Заеднички земјишни фондови,[1] како правна форма на сопственост на земјиште, може да дојде во три различни форми: празно – достапно за секоја група за која било намена; умерено – за справување со сериозни, но ограничени проблеми за ограничена група, или полно тело – справување со двата непосредни проблеми, но со широка перспектива на социјална правда, поттикнувајќи трансформативна содржина и акции.
Разликите се значајни. Трустовите за земјиштето на заедницата може едноставно да бидат проширена форма на кооперативна сопственост што ја користат оние кои ја штитат веќе силната позиција на пазарот на домување, изолирајќи ги своите членови од надворешни влијанија со исклучување. Правната форма на доверба на земјиштето е достапна за сите, а „заедницата“ може да се толкува рестриктивно од добростоечките корисници исто толку лесно и пошироко од помалку богатите корисници. Така, трустовите на заедничкото земјиште како празна форма.
На другата крајност на скалата на социјалната правда, трустовите за земјиште во заедницата имаат потенцијал да играат трансформативна улога во нашите системи за домување, фаворизирајќи ги домаќинствата со пониски приходи и сите оние кои се болни од постоечките пазари, вклучувајќи сиромашни домаќинства, бездомници, африкански Американци и етничките малцинства, многу жени, домаќинства различни по родови односи, возраст и потекло. -Трустовите за земјиште во заедницата насочени кон правдата можат да ја намалат доминацијата на приватниот пазар како метод за доделување станови. Земјиштето на заедницата може да биде модели на демократско владеење, и внатрешно и во поголем обем на управување. И тие можат да помогнат во политичките процеси со кои се распределуваат јавни ресурси за воспоставување и спроведување на значајно право на домување за сите. Така, нужно, полноправни трустови во заедницата.
Трустовите за земјиште во заедницата, исто така, може да бидат трансформативни во сосема поинаков контекст: постигнување ефективна демократија од грас-рут. Ако се прошират, трустовите за земјиште во заедницата може да се гледаат како форма на соседско самоуправување, всушност контролирање на користењето на земјиштето и она што оди со нив на несомнено моќен начин, т.е. има законска сопственост на земјиштето. Но, таков потенцијал за трустови за земјиште во заедницата во овој момент не е сериозно на сликата. Сепак, не треба да се игнорира поврзаноста со другите општествени движења кои вршат притисок за демократизација на контролите за користење на земјиштето и планирачката функција на владата.
Помеѓу овие две крајности лежат широк спектар на варијации во формата и содржината. Исклучувачката употреба на трустовите на заедничко земјиште веројатно ќе биде отфрлена од повеќето. Постои опасност од кооптирање од интереси кои ги поставуваат трустовите за заедничко земјиште како алтернатива на регулативата за јавни станови или закупнини или субвенции или поволен даночен третман за оние на кои им е потребна. Веројатно, исто така, формалната посветеност на принципите на социјална правда и служење на оние на кои им е потребна би била дел од секоја мејнстрим умерена позиција. Но, колку остро да се фокусираат на нивните непосредни цели, колку широко или тесно да се посветат својата енергија, како да се користат ограничените ресурси, со кого да се здружат и со кого да се спротивстават на противнички начин, колку далеку и на кој начин да бидат политички ангажирани, се се работи. во која стратегија како и принцип. Компромисите ќе бидат неизбежни. Така, умерена заедница земјиште фондови.
Онаму каде во овој спектар на можна доверба на земјиштето во заедницата, даден напор стои, ми се чини дека зависи од три фактори.
-
Колку сериозно се сфаќа „заедницата“? Трустовите за земјиштето на заедницата може да бидат едноставно правна форма на поседување на сопственост, што се користи за даночни и финансиски цели, но во секојдневна употреба суштински компанија за управување, која преговара со комунални претпријатија, изведувачи, персонал за одржување итн. Или може да се гледа како дел од напор за формирање и одржување на заедничко ниво на социјална интеракција, што вклучува не само колективно демократско одлучување, туку и споделување на активности, информации, општествени одговорности, политичка вклученост. Може афирмативно да работи на позитивни односи со својата надворешна соседна заедница, имајќи не само претставници од соседството во одборите, туку помагајќи да ги интегрира своите жители во својата заедница, пошироко дефинирана, споделувајќи објекти, активности, информации, како што сугерираат околностите. Исто така, може афирмативно да изгледа да се постигне и да се искористи различноста на жителите, вклучувајќи ги и нивоата на препознавање и асимилација удобно за секој.
-
Како, и колку јасно, се разбира конституентот на довербата на земјиштето во заедницата? Трустот за земјиште во заедницата има контрола врз тоа кои се неговите членови, може да има процеси слични на оние на задругите при интервјуирање на потенцијални нови членови. Но, постојат општи принципи кои мора да се воспостават, и тие ќе влијаат не само на тоа кој е во довербата на земјата во заедницата, туку и на какви ќе бидат нејзините односи со нејзината надворешна заедница и влада. Поточно, како критериуми може да се дефинираат нивоата на приходи и составот на домаќинството.
-
Ако се следат принципите на социјалната правда, исто така станува поверојатно дека трустот за земјиште во заедницата ќе функционира како целосен труст.
