Жанин Жексон CSG Advisors-ийн Ген Слэйтертэй уулзаж, хямд үнэтэй орон сууцны хямралын талаар ярилцав 11 оны 2022-р сарын XNUMX, анги of CounterSpin. Энэ бол бага зэрэг засварласан хуулбар юм.
Жанин Жексон: Орон сууц өмчлөх нь "Америкийн мөрөөдөл" гэж нэрлэгддэг зүйлийн гол бүрэлдэхүүн хэсэг юм. Өөрийн гэсэн нөхөөстэй байхын утга учиртай бэлгэдлээс гадна орон сууц өмчлөх нь баялгийг бүтээхэд чухал үүрэг гүйцэтгэдэг бөгөөд энэ нь амьдралын цалингаас цалингийн хоорондох ялгаа, ирээдүйн талаар бодох чадвартай байх явдал юм.
Энэ нь нийгэмд чухал, түүхэн ач холбогдолтой, хэнийг урамшуулж, идэвхжүүлж, орон сууц худалдан авах чадварыг нь хөнгөвчлөх, хэнийг нь хааж байгаа нь чухал юм.
Тийм ч учраас олон хүмүүс санаа зовсон байдалтай хардаг үзэгдэл институцийн хөрөнгө оруулагчид болох Уолл Стрит нь орон сууцны илүү их хувийг эзэлдэг. Ялангуяа орох түвшний байшингууд, хамгийн анхны орон сууц худалдан авагчид боломжийн үнэтэй гэж үзэх болно.
Энэ нь хөрш болон дэлхийн хэмжээнд ямар нөлөө үзүүлж байна вэ?
Жен Слэйтер олон жилийн турш хямд орон сууцны асуудал дээр ажилласан. Тэр бол дарга бөгөөд үүсгэн байгуулагч юм CSG зөвлөхүүд. Тэр одоо бидэнтэй Бэй Аэриагаас утсаар холбогдож байна. Тавтай морил CounterSpin, Ген Слэйтер.
Ген Слэйтер: Баярлалаа.
JJ: Юуны өмнө энэ бол шинэ зүйл, тийм үү? Байгууллагын хөрөнгө оруулагчид дан айлын байшинг багцад нэмэхийн тулд гахайн мах шиг хардаггүй.
Тэгэхээр бид яагаад үүнийг одоо харж байна вэ?
GS: Чиний зөв; уламжлал ёсоор олон, хэдэн арван сая ма-ба-па жижиг газрын эзэд байсан. Гэхдээ бэлэн мөнгөний бараг хязгааргүй хүртээмжтэй Уолл Стритийн нэг айлын орон сууц худалдаж авах санаа нь сүүлийн үеийн үзэгдэл юм.
Энэ нь ямар нэгэн байдлаар 2010 онд санхүүгийн хямралын дараагаар эхэлсэн бөгөөд зарим талаараа Фанни Мэй, Фредди Мак нар дэмжсэн бөгөөд эдгээр аж ахуйн нэгжүүдийн заримыг орон сууц худалдаж авахад нь санхүүжүүлсэн юм.
Тэгээд энэ нь хэвээр үлдэж, ямар нэгэн байдлаар ухарч, даруухан түвшинд байсан. Мөн сүүлийн хоёр жилийн хугацаанд, тахлын төгсгөлд энэ нь үнэхээр мөөг шиг олширсон.
Энэ нь хоёр шалтгаантай гэж би бодож байна. Нэг нь, Уолл Стритийн өнцгөөс-мөн би ярьж байна АШИГЛАСАН, ялангуяа ерөнхий түншлэл - тэд тахал өвчнөөс өмнө үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулахын тулд асар их хэмжээний хөрөнгө босгож байсан бөгөөд гэнэт тахлын үед хүн худалдааны төв, жижиглэн худалдаа эсвэл оффисын барилгад хөрөнгө оруулахгүй болсон.
