको छ। यी कथाहरूमा निहित एक स्वस्थ घर जग्गा बजारको फिर्ती हो, जसमा औसत अमेरिकी परिवारसँग स्रोतहरू छन् - आम्दानी, बचत र क्रेडिटमा पहुँचको हिसाबले - अमेरिकी सपनाको आफ्नै टुक्रा किन्न।
हामीले अहिले देखिरहेको आवास रिकभरीले बृहत्तर लाभहरू - वृद्धि ज्याला, घट्दो बेरोजगारी, वा उपभोक्ताहरूको लागि ऋणमा नवीकरण पहुँच - अर्थतन्त्रमा साझा गरिँदैछ भन्ने संकेत मात्र हो। आज एकल-परिवार घरहरूको सबैभन्दा ठूलो खरीददारहरू नयाँ मालिक-कब्जाकर्ताहरू होइनन्, तर लगानीकर्ताहरू हुन्। यी अधिकांश लगानीकर्ताहरू तथाकथित "आमा-एन्ड-पप" खरीददारहरू हुन् जसले आफ्नो गृहनगरमा एक वा दुईवटा अतिरिक्त भाडाको घरको स्वामित्व लिइरहेका छन्, ठूला निजी लगानीकर्ताहरूले पनि बढ्दो रूपमा घरहरू खरिद गरिरहेका छन्।
यी लगानीकर्ताहरू विशेष गरी फ्लोरिडा र जर्जियादेखि एरिजोना, नेभाडा र क्यालिफोर्नियासम्मको "सूर्य" र "बालुवा" बेल्टहरूमा फोरक्लोज गरिएका सम्पत्तिहरूमा केन्द्रित छन्। निजी-इक्विटी फर्महरू, लगानी बैंकहरू, र अन्य उच्च-वित्तीय लगानीकर्ताहरूले यी बजारहरूमा दशौं हजार एकाइहरूद्वारा आवास स्टकहरू लुटिरहेका छन्। तिनीहरूले कर्पोरेट ऋण, सरकारी बन्ड, मुद्राहरू, र वित्तीय डेरिभेटिभहरूसँगै एकल-परिवार भाडामा लिने घरहरूलाई "नयाँ सम्पत्ति वर्ग" भन्न थालेका छन्।
मालिकहरू देखि भाडामा लिनेहरू
तथाकथित आवास रिकभरी अन्तर्गत, फोरक्लोज गरिएको घर मालिकलाई भाडामा लिने स्थितिमा पठाइँदैछ। बढ्दो रूपमा, नयाँ भाडामा लिनेहरूको भूमिका उनीहरूको नयाँ उच्च-वित्त जमिन्दारहरूलाई आश्रयको लागि भुक्तान गर्नु हुनेछ, सबै करोडपति ग्राहकहरू र संस्थागत साझेदारहरूको लागि ठूलो प्रतिफल सुरक्षित गर्नका लागि जसले अरबौं डलरको साथ फोरक्लोजर खरीदहरूलाई समर्थन गरिरहेका छन्।
दशकौंसम्म ६३–६५% वरिपरि घुमेपछि, सन् १९९५ मा आफ्नो घरको स्वामित्वमा रहेका अमेरिकीहरूको प्रतिशत बढ्यो। सबप्राइम-मोर्टगेज व्यवसायको बृद्धिले लाखौं नयाँ घरमालिकहरू सिर्जना गर्यो, र सन् २००५ सम्ममा संयुक्त राज्यमा घरमालिकता रेकर्डमा उक्लियो। ६९%। बैंकहरूद्वारा सिकारी ऋण - विशेष गरी सबप्राइम ऋण जसको कम "टिजर" ब्याज दर केही वर्ष पछि बलून भयो - स्थिर ज्याला र बढ्दो गैर-बन्धक ऋणको साथ, धेरै घरधनीहरूको वित्तीय विस्तार भयो। जब 63 को वित्तीय संकट, सुरक्षित धितो ऋण मा केन्द्रित, विश्वव्यापी अर्थतन्त्र क्र्यास, foreclosures को क्यास्केड सुरु भयो। लाखौंले आफ्नो जागिर र सेवानिवृत्ति बचतसँगै आफ्नो