ב-17 בנובמבר 2022, חברי אגודת דיירי הווילות של Hillside ו-920 Everett Tenants Association נסעו לביתו של המנהל הכללי של מחלקת הדיור של לוס אנג'לס בווסט סייד של העיר. הדיירים, המתגוררים בצ'יינה טאון ומתארגנים עם קהילת צ'יינה טאון לפיתוח שוויוני (CCED), כבר מזמן מתוסכלים מהאינרציה של מחלקת הדיור בעיר (LAHD), ולכן ערכו מחאה מול ביתו של המנהל, בדרישה לפעול. אחד מדיירי היללסייד וילה דיבר בתקיפות: "אם לא אעשה את העבודה שלי, יורחק ממקום העבודה שלי. אני חושב שאנחנו צריכים את אותו הדבר בשבילך. אם אתה לא יכול לעשות את העבודה שלך, פשוט תסתלק משם."
בניין 920 Everett הוא אחד מבין עשרות בבעלות ומופעל על ידי ויקטוריה וו וג'רום פינק. המודל העסקי של Vu ו-Fink אופייני לבעלי דירות תאגידיים בשווקי הדיור ההולכים וגדלים בקליפורניה: הם רוכשים בעיקר יחידות מיוצבות בשכר דירה דרך חברות LLC שונות באזורים מגניבים; עקירת שוכרים ארוכי טווח באמצעות טקטיקות מזומנים למפתחות ו/או הטרדה; לבצע עבודות בנייה עלובות, בלתי מותרות ולעתים קרובות מסוכנות; ולהשכיר את היחידות המשופצות בתעריף השוק, תוך ניצול הפרצה החקיקתית שמספקת חוק הדיור להשכרה בקוסטה-הוקינס בקליפורניה, המתיר העלאות שכר דירה כאשר הדיירים מפנים את יחידתם.
CCED תיעדה שיטות עבודה אלו בדוח הטרדה למפתחות, שדיירים מ-920 אוורט ומבניינים אחרים בבעלות Vu ופינק העבירו ל-LAHD לצד אינספור תלונות ביולי 2022. הם התעקשו שהעירייה תתחיל להטיל דין וחשבון על בעלי בתים טורפים ולהגן על הדיירים מפני הטרדה, תגמול ותנאי חיים בלתי ראויים למגורים - דרישות הדיירים חזרו על מחאת נובמבר מול בית המנהל.
בינתיים, התאחדות דיירי הווילות בהילסייד נלחמה במשך שנים לאלץ את העיר להפקיע את הבניין שלהם מבעל הבית הנצלני שלהם, טום בוץ, שהכפיל ושילש את דמי השכירות לאחר שאמנת הסבירות של הבניין פגה ב-2019. במאי 2022, הדיירים הבטיחו ניצחון היסטורי כאשר מועצת העיר לוס אנג'לס הצביעה פה אחד על אישור הכספים לרכישת הבניין שלהם.
שישה חודשים מאוחר יותר, לעומת זאת, LAHD אפילו לא ביצעה הערכה, הצעד הראשון לקראת הפקעה. רק לאחר פעולות חוזרות ונשנות של דיירים, לבסוף הגישה LAHD עתירה לפרקליט העירייה להבטחת השמאי גישה לבניין. שימוע נקבע ל-30 בינואר 2023 - יום אחד לפני שהקפאת הפינוי של העיר מתקופת המגפה אמורה להסתיים, מה שמותיר דיירים שנקלעו לחובות שכר דירה משמעותיים כתוצאה מהעלאות שכר הדירה הדורסניות של בוץ, ואשר חייבים להתחיל לשלם את מלוא שכר דירה החל מה-1 בפברואר, חשוף לפינוי.