Үүний ихэнх нь ердийн түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгө, стандарт орон сууцны байшин худалдаж авахад төвлөрч байсан ч дан айлын орон сууц худалдаж авахад анхаарлаа төвлөрүүлсэн, учир нь тэд нэг айлын орон сууц нэмэгдэж, үнэ нь хямд болж, тэд худалдан авч болно. Мөн тэдний гол анхаарал нь улс орны хямд үнэтэй хороололд, хямд үнэтэй, илүү боломжийн бүсээс худалдан авалт хийх явдал байв.
Тиймээс тэд үүнийг урт хугацааны ашиг олох, түрээсийн үнийг нэмэгдүүлэх боломж гэж үзсэн. Мөн тэд алгоритмуудыг хийсэн, бид үүнд түрээсийн төлбөр нэмж болно ... Ма-ба-па түрээслэгчдээс ялгаатай нь тэд үндсэндээ үүнийг хийх стандарт арга замыг бий болгож чадна.
Тиймээс тэд үүнийг том боломж гэж үзсэн. Инфляци улам бүр халуурах тусам тэд "Энэ бол инфляцийн эсрэг хамгийн сайн хамгаалалт" гэж хөрөнгө оруулагчдадаа улам их уриалж байна.
Тиймээс үүнийг л хөдөлгөж байгаа гэж бодож байна.
ЖЖ: Энэ нь зүгээр л муу юм шиг сонсогдож байна. Таны хувьд маш хэрэгтэй Есдүгээр сарын хэсэг нь Орон сууцны утас, Барри Зигастай хамтран бичсэн энэхүү байгууллагын худалдан авалт нь цөөнхийн гэр бүл, өнгөт арьст хүмүүстэй бүс нутагт ихээхэн төвлөрч байгааг та бас онцлон тэмдэглэсэн.
Иймээс энэ улсын засгийн газрын татаасыг дахин хасч, ялгаварлан гадуурхсан түүхийн талаар бид ярилцлаа Ричард Ротштейн Энэ жилийн өмнөх тухай - энэ нь бас арьс өнгөний асар их үр дагавартай, тийм ээ?
GS: Тиймээ. Үнэндээ би энэ асуудалд хандсан арга замынхаа нэг хэсэг бол би өнгөрсөн жил ном бичсэн. Ялгаварлан гадуурхах эрх чөлөө, Орон сууц тусгаарлаж, улс орныг хуваах зорилгоор риэлторууд хэрхэн хуйвалдааны талаар. Би энэ тухай янз бүрийн газар ярьж байтал миний төсөөлөөгүй газруудад энэ асуудал гарч ирсэн. Хойд Каролинагийн Гринсборо хотод энэ тухай ярьж, үндсэндээ Зүүн Гринсборо дахь гентрификацийн тухай олон нийтийн хурлыг хотоос гадуур байшин худалдаж авдаг хөрөнгө оруулагчдын нэг болгосон.
Тэгэхээр тэнд болж байна. Энэ нь бараг хаа сайгүй болж байна. Энэ биш зөвхөн цөөнхийн нутагт; Энэ нь заавал зориудаар онилсон зүйл биш, харин орон сууц худалдан авч, муж улсын дунджаас дунджаар 26% -иар доогуур байр суурь эзэлдэг.
Тиймээс энэ нь гарааны байшингууд, цөөнхийн оршин суудаг даруухан байшингууд дээр анхаарлаа хандуулна гэсэн үг юм. Тиймээс энэ нь асар их нөлөө үзүүлж байна.
Миннеаполис хотод маш сайн Холбооны нөөцийн газар байдаг судалгаа, эдгээр аж ахуйн нэгжийн эзэд худалдан авч байгаа газрын зураглалыг хийснээр цөөнхийн амьдардаг эсвэл ихэвчлэн худалдаж авдаг газруудтай асар их давхцаж байгааг харж болно.
ЖЖ: Цөөн тооны гэр бүл орон сууц худалдаж авах боломжтой тул тэдгээр хүмүүс түрээсийн байранд үлдэж, түрээслэгчид түрээсийн төлбөрөө нэмэх боломжтой тул та зүгээр л үүн рүү хазайсан гэдгийг та бас тэмдэглэж байна. Энэ нь нэг төрлийн өөрийгөө хооллох мөчлөг юм.