घर गुमाएका छन्। फेडरल रिजर्भ बैंक अफ सेन्ट लुइसको तथ्याङ्क अनुसार, यो राष्ट्रिय घरमालिकता दरमा 65% बाट 1995% मा लगभग 2005-प्रतिशत-बिन्दुको गिरावटमा प्रतिबिम्बित भयो। जोन बर्न्स रियल इस्टेट परामर्श फर्म द्वारा एक प्रभावशाली रिपोर्ट, तथापि, देखाउँछ कि गिनती घरमालिकहरू जो अब आफ्नो धितो भुक्तानीमा 69 दिन भन्दा बढी ढिलो छन् - र फोरक्लोज हुने सम्भावना छ - घरमालिकमा वास्तविक गिरावट 2008 प्रतिशत हुन सक्छ। अंक। यसले घरको स्वामित्व दरलाई लगभग 3% मा लैजान्छ, जुन 69 पछिको वृद्धि भन्दा पहिलेको तुलनामा धेरै कम छ।
अमेरिकी संस्कृतिमा घरको स्वामित्व अत्यधिक रोमान्टिक गरिएको छ, र आवश्यक रूपमा एक आन्तरिक रूपमा राम्रो कुरा होइन। (हेर्वार्ड कार्गर, गृहस्वामित्व मिथक, डलर र सेन्स, मार्च/अप्रिल 2007।) संयुक्त राज्यमा, तथापि, एकल परिवार घरहरूले ऐतिहासिक रूपमा परिवारहरूलाई सुरक्षित रूपमा लगानी गर्न र सम्पत्ति निर्माण गर्न ठाउँ प्रदान गरेको छ। हालैका दशकहरूमा, बढ्दो घरको मूल्यले कामदार र मध्यम-वर्गीय परिवारहरूको लागि कलेज शिक्षा र स्वास्थ्य हेरचाहलाई वित्तपोषण गर्न मद्दत गर्यो, तलब स्थिर भए पनि।
भाडामा लिँदा पनि बढी खर्च लाग्छ। यद्यपि मोर्टगेज-देखि-भाडा अनुपात (घर खरिद गर्नको लागि भाडामा लिँदा कति खर्च हुन्छ भन्ने मापन) धेरै कारकहरूमा निर्भर हुन्छ, यो सामान्यतया सत्य हो कि धितो भुक्तानी समान आवासको लागि भाडा लागत भन्दा धेरै कम हुन्छ। यो विशेष गरी अहिले सत्य हो कि भाडा बढे पनि धितो दरहरू लगभग 3.5% मा झरेको छ। अर्को शब्दमा, फोरक्लोजरको कारणले भाडामा लिन बाध्य हुनुको अर्थ हो, लाखौं अमेरिकीहरूका लागि, आवासको लागि आफ्नो आयको उच्च प्रतिशत तिर्नु (र, प्रायः, सानो क्वार्टरमा बस्ने)।
2007 देखि लाखौं फोरक्लोजरहरूले सम्पत्तिको ठूलो माथिल्लो पुनर्वितरणलाई प्रतिनिधित्व गर्दछ। लाखौं परिवारहरूले आफ्नो सबैभन्दा ठूलो सम्पत्ति गुमाउने वा गुमाउने कगारमा छन्, जसले सुरक्षा र ऋणमा पहुँचको स्रोतको रूपमा सेवा गरेको छ। न त तिनीहरू न त जो सामान्यतया पहिलो-घर खरीददारहरू हुनेछन् किन्न सक्षम छन्। खरिद गर्नेहरू प्रायः लगानीकर्ताहरू हुन् जुन बार्गेन रियल इस्टेट खोज्दै छन् जसमा उनीहरूले घरको मूल्य बढेपछि भाडामा र अन्तिम बिक्री मार्फत नाफा कमाउन सक्छन्।
संघीय सरकारमा प्रवेश गर्नुहोस्