תקופת המתנה זו של שישה חודשים הייתה מיותרת לחלוטין, במיוחד מאז שבוץ ציין שוב ושוב, כולל בחודש מאי כאשר עורך דינו דיבר בפני מועצת העיר, כי הוא מוכר לא מוכן, כלומר העירייה תצטרך לנקוט בצעדים משפטיים כדי להבטיח את הגישה לבניין. אלפרדו אספינוסה, שגר בהילסייד וילה מאז 1995, סיפר Jacobin: "זה מאוד מתסכל, וזה מאוד מלחיץ. הבעלים העלה את שכר הדירה שלנו בכמעט 300 אחוז. הודות למגיפה יש לנו את הגנות הפינוי האלה כרגע, אבל הן אמורות לפוג עד סוף ינואר. אז אנחנו לא יודעים מה הולך לקרות אחרי זה. דברים לא נעשים על ידי הרשויות ואנשים נהיים חולים כאן".
דוגמאות אלו מדגימות דפוס של הזנחה מכוונת בתוך ה-LAHD. כישלון המחלקה באכיפת קודים ונהלים קיימים, כמו גם ניצחונות שהובטחו באמצעות פעולה קולקטיבית, מסכנים את רווחתם ובטיחותם של הדיירים. זה גם נותן לגיטימציה להתעללות וניצול של בעלי בית, ומטה עוד יותר את הדינמיקה הכוחנית של מערכת דיור למטרות רווח שכבר מוערמת נגד דיירים.
בשנים האחרונות, לאחר לחץ מתמשך מצד איגודי דיירים וקבוצות הסברה לשוכרים, העבירה השלטון העירוני חקיקה שנועדה לתקן את חוסר איזון הכוחות הזה, למשל על ידי מתן סיוע משפטי לדיירים נגד בעלי דירות והגבלת השכרות לטווח קצר כמו Airbnb ו-Vrbo שתורמות להעלות שכר דירה ולהגביל את מלאי הדירות להשכרה. אבל המסגרות החקיקתיות הללו, כמו פקודת הדיירים נגד הטרדות (TAHO) של לוס אנג'לס, שהתקבלה באוגוסט 2021, נמצאות בחסר באופן קיצוני או חסרות מנגנוני אכיפה יעילים, מה שהופך אותם לחסרי משמעות. המבוי הסתום ממחיש את האורבניזם הליברלי שמתעדף פורניר של פרוגרסיביות על פני שינוי מבני מהותי.
סדרי עדיפויות עירוניים
דיירים מבניינים ברחבי העיר סיפרו Jacobin על הפרות קוד, תלונות בריאות ובטיחות והפרות של פקודת ייצוב שכר דירה (RSO) שלא נענתה על ידי LAHD, גם כאשר דיירים מתאמים תלונות כדי להדגים דפוסים עם בעלי בית ספציפיים. שוכרים שמוטרדים על ידי בעלי דירות - לרוב מדובר באותם דיירים - נתקלים גם בחוסר מעש מהעיר, למרות ה-TAHO של לוס אנג'לס. ה-TAHO נועד לאסור על בעלי דירות להטריד או להגיב לשוכרים, והופך את הפרות הפקודה לעבירה פלילית או להפרה אזרחית שדינה קנסות או מאסר.
אולם עד כה, למרות קבלת קרוב לארבעת אלפים תלונות על הטרדה, הפנה לה"ד רק עשרה תיקים לפרקליט העירייה, ומעטים, אם בכלל, תביעות פרטיות שהוגשו על ידי הדיירים עצמם. בחלקו, כמו הון ועיקרי דווח בספטמבר, הסיבה לכך היא ש-LAHD חסר מימון לאכיפת TAHO (למרות ש-LAHD אמר Jacobin יכולת כוח האדם שלהם התרחבה לאחרונה). אבל זה נובע גם מהדרך שבה נכתבה הפקודה: לעורכי דין לא מובטח תשלום אם הם זוכים בתיקי הטרדת דיירים, מה שהופך את זה כמעט בלתי אפשרי לדיירים שאינם יכולים להרשות לעצמם לשלם הוצאות משפט למצוא עורכי דין שייקחו על עצמם את תיקיהם.
