Keadaan semakin hangat di dalam empayar sewa baharu Wall Street.
Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, firma ekuiti swasta gergasi telah bertaruh besar di pasaran perumahan, membeli lebih daripada 200,000 rumah murah di seluruh negara. Rancangan mereka adalah untuk menyewa rumah kembali kepada keluarga - kadang-kadang orang yang sama yang telah dipindahkan semasa krisis perampasan - sambil menunggu nilai rumah meningkat. Tetapi Wall Street tidak akan mempunyai muslihat jangka pendek, jadi firma ekuiti persendirian bekerjasama dengan bank-bank besar untuk menggabungkan gadai janji di rumah sewa ini ke dalam produk kewangan baharu yang dikenali sebagai “sekuriti bersandarkan sewa .” (Ingat bahawa "sekuriti bersandarkan gadai janji" toksik secara meluas dipersalahkan kerana menghempas ekonomi global pada 2007-2008.)
Semua ini membuatkan saya berfikir: Pernahkah firma ekuiti persendirian berjudi dengan perumahan sewa di tempat lain sebelum ini? Jika ya, apa yang berlaku?
Ternyata pasaran hartanah di belakang rumah saya di New York City telah menjadi taman permainan ekuiti persendirian selama sedekad yang lalu, dan hasilnya, tidak mengejutkan, telah menjadi bencana bagi penyewa dan pasaran.
“Mereka Hangat Di Mana Pun Mereka Berada”
Di Bronx, Benjamin Warren bimbang dia dan penduduk lain boleh terbakar sehingga mati dalam kebakaran kerana pihak pengurusan telah menyekat kedua-dua belah lorong antara bangunan yang direka untuk menawarkan jalan keluar dari kompleks pangsapuri yang besar itu. (Warren telah memanggil bandar dan pengurusan beberapa kali untuk mengadu, tetapi laluan tetap ditutup.) Berdekatan, Liza Ash mendapati dirinya digeruni oleh hampir sedozen lelaki yang diupah apabila dia dan penduduk lain di bangunannya, yang mempunyai haba atau air panas hanya secara sporadis. musim sejuk yang lalu ini, cuba menganjurkan mesyuarat penyewa di lobi. Sedikit lebih jauh ke selatan, Khamoni Cooper dan jirannya menerima aliran tetap notis pengusiran palsu yang mengarahkan mereka mengosongkan pangsapuri mereka dalam masa lima hari, walaupun kesemua mereka telah membayar sewa.
Tiga penyewa ini - dan hampir 1,600 lagi keluarga di 42 bangunan - hidup melalui salah satu rampasan tunggal terbesar yang melanda New York City sejak krisis kewangan bermula tujuh tahun lalu. Tetapi inilah kelainannya. Pemilik bangunan ini jauh dari tuan tanah tradisional. Ia sebenarnya adalah konglomerat firma ekuiti persendirian yang bertaruh ia akan dapat memerah lebih banyak wang daripada bangunan ini daripada yang akhirnya dapat - dan akhirnya tidak dapat membayar balik gadai janji $133 juta.
Masalahnya ialah, apabila keadaan menjadi rosak, penyewa, jauh lebih banyak daripada pemilik ekuiti persendirian ini, akhirnya menanggung kos.
"Mereka tidak peduli jika kita membekukan," kata Khamoni Cooper, bercakap tentang pemiliknya, Rakan Kongsi Harta Tanah Normandy, Vantage Properties, Westbrook Partners, dan Pengurusan Kolonial, yang secara konsisten gagal membayar walaupun keperluan asas, termasuk haba dan panas. air, sepanjang musim sejuk. Cooper baru sahaja mengetahui daripada jiran bahawa pihak pengurusan memotong semua air di bangunannya, satu tindakan yang dia dan yang lain percaya sebagai tindakan balas terhadap protes yang mereka bantu anjurkan di Dewan Bandaraya awal hari itu. "Mereka hangat di mana sahaja mereka berada," tambahnya dengan getir.