-
Како довербата во заедницата ја гледа својата политичка улога? Секој труст во заедницата, освен оној кој е исклучен од добростоечките, се соочува со реалноста дека многумина кон кои би сакале да бидат отворени не можат да си ги дозволат ниту непрофитните реални трошоци за пристојно домување. Потребата може да премине од итна потреба за помош дури и за основни трошоци или посебни потреби до постојана грижа за зголемените трошоци или променетите приходи што го ограничуваат она што може да си го дозволи едно домаќинство. Тоа неизбежно значи загриженост за владините субвенции, нивоата на оданочување, комуналните трошоци, градежните кодови, јавните услуги, јавните објекти. Но, проблемите со кои се соочуваат трустовите за земјиште во заедницата ги дели голем дел од населението како целина. Ако трустот за земјиште во заедницата се гледа себеси како дел од едно пошироко движење за постигнување социјална правда во обезбедувањето домување, можеби како дел од широкото движење на правото на домување, тој се повеќе и повеќе ќе биде целосен труст на заедничко земјиште и во нејзините основањето и неговите тековни секојдневни активности.
Забелешка за идеолошките и економските аспекти на трустовите за земјиште во заедницата:
Идејата за трустовите за заедничко земјиште резонира со една стара тема во економијата: онаа на земјиштето како заеднички природен ресурс, кој не е производ на човечките напори и затоа не треба да биде присвоен од поединци за нивна приватна употреба, туку да се дели меѓу сите. . Трустовите за земјиште на заедницата може да се гледаат како имплементација на тој став, барем во мал обем: ниту еден поединец нема законско право да располага со својот интерес во трустот за земјиште на заедницата за лична корист. Сепак, теоретски, можноста да се продаде интерес за зграда изградена на земјиште во труст на земјиште во заедницата по цена за таа зграда фиксирана на приватен пазар, ќе земе предвид дека тој интерес е попривлечен со неговиот закуп на земја. Така, веројатниот профит всушност може да следи за продавачот на единицата за доверба на земјиштето во заедницата, што е во склоп на способност да оствари приватен профит од природни ресурси. Пазарната вредност на зградата или единицата во зградата на трустот за земјиште во заедницата технички е цената на стоката. Самата земја може да се декомодифицира, но правото на негово користење е вредно и може да се реализира со продажба на она што е на земјиштето и користи приватен сопственик од неговата заедничка сопственост. Земјиштето е декомодифицирано, но не мора и зградата на неа, на која се акумулира вредноста на учеството во довербата на заедничкото земјиште.
Она што ја прави типичната доверба за земјиштето во заедницата радикална не е одвојувањето на земјиштето од зградата и нејзиниот карактер како природен ресурс, туку ограничувањата што класичниот труст за земјиштето на заедницата, умерено до полноправно, им ги наметнува на оние кои го закупуваат правото на окупација од доверба. Тие ограничувања вообичаено ја регулираат цената по која може да се продаде станбена единица во труст на земјиште во заедницата. Во овие трустови за земјиште во заедницата, закупот на членовите на окупаторот или му забранува на станарот да ја продаде единицата, освен по цена утврдена од одборот на трустот, или му дава право на самиот труст да купи по фиксна и ограничена цена ако единицата е ставени на продажба. . На овој начин трустовите за земјиште во заедницата функционираат како што би функционирала соработката со ограничен капитал; одвојувањето од сопственоста на земјиштето е едноставно уште еден начин за колективна контрола на цената на единиците во неа, како и обично како карактеристиките на новите купувачи станари. Ограничувањата во дозволената продажба на единици во трустот на земјиштето на заедницата ја прават идеолошки радикална идеја, а условите на тоа ограничување го одредуваат степенот на радикализмот. Ако е ограничена на оригинална цена, првично поставена не со цел профит, и обично се зголемува само до степенот на сопствените вложувања на пари или труд на станарите во единицата, тоа го прави радикално, бидејќи ефективно ја отстранува единицата од куќиштето. пазар и ја елиминира неговата употреба како обезбедувач на приватен профит. Жител на класичен труст за земјиште во заедницата ги има практично сите права на сопственикот на домот, освен правото да продава со профит. Тоа го претвора домувањето во збир на употребни вредности, наместо во разменски вредности.[2]
Трустовите за земјиште во заедницата, исто така, може да бидат трансформативни во сосема поинаков контекст: постигнување ефективна демократија од грас-рут. Ако се прошират, трустовите за земјиште во заедницата може да се гледаат како форма на соседска самоуправа, всушност контролирање на користењето на земјиштето и она што оди со нив на несомнено моќен начин, т.е. поседување законска сопственост на земјиштето. Но, таков потенцијал за трустови за земјиште во заедницата во овој момент не е сериозно на сликата. Сепак, не треба да се игнорира поврзаноста со другите општествени движења кои вршат притисок за демократизација на контролите за користење на земјиштето и планирачката функција на владата.
