Kahanan dadi panas ing kekaisaran sewa anyar Wall Street.
Ing sawetara taun kepungkur, perusahaan ekuitas swasta raksasa wis nggawe taruhan gedhe ing pasar omah, tuku luwih saka 200,000 omah murah ing saindenging negara. Rencanane yaiku nyewa omah maneh menyang kulawarga - kadhangkala uga wong sing padha terlantar sajrone krisis penyitaan - nalika ngenteni nilai omah mundhak. Nanging dudu Wall Street yen ora duwe trik jangka pendek, mula perusahaan ekuitas swasta kerja sama karo bank-bank gedhe kanggo nggabungake hipotek ing omah sewa kasebut dadi produk finansial anyar sing dikenal minangka "sekuritas sing didhukung sewa. .โ (Elinga yen "sekuritas sing didhukung hipotek" beracun akeh disalahake amarga nabrak ekonomi global ing 2007-2008.)
Kabeh iki nggawe aku mikir: Wis perusahaan usaha pribadi gambled karo omah rental nang endi wae sadurunge? Yen mangkono, apa sing kedadeyan?
Pranyata pasar real estate ing latar mburi New York City wis dadi papan dolanan pribadi kanggo dasawarsa pungkasan, lan asil, ora kaget, wis dadi bilai kanggo nyewo lan pasar.
"Dheweke Anget Nang endi wae"
Ing Bronx, Benjamin Warren wedi yen dheweke lan warga liyane bisa ngobong nganti mati ing geni amarga manajemen wis ngalangi loro-lorone dalan antarane bangunan sing dirancang kanggo menehi dalan metu saka kompleks apartemen sing gedhe banget. (Warren wis nimbali kutha lan manajemen kaping pirang-pirang kanggo sambat, nanging rute tetep ditutup.) Ing cedhake, Liza Ash wedi karo meh puluhan wong sing nyewo nalika dheweke lan warga liyane ing bangunane, sing panas utawa banyu panas mung sporadis. mangsa kepungkur iki, nyoba kanggo ngatur rapat tenant 'ing lobi. Luwih adoh ing sisih kidul, Khamoni Cooper lan tangga-tanggane nampa kabar pengusiran palsu sing terus-terusan mrentah supaya ngosongake apartemen sajrone limang dina, sanajan kabeh wis mbayar sewa.
Telu nyewo iki - lan meh 1,600 kulawarga liyane ing 42 bangunan - manggon liwat salah siji sing paling gedhe foreclosures kanggo hit New York City wiwit krisis financial wiwit pitung taun kepungkur. Nanging ing kene twist. Pamilik bangunan kasebut adoh saka tuan tanah tradisional. Iku bener konglomerat perusahaan usaha pribadi sing nang iku bakal bisa remet dhuwit liyane metu saka bangunan iki saka wekasanipun bisa - lan rampung munggah ora bisa mbayar maneh $ 133 yuta hipotek.
Masalahe yaiku, nalika kedadeyan, para penyewa, luwih akeh tinimbang pemilik ekuitas pribadi iki, bakal nanggung biaya.
"Dheweke ora peduli yen kita beku," ujare Khamoni Cooper, ngomongake para pemilik, Mitra Estate Normandia, Vantage Properties, Westbrook Partners, lan Manajemen Kolonial, sing terus-terusan gagal mbayar kabutuhan dhasar, kalebu panas lan panas. banyu, ing saindhenging mangsa. Cooper mung sinau saka pepadhamu sing Manajemen Cut mati kabeh banyu ing bangunan dheweke, pamindhahan dheweke lan liyane pracaya iku mbales kanggo protes padha wis mbantu kanggo ngatur ing City Hall sadurungรฉ dina. "Padha anget ing ngendi wae," dheweke nambah pait.
Kira-kira taun 2005, perusahaan ekuitas swasta wiwit nglumpukake kekaisaran mini real estate ing saindenging kutha, nguber proyeksi bathi ing mangsa ngarep. Lan nalika tawaran iki wiwit ambruk, iku nyewo, dana pensiun umum, utawa kutha sing njupuk hit, nalika nduweni usaha pribadi kadhangkala kasil mlaku adoh saka wreckage financial karo awis ing tangan. Crita babagan carane para pemain ekuitas pribadi dadi salah ing omah ing New York City yaiku, sanajan ana quirks real estate ing Big Apple, penting kanggo ngerti saiki manawa ekuitas pribadi wis nuduhake pasar sewa ing dalan ing saindenging negoro. , lan muga-muga bakal teka ing kutha sing cedhak karo sampeyan.
