"Kekacauan masuk
April 10, 2008
Terima kasih, Pengerusi Dodd dan Ahli Kedudukan Shelby, kerana menjemput saya untuk berkongsi pandangan saya tentang krisis gadai janji dengan jawatankuasa. Nama saya Dean Baker dan saya ialah pengarah bersama Pusat Penyelidikan Ekonomi dan Dasar. Saya seorang ahli ekonomi, dan telah menulis tentang gelembung perumahan sejak 2002.
Situasi semasa dalam pasaran perumahan berpotensi menjadi krisis ekonomi terbesar dalam era pasca Perang Dunia II baik untuk negara secara keseluruhan, dan berjuta-juta pemilik rumah yang menghadapi kehilangan rumah mereka. Dengan tindakannya, Kongres boleh membantu sama ada memperbaiki beberapa kesan terburuknya, atau memburukkan lagi masalah. Atas sebab ini, adalah penting ia mempertimbangkan dengan teliti implikasi mana-mana perundangan.
Akta Harapan untuk Pemilik Rumah 2008 ialah usaha bercita-cita tinggi untuk menangani krisis yang ditimbulkan oleh keruntuhan gelembung perumahan, dan wabak gadai janji subprima pemangsa sepanjang tahun 2003-2007. Dalam menilai merit cadangan ini, adalah penting untuk menyedari bahawa terdapat perbezaan besar dalam keadaan pasaran perumahan di seluruh negara. Dasar yang mungkin sesuai untuk sesetengah bahagian negara mungkin tidak sesuai untuk bahagian lain di negara ini.
Dalam ulasan saya, saya berpendapat bahawa program jaminan gadai janji yang berada di tengah-tengah Akta Harapan mungkin berguna untuk bahagian negara di mana harga perumahan tidak tinggi secara luar biasa, tetapi program ini tidak sesuai untuk kawasan yang masih mempunyai harga rumah melambung buih.
Khususnya, program di kawasan yang dilambung gelembung:
- Akan membawa kepada situasi di mana pemilik rumah membelanjakan jauh lebih banyak untuk perumahan daripada penyewa akan membayar untuk unit yang setanding;
- Akan membawa kepada situasi di mana pemilik rumah tidak mungkin mengumpul sebarang ekuiti pada ketika mereka meninggalkan rumah mereka;
- Akan gagal untuk menstabilkan harga.
Saya juga berpendapat usaha untuk menstabilkan harga di kawasan yang dilambung gelembung adalah tidak produktif. Setakat ia berjaya, ia menjadikan pemilikan rumah kurang mampu dimiliki oleh golongan muda dan keluarga yang berpindah ke kawasan itu. Saya juga menerangkan secara ringkas cadangan "sendiri-untuk-sewa" alternatif yang akan menjamin pemilik rumah berpendapatan sederhana menghadapi perampasan hak untuk kekal di rumah mereka sebagai penyewa jangka panjang yang membayar sewa pasaran yang adil.
Kesan Berbeza Akta Harapan untuk Pemilik Rumah 2008
Adalah penting untuk mengenali perbezaan besar dalam pasaran perumahan yang wujud di pelbagai bahagian negara. Pada tahun 1996 hingga 2006 negara mengalami gelembung perumahan yang tidak pernah berlaku dalam sejarah negara. Pada abad sebelum 1996, harga rumah di seluruh negara meningkat pada kadar yang sama dengan inflasi secara keseluruhan. Dalam dekad dari 1996 hingga 2006, harga rumah meningkat lebih daripada 70 peratus selepas diselaraskan dengan inflasi. Walaupun terdapat kenaikan harga sebenar hampir di mana-mana, kawasan yang mengalami kenaikan paling ketara tertumpu di pantai.
Pasaran perumahan memuncak pada bulan Julai 2006. Menurut indeks komposit 20-bandar Case-Shiller, pada tahun lalu setengah harga rumah telah jatuh sebanyak 12.5 peratus dalam terma nominal dan turun sebanyak 16.5 peratus dari segi sebenar daripada puncaknya. . Penurunan harga ini telah membawa harga di bahagian negara kembali sejajar dengan arah aliran jangka panjang mereka.