GS: Тиймээ. Эдгээр хүмүүс түрээслэгч хэвээр байгаа бөгөөд тэд түрээсийн зах зээлийн дээд хэсэгт байдаг тул түрээслэгчдэд түрээсийн үнийг ерөнхийд нь нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог. Мөн эдгээр корпорацийн түрээслэгчид хурдацтай, маш тодорхой байдаг. Тэд “За, манай түрээслэгчдийн дундаж орлого ийм байна; Бид бэлэн орлогын илүү өндөр хувь руу түлхэж чадна." Ийм л юм болж байна.
Үүний үр нөлөө нь гэр бүлүүдийн худалдан авах боломжтой орон сууцны тоог бууруулах явдал юм. Энэ бол үнэхээр гол зүйл юм. Хэдэн орон сууц худалдан авах боломжтой байгаа нь түүхэнд байгаагүй бага түвшинд хүрсэн, учир нь хүмүүс өөр газар олох боломжгүйгээс болж гэртээ илүү удаан үлддэг.
Бараа материалын нөөц бага байгаа тул энэ нь ялангуяа тахлын үед тохиолдсон тул үнийг өсгөх дарамт бий болсон. Хэрэв та олон тооны анхны орон сууц, даруухан өртөгтэй байшингуудыг хасвал гэр бүлүүд нь тендерт оролцох ч боломжгүй, учир нь тэд бүх гэр бүлтэй өрсөлдөх боломжгүй, шалгалтгүй, бэлэн мөнгө авсан тул. Тэд орон сууцны жижиг, бага хувийг авахын тулд бие биенийхээ эсрэг тендер зарлаж байна.
Энэ нь үнийг өсгөж, түрээсийг өсгөж байна.
ЖЖ: Мөн түүнчлэн, өмчлөх нь эрх мэдэл гэсэн үг, тиймээс бодлогын хувьд энэ зах зээл одоо Уолл Стритэд хөрөнгө оруулалт хийдэг газар болж байгаа нь чухал бөгөөд энэ зах зээлийг ашиглахыг хичээх болно. Тухайн хорооллын байшинг хэн эзэмшдэг нь тухайн хорооллын бодлогод нөлөөлдөг. Энэ нь нөлөөлж байгаа өөр нэг элемент юм, тийм үү?
GS: Тийм ээ, үнэхээр. Мөн энэ нь хөрш зэргэлдээх орчны тогтвортой байдалд нөлөөлдөг, ялангуяа нэг айлын гол төлөв өмчлөгч, эсвэл ихээхэн өмчлөлтэй байсан нэг гэр бүлийн хорооллуудыг өмчлөх боломжийг арилгаж, тэднийг тогтворгүй хороолол болгон хувиргадаг.
Энэ нь тус улсад орон сууц өмчлөхөд урт хугацааны нөлөө үзүүлж байгаа бөгөөд үнэхээр “Бид Америкийг хэн эзэмшихийг хүсч байна вэ? Бид хөршүүдээ хэнд өмчлүүлэхийг хүсч байна вэ?"
ЖЖ: Хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр шүүмжлэлтэй, тунгаасан мэдээлэл гарсан. Би бүгдийг жагсааж чадахгүй. Би Alana Semuels-ийг харсан Атлантын буцаж 2019 нь. Энэ үзэгдлийг гэрэлтүүлж, "Үүнд анхаарлаа хандуулъя" гэж хэлдэг хүмүүс байсан.
Гэхдээ дараа нь би харж байна дахь энэ хэсэг Нью-Йорк Таймс яг л ийм байна Timesian: "Хямд үнэтэй орон сууцны хямралд Уолл Стрит үнэхээр буруутай юу?" Та мэдэж байгаа: "Хэн буруутай вэ? Ардчилсан намынхан, тэр байтугай зарим Бүгд найрамдахчуудын дунд улам бүр түгээмэл болж буй хариулт бол Уолл Стрит юм." Тэгэхээр одоо бол ялгаварлан гадуурхах асуудал биш. Бодлогын тухай ч биш. Энэ бол зүгээр л нэг намуудын улс төрийн хөлбөмбөг.