תלונת TAHO נפתרת בדרך כלל או על ידי סיווג מחדש, למשל כתלונות קוד או RSO, או על ידי שליחת LAHD מכתב ייעוץ לבעל הבית המזכיר לו את התקנות שנקבעו במסגרת TAHO לפני סגירת התיק. האכיפה המוגבלת ביותר הזו היא חמורה במיוחד בהתחשב בהטרדה היא חלק מהותי מהנהלים של בעלי בית בתאגידים, אסטרטגיה עיקרית המשמשת לעקירת שוכרים ארוכי טווח של יחידות מיוצבות שכר דירה, שמוחלפים לאחר מכן בדיירים שיכולים לעמוד בתעריף השוק - אותן יחידות סבירות שאבדו לצמיתות לשוק.
סוגי ההטרדות המשמשים את בעלי הבתים של חברות ועובדיהם (אם כי בוודאי גם על ידי רבים המכונים "בעלים של אמא ופופ") לובשות צורות שונות החל מאיומים על דיירים על סמך מעמד ההגירה שלהם, רדיפה לפינוי בלתי חוקי והעלאות שכר דירה; שירותי ניכוי במקור; איומים באלימות פיזית; קריאה למשטרה על דיירים; עיכוב או הזנחה של תחזוקה ותיקונים; וביצוע עבודות בנייה רועשות, פולשניות, לרוב מזיקות במטרה מפורשת להתנגד לדיירים קיימים. ככזה, סיווג מחדש של תלונות באופן שיטתי עלול לסכן דפוסים של מה שהם למעשה טקטיקות הטרדה מכוונת.
סם טרין, שוכר של בעל בית מתעלל ידוע לשמצה K3 אחזקות (ששינתה לאחרונה את שמה הציבורי ל-Alpine LA Properties) ומארגן במועצת הדיירים של K3, הסביר:
יש מגוון כל כך רחב של אפשרויות של מהי הטרדה, אבל חשוב להבין שבעלי דירות תאגידים כמו K3 יעשו כל מה שצריך כדי להוציא שוכרים. הטקטיקות כל כך עדינות לפעמים - ולפעמים הן משבשות וזה מאוד מפורש. אבל, למשל, שימוש בשיפוצים כדי להוציא אנשים נראה טוב מספיק על הנייר, והם יכולים לצאת מזה. מדברים מניסיוני האישי, אני חי עם זה כבר כמה חודשים; הרעשים החזקים הקבועים, הדפיקות, הידיעה שהם גרמו לצינורות להתפוצץ, להציף, לפרוץ לקירות. זה מעורר בי חרדה רבה.
במקרה של טרין, פועלי בניין ביחידה למטה חתכו חור דרך התקרה לתוך מסגרת האמבטיה שלו. טרין הגישה תלונות על הטרדה מרובות לעירייה, ובכל פעם שלחה LAHD מכתב ל-K3/Alpine שהזכיר להם את תנאי ה-TAHO. כאשר טרין הגישה תלונת הטרדה נוספת השנה, LAHD אמר לו שהם כבר שלחו מכתבי ייעוץ ל-K3/Alpine בשנה שעברה; תיק סגור.
בינתיים, K3/Alpine שלחה שוטרים לבניין של Trinh במספר הזדמנויות להתעמת עם דיירים, וכן איימה לעשות זאת באמצעות הודעת טקסט. בעל הבית מבקש כרגע לפנות את טרין ושכנתו (ו Jacobin תורם) אנדרו אלרוד, מארגן דיירים נוסף במועצת הדיירים K3, בגין "מטרד" לאחר שהובילו ביולי פעולה לחסימת עבודות הבנייה בבניין שלהם. שלושה חודשים לאחר מכן, משטרת LAPD עצרה את אלרוד בביתו לאחר שהתובע המחוזי הגיש כתב אישום פלילי בגין פריצה על אותה פעולה.