Sekitar tahun 2005, firma ekuiti persendirian mula mengumpulkan empayar mini hartanah di seluruh bandar, mengejar unjuran keuntungan masa depan yang aneh. Dan apabila urus niaga ini mula berantakan, penyewa, dana pencen awam atau bandar yang menerima kesan, manakala pemilik ekuiti persendirian kadang-kadang berjaya meninggalkan runtuhan kewangan dengan wang tunai di tangan. Kisah tentang bagaimana pemain ekuiti persendirian itu membuat pertaruhan yang salah pada perumahan di New York City ialah kisah yang, walaupun terdapat keanehan hartanah di Big Apple, penting untuk difahami sekarang bahawa ekuiti persendirian telah menunjukkan pasaran sewanya di seluruh negara. , dan mungkin akan datang ke bandar berhampiran anda tidak lama lagi.
Kegilaan Membeli
Hari ini, firma ekuiti persendirian seperti Blackstone Group, kini pemilik terbesar rumah sewa keluarga tunggal di negara ini, percaya wang yang akan diperoleh dalam pasaran perumahan terletak pada membeli rumah murah di bandar-bandar di mana harga rumah jatuh paling hebat. Pada awal 2000-an, di mata ekuiti persendirian, sudut setanding pasaran New York City ialah "perumahan mampu milik."
Di bandar itu, ratusan ribu unit pangsapuri masih ditetapkan sebagai "terkawal sewa," bermakna tuan tanah dilarang menaikkan sewa secara mendadak. Satu-satunya cara yang penting untuk mengatasi kekangan itu untuk tuan tanah ialah menunggu penyewa lama berpindah keluar. Kemudian sewa boleh dinaikkan kepada apa sahaja yang akan ditanggung oleh pasaran.
Kepada firma ekuiti swasta, dinamik ini seolah-olah menawarkan peluang keuntungan. Apa yang mereka perlu lakukan ialah membeli bangunan yang dikawal sewa dan menggantikan penyewa semasa dengan yang bergaji lebih tinggi. (Dalam pertuturan industri, ini dipanggil "peralihan" bangunan.) Kira-kira sedekad yang lalu, firma ekuiti persendirian atau pemaju yang disokong ekuiti persendirian mula memakan bangunan yang dikawal sewa di seluruh bandar pada harga yang terlalu tinggi nilainya. Salah satu pemain paling agresif dalam permainan itu ialah firma Vantage yang disokong ekuiti persendirian. Antara 2006 dan 2007, ia membelanjakan kira-kira $2 bilion untuk membeli 125 bangunan di seluruh bandar, termasuk sebahagian daripada portfolio 42 bangunan tempat tinggal Khamoni Cooper, Lisa Warren dan Benjamin Ash. Dalam tempoh tiga tahun, firma ekuiti persendirian atau pemaju yang disokong oleh wang ekuiti persendirian telah berselerak 90,000 pangsapuri terkawal sewa, 10% penuh daripada jumlah stok, menurut Persatuan Pembangunan Kejiranan dan Perumahan.
Dalam hamparan mereka, semuanya kelihatan baik. Bangunan-bangunan itu dibebani dengan gadai janji yang besar, tetapi syarikat-syarikat juga mengira peningkatan pendapatan sewa yang besar sebaik sahaja mereka "dipindahkan". Dalam sesetengah kes, unjuran yang dilaporkan mengenai pemfailan korporat adalah sangat luar biasa. Pada tahun 2005, sebagai contoh, Kumpulan Rockpoint, sebuah firma hartanah ekuiti persendirian, membeli kompleks bangunan pangsapuri di Harlem yang dikenali sebagai Rumah Riverton. Untuk mewajarkan gadai janji bernilai $225 juta, syarikat itu mengunjurkan bahawa ia akan dapat melakukannya lebih daripada tiga kali ganda pendapatan sewa daripada $5.2 juta kepada $23.6 juta dengan memaksa keluar separuh daripada penyewa yang dikawal selia dalam tempoh lima tahun.