The Buying Frenzy
Saiki, perusahaan ekuitas swasta kaya Blackstone Group, sing saiki dadi pemilik omah sewa kulawarga tunggal paling gedhe ing negara kasebut, percaya yen dhuwit sing bakal ditindakake ing pasar omah dumunung ing nggegirisi omah-omah murah ing kutha-kutha ing ngendi rega omah ambruk paling spektakuler. Mbalik ing awal 2000s, ing mripate ekuitas pribadi, pojok pasar sing padha ing New York City yaiku "omah sing terjangkau."
Ing kutha kasebut, atusan ewu unit apartemen isih ditetepake minangka "regulasi sewa", tegese para tuan tanah dilarang ngunggahake sewa kanthi dramatis. Siji-sijine cara sing penting kanggo ngatasi kendala kasebut yaiku ngenteni panyewan sing wis suwe metu. Banjur sewa bisa diunggahake menyang pasar apa wae.
Kanggo perusahaan ekuitas swasta, dinamika iki katon menehi kesempatan untung. Kabeh sing kudu ditindakake yaiku tuku bangunan sing diatur sewa lan ngganti sing nyewa saiki karo sing mbayar luwih dhuwur. (Ing industri-speaking, iki disebut "transisi" bangunan.) Kira-kira sepuluh taun kepungkur, perusahaan usaha pribadi utawa pangembang usaha-didhukung pribadi wiwit gobbling munggah rent-diatur bangunan tengen kutha ing prices extraordinarily overvalued. Salah sawijining pemain sing paling agresif ing game kasebut yaiku Vantage perusahaan sing didhukung ekuitas pribadi. Antarane 2006 lan 2007, dheweke ngentekake udakara $2 milyar kanggo tuku 125 bangunan ing saindenging kutha, kalebu bagean saka portofolio 42 bangunan ing ngendi Khamoni Cooper, Lisa Warren, lan Benjamin Ash manggon. Ing telung taun, perusahaan ekuitas swasta utawa pangembang sing didhukung dening dhuwit ekuitas pribadi wis kesel 90,000 apartemen sing disewakake, kebak 10% saka total Simpenan, miturut Association kanggo Neighborhood lan Housing Development.
Ing spreadsheet, kabeh katon apik. Bangunan kasebut disedhiyakake karo hipotek sing gedhe, nanging perusahaan kasebut uga ngetung kenaikan penghasilan sewa sing gedhe nalika "transisi." Ing sawetara kasus, proyeksi sing dilaporake babagan filing perusahaan pancen luar biasa. Ing 2005, umpamane, Rockpoint Group, perusahaan real estate ekuitas swasta, tuku kompleks bangunan apartemen ing Harlem sing dikenal minangka Riverton Houses. Kanggo mbenerake hipotek $ 225 yuta, perusahaan kasebut ngira bakal bisa luwih saka telung income rental saka $5.2 yuta kanggo $23.6 yuta dening meksa metu setengah saka nyewa-diatur tenant ing limang taun.
Ana mung siji miscalculation amba, ora mung ing hasil Riverton, nanging ing meh kabeh. Ing njero bangunan apartemen nyatane, nyewo urip sing ora pengin "transisi" metu lan perang kaya neraka kanggo tetep.
Kejahatan Lengkap
Dhuwit gedhe lan tuan tanah sing kejam ora tau dadi wong asing ing pasar real estate New York. Nanging turunane perusahaan ekuitas swasta ing kutha kasebut ing taun-taun awal abad iki pancen nggumunake, mula para panyengkuyung omah nyebutake praktik kasebut "ekuitas predatory." Jeneng kasebut nuduhake taktik sing ditindakake perusahaan-perusahaan kasebut yen wis jelas manawa panyewan sing wis suwe ora bakal lunga.
Umume, tingkat turnover rata-rata kanggo apartemen sing diatur sewa meh 5% saben taun. Tuan tanah sing rencana bisnis gumantung saka telung angka kasebut bakal nemokake dhewe ngatur taktik pelecehan, sawetara sing cukup ilegal, supaya wong bisa pindhah, kalebu ngirim pesen pengusiran palsu, ngethok panas utawa banyu, lan ngidini infestasi vermin njupuk. terus.