Di kawasan ini tidak terdapat ketidakseimbangan antara harga jualan rumah dan sewa. Untuk kawasan ini, yang merangkumi banyak bandar yang terjejas teruk oleh perampasan seperti
Walau bagaimanapun, keadaan pada asasnya berbeza di bandar-bandar di mana gelembung perumahan tertumpu. Di bandar-bandar seperti
Pada peringkat paling asas, adalah mudah untuk menunjukkan bahawa keluarga hampir pasti akan membelanjakan lebih banyak daripada yang diperlukan untuk kos perumahan di bandar-bandar ini, walaupun jika program ini membenarkan pengurangan sebahagian daripada gadai janji semasa mereka, dan gadai janji baharu pada kadar tetap faedah yang agak rendah.
Aritmetik pada perkara ini adalah mudah. Katakan bahawa kadar faedah ke atas gadai janji baharu ialah 6.0 peratus (tentunya mungkin lebih tinggi). Untuk gadai janji kadar tetap 6 peratus, 30 tahun, bayaran faedah tahunan akan bersamaan dengan 6.85 peratus daripada prinsip. Menambah 1 peratus daripada harga jualan untuk cukai hartanah, dan 1 peratus lagi untuk penyelenggaraan dan insurans bersama-sama, menjadikan jumlah kos pemilikan kepada 8.85 peratus daripada harga jualan.
Jika nisbah harga jualan kepada sewa ialah 20 berbanding 1 (di kebanyakan bandar ia lebih tinggi), maka rumah ini akan menyewa hanya 5 peratus daripada harga jualan. Ini bermakna bahawa pemilik akhirnya akan membayar 77 peratus lebih dalam kos perumahan daripada keluarga yang menyewa unit yang setanding. Ini adalah pengeluaran yang besar dan tidak perlu untuk belanjawan keluarga berpendapatan sederhana, dengan pendapatan tahunan dalam lingkungan $40,000 hingga $60,000. Untuk rumah yang berharga $200,000, ini akan membayangkan perbelanjaan perumahan tahunan tambahan sebanyak $7,700 setahun. Kos perumahan tambahan ini mungkin datang dengan mengorbankan barangan lain yang diperlukan seperti penjagaan kesihatan dan penjagaan kanak-kanak yang berkualiti.
Di samping itu, memandangkan harga rumah akan terus menurun di kawasan ini apabila gelembung mengempis, tidak mungkin ramai daripada keluarga ini akan mengumpul sebarang ekuiti pada masa mereka menjual rumah mereka. Malah, kebanyakan pemilik rumah di kawasan ini berkemungkinan akan tenggelam dalam air, kerana harga rumah di kawasan gelembung boleh turun 20-30 peratus lagi. Dalam kes ini, pembayar cukai mungkin perlu membayar sebahagian daripada kerugian ini disebabkan oleh jaminan dalam Akta Harapan.
Tidak mungkin Akta Harapan akan dapat menghentikan, atau bahkan perlahan, deflasi gelembung perumahan di pasaran ini. Masalah asasnya ialah bekalan perumahan melebihi permintaan pada harga semasa. Jika harga stabil buat sementara waktu pada paras yang melambung tinggi, ia hanya akan membawa kepada lebih banyak pembinaan, yang kemudiannya akan memberi tekanan ke bawah pada harga. Program penstabilan harga rumah kerajaan yang cuba mengekalkan harga tinggi buatan akan menghadapi semua kelemahan yang sama seperti program sokongan harga ladang yang menyasarkan harga tinggi buatan, kecuali pasaran perumahan jauh lebih besar.
Tambahan pula, adalah sukar untuk melihat mengapa adalah wajar untuk mengekalkan harga buatan yang tinggi, walaupun ia mungkin. Mengekalkan harga yang melambung tinggi bermakna akan menjadi lebih sukar bagi golongan muda dan keluarga yang berpindah ke sesuatu kawasan untuk membeli rumah. Orang yang mendapat harga daripada pasaran kemudiannya akan dipaksa untuk menyewa, atau lebih teruk lagi, akan menggunakan sumber mereka untuk membeli rumah pada harga yang melambung tinggi, dan dengan itu berisiko kerugian modal yang besar.
Di samping itu, semakin lama harga rumah mengambil masa untuk menyusut, lebih ramai orang akan membuat keputusan penggunaan berdasarkan andaian bahawa ekuiti yang mereka ada di rumah mereka adalah benar. Kebanyakan generasi baby boom mengabaikan untuk menabung sejak sedekad yang lalu, sebahagiannya kerana mereka menyangka mereka akan mempunyai ekuiti yang besar di rumah mereka apabila mereka mencapai persaraan. Kini bahawa baby boomer tertua telah mencapai persaraan, mereka mendapati bahawa ekuiti yang mereka harapkan tidak ada. Menangguhkan deflasi gelembung perumahan akan memastikan lebih ramai orang mencapai persaraan tanpa sumber yang mencukupi.
