월스트리트의 새로운 임대 제국 내부에서 상황이 뜨거워지고 있습니다.
지난 몇 년 동안 거대 사모펀드 회사들은 주택 시장에 큰 투자를 하여 전국적으로 200,000만 채 이상의 저렴한 주택을 사들였습니다. 그들의 계획은 주택 가치가 상승하기를 기다리는 동안 주택을 가족들(때로는 압류 위기 동안 집을 잃은 바로 그 사람들)에게 다시 임대하는 것입니다. 그러나 단기적인 속임수를 쓰지 않는 것은 월스트리트가 아니기 때문에 사모 펀드 회사는 대형 은행과 협력하여 이러한 임대 주택에 대한 모기지를 "임대 담보 증권"이라는 새로운 금융 상품으로 묶었습니다. .” (유독한 “모기지 담보 증권”이 2007~2008년 세계 경제를 붕괴시킨 주범으로 널리 비난받고 있다는 점을 기억하십시오.)
이 모든 것이 나에게 다음과 같은 생각을 하게 했습니다. 이전에 사모펀드 회사가 다른 곳에서 임대 주택을 놓고 도박을 한 적이 있었나요? 그렇다면 무슨 일이 일어났나요?
내 뉴욕시 뒷마당에 있는 부동산 시장은 지난 XNUMX년 동안 사모펀드 놀이터였으며 그 결과는 당연히 세입자와 시장 모두에게 재앙이었습니다.
“그들은 어디에 있어도 따뜻해요”
브롱크스에서 벤저민 워렌(Benjamin Warren)은 대규모 아파트 단지에서 탈출구를 제공하기 위해 설계된 건물 사이의 통로 양쪽을 경영진이 막았기 때문에 자신과 다른 주민들이 화재로 인해 화상을 입을 수 있다고 우려하고 있습니다. (워렌은 시와 경영진에 여러 번 전화를 걸어 불만을 토로했지만 경로는 여전히 폐쇄되어 있습니다.) 근처에서 Liza Ash는 난방이나 온수가 산발적으로만 공급되는 건물의 그녀와 다른 주민들에게 거의 XNUMX명의 고용인에게 위협을 받았습니다. 지난 겨울, 로비에서 세입자 모임을 조직하려고 했습니다. 조금 더 남쪽에 있는 카모니 쿠퍼(Khamoni Cooper)와 그녀의 이웃들은 모두 임대료를 지불했음에도 불구하고 XNUMX일 이내에 아파트를 비우라고 명령하는 가짜 퇴거 통지서를 지속적으로 받습니다.
이 1,600명의 세입자와 42개 건물에 거주하는 약 133가구는 XNUMX년 전 금융 위기가 시작된 이후 뉴욕시를 강타한 최대 규모의 단일 압류 중 하나를 겪고 있습니다. 그러나 여기에 반전이 있습니다. 이 건물의 주인은 전통적인 집주인과는 거리가 멀다. 실제로 이 건물에서 궁극적으로 가능한 것보다 더 많은 돈을 짜낼 수 있을 것이라고 장담한 사모펀드 대기업입니다. 결국 XNUMX억 XNUMX만 달러의 모기지를 갚지 못하게 되었습니다.
문제는 상황이 나빠지면 사모펀드 소유자보다 훨씬 많은 임차인이 비용을 부담하게 된다는 점이다.
Khamoni Cooper는 "그들은 우리가 얼어도 상관하지 않습니다."라고 Khamoni Cooper는 소유주인 Normandy Real Estate Partners, Vantage Properties, Westbrook Partners 및 Colonial Management에 대해 말했습니다. 이들은 난방과 난방을 포함한 기본적인 필수품조차 지속적으로 지불하지 못했습니다. 겨울 내내 물. 쿠퍼는 경영진이 건물의 모든 물을 차단했다는 사실을 이웃으로부터 방금 알게 되었는데, 그녀와 다른 사람들은 그날 오전 시청에서 조직하는 데 도움을 준 시위에 대한 보복이라고 믿었습니다. “그들은 어디에 있든 따뜻해요.” 그녀가 씁쓸하게 덧붙였다.
