Дереккөз: The Intercept
Сот ғимараттарында Осы аптада ел Байден әкімшілігі бағытын өзгерткен кезде көшіру туралы бұйрықтарға қайғы мен ашу үмітке айналды.
Ауруларды бақылау және алдын алу орталықтарының хабарлауымен көшірулер кеше уақытша тоқтатылды. федералды көшіру мораторийін ұзарту 60 күн бойы «қоғамдық таралу деңгейі жоғары» округтерде.
Бірақ бәрі де риза болмады. Кейбіреулер алдағы көшіру толқынын дивидендтік төлемдерді ұлғайту үшін көптен күткен қаржылық мүмкіндік ретінде қарастырады. Соңғы апталарда корпоративті тұрғын үй кешендерімен сөйлескен Уолл-стрит қаржылық сарапшылары жалға алушыларды шығарудың күтілетін толқынынан инвесторлар қалай пайда көретіні туралы жауаптар сұрады.
Инвесторларға тиесілі көптеген пәтер тресттері пәтер иелеріне пандемияға байланысты шектеулерді мұқият қадағалап, төлемдерді кешіктіргендерді алып тастау және жалдау ақысын арттыру үшін қалыпты жағдайға оралуға дайындалды. Көптеген корпоративтік жалға берушілер кері қайтып, бұрынғыдан да жақсы жұмыс істеп жатқанына қарамастан, пайдаға ұмтылу келеді.
Маусым айында жалға беріледі көтерілді Өткен жылмен салыстырғанда 14.6 пайыз, бұл 1993 жылдан бері байқалмаған өсу қарқыны. Қоғамдық айналымдағы жылжымайтын мүлік акциялары дивидендтер мен акциялардың көрсеткіштерінің өсуіне байланысты өсуде. ең бірі ағымдағы жылы табысты активтер кластары.
Бүкіл ел бойынша 14,000 96-нан астам жалға берілетін пәтерге ие NexPoint Тұрғын Траст өткен аптада инвесторлармен сөйлескенде оның толтыру деңгейі XNUMX пайызға дейін жететінін атап өтті, бұл компания бұл көрсеткіш «бұрынғы уақыттағы ең жоғары деңгейде» болды және компанияны орналастырады. «жылдың қалған бөлігі» үшін «[жалдау] тарифтерін агрессивті түрде көтеру».
Бірақ бұл жақсы қаржылық жаңалық сонымен қатар төлем жасамайтын жалға алушылардың салыстырмалы түрде аз санын шығаруды қамтыды.
Компанияның бас қаржы директоры Брайан Дейл Миттс: «Біз көшіруге үміткер деп ойлайтын адамдарды дереу бөліп жатырмыз», - деді.
«Сіз аздап айта аласыз ба, мүмкін бұл процесс туралы, сіз оларды қаншалықты тез шығарасыз?» — деп сұрады жақында құрылған инвестициялық банк Truist Securities сарапшысы Майкл Роберт Льюис. Льюис сонымен қатар көшіру мораторийінің аяқталуының «нарықтық негіздері» туралы сұрады, өйткені «тек сіз ғана емес, басқалар нарыққа кенеттен қол жетімді қорларды шығарады».
NexPoint-тің бас инвестициялық директоры Мэттью Райан МакГранер фирманың «бізге қараңғылық түсірген немесе ешқандай төлем жасамаған» 123 бірлікті анықтағанын атап өтті.
Оның айтуынша, бұл бөлімшелер хабардар етілді, көшіру туралы өтініштер берілді және компания бөлімшелерді қайтадан нарыққа шығару үшін кіріп, жөндеуге дайын болды. Мораторий аяқталғаннан кейін жалға беру бөлімшелері мен жалға алушылардың кенеттен ағыны жалға берушілерге қалай зиян тигізуі мүмкін деген үлкен экономикалық сұраққа МакГранер «институционалдық меншік иелерінің көпшілігі кез келген себеппен шығарылған жалға алушыны жалға алмайды» деп атап өтті. «сапасы төмен» пәтерлерге бару.
Өткен бейсенбіде 149 көп пәтерлі кешенге иелік ететін UDR Inc. жылжымайтын мүлік тресі де таңғажайып өсуді көрсететін кіріс туралы есебін жариялады. Компания күшті қаржы туралы хабарлады, оның ішінде кірістің артуы және 97.5 пайыздық толтыру деңгейі «жаңа жоғары су белгісі». Александр Калмус, Zelman & Associates компаниясының аға серіктесі, қоңырау кезінде жалға берушілерге әртүрлі шектеулердің аяқталуы туралы UDR-ді басты.
UDR басшылары тез арада мораторийлер жойылғаннан кейін фирма тез арада көшіруге көшетінін түсіндірді.
«Бізде 400-ге жуық адам бар, егер біз бүгін шығара алатын болсақ, біз шығаратын едік», - деп жауап берді Майкл Лэйси, UDR мүліктік операциялар жөніндегі аға вице-президенті компанияның екінші тоқсандағы кірістерін жалпы талқылау кезінде.
«Менің ойымша, сіз осы 400-ге қарағаныңызда, бұл адамдардың кейбірі жай ғана коммуникативті емес адамдар, олар бізбен байланыспайды, Ковидтен қиындықтар туралы декларацияға қол қоймады, олар көп жағдайда оларды төлеуге қабілетті. жалдау ақысы », - деді Джозеф Фишер, UDR бас қаржы директоры.
«Олардың көптеген жағдайларда төлеуге мүмкіндігі бар», - деп қосты ол. «Олар жүйені жай ғана пайдаланды».