Сето ова има две импликации. Една од нив е дека таквата доверба на земјиштето на заедницата не може да се гледа како „создавач на богатство“. Можноста да има корист од шпекулативното зголемување на вредноста на земјиштето му е ускратена на сопственикот. Тоа може да го направи трустот на земјиштето во заедницата помалку привлечен за некои, но може да биде добредојден од други, и во секој случај треба да биде јасно во употребата на формата на сопственост на трустот на земјиштето во заедницата. Другата импликација е потребата за внимателно разгледување на тоа како се утврдуваат дозволените продажни цени. Иако принципот на нешпекулација е јасен, неговата дефиниција не е сосема. Поточно: обично, на продавачот му е дозволено да ја врати куповната цена плус инвестициите. Но, обично таа куповна цена се приспособува со некои формули, како што се промените во трошоците за живот, споредени со одредена мерка на стапката на инфлација, барем на нагорна страна. Тоа значи дека има некои карактеристики на инвестиција која има пазарни предности: таа е заштитена од ерозија со инфлација. Таа има дополнителна пазарна предност, колку е поцелосна довербата на земјиштето на заедницата, да има колективна поддршка против личната несреќа; запленувањето е технички невозможно, а иселувањето поради неплаќање закупнина се постапува похумано отколку што е на пазарот, повторно во различен степен. Таа придобивка се разбира до одреден степен се реализира директно на пазарни услови кога се работи за финансирање; банката веројатно ќе ја препознае стабилноста што ја обезбедуваат колективните одговорности и ќе го распредели ризикот својствен во формата на доверба на земјиштето во заедницата, наспроти конвенционалната сопственост на едно семејство.
Значи, „декомодификацијата“ не е целосна, но секако е идеолошки оспорена од употребата на формуларот за доверба на земјиштето во заедницата, а нејзиниот обем ќе варира во зависност од деталите на инструментот за доверба и закупите дадени според него.
И ако горенаведената економска анализа е точна, таа обезбедува одредена утеха за потенцијалните учесници во довербата на земјиштето во заедницата дека, иако тие можеби нема да акумулираат шпекулативно водено богатство со учество, тие навистина постигнуваат дефинитивни економски предности во однос на безбедноста, како на зафатеност, така и на на враќање на оригиналната инвестиција.
Мое мислење, повторно ако горенаведената анализа е точна, за импликациите за практичарите од доверба на земјиштето во заедницата:
Биди јасен која е вашата изборна единица. (Точка 1 погоре.)
-
Нагласете ја „заедницата“ во трустовите за земјиште во заедницата кога ги презентирате. (Точка 2
-
Бидете јасни и однапред каде стоите за важноста на социјалната правда во спектарот помеѓу умерена и полноправна доверба во заедницата. (точка 3)
-
Бидете политички активни во формирањето коалиција со други организации и актери ориентирани кон социјална правда, и придружете им се и во добивањето на потребната поддршка и субвенции за трустовите за земјиште во заедницата и во поддршката на други програмски предлози на организации за правата на домување за владина акција во областа на домувањето, особено на регулатива за финансирање и закупнина и афирмативна недискриминација. (Точка 4.)
-
Бидете во прв план за влијанијата на трустовите за земјиште во заедницата врз акумулацијата на богатството (минимално) и неговите други економски предности: безбедност на владеење и инвестиции. (Забелешка за идеолошките и економските аспекти.)
[1] Трустот за земјиште во заедницата е правна форма во која сопственоста на земјиштето се чува во форма на труст и е одвоена од сопственоста на какви било структури што може да се на него, а кои се приватно (често во форма на кооперација или меѓусебно здружение за домување) изградено, окупирано и управувано, предмет на рокот на закуп на земјиште од трустот. Трустот обично е контролиран од одбор во кој вистинските корисници на зградите на него се примарни членови, заедно обично со претставници на соседната заедница и/или релевантни владини претставници. Закупениот интерес кај корисниците на зградата може да се продаде според одредбите на закупот од трустот, кој вообичаено ја ограничува неговата препродажна цена и мора да го одобри купувачот. Одличен информативен лист, кој исто така содржи дополнителни корисни врски, е на http://picturethehomeless.org/publications.html,,
[2] Треба да се отфрли митот дека сопственоста на домот сама по себе е сигурен начин за акумулирање. Сопствениците на домови акумулираат богатство само преку два аспекта на сопственоста на домот: едниот е штедење, другиот е шпекулација. Заштедите во суштина се присилно одвојување пари за отплата на заемот, хипотеката. Алтернативните инвестиции на заштеди може да бидат уште подобро и да бидат предмет на помал ризик. Другиот извор на дополнително создавање богатство од сопственоста на домот лежи во можноста за доловување на зголемувањето на вредноста на куќата, што во основа е на локацијата на која е изградена, бидејќи самата физичка зграда амортизира. Повторно, тоа е шпекулативна инвестиција, и не секогаш сигурна, како што покажува денешната економија. И видете го историското искуство раскажано во Склар, Елиот, Метју Едел. и Даниел Лурија. 1984. Несигурни палати: сопственост на дом и социјална мобилност во предградието на Бостон. Прес на Универзитетот Колумбија во Њујорк 1984 година.
ZNetwork се финансира исклучиво преку великодушноста на неговите читатели.
Донирајте