Terdapat hanya satu kesilapan besar, bukan sahaja dalam perjanjian Riverton, tetapi dalam hampir kesemuanya. Di dalam bangunan pangsapuri itu adalah penyewa sebenar, hidup yang tidak mahu "dipindahkan" keluar dan berjuang seperti neraka untuk tinggal.
Jenayah Lengkap
Wang besar dan tuan tanah kejam tidak pernah asing dengan pasaran hartanah New York. Tetapi kemunculan firma ekuiti persendirian di bandar itu pada tahun-tahun awal abad ini sangat mengagumkan sehingga penyokong perumahan menggelar amalan itu sebagai "ekuiti pemangsa." Nama itu merujuk kepada taktik yang diambil oleh syarikat-syarikat ini apabila menjadi jelas bahawa penyewa lama tidak akan pergi.
Secara amnya, kadar pusing ganti purata untuk pangsapuri yang dikawal sewa adalah hampir 5% setahun. Tuan tanah yang rancangan perniagaannya bergantung kepada tiga kali ganda angka itu tidak lama lagi mendapati diri mereka mendalangi pelbagai taktik gangguan, sesetengah daripadanya agak menyalahi undang-undang, untuk membuat orang ramai berpindah, termasuk menghantar notis pengusiran palsu, memotong haba atau air, dan membenarkan serangan kutu masuk. tahan.
"Anda tidak mendapat 30% daripada penyewa untuk berpindah tanpa mengganggu mereka dan melakukan beberapa jenis penipuan," menjelaskan Desiree Fields, penolong profesor pengajian bandar di Queens College. Sebagai contoh, dia menunjukkan bagaimana Vantage menghantar begitu banyak notis pengusiran palsu kepada penyewa di koleksi bangunan di Queens sehingga mahkamah borough memberi syarikat itu hari sendiri pada doket mahkamah perumahan. Vantage kemudiannya disaman oleh pejabat Peguam Negara New York kerana mengganggu penyewa secara haram dalam apa yang New York Times dipanggil "usaha sistematik untuk memaksa mereka keluar untuk mewujudkan kekosongan untuk penyewa yang bergaji lebih tinggi."
Bagi penyewa, pembelian ekuiti persendirian ini pada asasnya adalah situasi rugi-rugi. Untuk perjanjian itu berjaya, penyewa terpaksa dikeluarkan. Jika, sebaliknya, perjanjian itu gagal dan penyewa terpaksa tinggal, tuan-tuan tanah dengan serta-merta membuang pelaburan dari bangunan, menjadikan keadaan hidup lebih teruk daripada sebelumnya.
Kes paling terkenal jenis penyalahgunaan ekuiti pemangsa ini telah dilakukan oleh sebuah syarikat hartanah bernama Ocelot Capital Group. Pada tahun 2007, disokong oleh firma ekuiti persendirian Israel, ia membeli 25 pangsapuri yang dikawal sewa di Bronx. Deutsche Bank mengeluarkan $29 juta dalam pembiayaan, kemudian dibeli oleh Fannie Mae. Tidak lama kemudian, keadaan mula merosot. Bangunan itu hanya mempunyai haba sporadis atau air panas. Paip pecah. Siling runtuh. Apabila Ocelot menyedari ia tidak akan menghasilkan apa-apa wang, ia hanya menarik diri lebih jauh.
Dalam artikel 2011 untuk Pasukan Perlindungan majalah, Dina Levy, bekas pengarah Lembaga Bantuan Urban Homesteading yang kini bekerja dengan pejabat Peguam Negara, digambarkan satu lawatan ke bangunan:
“Pihak penganjur menemui seorang ibu tunggal menjaga tiga anak kecil yang tinggal tanpa bilik air bekerja selama lebih tiga bulan. Tandas sementaranya terdiri daripada baldi dan hos yang berjaya disambungkannya ke sinki dapur yang bocor. Dia menjelaskan bahawa dia tidak berpindah kerana pihak berkuasa perumahan tempatan yang memberikan subsidi bantuan sewa bulanannya tidak akan meluluskan dia untuk berpindah ke apartmen baharu.”