דוגמאות אלו מצביעות על הסלמה ברורה של טקטיקות הטרדה ותגמול מבעלי בתים, מחוזקת על ידי מחלקת דיור שעושה מעט יותר מאשר שליחת מכתבים, ומחלקות משטרה ושריף הפועלות למען בעלי בתים, מביצוע פינויים - כולל לאחרונה פינוי צבאי שהביא באופן טרגי להתאבדות הדייר - כדי להתעמת או לעצור דיירים בבתיהם.
הנפגעים הם דיירים שעקורים או תקועים בתנאים בלתי ראויים למגורים הפוגעים קשות בבריאותם הנפשית ו/או הפיזית. לדוגמה, K3/Alpine מונעת מדייר אחד, שסובל מאסטמה קשה, גישה לדוח בדיקה לגבי עובש שחור בדירתם שהם צריכים לביטוח הבריאות שלהם כדי לכסות בדיקות וטיפולים נוספים. מנהל נכס אחר של דייר K3/Alpine השאיר עכברוש מת בשקית שעליה רשום שם הדייר מחוץ לבניין שלהם לאחר שהתלוננו על התנאים ביחידה שלהם. הדייר הזה, מבועת, בסופו של דבר עזב את המקום.
אלרוד סיפר Jacobin:
הדיירים צריכים את פרקליט העירייה שיגיש כתב אישום פלילי, כדי להעמיד לדין את החברה הפלילית הזו. ועד שזה יקרה, השיטות העסקיות שחברות כמו K3 מסתמכות עליהן יימשכו. ישנן עוד חברות רבות כמו K3 שרואות שבעצם אתה יכול לנהל נדל"ן למגורים על ידי תגמול נגד דיירים שמנסים לאכוף את קוד הבנייה ואת פקודת ייצוב שכר הדירה ולהגן על יכולת המגורים והמחיר של בתיהם. נכון לעכשיו, בעלי דירות יכולים להיכנס ליחידות שוכרים באופן חד צדדי, ללא רשות וללא תזמון. הם יכולים להורות לצוות שלהם לסגור את המים של הדיירים. הם יכולים לבטל כל מיני חוזי שירות. הם יכולים להפוך את הבית שלך לבלתי ראוי למגורים, ואין קנס.
כתוצאה מחוסר מעש הן של LAHD והן של בעל הבית שלהם, הדיירים בבניין אחד K3/Alpine, 1057 S Western Ave, מנכים דמי שכירות מאז מאי. דרישותיהם כוללות ביטול חוזים כפויים, הפסקת הטרדה שיטתית וטיפול בבעיות מחיה.
הפעלת בעלי בית פוגעניים
ה-TAHO הוא כיום אחד הכלים היחידים הזמינים להסדרת בעלי בתים תאגידיים, והעובדה שהעירייה משתמשת בו במידה כה מוגבלת נותנת לגיטימציה מרומזת לטקטיקות העסקיות הפוגעניות של בעלי הדירות, ומאפשרת איחוד נוסף של דיור להשכרה.
ה-LAHD הצהיר באימייל אל Jacobin כי מחלקת הדיור "מחויבת באופן מלא למניעה ואכיפה נגד הטרדות דיירים", אך העובדה נותרת בעינה שבעוד שבעלי דירות תאגידים הגדילו את נתח השוק שלהם בדיור בלוס אנג'לס, העיר כולה צמצמה את יכולות החקירה שלה.
כפי שציין CCED בכתביהם לדווח, בלוס אנג'לס היה בעבר כוח משימה בין-סוכנויות לשיכון עוני, שנוסד בשנת 1980. למרות שהוא היה רחוק מלהיות מושלם, הוא העמיד לדין בהצלחה בעלי בתים שביצעו הפרות בריאות ובטיחות חוזרות ונשנות, כמה מהם נכנסו לכלא. עם זאת, נראה שכוח המשימה הופסק, ואז פוזר ללא תחליף ברור. בינתיים פקודת שיתוף בתים בעיר, המסדירה שכירות לטווח קצר והועברה ב-2019 כדי להקל על חלק מהלחץ על שוק השכירות, נאכפה לעתים רחוקות כל כך עד שהעיר הפסידה עד 302 מיליון דולר בקנסות שלא הוערכו במדינה. בשנה שעברה לבדה, לפי א מחקר שנערך לאחרונה. (Airbnb, ראוי לציין, הוא א נותן החסות העיקרי של המשחקים האולימפיים, שאותם לוס אנג'לס אמורה לארח ב-2028.)