Тэгээд дараа нь "Хувийн өмч бол жинхэнэ муу санаатан уу, эсвэл буруутан юм уу?" Гэсэн маргаанд оролцохоос илүүтэй маргааны шог зураг болж хувирдаг. Уг бүтээлд "Уолл Стрит ганц гэр бүлийн түрээсийн зах зээлд орж ирсэн нь жигд муу байна гэдэгт бүгд итгэлтэй байдаггүй."
Дараа нь би энэ талаар хаах гэж байна: "Гэхдээ гайгүй ч бай, үгүй ч бай, институцийн хөрөнгө оруулагчдад боломжийн орон сууцны хямралыг жолоодох зах зээлийн хүч байхгүй."
Асуудал байгаа, хүмүүс хуруугаараа дохиж байгаа, чи хүчирхэг хүмүүс рүү хуруугаараа чиглүүлэхийг хүсч байгаа ч энэ нь таныг сэтгэл хөдөлгөм, тиймээс энэ бүхнийг бидэнд даатгаж өгөөч гэсэн санаа нь надад маш гутаан доромжилж, зүгээр л тэнэг санагдаж байна.
Би зүгээр л та ийм сурвалжлагад хэрхэн ханддагийг гайхаж байна, энэ нь "Уолл Стрит буруугүй. Тэд гэмт хэрэгтэн байж магадгүй."
GS: Тиймээс энэ нь цагийг бүхэлд нь худал хуурмаг, дэмий ашигласан хэрэг байсан гэж би бодож байна Нью-Йорк Таймс.
Асуудлын гол нь аливаа зүйлд хэн буруутай вэ гэдэгт байгаа юм биш. Орон сууцны үнэд нөлөөлдөг маш олон хүчин зүйл байдаг: Холбооны Нөөц зээлийн хүүг бага түвшинд байлгаж, нэг айлын том байшинг бүсчлэх журам гаргасан. Үүнийг тайлбарлах оролдлого хийх шалтгаануудын тоонд хязгаарлалт байхгүй.
Одоо нөхцөл байдал ямар байна вэ гэдэг асуулт гарч ирж байна. Юу үүнийг улам дордуулж байна вэ? Холбооны татвар төлөгчид үүнийг татаас өгдөг үү?
Тиймээс би эхлээд эдгээр эрсдэлээс хамгаалах сангуудад ажиллаж байсан, энэ асуудлын гол төлөөлөгч болох тэргүүлэх эдийн засагчтай ярилцсанаа тайлбарлая.
Тэгээд тэр даруй хариу нь "За, та эрсдэлээс хамгаалах сангууд орон сууцны үнэд тохиолдсон зүйлд зөвхөн буруутай гэж хэлж байна, энэ нь мэдээжийн хэрэг худал" гэсэн байв.
Бид үүнийг хэлэхгүй, хэн ч үүнийг хэлэхгүй, ядаж хэн ч үүнийг хэлэх шаардлагагүй гэж бид хэлдэг.
Харин одоо бид гэр бүлийн дундаж орлого, гэр бүлийн дундаж үнийн хувьд орон сууц өмчлөх боломжгүй байсан зүйл нь хэд хэдэн нийслэл хотод төвлөрсөн нөхцөл байдалд байна - таван жилийн өмнө энэ нь тус улсын зургаа, долоон нийслэлтэй адил байв. . Энэ асуудал одоо нийслэлийн дүүргүүдийн 90 орчим хувьд тархаад байна. Тус улсад орон сууц худалдан авахад хүндрэлтэй байгаа асар их өөрчлөлтийг бид харж байна. Орон сууцны үнэ улсын хэмжээнд 40 хувиар өссөн байна. Зээлийн хүү нэмэгдэхийн хэрээр тэд сар бүрийн төлбөрт 45% нэмж, ижил орон сууц худалдаж авах зардалд нэмдэг.