Penyokong perumahan mencadangkan bahawa tahap agresif yang sering digunakan oleh pemain ekuiti swasta pada tahun-tahun ini telah menetapkan nada untuk pasaran yang lebih luas, terutamanya di kawasan kejiranan di mana sewa meningkat paling cepat. Pada bulan Februari, seorang tuan tanah sebuah bangunan yang dikawal sewa di kawasan kejiranan Brooklyn di Bushwick menjadi berita utama dengan mengupah pekerja binaan untuk membawa tukul besi ke dalam bilik mandi dan dapur pangsapuri penyewanya dan mula mengoyakkannya.
"Ia adalah jenayah yang lengkap," kata Adam Meyers, seorang peguam dengan Brooklyn Legal Services Corporation A yang bekerja dengan penyewa di salah satu bangunan lain tuan tanah ini, di mana dandang dan paip di ruangan bawah tanah telah dimusnahkan baru-baru ini. Setahu Meyers, tuan tanah ini tidak mempunyai sokongan ekuiti persendirian, tetapi dia tipikal dalam mempercayai bahawa tahap gangguan mencerminkan kemasukan wang dan adab ekuiti persendirian ke dalam pasaran sewa. “Anda tidak perlu melalui banyak langkah untuk melihat pembiaya Wall Street memacu proses ini,” kata Meyers.
Fantasi dan Tamak
Seawal tahun 2008, menjadi jelas bahawa terdapat sesuatu yang tidak kena dengan pengiraan kewangan di bawah pembelian ekuiti persendirian ini, bukan sahaja untuk penyewa, tetapi untuk pasaran yang lebih luas.
"Seluruh perusahaan ekuiti pemangsa adalah rumah kad yang dibina di atas asas fantasi dan ketamakan," Senator Charles Schumer (D-NY) mengumumkan pada Disember 2008.
Pada masa itu, pemilik ekuiti persendirian Riverton Houses sudah berada dalam bahaya untuk menjadi lalai. Tawaran lain tidak lama lagi akan masam. Yang terbesar ialah pembelian $5.4 bilion yang belum pernah berlaku sebelum ini bagi dua kompleks Manhattan, Stuyvesant Town dan Peter Cooper Village, oleh gergasi ekuiti swasta BlackRock Realty dan syarikat hartanah Tishman Speyer Properties pada tahun 2006. Menjelang 2010, BlackRock dan Tishman telah gagal membayar gadai janji dan pergi daripada harta benda.
Apabila krisis kewangan bermula, ia menjadi jelas betapa pentingnya peranan pemberi pinjaman dalam keseluruhan skim ekuiti pemangsa. Tiada satu pun daripada urus niaga yang terlalu agresif ini akan berlaku tanpa akses mudah firma ekuiti persendirian terpaksa menggadaikan pinjaman, yang seterusnya didayakan oleh proses pensekuritian (amalan bank menggabungkan dan menjual pinjaman ini kepada pelabur untuk mengurangkan risiko mereka sendiri).
Mengimbas kembali, tiada apa yang lebih menarik daripada fakta bahawa apabila pembelian ekuiti pemangsa ini meletup, firma ekuiti persendirian sendiri jarang sekali mengalami kerugian sebanyak itu. Dalam kejatuhan perjanjian Stuyvesant Town, sebagai contoh, Black Rock kehilangan hanya $112 juta. Dalam kes lain, firma kelihatan telah menjana wang walaupun urus niaga gagal.
Pada tahun 2006, Vantage dan rakan kongsi kewangannya AREA Property Partners membeli kompleks tujuh bangunan di Manhattan yang dipanggil Delano Village dengan harga $175 juta. (Nama semasanya ialah Savoy Park.) Kebanyakan harga itu dilindungi oleh gadai janji $128.7 juta. Pada tahun berikutnya, Vantage membiayai semulanya, memperoleh $367.5 juta dalam pinjaman baharu. Walaupun bank menggabungkan sebahagian besar pinjaman ini ke dalam sekuriti dan menjualnya kepada pelabur, Vantage menggunakan pembiayaan itu untuk membayar gadai janji pertama, membayar sendiri untuk pelaburan asal dan mengetepikan sedikit wang untuk rizab. Walau bagaimanapun, pada penghujung hari, Vantage dan Rakan Kongsi Hartanah AREA dibiarkan memegang kira-kira $105 juta tunai, menurut New York Times. Apa yang mereka lakukan dengan wang itu, tiada siapa yang pasti. Menjelang tahun 2010, pinjaman itu tertunggak. Pada tahun 2012, Vantage menjual kompleks itu dengan cukup untuk membayar gadai janji tertunggak.