Dalam membuat keputusan mengenai pelbagai cadangan adalah penting untuk diingat bahawa program jaminan pinjaman, seperti yang ditetapkan dalam Akta Harapan, memerlukan bayaran yang besar yang berkaitan dengan pengeluaran gadai janji baharu. Pada akhir yang sangat rendah, yuran untuk mengeluarkan gadai janji ini ialah 1.0 peratus daripada nilai gadai janji yang dijamin. Memandangkan prosesnya agak rumit dan mencipta instrumen kewangan baharu (gadai janji "kedua lembut", yuran boleh dengan mudah melebihi 2 peratus daripada jumlah pinjaman yang dijamin.
Jika jumlah nilai jaminan ialah $300 bilion, maka komisen untuk mengeluarkan gadai janji ini adalah antara $3 bilion dan $6 bilion. Ini adalah wang yang mesti datang sama ada daripada pembayar cukai, atau pemilik rumah, yang merupakan penerima yang dimaksudkan. Yuran ini tidak semestinya mengatasi potensi manfaat program, tetapi ia tidak boleh diabaikan.
Alternatif Sendiri untuk Disewa – Menyediakan Keselamatan Perumahan kepada Pemilik Rumah
Laluan yang lebih mudah, yang boleh memberikan keselamatan kepada pemilik rumah walaupun di pasaran yang paling melambung tinggi, adalah mengubah sementara peraturan mengenai perampasan untuk membolehkan pemilik rumah pilihan untuk kekal di rumah mereka sebagai penyewa yang membayar sewa pasaran yang adil. Di bawah cadangan ini, pemilik rumah yang menghadapi perampasan boleh memberitahu hakim, atau pegawai mahkamah yang mengendalikan perampasan, bahawa mereka ingin tinggal di rumah mereka sebagai penyewa. Mahkamah akan mengadakan penilaian untuk menentukan sewa pasaran. Pemilik rumah kemudiannya akan mempunyai pilihan untuk tinggal di rumah itu sebagai penyewa, membayar sewa pasaran, untuk tempoh yang lama (cth, 10 tahun).
Dasar ini akan memastikan bahawa pemilik rumah tidak kehilangan tempat tinggal. Ia juga akan memastikan rumah itu diduduki, dan mengelakkan kemerosotan yang biasanya menimpa rumah dan kawasan kejiranan berikutan rampasan. Polisi ini boleh disasarkan dengan teliti pada masa yang sama (cth, ia hanya akan digunakan untuk gadai janji yang dikeluarkan sebelum tarikh tertentu) dan mengikut harga rumah (cth, ia hanya akan digunakan untuk rumah yang dijual kurang daripada harga median di sesuatu kawasan) .
Semasa menyediakan pilihan penyewaan, pelan "sendiri-untuk-sewa" sebenarnya mungkin membawa kepada situasi di mana ramai pemilik rumah boleh tinggal di rumah mereka sebagai pemilik. Memandangkan kebanyakan bank tidak mahu menjadi tuan tanah, dasar ini akan memberikan pemberi pinjaman insentif sebenar untuk merundingkan syarat yang membenarkan pemilik rumah tinggal di rumah mereka sebagai pemilik. Di samping itu, ia tidak memerlukan dolar cukai dan tidak ada birokrasi baru.
Kesimpulan
Tidak ada jalan keluar yang baik daripada krisis yang dicipta oleh keruntuhan gelembung perumahan. Pada masa hadapan, Kongres dan Lembaga Rizab Persekutuan harus bertindak untuk memastikan bahawa kita tidak mempunyai buih yang begitu besar dalam pasaran perumahan kita. Walau bagaimanapun, dasar yang baik boleh mengurangkan banyak kesakitan akibat keruntuhan, dan itu harus menjadi tumpuan Kongres pada masa ini.
Dean Baker ialah pengarah bersama Pusat Penyelidikan Ekonomi dan Dasar (CEPR). Beliau adalah pengarang The
ZNetwork dibiayai semata-mata melalui kemurahan hati pembacanya.
Donate