"Sampeyan ora entuk 30% nyewo kanggo pindhah tanpa ngganggu lan nindakake sawetara jinis penipuan," diterangno Desiree Fields, asisten profesor studi kutha ing Queens College. Minangka conto, dheweke nuduhake carane Vantage dikirim metu supaya akeh kabar eviction palsu kanggo nyewo ing koleksi bangunan ing Queens sing pengadilan borough menehi perusahaan dina dhewe ing docket pengadilan omah. Vantage banjur dituntut dening kantor Kejaksaan Agung New York amarga ngganggu para penyewa kanthi ilegal. New York Times disebut "upaya sistematis kanggo meksa budhal nggawe lowongan kanggo penyewa sing mbayar luwih dhuwur."
Kanggo nyewo, tumbas ekuitas pribadi iki sejatine minangka kahanan sing kalah. Supaya kesepakatan bisa sukses, penyewa kudu dipeksa metu. Yen, ing tangan liyane, kesepakatan gagal lan nyewo kudu tetep, tuan tanah langsung disinvested saka bangunan, nggawe kahanan urip luwih elek tinimbang sadurunge.
Kasus sing paling kondhang saka jinis penyalahgunaan ekuitas predatory iki ditindakake dening perusahaan real estate sing jenenge Ocelot Capital Group. Ing taun 2007, didhukung dening perusahaan ekuitas swasta Israel, tuku 25 apartemen sing diatur sewa ing Bronx. Deutsche Bank ngetokake pendanaan $ 29 yuta, banjur dituku dening Fannie Mae. Ora let suwe, kahanan wiwit saya rusak. Bangunan kasebut mung duwe panas sporadis utawa banyu panas. Pipa pecah. Ceilings caved ing Nalika Ocelot temen maujud iku ora bakal nggawe dhuwit, iku mung mundur luwih.
Ing artikel 2011 kanggo Pasukan Shelter majalah, Dina Levy, mantan direktur Urban Homesteading Assistance Board sing saiki kerja karo kantor Kejaksaan Agung, diterangake siji kunjungan menyang bangunan:
"Penyelenggara nemokake ibu tunggal sing ngrawat telung bocah cilik sing wis luwih saka telung wulan ora duwe kamar mandi. Toilet makeshift dheweke kalebu ember lan selang sing bisa disambungake menyang sink pawon sing bocor. Dheweke nerangake yen dheweke durung pindhah amarga panguwasa omah lokal sing nyedhiyakake subsidi bantuan sewa saben wulan ora bakal nyetujoni dheweke kanggo pindhah menyang apartemen anyar.
Panyengkuyung omah nyaranake manawa tingkat agresif sing asring digunakake dening pemain ekuitas swasta ing taun-taun iki wis nyetel nada kanggo pasar sing luwih jembar, utamane ing tetanggan ing ngendi sewa mundhak paling cepet. Ing wulan Februari, tuan tanah bangunan sing diatur sewa ing tetanggan Brooklyn ing Bushwick nggawe berita utama kanthi nyewa buruh konstruksi kanggo njupuk palu sledge menyang jedhing lan pawon ing apartemen panyewane lan mung wiwit nyuwek.
"Iku criminality lengkap,"Sa Adam Meyers, pengacara karo Brooklyn Legal Services Corporation A sing dianggo karo nyewo ing salah siji bangunan liyane juragan tanah iki, ngendi ketel lan pipo ing ruang paling ngisor padha bubar numpes. Minangka Meyers ngerti, juragan tanah iki ora duwe backing ekuitas pribadi, nanging iku khas ing pracaya sing tingkat jawatan nuduhake entri saka dhuwit ekuitas pribadi lan tata krama menyang pasar rental. "Sampeyan ora kudu ngliwati akeh langkah kanggo ndeleng pembiaya Wall Street sing nyopir proses iki," ujare Meyers.
Fantasi lan Rakus
Wiwit taun 2008, dadi cetha yen ana sing salah banget karo petungan finansial ing ngisor iki tuku ekuitas pribadi, ora mung kanggo penyewa, nanging kanggo pasar sing luwih jembar.
"Kabeh perusahaan ekuitas predatory minangka omah kertu sing dibangun ing dhasar fantasi lan keserakahan," Senator Charles Schumer (D-NY) ngumumake ing Desember 2008.
Ing wektu kasebut, pemilik ekuitas pribadi Riverton Houses wis ana ing bebaya bakal gagal. Tawaran liyane bakal rauh ora nguntungke. Sing paling gedhe yaiku tuku $ 5.4 milyar sing durung tau ana ing rong kompleks Manhattan, Stuyvesant Town lan Peter Cooper Village, dening raksasa ekuitas swasta BlackRock Realty lan perusahaan real estate Tishman Speyer Properties ing taun 2006. Ing taun 2010, BlackRock lan Tishman wis gagal ing hipotek lan lunga. saka properti.