Menulis pada New York Times pada 2011, setahun sebelum Vantage memunggah kompleks untuk menampung gadai janji tertunggak, Charles Bagli diringkaskan perjanjian Kampung Delano dan satu lagi yang serupa: "Dalam setiap kes, mereka tidak mengalami apa-apa: walaupun menjerumuskan bangunan ke dalam keputusasaan kewangan, masing-masing telah dapat mengambil berpuluh-puluh juta dolar tunai daripada harta itu."
Tetapi itu tidak bermakna sesetengah pemain tidak mengalami kerugian besar, walaupun mereka tidak selalunya merupakan pelabur yang tinggi dan mengambil risiko yang mungkin anda jangkakan. Dalam perjanjian Stuyvesant Town, misalnya, dana pencen pekerja awam California hilang lebih daripada $500 juta. Dana persaraan guru California kehilangan $100 juta, dan dana pencen Florida kehilangan $250 juta.
Kepada Kerri White, pengarah penganjuran dan dasar di organisasi perumahan bukan untung, Urban Homesteading Assistance Board, perkara yang boleh dipersoalkan tentang dana pencen awam yang melabur dalam jenis urus niaga yang ditakdirkan ini bukan hanya kerugian yang mereka alami. Ini juga hakikat bahawa dana pencen ini kadangkala secara aktif membiayai urus niaga yang akan mendorong kemungkinan perpindahan beberapa ahli mereka sendiri dari pangsapuri mereka.
Dia masih ingat kali pertama dia dan rakan sekerjanya berdepan dengan skim ekuiti pemangsa. Penyewa mengadu tentang gangguan dan penderaan di koleksi bangunan di bahagian atas Manhattan yang telah lama menjadi sebahagian daripada program perumahan mampu milik Mitchell-Lama di bandar itu. Pada tahun 2007, pada kemuncak gelembung, sebuah syarikat pengurusan yang disokong oleh firma pelaburan ciptaan Morgan Stanley membeli bangunan tersebut dengan harga $918 juta, salah satu daripada tawaran hartanah Manhattan terbesar dalam sejarah. Berikutan pembelian itu, syarikat pengurusan menghantar notis pengusiran bertubi-tubi — 633 dalam satu bangunan sahaja.
Tetapi apa yang benar-benar menyebabkan kontroversi adalah bahawa kedua-dua dana pencen bandar dan negeri mempunyai wang yang dibungkus dalam perjanjian itu, dan pekerja bandar selalunya merupakan penduduk di bangunan yang ditetapkan oleh Mitchell-Lama. "Dana pencen mereka sendiri akan membiayai perjanjian yang berharap untuk menolak mereka keluar," kata White.
Perkara Jauh
Hari ini, firma ekuiti swasta memainkan permainan yang berbeza dalam pasaran sewa keluarga tunggal negara. Tetapi sesetengah penyokong perumahan percaya bahawa dekad buruk ekuiti swasta di New York boleh menawarkan kes ujian tentang apa yang mungkin berlaku di seluruh negara. Dalam kedua-dua kes, pelabur Wall Street yang agresif dengan cepat membeli sejumlah besar hartanah sewa dengan unjuran keuntungan jangka pendek yang, bagi pakar ekonomi dan penyokong perumahan, kelihatan lebih optimistik. Di New York, mereka menganggap bahawa mereka boleh membalikkan bangunan yang dikawal sewa. Di peringkat nasional, mereka bertaruh bahawa mereka boleh mendapat keuntungan daripada membeli dan menyewa rumah di bandar yang paling teruk dilanda krisis perumahan — pelan yang bergantung pada keupayaan mereka untuk membaiki, mengurus dan memajak puluhan ribu rumah di seluruh negara dan pada skala yang lebih besar. daripada sesiapa atau mana-mana syarikat yang pernah cuba di Amerika Syarikat. Dalam kedua-dua kes, jika margin keuntungan yang diunjurkan tidak dipenuhi, urus niaga akan runtuh, mengancam kestabilan kehidupan penyewa dan kejayaan produk kewangan yang kompleks yang memberi kesan kepada pasaran yang lebih luas (walaupun firma ekuiti swasta dapat melarikan diri dengan agak sedikit. wang mereka sendiri hilang).