חוסר המעש, חוסר המימון והיעדר האכיפה של העירייה משקפים לכאורה אדישות להשלכות על דיירי מגזר דיור ממומן ופיננסי, כמו גם רצון עילאי לשמר את הסטטוס קוו ברמה העירונית. באופן ממוקד יותר, זה נקרא כמאמץ משותף להגביל את כוח הדיירים.
זה לא צריך להיות מפתיע, בהתחשב בתכנים של הגזעני, ההומופובי הקלטה של שלושה חברי מועצת העיר לוס אנג'לס ונשיא פדרציית הלייבור של המחוז שהדלפה באוקטובר, מה שמשך תשומת לב לאומית והוביל להתפטרותם של שניים מהפוליטיקאים שנתפסו בקלטת. בהקלטה שהודלפה, בעוד החברים דנים בחלוקה מחדש של מחוזה של חברת המועצה המתקדמת במקצת, Nithya Raman, המקיף חלק מקוריאהטאון, מרכזיות הנדל"ן לפוליטיקה העירונית נחשפה - וכך גם האיום של תנועת הדיירים המתהווה.
אז נשיא המועצה, נורי מרטינז, אמר, "זה משרת אותנו לא לתת לה את כל K-Town כי זה מגבש את מחוז השוכרים שלה, וזה לא דבר טוב עבור אף אחד מאיתנו." במילים אחרות, חבר מועצה החבוי לאינטרסים של הדיירים מהווה איום על אופן פעולת המועצה. כפי ש טרייסי רוזנטל כותב על השערורייה עבור ה הרפובליקה החדשה: "[זה] כופה התחשבנות עם קו השבר המרכזי של הכוח בעיר, איתו מצטלב הגזע וממנו הוא גם מסיח את דעתו: נדל"ן מול שוכרים".
Jacobin התורם סמואל שטיין תיאר אופן זה של ממשל עירוני כ"מדינת הנדל"ן," לוכד כיצד ממשלות, במיוחד ממשלות עירוניות, מיישרות את פעולותיהן עם האינטרסים של הון נדל"ן ומדיניות עיצוב כדי לעורר רווחים הולכים וגדלים עבור יזמים, בעלי בתים וספקולנטים. הפרדיגמה השתרשה במהלך הדה-תיעוש, כאשר הייצור התרחק ממרכזים עירוניים בעוד שהנדל"ן והפיננסים הפכו לבסיס העיקרי של צבירת הון. בשנת 1970, אנרי לפבר אפיין את המעבר הזה במונחים הבאים:
המקרקעין הופכים למקור העיקרי ליצירת הון, כלומר מימוש ערך עודף. ככל שאחוז הערך העודף הכולל שנוצר וממומש על ידי התעשייה מתחיל לרדת, האחוז שנוצר וממומש על ידי ספקולציות נדל"ן ובנייה עולה.
המדיניות העירונית מקדמת אסטרטגית ספקולציות נדל"ן ומקסום רווחים, ותנועת דיירים חזקה ומאורגנת יותר מאיימת על המטרה הזו - במיוחד במקרים כמו הדחיפה של Hillside Villa להפקעה, שבהם הדיירים קוראים תיגר על ההיגיון של דיור למטרות רווח עצמו. למרות שדיירי וילה הילסייד הצליחו לאלץ את מועצת העיר להצביע בעד רכישת הבניין שלהם, כל שלב בתהליך, גם לאחר ההצבעה, היה רצוף במכשולים, התחמקויות, עיכובים וחוסר תגובה שרק התגברו על ידי גורם מתמשך, גוף דיירים מאורגן.