संघीय सरकारले फोरक्लोजरको खतरामा रहेका घर मालिकहरूलाई वा पहिलो घर किन्न खोज्ने भाडामा लिनेहरूलाई थोरै सहायता दिएको छ। यसको सट्टा यसले वित्तीय प्रणालीको केन्द्रमा रहेको बैंकहरूको कल्याणमा आफ्नो मौद्रिक र नीति शक्तिहरू केन्द्रित गरेको छ। लाखौं धितो ऋण राख्ने सबैभन्दा ठूला बैंकहरूलाई बेल आउट गर्न प्रयोग गरिने करदाता डलरको योगले संघीय सरकार र राष्ट्रका सबैभन्दा ठूला ऋणदाताहरूबीच भएको सम्झौताबाट धितो राहतलाई कम गर्छ। उदाहरणका लागि, Citibank ले 50 मा ट्रबल्ड एसेट रिलिफ प्रोग्राम (TARP) भुक्तानीहरूमा $ 2008 बिलियन प्राप्त गर्यो, र $ 426 बिलियन थप सरकारी सहायताका अन्य रूपहरूमा, कङ्ग्रेसनल ओभरसाइट प्यानलले TARP कोषको ट्रेजरीको खर्च ट्र्याक गरेको अनुसार। जबकि Citibank ले संघीय सरकारलाई भुक्तान गरेको छ, यस सार्वजनिक सहायताले कम्पनीलाई जीवित रहन अनुमति दियो, जसले गर्दा प्रमुख शेयरधारकहरू र कार्यकारीहरूको आय र सम्पत्ति कायम राख्यो। गत वर्ष सहमति भएको मोर्टगेज-सर्भिर्स सेटलमेन्ट अन्तर्गत, यद्यपि, सिटीग्रुपले वित्तीय संकटको समयमा बैंकबाट ठगीमा परेका उधारकर्ताहरूलाई $ 1.8 बिलियन राहत प्रदान गर्न मात्र बनाइएको छ।
यसबाहेक, यो 2008 मा आर्थिक पतनको संयोजन थियो, र यूएस फेडरल रिजर्भ (Fed) र संघीय आवास एजेन्सीहरू द्वारा हालैका हस्तक्षेपहरू, जसले शक्तिशाली लगानीकर्ताहरूलाई ऐतिहासिक रूपमा कम मूल्यहरूमा घरहरू खरिद गर्ने अवसरको बीउ छर्यो। संघीय सरकारको प्रमुख आवास-बजार हस्तक्षेप "एजेन्सी धितो-समर्थित प्रतिभूतिहरू" खरिद गर्ने कार्यक्रम रहेको छ, "मात्रात्मक सहजता" (वा "QE3") को तेस्रो चरण अन्तर्गत। मोर्टगेज-ब्याक्ड सेक्युरिटीहरू (MBSs) धितो ऋणबाट भुक्तानीहरूमा दावीहरू हुन्। फ्यानी माई र फ्रेडी म्याक जस्ता एजेन्सीहरूद्वारा समर्थित निश्चित-दर धितोहरूसँग सम्बन्धित MBSहरू मात्र कार्यक्रम अन्तर्गत खरिद गरिन्छन्। QE3 अन्तर्गत, फेडरल रिजर्भले प्रत्येक महिना $ 40 बिलियनको धितो ऋणमा खरिद गरिरहेको छ। यी ठूला खरिदहरूले आवास बन्डहरूको मूल्यहरू बढाउँछन्, जसले गर्दा बन्डहरूमा उपज (ब्याज दर) कम हुन्छ। सिद्धान्तमा, यसले घर खरीददारहरूलाई नवीकरण गरिएको बैंक उधारोको लागि सर्तहरू सिर्जना गर्नुपर्छ। अवस्थित धितो धितोहरू खरिद गर्न महँगो हुने र यी धितोहरूमा प्रतिफल घट्ने हुँदा, पूँजी नयाँ गृह ऋणमा प्रवाह गर्नुपर्छ। तर पुन: रोजगारी, आम्दानी र बचत बिना, धेरै अमेरिकी परिवारहरू यति ठूलो खरिद गर्न सक्ने स्थितिमा छैनन्। यस अवस्थालाई बिगार्ने तथ्य यो हो कि ऋण मापदण्डहरू सबै प्रमुख धितो ऋणदाताहरूद्वारा कडा बनाइएको छ, जसले थोरै बचत वा कम आम्दानी भएकाहरूलाई घर खरिद गर्न धेरै गाह्रो बनाएको छ।