Nalika krisis finansial kedadeyan, dadi jelas kepiye pentinge para pemberi utang ing kabeh skema ekuitas predator. Ora ana kesepakatan sing agresif banget iki ora bakal bisa ditindakake tanpa akses gampang perusahaan ekuitas swasta kudu hipotek utangan, sing banjur diaktifake kanthi proses sekuritisasi (praktik bank-bank bundling lan adol utang kasebut menyang investor supaya bisa nyuda. resiko dhewe).
Nggoleki maneh, ora ana sing luwih nggumunake tinimbang kasunyatan manawa nalika tuku ekuitas predator iki njeblug, perusahaan ekuitas swasta dhewe arang banget ilang. Ing ambruk kesepakatan Stuyvesant Town, contone, Black Rock ilang mung $ 112 mayuta-yuta. Ing kasus liyane, perusahaan katon entuk dhuwit sanajan kesepakatan gagal.
Ing 2006, Vantage lan mitra finansial AREA Property Partners tuku kompleks pitung bangunan ing Manhattan sing diarani Delano Village kanthi rega $175 yuta. (Jeneng saiki yaiku Savoy Park.) Umume rega kasebut ditutupi hipotek $ 128.7 yuta. Taun candhake, Vantage mbiayai maneh, entuk utangan anyar $367.5 yuta. Nalika bank nglumpukake mayoritas silihan iki dadi keamanan lan didol menyang investor, Vantage nggunakake pendanaan kanggo mbayar hipotek pisanan, mbayar maneh kanggo investasi asli, lan nyisihake dhuwit kanggo cadangan. Nanging, ing pungkasan dina, Vantage lan AREA Property Partners ditinggal nyekeli awis $105 yuta, miturut New York Times. Apa sing ditindakake karo dhuwit kasebut, ora ana sing yakin. Ing taun 2010, utangan kasebut tunggak. Ing 2012, Vantage ngedol kompleks kasebut kanthi cukup kanggo mbayar hipotek sing isih ana.
Nulis ing New York Times ing 2011, setahun sadurunge Vantage mbongkar komplek kanggo nutupi hipotek sing pinunjul, Charles Bagli diringkes deal Delano Village lan siji liyane sing padha: "Ing saben kasus, padha ora persis nandhang sangsara: senadyan plunging bangunan menyang ora kentekan niat financial, saben wis bisa njupuk puluhan yuta dolar awis metu saka properti."
Nanging sing ora ateges sawetara pemain ora kelangan amba, malah yen iki ora tansah dhuwur-flying, investor resiko-njupuk sing bisa nyana. Ing kesepakatan Stuyvesant Town, contone, dana pensiun karyawan umum California ilang luwih saka $ 500 yuta. Dana pensiun guru California ilang $ 100 yuta, lan dana pensiun Florida ilang $ 250 yuta.
Kanggo Kerri White, direktur ngatur lan kawicaksanan ing organisasi omah nirlaba Urban Homesteading Assistance Board, apa pitakonan babagan dana pensiun umum nandur modal ing jinis iki tawaran pinasthi ora mung losses padha nandhang sangsara. Iku uga kasunyatan sing dana pensiun iki kadhangkala aktif Financing tawaran sing bakal bahan bakar bisa pamindahan sawetara anggota dhewe saka apartemen.
Dheweke kelingan nalika sepisanan dheweke lan kanca kerjane nemoni skema ekuitas predatory. Nyewo padha sambat saka jawatan lan planggaran ing koleksi bangunan ing Manhattan ndhuwur sing wis dawa dadi bagรฉan saka program omah terjangkau Mitchell-Lama kutha. Ing 2007, ing puncak gelembung, perusahaan manajemen sing didhukung dening perusahaan investasi sing digawe Morgan Stanley tuku bangunan kasebut kanthi rega $ 918 yuta, salah sawijining tawaran real estate Manhattan paling gedhe ing sejarah. Sawise tuku, perusahaan manajemen ngirim pesen pengusiran - 633 ing siji bangunan piyambak.
Nanging apa tenan nyebabake kontrovรจrsi sing loro kutha lan dana pensiun negara wis dhuwit kebungkus munggah ing menehi hasil, lan buruh kutha asring residents saka bangunan Mitchell-Lama-ditunjuk. "Dana pensiun dhewe bakal mbiayai kesepakatan sing ngarep-arep bisa ditindakake," ujare White.