2005년경, 사모펀드 회사들은 미래 이익에 대한 기이한 예측을 쫓아 도시 전역에 부동산 미니 제국을 축적하기 시작했습니다. 그리고 이러한 거래가 실패하기 시작했을 때 타격을 입은 것은 세입자, 공적 연기금 또는 도시였으며, 사모 펀드 소유자는 때때로 현금을 손에 들고 재정적 잔해에서 벗어나는 데 성공했습니다. 뉴욕시 주택에 대해 사모펀드 플레이어들이 어떻게 그토록 잘못된 베팅을 했는지에 대한 이야기는 빅애플 부동산의 특이한 점에도 불구하고 사모펀드가 전국적으로 임대 시장에 진출했기 때문에 이해하는 것이 중요합니다. , 곧 가까운 마을에 올 수도 있습니다.
구매 열풍
오늘날 미국에서 단일 가족 임대 주택의 최대 소유주인 Blackstone Group과 같은 사모 펀드 회사는 주택 시장에서 돈을 벌려면 주택 가격이 가장 급락한 도시에서 값싼 주택을 구입하는 데 있다고 믿습니다. 2000년대 초, 사모펀드의 관점에서 뉴욕시의 비슷한 시장 코너는 "저렴한 주택"이었습니다.
그 도시에서는 수십만 채의 아파트가 여전히 '임대료 규제' 대상으로 지정되었습니다. 이는 집주인이 임대료를 대폭 인상하는 것이 금지되었음을 의미합니다. 집주인이 이러한 제약을 극복할 수 있는 유일한 중요한 방법은 장기 세입자가 이사할 때까지 기다리는 것이었습니다. 그러면 시장이 감당할 수 있는 만큼 임대료가 인상될 수 있습니다.
사모펀드 회사들에게는 이러한 역동성이 수익 기회를 제공하는 것처럼 보였습니다. 그들이 해야 할 일은 임대료 규제 대상 건물을 매입하고 현재 세입자를 더 높은 급여를 받는 건물로 교체하는 것뿐이었습니다. (업계에서는 이것을 건물의 "전환"이라고 불렀습니다.) 약 2006년 전, 사모 펀드 회사나 사모 펀드의 지원을 받는 개발자들이 도시 전역의 임대료 규제 건물을 엄청나게 고평가된 가격에 집어삼키기 시작했습니다. 이 게임에서 가장 공격적인 플레이어 중 하나는 사모펀드 지원 회사인 Vantage였습니다. 2007년부터 2년 사이에 Khamoni Cooper, Lisa Warren 및 Benjamin Ash가 살고 있는 125개 건물 포트폴리오의 일부를 포함하여 도시 전체에 걸쳐 42개 건물을 구입하는 데 약 XNUMX억 달러를 지출했습니다. XNUMX년 이내에 사모펀드 자금을 지원받는 사모펀드 회사나 개발업체가 급락했습니다. 90,000개의 임대료 규제 아파트지역주택개발협회에 따르면 이는 전체 재고의 10%에 해당합니다.
스프레드시트에서는 모든 것이 좋아 보였습니다. 건물은 막대한 모기지를 짊어지고 있었지만 회사는 '전환' 후 큰 임대 수입 증가도 계산했습니다. 어떤 경우에는 기업 서류에 보고된 예측이 완전히 특별했습니다. 예를 들어, 2005년에 사모 부동산 회사인 Rockpoint Group은 Harlem에 Riverton Houses로 알려진 아파트 건물 단지를 구입했습니다. 무려 225억 XNUMX만 달러에 달하는 모기지를 정당화하기 위해 회사는 다음과 같은 조치를 취할 수 있을 것으로 예상했습니다. 트리플 이상 5.2년 이내에 임대료 규제 세입자의 절반을 쫓아냄으로써 임대 수입을 23.6만 달러에서 XNUMX만 달러로 늘릴 수 있습니다.