ठूला लगानीकर्ताहरूले हाउजिङ मार्केटको विचित्र अवस्थाको फाइदा उठाउँदैछन्। सम्भावित मालिक-कब्जाकर्ताहरूबाट प्रतिस्पर्धाको अभावले उनीहरूलाई घरको थोक खरिद गर्न सजिलो बनाउँछ। देशव्यापी रूपमा भाडामा लिनेहरूको बढ्दो संख्याको अर्थ त्यहाँ नयाँ खरिद गरिएका घरहरूमा बस्नको लागि तिर्न तयार व्यक्तिहरू छन्। र फेडको हालैको हस्तक्षेपले लगानीकर्ताहरूलाई भविष्यमा घर-मूल्य वृद्धिको आशा गर्न प्रेरित गरेको छ, सम्भावित रूपमा लाभको अर्को स्रोत सिर्जना गर्दै।
फाइनान्सरहरूको फिर्ती
सबै लगानीकर्ताहरूले घरको मूल्यहरू पम्प गर्न संघीय सरकारको हालैका प्रयासहरूको प्रतीक्षा गरेनन्। एउटा कम्पनी, वेपोइन्ट होम्स अफ ओकल्यान्ड, क्यालिफोर्नियाले 2008 को शुरुमा बे एरिया र लस एन्जलसमा हजारौं फोरक्लोज घरहरू किन्न थाले। 2012 देखि, फर्मले GI पार्टनरहरूबाट $400 मिलियन देखि $1 बिलियनको प्रतिबद्धता प्रयोग गरेको छ, क्यालिफोर्निया निजी इक्विटी समूह, राष्ट्रिय रूपमा विस्तार गर्न। वेपोइन्टसँग अब 4,000 भन्दा माथि घरहरू छन्, प्रायः क्यालिफोर्निया, एरिजोना, इलिनोइस, जर्जिया र फ्लोरिडामा, र हरेक हप्ता दर्जनौं थप खरिद गर्दैछ। Citibank ले आफ्नो खरिदहरूको लागि $250 मिलियन क्रेडिटमा वेपोइन्ट विस्तार गरेको छ, यो उद्योगले अहिले आकर्षित गरिरहेको गम्भीर पैसाको मात्र एउटा सङ्केत हो।
अगस्ट 2010 मा, संघीय आवास वित्त प्रशासन (FHFA) ले घोषणा गर्यो कि यसले सरकारी प्रायोजित ऋण एजेन्सीहरू, फ्यानी माई र फ्रेडी म्याकको ब्यालेन्स शीटमा बसेर पूर्वनिर्धारित घरहरू कसरी व्यवहार गर्ने भन्ने बारे रियल-स्टेट लगानी उद्योगबाट इनपुट खोजिरहेको छ। । उद्योगले धेरै प्रस्तावहरूको साथ प्रतिक्रिया दियो, सबै निजी लगानीकर्ताहरूलाई 90,000 भन्दा बढी फोरक्लोज्ड घरहरूको सरकारको सूची किन्न अनुमति दिनमा केन्द्रित थिए। नतिजाको रूपमा, FHFA ले आफ्नो फोरक्लोज गरिएको आवास सूची बेच्नको लागि "पायलट कार्यक्रम" सेट गर्ने निर्णय गर्यो, र लगानीकर्ताहरूलाई बोलपत्र पेश गर्न आमन्त्रित गर्यो।
सेप्टेम्बर 2012 मा, FHFA ले आफ्नो पहिलो विजेता बोलीकर्ता घोषणा गर्यो। प्यासिफिका कम्पनीहरू, LLC, फ्लोरिडामा 700 घरहरू नियन्त्रणमा लिए। त्यसको केही समय पछि, न्यूयोर्कमा आधारित Cogsville Group, LLC ले शिकागोमा 94 घरहरू नियन्त्रणमा लिए र लस एन्जलस-आधारित कालोनी क्यापिटलले क्यालिफोर्निया, नेभाडा र एरिजोनामा 970 घरहरू लिए।