Sudah ada tanda-tanda awan ribut di kaki langit untuk empayar sewa baharu ini. Gergasi ekuiti persendirian Blackstone, peneraju industri baharu, menyaksikan sewanya yang dikutip mengurangkan 7.6% pada suku terakhir 2013. Seperti juga dengan urus niaga ekuiti pemangsa di New York City, kunci untuk Blackstone ialah dapat mengutip jumlah sewa yang diperlukan. Jika tidak, keseluruhan rancangan akan runtuh.
Kembali ke Bronx, Khamoni Cooper terus membayar cek sewa bulanannya $1,300, walaupun kumpulan pemilik ekuiti persendiriannya sedang dirampas dan bangunannya runtuh. Jiran-jirannya mengatakan bahawa mereka tidak boleh minum air paip kerana paip terlalu lama sehingga air kadang-kadang keluar hitam. Yang lain melaporkan acuan tebal, hitam atau cendawan tumbuh di bilik mandi mereka. Cooper sendiri gembira kerana dia bekerja sama sekali. Musim sejuk ini, pihak pengurusan memusnahkan bilik mandinya, sambil mengoyakkan lantainya. Selama dua bulan, dia terpaksa menggunakan bilik air di sebuah apartmen kosong dan menyapa jirannya di tingkat bawah setiap pagi dengan hanya melambai melalui celah lantai dapurnya.
"Mereka menggunakan kami seperti kami mesin ATM" adalah bagaimana dia menerangkannya. Seperti berpuluh-puluh ribu warga New York lain yang tinggal di bangunan terkawal sewa yang dikawal oleh pelabur Wall Street, dia menegaskan bahawa dia akan pergi jika boleh, tetapi tidak menemui tempat lain untuk pergi.
“Rasanya saya sedang dihukum,” katanya dan tertanya-tanya tentang pemilik bangunannya: “Apakah yang pernah saya lakukan kepada kamu?”
Kepada Kerim Odekon, yang menghabiskan masa tujuh tahun bekerja sebagai penganalisis dasar untuk Jabatan Pemeliharaan dan Pembangunan Perumahan New York, Cooper adalah jenis cerita yang dia dengar di dalam agensi itu hampir setiap hari.
"Ia adalah krisis," katanya. "Harus ada suruhanjaya kebenaran dan perdamaian untuk penyewa New York."
TomDispatch biasa Laura Gottesdiener ialah seorang wartawan dan pengarang A Dream Foreclosed: Black America dan Perjuangan untuk Tempat untuk Menghubungi Rumah. Dia seorang editor untuk Melancarkan Nonviolence dan telah menulis untuk Playboy, Al Jazeera America, RollingStone.com, Ms., Huffington Post, dan penerbitan lain.
Artikel ini mula-mula muncul TomDispatch.com, blog web Institut Negara, yang menawarkan aliran sumber alternatif, berita dan pendapat yang berterusan daripada Tom Engelhardt, editor lama dalam penerbitan, pengasas bersama Projek Empayar Amerika, Pengarang Akhir Kebudayaan Kemenangan, Seperti sebuah novel, Hari-hari Terakhir Penerbitan. Buku terbarunya adalah The American Way of War: Bagaimana Perang Bush Menjadi Obama (Buku Haymarket).
ZNetwork dibiayai semata-mata melalui kemurahan hati pembacanya.
Donate