리버턴 거래뿐만 아니라 거의 모든 거래에서 단 하나의 큰 오산이 있었습니다. 아파트 건물 내부에는 밖으로 "전환"되기를 원하지 않고 머물기 위해 지옥처럼 싸웠던 실제 세입자들이 있었습니다.
완전한 범죄
큰 돈과 흉악한 집주인들은 뉴욕 부동산 시장에서 결코 낯선 사람이 아니었습니다. 그러나 금세기 초 이 도시에 사모펀드 회사들이 등장한 것은 너무나 충격적이어서 주택 옹호자들은 이러한 관행을 "약탈적 자산"이라고 불렀습니다. 이름은 오랜 임차인이 떠나지 않을 것이라는 것이 분명해진 후 이들 회사가 의지한 전술을 나타냅니다.
일반적으로 임대료 규제 아파트의 평균 회전율은 연간 5%에 가깝습니다. 사업 계획이 그 수치를 세 배로 늘리는 데 달려 있는 집주인은 가짜 퇴거 통지 우편 발송, 난방 또는 물 차단, 해충 침입 허용 등을 포함하여 사람들을 이사시키도록 하기 위해 곧 수많은 괴롭힘 전술을 조직하게 되며 그 중 일부는 매우 불법적입니다. 잡고 있다.
"세입자 중 30%가 괴롭힘이나 사기 행위를 저지르지 않고 이사 나갈 수는 없습니다." 설명 Queens College의 도시 연구 조교수인 Desiree Fields입니다. 예를 들어, 그녀는 Vantage가 퀸즈에 있는 여러 건물의 세입자에게 너무 많은 가짜 퇴거 통지서를 보냈고 자치구 법원이 주택 법원 기록에 회사에 자체 날짜를 부여한 방법을 지적합니다. Vantage는 나중에 세입자를 불법적으로 괴롭힌 혐의로 뉴욕 법무장관실에 의해 고소당했습니다. 뉴욕 타임스 라는 “고임금 임차인을 위한 공석을 만들기 위해 떠나도록 강요하는 체계적인 노력.”
임차인의 경우 이러한 사모 펀드 구매는 본질적으로 손실이 나는 상황이었습니다. 거래가 성공하려면 세입자를 쫓아내야 했습니다. 반면에 거래가 실패하고 세입자가 계속 머물게 되면 집주인은 즉시 건물에 대한 투자를 철회하여 생활 조건을 그 어느 때보다 악화시켰습니다.
이러한 유형의 약탈적 지분 남용의 가장 악명 높은 사례는 Ocelot Capital Group이라는 부동산 회사에 의해 저질러졌습니다. 2007년에는 이스라엘 사모펀드 회사의 지원을 받아 브롱크스에서 임대료 규제 대상 아파트 25채를 구입했습니다. Deutsche Bank는 나중에 Fannie Mae가 매입한 29만 달러의 자금 조달을 발행했습니다. 얼마 지나지 않아 상황은 악화되기 시작했습니다. 건물에는 산발적인 난방이나 온수만 있었습니다. 파이프가 터졌습니다. 천장이 함몰되었습니다. 오셀롯은 돈을 벌 수 없다는 것을 깨닫고 더 물러났습니다.
2011년 기사에서 쉘터포스 잡지, 도시 주택 지원 위원회(Urban Homesteading Assistance Board)의 전 이사이자 현재 법무장관실에서 일하고 있는 Dina Levy는 다음과 같이 말했습니다. 기술 된 건물 한 번 방문:
“주최측에서는 XNUMX개월 넘게 화장실을 사용하지 않고 생활하고 있는 세 명의 어린 자녀를 돌보는 미혼모를 발견했습니다. 그녀의 임시 화장실은 양동이와 새는 부엌 싱크대에 연결하는 호스로 구성되었습니다. 그녀는 월세 지원 보조금을 제공하는 지역 주택 당국에서 새 아파트로의 이사를 승인하지 않았기 때문에 이사하지 않았다고 설명했습니다.”