Томас Туми, UDR бас атқарушы директоры, компания олар шығаруды жоспарлаған 1.5 жалға алушыдан айына 1.6 миллионнан 400 миллион долларға дейін жоғалтқанын айтты.
«Сондықтан болашақта біз үшін қиын мәселе, - деді Туми, - біз құрылғыны қайтарып, оны нарыққа қайта бағалап, табыс ағынын онлайн режимінде қайтарғымыз келеді. Айтуынша, біз кез келген тұрғынмен олардың қиындықтары мен бағдарламалары бойынша мемлекеттік көмекті пайдалану немесе оларды көп пәтерлі үйлерімізде ұстау үшін жұмыс істейтін боламыз, бірақ біз бұл 400 бірлікті табыс тұрғысынан онлайн режиміне қайтаруға дайынбыз ».
UDR және NexPoint түсініктеме сұрауына жауап бермеді.
келген қысым инвесторларға тиесілі тұрғын үй кешендері бойынша инвестициялық банктер коронавирустық пандемияның алғашқы күндерінен бері бар.
Өткен жылдың мамыр айында, Green Street Advisors компаниясының талдаушысы Дэниел Исмаил, табыс мәселесі бойынша қоңырау шалу кезінде Калифорнияның оңтүстігінде және Гавайиде көпқабатты үйлерге иелік ететін Дуглас Эмметттің басшыларын заңсыз жалдаушыларды жалға алу үшін қысым жасаудың шығармашылық жолдарын табуға итермеледі.
«Сіз көшіруге қойылатын шектеулер туралы айттыңыз. Сіз жетіспеушілік пен төлемеушіліктің бір бөлігін өтеу үшін кепілдік депозиттер мен аккредитивтерді пайдалана аласыз ба?» — деп сұрады Исмаил.
Фирманың атқарушы директоры Джордан Каплан «жоқ» деді. «Мен кепілді депозиттерді тарту және олар бойынша DEFCON 4-ке сәйкес жалға беруді шешуді бастау деп ойламаймын, мен бұл дәл қазір дұрыс идея деп ойламаймын», - деді ол. «Менің ойымша, егер біз бұл мораторийлерді жазалауды азайтатын болсақ, менің ойымша, бұл адамдардың көпшілігі «Мен қазір төлеймін» деп жүр».
Жылжымайтын мүлік индустриясы CDC мораторийіне қатты қарсы болды.
Лобби жазбалары жылжымайтын мүлік топтарын көрсетеді жұмсадық өткен жылы миллиондаған долларды шығаруға мораторийлерді және пандемияға қатысты жалға берушілерге қатысты басқа шектеулерді әлсіретуге немесе жоюға тырысты.
Өткен желтоқсанда пәтер иелерінің мүддесін білдіретін сауда тобы Ұлттық пәтер қауымдастығы көшіру мораторийінің күшін жою туралы федералды сотқа қосылды. Өткен айда Ұлттық пәтерлер қауымдастығы CDC көшіруге мораторий жариялаған экономикалық шығындарды өтеуге арналған жаңа талап қойды.
Екі сотта да пәтер индустриясының мүдделері CDC-тің мұндай кең ауқымды саясат жүргізуге заңды өкілеттігі жоқ екенін және пәтер иелері пандемиядан артық ауыртпалықты көтеруге мәжбүр болды деп мәлімдеді.
Конгресс Ковид-46.5 дағдарысынан қаржылық қиындықтарға тап болған жалдаушыларға көмектесу үшін 19 миллиард долларлық қорды жалдауға көмектесу бағдарламасының төтенше жағдайын қабылдады. Бірақ жалға берушілер де, жалға алушылардың адвокаттары да штат үкіметтері гранттық ақша алуға өтініш берген қате тарату арқылы ақшаны жеткізе алмады деп шағымданды. іс жүзінде мүмкін емес көптеген юрисдикцияларда.
Intercept бұрын болған деп хабарлайды мемлекеттердің жалға алушылардың көмегін бере алмауы туралы. Нью-Йорктің онлайн өтінімі 1 маусымға дейін ашылмады және басқа штаттар созылмалы мәселелерге тап болды, соның ішінде бірқатар жалға алушылардың біліктілігін арттыруға тиімді кедергі келтіретін ауыр қағаз талаптары.
көптеген шағын жер иелері, соның ішінде жеке меншігі немесе дуплексі бар жеке тұлғалар, көшіру шектеулері федералды көмектің сәтсіз жеткізілуімен бірге оларды банкроттықтың алдында қалдырды деп сендірді.
Бірақ жалға беру нарығының жартысына жуығын иеленетін және орасан зор қаржылық және заңды ресурстарға қол жеткізетін корпоративті жалға берушілер шығындарды жақсы басқарды және бұрын-соңды болмаған бос орын мен пайда деңгейіне оралды.
Сәттілікке қарамастан, көптеген инвесторларға тиесілі тұрғын үй кешендері көшіруге мораторийдің аяқталуын әлі де басып алуға дайындалуда.
Өткен айда Жоғарғы Сот CDC-тің көшіруге жол бермеу туралы бұрынғы тәртібін сақтау туралы 5-4 шешім қабылдады. Бірақ сот сонымен бірге Конгресс мораторийді 31 шілдеде ұзарту үшін нақты заңнаманы қабылдауы керек деп шешті. Заң шығарушылар мұны жасамады, CDC-тің жаңа бұйрығын мораторийді қазанға дейін ұзарту туралы заңда қалдырды.
ZNetwork өз оқырмандарының жомарттығы арқылы ғана қаржыландырылады.
сыйлау