Samubarang ambruk
Saiki, perusahaan ekuitas swasta main game sing beda ing pasar sewa kulawarga tunggal nasional. Nanging sawetara panyengkuyung omah percaya manawa dasawarsa ekuitas pribadi ing New York bisa menehi uji coba apa sing bisa kedadeyan ing saindenging negara. Ing kasus loro kasebut, investor Wall Street sing agresif kanthi cepet tuku properti sewa sing akeh banget kanthi proyeksi bathi jangka pendek sing, kanggo para ahli ekonomi lan panyengkuyung omah, katon luwih optimistis. Ing New York, dheweke nganggep manawa bisa ngowahi bangunan sing diatur sewa. Secara nasional, dheweke taruhan yen bisa entuk bathi saka tuku lan nyewakake omah ing kutha-kutha sing paling angel kena krisis omah - rencana sing gumantung marang kemampuan kanggo ndandani, ngatur lan nyewakake puluhan ewu omah ing saindenging negoro lan kanthi skala sing luwih gedhe. saka sapa wae utawa perusahaan apa wae sing wis tau nyoba ing Amerika Serikat. Ing kasus loro kasebut, yen bathi bathi sing diproyeksikan ora bisa ditindakake, kesepakatan kasebut ambruk, ancam kestabilan urip panyewane lan sukses produk finansial rumit sing mengaruhi pasar sing luwih akeh (sanajan perusahaan ekuitas swasta bisa lolos kanthi relatif sithik. dhuwite dhewe ilang).
Wis ana pratandha saka awan badai ing cakrawala kanggo kekaisaran rental anyar iki. Buta ekuitas swasta Blackstone, pimpinan industri anyar, ndeleng sewa sing diklumpukake nyuda 7.6% ing waktu pungkasan 2013. Minangka karo tawaran usaha predatory ing New York City, tombol kanggo Blackstone bisa kanggo ngumpulake jumlah sewa perlu. Yen ora, kabeh rencana crumbles.
Mbalik ing Bronx, Khamoni Cooper terus mbayar cek sewa $1,300 saben wulan, sanajan klompok pamilik ekuitas pribadi dirampas lan bangunane ambruk. Tanggane kandha yen ora bisa ngombe banyu kran amarga pipane wis tuwa, mula banyune sok metu ireng. Liyane nglaporake jamur ireng utawa jamur sing kandel, ireng ing kamar mandi. Cooper dhewe seneng yen dheweke bisa kerja. Mangsa iki, manajemen ngrusak jedhing, nalika nyuwek jubin. Sajrone rong sasi, dheweke kudu nggunakake jedhing ing apartemen kosong lan menehi salam marang tangga-tanggane ing ngisor saben esuk kanthi mung ngobahake celah ing lantai pawon.
"Padha nggunakake kita kaya kita mesin ATM" carane dheweke nerangake. Kaya puluhan ewu wong New York liyane sing manggon ing bangunan sing diatur sewa sing dikontrol dening investor Wall Street, dheweke negesake manawa dheweke bakal lunga yen bisa, nanging ora nemokake papan liya.
"Rasane kaya aku dihukum," dheweke kandha lan mikir babagan pemilik bangunan kasebut: "Apa sing wis daktindakake kanggo sampeyan?"
Kanggo Kerim Odekon, sing ngenteni pitung taun kerja minangka analis kebijakan kanggo Departemen Pengawetan lan Pembangunan Perumahan New York, Cooper minangka jinis crita sing dirungokake ing agensi kasebut meh saben dinane.
"Iku krisis," ujare. "Kudu ana komisi bebener lan rekonsiliasi kanggo para penyewa New York."
TomDispatch biasa Laura Gottesdiener minangka wartawan lan penulis A Dream Foreclosed: Amerika Ireng lan Perang kanggo Panggonan kanggo Telpon Omah. Dheweke dadi editor kanggo Wawancara Nonviolence lan wis ditulis kanggo Playboy, Al Jazeera America, RollingStone.com, Ms., Huffington Post, lan publikasi liyane.
Artikel iki pisanan muncul TomDispatch.com, weblog saka Nation Institute, sing nawakake aliran sumber alternatif, warta, lan pendapat saka Tom Engelhardt, editor wektu suwe ing penerbitan, co-founder saka Proyek Kekaisaran Amerika, Penulis Pungkasan Kebudayaan Kemenangan, minangka saka novel, Dina Pungkasan Penerbitan. Bukune sing paling anyar yaiku Cara Perang Amerika: Kepiye Perang Bush dadi Obama (Haymarket Books).
ZNetwork didanai mung liwat loman para pamaca.
Nyumbang