Та энэ хоёрыг нэмбэл, бид одоо орон байргүй бараг бүх хүнд, тэр байтугай байшинтай хүмүүсийн хүүхдүүд хүртэл өртөх боломжийн ерөнхий хямралын нөхцөл байдалд байна.
Үүнийг утгаар нь авч үзвэл, тахлын үед энэ улсад өрхийн хөрөнгө, орон сууцны хөрөнгө 6 их наяд доллараар нэмэгджээ. Сан Хосе хотын жирийн нэгэн гэр бүлийн хөрөнгө 250,000 доллараар нэмэгджээ. Монтана, хаана ч байсан 50,000 доллараар.
Тэр мөнгө хаанаас гардаг вэ? Та яаж гэнэт ийм их зүйлийг эзэмшиж байна вэ? Хариулт нь, энэ нь орон сууц худалдаж авдаггүй бүх хүмүүст байр худалдаж авах эсвэл илүү их түрээс төлөхөд сар бүр төлөх ёстой гэсэн үүрэг юм.
Тэгэхээр энэ одоо өргөн тархсан асуудал болоод байна. Иймд бидний нөхцөл байдал ийм байгаа бөгөөд нэг айлын орон сууцны борлуулалтын тооллого маш бага бөгөөд түүхэн доод түвшинд хүрсэн байна. Хүмүүс гэртээ илүү удаан үлддэг. Өөр орон сууц худалдаж авахад хэцүү байдаг.
За, тиймээс, энэ нөхцөлд танд гэр бүлүүд анхны байшингаа худалдаж авахыг хичээдэг уламжлалт хороололд төвлөрсөн байдлаар анхдагч орон сууцанд онцгой нөлөө үзүүлдэг нэг хүчин зүйл байна.
Сүүлийн нэг жилийн хугацаанд анх удаа орон сууц худалдан авагчид болон 25-34 насны гэр бүлүүдийн тоо эрс буурсан байна. Тиймээс энэ нь хүмүүсийн худалдан авах боломжтой насыг илүү урт хугацаанд түлхэж байна. Энэ бол контекст юм.
Мэдээжийн хэрэг, эдгээр корпорацийн эзэд тус улсын нийт сая сая байшингийн багахан хувийг эзэмшдэг. Энэ хамаагүй. Тухайн зах зээлд тухайн үед борлуулах боломжтой бараа материалд үзүүлэх нөлөө нь чухал юм. Энэ л үнийг хөдөлгөдөг. Тэд ганц айлын орон сууцны ердөө 3%-ийг эзэмшиж байгаа эсэх нь хамаагүй—2021 онд Техас дахь институцийн хөрөнгө оруулагчид нэг айлын орон сууцны 28%-ийг худалдахаар худалдаж авсан. Энэ бол хөрөнгө оруулалтын өргөн хүрээний тодорхойлолт юм.
Тэд миний хэлсэнчлэн дундаж борлуулалтын үнээс дунджаар 26 хувиар доогуур үнээр худалдаж авч байна. Тэдний төвлөрөл нь хүмүүс өөр тохиолдолд байшин худалдаж авах боломжтой газар юм.
Тэгэхээр "хэн буруутай вэ?" Энэ нь: "Америкийн гэр бүлүүдэд ийм асуудал тулгараад байгаа юм уу?" Та ухарч, Америкийн татвар төлөгчид эдгээр худалдан авалтад татаас өгч байгааг ойлгох үед энэ нь үнэхээр гол зүйл юм.
Асуулт нь хэн буруутай вэ гэдэг дээр байгаа юм биш. Асуулт нь "Татвар төлөгчид бид бүгд эрсдэлээс хамгаалах сангууд болон Уолл Стрийтийн хөрөнгө оруулагчид гэр бүлүүд ихэвчлэн худалдаж авах боломжтой ганц гэр бүлийн байшинг худалдаж авахын тулд илүү их мөнгө төлөх ёстой юу?"