यी कारोबारहरू, तथापि, निजी आवास बजारमा निर्माण भइरहेको तुलनामा सानो आलु थियो, जहाँ बैंकहरू र धितो-ऋण कम्पनीहरूको किताबहरूमा लाखौं घरहरू छन्। क्षेत्रीय फोरक्लोज्ड हाउजिङ इन्भेन्टरीहरूको सम्पूर्ण स्टकहरूको लगानीकर्ताले 2011 मा बलिया रूपमा सुरु गर्यो र सुस्त हुने संकेत देखाएको छ।
धेरै प्रेस रिपोर्टहरू अनुसार, ब्ल्याकस्टोन निजी-इक्विटी कोष देश भर 16,000 भन्दा माथि घरहरू खरिद गरेर, पूर्व बन्द घरहरूको सबैभन्दा भोको खरिदकर्ता भएको छ। ब्लूमबर्ग न्यूजको जनवरी २०१३ को रिपोर्टले ब्ल्याकस्टोनलाई फर्मले फोरक्लोजर खरिदका लागि छुट्याएको २.५ बिलियन डलर खर्च गर्न "हतार" भनी वर्णन गरेको छ। दोस्रो ठूलो फोरक्लोजर-देखि-भाडा मिल क्यारिङ्गटन होल्डिङ कम्पनी हो, क्यालिफोर्नियामा आधारित फर्म जसले 2013 को हाउसिंग बूमको समयमा धितो सर्भरको रूपमा सुरु गर्यो, तर जुन निजी-इक्विटी जग्गा मालिकमा परिणत भएको छ। क्यारिङटनसँग आज शिकागो, मियामी, फिनिक्स र लस भेगासमा ४,५०० घरहरू छन्। अमेरिकन होम्स ४ रेन्ट, पब्लिक स्टोरेज प्रोपर्टीजका अर्बपति मालिक वेन ह्युजेसले स्थापना गरेको कम्पनीले राज्य नियन्त्रित अलास्का स्थायी कोषबाट ४०० मिलियन डलरको प्रतिबद्धता प्रयोग गरी वेपोइन्ट, कालोनी, क्यारिङ्टन र ब्ल्याकस्टोनलाई पछ्याइरहेको छ।
सिल्भर बे रियल्टी, फोरक्लोजर-टु-भाडा व्यवसायमा प्रवेश गर्ने केही सार्वजनिक निगमहरू मध्ये एक, डिसेम्बर 2012 प्रोस्पेक्टसमा यसको व्यापार योजना वर्णन गरियो। "जब आवास बजार सुधार हुन्छ र आवासीय घरजग्गाको लागत बढ्छ, त्यसरी नै हाम्रो सम्पत्तिको अन्तर्निहित मूल्य पनि हुनुपर्छ," कम्पनीको व्यवस्थापनले बताए। "हामी विश्वास गर्छौं कि घरको मूल्य र भाडा बीचको बलियो सम्बन्धको कारण यस्तो रिकभरीमा भाडा दरहरू पनि बढ्नेछ। यो प्रवृत्तिले हामीलाई एकल-परिवार आवासीय सम्पत्ति वर्गले मुद्रास्फीतिमा प्राकृतिक हेजको रूपमा काम गर्नेछ भन्ने विश्वास गर्न पनि नेतृत्व गर्छ। नतिजाको रूपमा, हामी विश्वास गर्छौं कि हामी वर्तमान आर्थिक वातावरण र आवास बजार रिकभरीको लागि राम्रो स्थितिमा छौं।"