주택 옹호론자들은 지난 몇 년 동안 사모 펀드 플레이어들이 자주 사용하는 공격적인 수준이 특히 임대료가 가장 빠르게 오르는 지역에서 더 넓은 시장의 분위기를 설정했다고 제안합니다. 지난 XNUMX월, Bushwick의 브루클린 지역에 있는 임대료 규제 건물의 집주인은 건설 노동자를 고용하여 세입자 아파트의 욕실과 주방에 큰 망치를 가져가서 그냥 찢기 시작하여 헤드라인을 장식했습니다.
이 집주인의 다른 건물 중 한 곳에서 최근 지하실의 보일러와 파이프가 파괴된 세입자와 협력하고 있는 Brooklyn Legal Services Corporation A의 변호사인 Adam Meyers는 "완전한 범죄 행위입니다."라고 말했습니다. Meyers가 아는 한, 이 집주인은 사모 펀드의 지원을 받지는 않지만 괴롭힘의 수준은 사모 펀드 자금과 매너가 임대 시장에 진입하는 것을 반영한다고 믿는 전형적인 사람입니다. Meyers는 “월스트리트 금융가가 이 프로세스를 주도하는 모습을 보기 위해 많은 단계를 거칠 필요가 없습니다.”라고 말합니다.
환상과 탐욕
2008년 초에 이러한 사모 펀드 구매에 따른 재무 계산에 임차인뿐만 아니라 더 넓은 시장에 대한 심각한 문제가 있다는 것이 분명해졌습니다.
2008년 XNUMX월 Charles Schumer 상원의원(D-NY)은 “약탈적 주식 기업 전체는 환상과 탐욕을 바탕으로 세워진 카드 하우스입니다.”라고 발표했습니다.
그 당시 Riverton Houses의 사모펀드 소유자는 이미 채무 불이행 위험에 처해 있었습니다. 다른 거래도 곧 시들해질 것입니다. 가장 큰 사건은 5.4년 거대 사모펀드 BlackRock Realty와 부동산 회사인 Tishman Speyer Properties가 두 개의 맨해튼 단지인 스타이베센트 타운(Stuyvesant Town)과 피터 쿠퍼 빌리지(Peter Cooper Village)를 2006억 달러에 매입한 것입니다. 2010년까지 BlackRock과 Tishman은 주택담보대출을 불이행하고 떠났습니다. 속성에서.
금융 위기가 시작되면서 전체 약탈적 지분 계획에서 대출 기관의 역할이 얼마나 중요한지 분명해졌습니다. 지나치게 공격적인 거래 중 어느 것도 사모펀드 회사가 모기지 대출에 쉽게 접근할 수 없었을 것입니다. 이는 결국 증권화 과정(은행이 이러한 대출을 묶어서 투자자에게 판매하는 관행)을 통해 가능했습니다. 각자의 위험)
돌이켜보면, 이러한 약탈적 주식 매입이 터졌을 때 사모펀드 회사 자체가 그렇게 큰 손실을 본 경우는 거의 없었다는 사실보다 더 놀라운 것은 없을 것입니다. 예를 들어, 스타이베센트 타운(Stuyvesant Town) 거래가 실패하면서 Black Rock은 112억 XNUMX만 달러의 손실만 입었습니다. 다른 경우에는 거래가 실패했음에도 불구하고 회사가 돈을 벌었던 것처럼 보입니다.
2006년 Vantage와 금융 파트너인 AREA Property Partners는 맨해튼에 있는 Delano Village라는 175개 건물로 구성된 단지를 128.7억 367.5만 달러에 구입했습니다. (현재 이름은 사보이 파크입니다.) 가격의 대부분은 105억 XNUMX만 달러의 모기지로 충당되었습니다. 이듬해 Vantage는 이를 재융자하여 XNUMX억 XNUMX만 달러의 신규 대출을 확보했습니다. 은행이 이 대출금의 대부분을 증권으로 묶어 투자자들에게 매각하는 동안 Vantage는 자금 조달을 사용하여 첫 번째 모기지를 상환하고 원래 투자금을 상환하고 준비금을 위해 일부 자금을 확보했습니다. 그러나 결국 Vantage와 AREA Property Partners는 약 XNUMX억 XNUMX만 달러의 현금을 보유하게 되었다고 합니다. 뉴욕 타임스. 그들이 그 돈으로 무엇을 했는지는 아무도 확신하지 못합니다. 2010년에는 대출이 연체되었습니다. 2012년에 Vantage는 미납된 모기지를 갚기에 충분한 금액으로 단지를 매각했습니다.