הדינמיקה הזו, כמובן, אינה מוגבלת ללוס אנג'לס או לארצות הברית. בברלין, למשל, הממשלה בראשות הסוציאל-דמוקרטית התעקשה ניסה להימנע יישום משאל ההפקעות המהווה 2021, שבו כמעט 60 אחוז מהברלינאים הצביעו להפקיע בעלי בתים תאגידים שבבעלותם יותר משלושת אלפים יחידות. עם זאת, דו"ח ראשוני שפורסם זה עתה של ועדת המומחים שהופקדה להעריך את כדאיות ההפקעה קבע כי המהלך אכן חוקי וכי העירייה אינה מחויבת לשלם תעריף שוק למשכירים - מה שמפעיל לחץ רב יותר על השלטון העירוני לחוקק זאת. ניצחון תקדימי לדיירים בברלין.
ממשלות עירוניות צריכות לנקוט צעדים דרסטיים למען הסדרת בעלי בתים והחזקתם באחריות - כולל הגבלת נתח שוק של בעלי בתים תאגידיים, הגבלת משרות פנויות, יצירת שקיפות רבה יותר סביב בעלות על נכסים, אכיפת פקודות דיור להשכרה לטווח קצר, הרחבת וביצוע הגנות קבועות מתקופת המגיפה והעמדה לדין. בעלי דירות שמתנכלים לשוכרים מחוץ לבתיהם או מתגמלים בשוכרים המתנגדים לנוהגים שלהם ומתארגנים עם שכנים. ועל הדיירים להמשיך ולחייב אותם לעשות זאת.
אבל ההיסטוריה האחרונה מוכיחה שהמסגרות הרגולטוריות הליברליות לא יספקו אלטרנטיבה למערכת הדיור הממומנת והפיננסית. במקום זאת, תומכיהם יסכימו שהמערכת הנוכחית שבורה, אך יעשו מעט כדי לשנות אותה באופן משמעותי. השינוי ההכרחי צריך לבוא מדיירים מאורגנים המצהירים על כוחם, תופעה שהולכת וגוברת בתדירות - עם דוגמאות כמו מאבק ההפקעה של Hillside Villa, שביתת שכר הדירה המתמשכת של דיירי K3, וכן השביתה האחרונה של אגודת הדיירים של Veritas (VTA) שביתת חוב מוצלחת וזה עתה הושק קמפיין חוזים לאלץ את בעל הבית של החברה לבטל את העלאות שכר הדירה ברחבי העיר.
בראד הירן, מארגן ראשי בוועדת זכויות הדיור של סן פרנסיסקו שעובד בצמוד ל-VTA, שוחח עם Jacobin על הפוטנציאל של הבטחת ניצחונות טרנספורמטיביים באמצעות פעולה קולקטיבית ולא ברמה החקיקתית:
במובנים רבים, ליהקנו את הדיירים כאוכלוסיה פסיבית זו שאינה יכולה להבין את הכוח שלהן לגבי העושר שהם יוצרים עבור תעשיית הנדל"ן. במקום זאת, אנחנו חושבים שאנחנו צריכים לגרום לפוליטיקאים ועורכי דין להגן על האוכלוסייה העצומה הזו של אנשים בקליפורניה ובמדינה - שעורכי הדין הם מרכז הכוח. והם לא; השוכרים הם מרכז הכוח מכיוון שהשוכרים משלמים שכר דירה. ואם תהיו מוכנים לשביתה, ואתם מבינים איך להתאחד עם שכניכם, ולהרכיב אסטרטגיה שתפגע בהכנסה של בעל הבית - פוגעת בהכנסות של אותה חברה - מי יודע איזה סוג של מינוף תיצור? בגלל שאנחנו כל כך לא מתאמנים עם שביתות, אין לנו מושג כמה מינוף יכול להיות לנו.
ZNetwork ממומנת אך ורק באמצעות נדיבות הקוראים שלה.
תמכו בנו