त्यहाँ सम्भवतः पन्ध्र वा बीस अन्य लगानी फर्महरू फोरक्लोज गरिएको घरहरू किन्न र तिनीहरूलाई सम्पत्तिमा रूपान्तरण गर्नमा केन्द्रित छन् जसबाट मूल्य भाडा वा बिक्रीबाट निकाल्न सकिन्छ। कसैलाई वास्तवमा थाहा छैन कि यस नवजात उद्योगमा कति कम्पनीहरू छन्, उनीहरूले कति घरहरू किनेका छन्, वा कति पैसा खर्च गरेका छन्। एक फेब्रुअरी 2013 बार्कलेज अनुसन्धान प्रतिवेदनले अनुमान गरेको छ कि केवल 42,000 भन्दा बढी फोरक्लोज घरहरू, प्रायः क्यालिफोर्निया, एरिजोना, जर्जिया, फ्लोरिडा, नेभाडा र इलिनोइसमा, निजी लगानीकर्ताहरूले कब्जा गरेका छन्। अरूले संख्यालाई दसौं हजारले कम वा माथि राखेका छन्। के स्पष्ट छ भने उद्योग द्रुत रूपमा बढिरहेको छ।
$60 बिलियन प्रश्न
40,000 भन्दा बढी घरहरू धेरै हो, तर गत वर्ष लगभग 4.1 मिलियन एकल-परिवार घरहरूले हातमा व्यापार गरे, यसको मतलब निजी-इक्विटी जग्गा मालिकको वृद्धि अझै पनि एक अपेक्षाकृत सानो घटना हो - सबै बिक्रीको लगभग 1%। बजार अझै पनि मालिक-कब्जाकर्ताहरू र आमा-र-पप लगानीकर्ताहरूको प्रभुत्वमा छ। फोरक्लोजर-देखि-भाडा मिलहरूको द्रुत बृद्धि, तथापि, संस्थागत लगानीकर्ताहरूले चाँडै अन्य खरीददारहरूलाई उछिनेर विशेष क्षेत्रीय बजारहरूमा प्रभुत्व जमाउन सक्नेछन्। केहि ठूला लगानी बैंकहरूमा पैसा प्रबन्धकहरूले कम्तिमा आशा गरिरहेका छन्।
मोर्गन स्टेनलीका विश्लेषकहरूले उद्योगको वृद्धि सम्भावनालाई "$60 बिलियन प्रश्न" भनेका छन्। यो कुरालाई ध्यानमा राख्दै कि निजी इक्विटी द्वारा हालसम्म $ 5 बिलियन मात्र फोरक्लोजर घरहरू किन्नको लागि खर्च गरिएको छ, यसको मतलब अमेरिकी आवास बजार फोरक्लोजर-देखि-भाडा रूपान्तरणमा दस गुणा भन्दा बढी वृद्धि देख्न तयार हुन सक्छ। बार्कलेजका विश्लेषकहरू अझ बढी उत्साहजनक छन्, उनीहरूलाई लाग्छ कि यो $ 100 देखि $ 200 बिलियन डलर बजारमा बढ्न सक्छ, जसमा 1.3 मिलियन एकल-परिवार घरहरू समावेश छन्।
धेरै समुदायहरूका लागि यसको अर्थ के हो, विशेष गरी एरिजोना, क्यालिफोर्निया, फ्लोरिडा, जर्जिया, र लगानीकर्ता गतिविधिको अन्य तातो ठाउँहरूमा आवासीय छिमेकहरू, यो हो कि ठूला-वित्तीय लगानीकर्ताहरूले उपलब्ध आवासको स्टकलाई एकाधिकार गर्ने रूपमा घर स्वामित्व प्राप्त गर्न बढ्दो कठिन लक्ष्य बन्नेछ। ठूलो नाफाको खोजीमा। यसको मतलब यो पनि हो कि फेडले आवास मूल्यहरू बढाउनको लागि आफ्नो धितो-बन्ड खरिद गर्ने होडलाई जारी राखेको छ, इक्विटीमा यी लाभहरू कटनी गर्ने पक्षहरू मालिक-कब्जाकर्ताहरूको सट्टा वाल स्ट्रीट लगानीकर्ताहरू हुनेछन्।
डार्विन बोन्डग्राहम एक समाजशास्त्री र पत्रकार हुन् जसले राजनीतिक अर्थशास्त्रको बारेमा लेख्छन्। उहाँ सान फ्रान्सिस्को खाडी क्षेत्रमा बस्नुहुन्छ र काम गर्नुहुन्छ र ब्लगहरू मा darwinbondgraham.wordpress.com.
ZNetwork यसको पाठकहरूको उदारता मार्फत मात्र वित्त पोषित छ।
दान