에 쓰기 뉴욕 타임스 Vantage가 뛰어난 모기지를 충당하기 위해 단지를 하역하기 2011년 전인 XNUMX년, Charles Bagli 요약 Delano Village 거래 및 또 다른 유사한 거래: "각 경우에 그들은 정확히 고통을 겪지 않았습니다. 건물을 재정적 절망에 빠뜨렸음에도 불구하고 각각은 부동산에서 수천만 달러의 현금을 빼낼 수 있었습니다."
하지만 그렇다고 해서 일부 플레이어가 큰 손실을 입지 않았다는 의미는 아닙니다. 비록 이들이 항상 여러분이 기대할 수 있는 위험을 감수하고 날아다니는 투자자는 아닐지라도 말입니다. 예를 들어, 스타이베센트 타운 거래에서 캘리포니아 공무원 연금 기금이 손실되었습니다. 500 억 달러 이상. 캘리포니아 교사의 퇴직 기금은 100억 달러 손실을 입었고, 플로리다 연금 기금은 250억 XNUMX천만 달러의 손실을 입었습니다.
비영리 주택 조직인 도시 주택 지원 위원회(Urban Homesteading Assistance Board)의 조직 및 정책 책임자인 Kerri White에게 이러한 유형의 불운한 거래에 투자하는 공적 연금 기금에 대해 의문스러운 것은 그들이 겪는 손실만이 아닙니다. 또한 이러한 연금 기금은 때때로 자신의 아파트에서 일부 회원의 이주 가능성을 촉진하는 거래에 적극적으로 자금을 조달하고 있다는 사실도 있습니다.
그녀는 자신과 동료들이 약탈적인 지분 계획을 처음 접했을 때를 기억합니다. 세입자들은 오랫동안 맨해튼의 Mitchell-Lama 저렴한 주택 프로그램의 일부였던 맨해튼 북부의 여러 건물에서 괴롭힘과 학대에 대해 불평하고 있었습니다. 거품이 최고조에 달했던 2007년, 모건 스탠리가 설립한 투자 회사의 지원을 받는 한 관리 회사가 역사상 가장 큰 맨해튼 부동산 거래 중 하나인 918억 XNUMX만 달러에 건물을 구입했습니다. 매입 후, 소속사는 대거 퇴거 통지서를 보냈습니다. 633 한 건물에 혼자.
그러나 실제로 논란을 불러일으킨 것은 시와 주 연금 기금 모두 거래에 돈이 포함되어 있었고 시 직원들이 종종 Mitchell-Lama가 지정한 건물에 거주했다는 것입니다. White는 "그들 자신의 연금 기금이 그들을 밀어내기를 희망하는 거래에 자금을 조달할 것"이라고 말했습니다.
사물이 떨어져 나간다.
오늘날 사모펀드 회사들은 전국 단독 주택 임대 시장에서 다른 게임을 하고 있습니다. 그러나 일부 주택 옹호자들은 뉴욕에서 사모펀드가 겪은 비참한 XNUMX년이 미국 전역에서 일어날 수 있는 일에 대한 시험 사례를 제공할 수 있다고 믿습니다. 두 경우 모두 공격적인 월스트리트 투자자들은 경제학자와 주택 옹호자들에게는 다소 낙관적으로 보이는 단기 이익을 예상하면서 엄청난 수의 임대 부동산을 빠르게 매입합니다. 뉴욕에서는 임대료 규제 건물을 뒤집을 수 있다고 가정했습니다. 전국적으로 그들은 주택 위기로 가장 큰 타격을 입은 도시에서 주택을 구입하고 임대함으로써 이익을 얻을 수 있다고 확신하고 있습니다. 이는 전국적으로 훨씬 더 큰 규모로 수만 채의 주택을 수리, 관리 및 임대할 수 있는 능력에 의존하는 계획입니다. 미국에서 어느 누구나 어떤 회사도 시도해 본 적이 없는 일입니다. 두 경우 모두 예상 이익률이 충족되지 않으면 거래가 무너지고 임차인의 삶의 안정성과 더 넓은 시장에 영향을 미치는 복잡한 금융 상품의 성공이 위협받습니다(사모 펀드 회사가 상대적으로 적은 비용으로 탈출할 수 있음에도 불구하고). 자신의 돈을 잃었습니다).