Татварын мөнгөө үүнд зориулаасай гэж бид хүсч байна уу? Яагаад гэвэл ийм зүйл болж байна.
ЖЖ: Ардчилсан намын төлөөлөгчид Ро Ханна, Кэти Портер, Марк Такано нар одоо танилцууллаа Уолл Стритийн газар эзэмшигчдийн хуулийг зогсоо. Энэ талаар бид юу мэдэх ёстой вэ, таны бодож байгаа өөр арга зам бий юу?
GS: Барри бид хоёрын тодорхойлсон бөгөөд бидний Цагаан ордны талаар болон Цагаан ордны талаар ярилцаж байсан арга бол маш явцуу, хязгаарлагдмал, төвлөрсөн арга юм, учир нь бид аль болох өргөн хүрээний дэмжлэгийг авахыг хичээх болно. эсрэг, Мэдээжийн хэрэг, улс орны хамгийн хүчтэй хүчний зарим нь, Эдгээр худалдан авагчид хэн.
Мөн таны хэлсэн хууль болон өөр бусад хууль санаачилж байна 100% шилжүүлгийн татвар....
Бүх арга барил сайн байж чадна гэж би бодож байна. Бодит байдалд нийцсэн, Дээд шүүхээс татгалзаж болохгүй юу хийж болох вэ гэсэн асуулт гарч ирж байна.
Тиймээс бидний гол анхаарлаа хандуулсан зүйл бол татварын хуулийн энгийн бөгөөд явцуу өөрчлөлт бөгөөд хэрэв та орон сууцны өмчлөгч бол 750,000 ам.долларын өрийг хасаж болох хүүгийн хэмжээг хязгаарлах болно.
Бидний санал болгож буй зүйл бол эдгээр томоохон сангуудад ижил төстэй хязгаарлалт тавих явдал юм. Хэрэв та 100 гаруй айлын орон сууцтай бол хүүгийн суутгал авахгүй гэж хэлээрэй. Энэ нь өгөөжийн хувь хэмжээг бууруулна. Энд гол зүйл бол хөрөнгө оруулагчид ийм орон сууц эзэмшиж байгаа бөгөөд тэд худалдаж авсан уу? Сайн байна. Та дараагийн дөрвөн жилд анх удаа орон сууц худалдан авагчид байшингаа зарахдаа алдах суутгалаа нөхөх боломжтой.
Тиймээс давхар хүч чадалтай. Энэ нь эдгээр орон сууцыг худалдан авах хөшүүргийг бууруулж, мөн адил татварын татаасыг хөрөнгө оруулагчдыг эдгээр орон сууцыг анх удаа худалдан авагчдад нээлттэй болгоход урамшуулах зорилгоор ашиглаж байна. Энэ бол үнэхээр түлхүүр юм.
Тиймээс энэ нь Америкийн татвар төлөгчдийн татаас өгч буй мөн чанарыг өөрчилж байгаа бөгөөд энэ нь асуулт байх ёстой: Бид энэ улсад, ялангуяа энэ үед орон сууцны өмчлөлийг сулруулж, татаас өгөх ёстой юу эсвэл бид үүнийг дэмжих ёстой юу?
ЖЖ: За яахав. Би тэрхүү итгэл найдвартай тэмдэглэлээр төгсгөх гэж байна. Бид Жен Слэйтертэй ярилцаж байсан. Та түүний болон Барри Зигасын "Уолл Стритээс орон сууц худалдаж авахад татаас өгөхөө боль" гэсэн бүтээлийг олж болно. HousingWire.com.
Жен Слэйтер, энэ долоо хоногт бидэнтэй нэгдсэнд маш их баярлалаа CountersSpin.
GS: Мэдээж. Маш их баярлалаа.
ZNetwork нь зөвхөн уншигчдынхаа өгөөмөр сэтгэлээр санхүүждэг.
Хандивлах