이러한 새로운 임대 제국에 대한 폭풍 구름의 징후가 이미 지평선에 있습니다. 신산업의 선두주자인 사모펀드 블랙스톤이 임대료를 징수한 모습을 보였다. 감소 7.6년 2013분기에는 XNUMX%였습니다. 뉴욕시의 약탈적 지분 거래와 마찬가지로 Blackstone의 핵심은 필요한 금액의 임대료를 징수할 수 있다는 것입니다. 그렇지 않으면 전체 계획이 무너집니다.
브롱크스로 돌아온 카모니 쿠퍼(Khamoni Cooper)는 그녀의 사모펀드 소유주 그룹이 압류당하고 그녀의 건물이 무너지는 상황에서도 매달 1,300달러의 임대료를 계속 지불하고 있습니다. 이웃들은 수도관이 너무 낡아서 물이 검게 나올 때도 있어서 수돗물을 마실 수 없다고 한다. 다른 사람들은 욕실에서 두꺼운 검은 곰팡이나 버섯이 자라고 있다고 보고합니다. 쿠퍼 자신도 자신이 일하는 것을 기쁘게 생각합니다. 이번 겨울, 경영진은 그녀의 욕실을 파괴하고 바닥을 찢었습니다. 두 달 동안 그녀는 빈 아파트의 화장실을 이용해야 했고, 매일 아침 부엌 바닥 틈새로 손을 흔들며 아래층 이웃들에게 인사를 해야 했다.
“그들은 우리를 ATM 기계처럼 이용합니다”라고 그녀는 설명합니다. 월스트리트 투자자들이 관리하는 임대료 규제 건물에 살고 있는 수만 명의 다른 뉴욕 주민들처럼 그녀도 가능하다면 떠나겠다고 주장했지만 달리 갈 곳을 찾지 못했습니다.
“내가 벌을 받는 것 같아요.” 그녀는 건물주에 대해 궁금해하며 말합니다. “내가 너희들에게 무슨 짓을 한 거지?”
뉴욕 주택 보존 및 개발부에서 정책 분석가로 XNUMX년 동안 근무한 Kerim Odekon에게 Cooper의 이야기는 그가 기관 내부에서 거의 매일 들었던 유형의 이야기였습니다.
그는 “위기다. “뉴욕 세입자들을 위한 진실화해위원회가 있어야 합니다.”
톰디스패치 레귤러 Laura Gottesdiener는 저널리스트이자 압류된 꿈: 흑인 미국과 고향이라고 부를 곳을 위한 투쟁. 그녀는 편집자입니다. 발의 비폭력 그리고 다음을 위해 글을 썼습니다 놀러 다니는 청년, 알자지라 아메리카, RollingStone.com, Ms., Huffington Post 및 기타 출판물.
이 기사는에 처음 등장했다. TomDispatch.com, Nation Institute의 웹로그로, 오랜 출판 편집자이자 공동 창립자인 Tom Engelhardt의 대체 소스, 뉴스 및 의견을 꾸준히 제공합니다. 미국 제국 프로젝트,의 저자 승리 문화의 종말, 같이 소설의, 출판의 마지막 날. 그의 최근 저서는 미국의 전쟁 방식: 부시의 전쟁은 어떻게 오바마의 전쟁이 되었는가 (헤이마켓 북스).
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