Fמ-1982 עד 2000, שוק המניות בארה"ב עבר ל"ריצת השוורים" הארוכה ביותר אי פעם, כשמחירי המניות עלו לגבהים מסחררים. בסוף שנות ה-1990, שילוב של גורמים, שכללו הורדת הריבית של הפדרל ריזרב, יצר בועת מחירים ענקית במניות האינטרנט. בועה ספקולטיבית מתרחשת כאשר המחיר עולה בהרבה על הערך הבסיסי של הנכס. מבחינה היסטורית, בועות התרחשו בכל דבר, החל מנדל"ן, מניות ומסילות רכבת ועד לצבעונים, תינוקות כופית וחוברות קומיקס. כמו בכל הבועות, נדרש עוד ועוד כסף כדי להחזיר. לדוגמה, אם רכשת 100 מניות של אפל ב-10 דולר למניה והן עלו ל-20 דולר, זה עלה 1,000 דולר להרוויח 1,000 דולר (תשואה של 100 אחוז), אבל אם המניות היו 100 דולר כל אחת ועלו ל-110 דולר, זה היה עולה 10,000 דולר. להרוויח 1,000 דולר (תשואה של 10 אחוזים) - כך שאחוז הרווח נמוך בהרבה וגם ההפסד הפוטנציאלי יהיה גדול בהרבה. זה הוביל להתפוצצות בועת האינטרנט במרץ 2000.
כאשר בועת שוק המניות התפרצה, סערה פגעה בכלכלה הגדולה יותר, גרמה להשקעות ולהוצאות החברות לשקוע ולעלייה באבטלה. שוק המניות שרוף, אנשים רבים עברו לרכישות בתים כדרך בטוחה יותר לבנות עושר. ואז הגיעו מתקפות ה-11 בספטמבר 2001, שיצרו גל הלם של פחד וירידה בהוצאות הצרכנים.
ב-2002, כשהכלכלה כבר צולעת, יו"ר הפדרל ריזרב לשעבר, אלן גרינשפן, והפד הורידו את הריבית לשפל היסטורי של קרוב לאחוז אחד כדי למנוע מיתון כלכלי חמור. ריביות נמוכות הופכות את הכסף שנשאל לזול לכולם, החל מרוכשי דירות ועד לבנקים. אוקיינוס האשראי הזה היה גורם אחד שהוביל לשינוי משמעותי בתעשיית הלוואות הבית - מ"מקור לבעלות" ל"מקור להפצה". ריביות נמוכות גרמו גם לכך שרוכשי דירות יכלו לקחת על עצמם משכנתאות גדולות יותר, שתמכו בעליית המחירים.
במודל המקור לעצמך, מלווה המשכנתאות - שיכול להיות חברת משכנתאות פרטית, בנק, יד שנייה או איגוד אשראי - מחזיק במשכנתא לתקופתה, בדרך כלל 30 שנה. מדי חודש מקבל הבנק - מקצרה לכל מי שיוצר משכנתא - ש"מקור" המשכנתא, תשלום של קרן וריבית מבעל הבית. אם הקונה לא יעמוד במשכנתא, כלומר יפסיק לשלם תשלומים חודשיים, אז הבנק יכול לתפוס ולמכור נכס יקר ערך: הבית. בהינתן תקני הלוואה מחמירים ואורך החיים של ההלוואה, זה כאילו רוכש הדירה מתחתן עם הבנק.
במודל המקורי להפצה, הבנקים מוכרים את המשכנתא לצדדים שלישיים, והופכים את ההלוואות לסחורה כמו יישומונים על מסוע. על ידי מכירת ההלוואה, הבנק מפנה את ההון שלו כדי שיוכל להסתובב ולממן משכנתא חדשה. לפיכך, לבנקים יש תמריץ למכור (או "לחלק") משכנתאות במהירות, כך שהם יכולים להחזיר את הכספים למכירת משכנתאות נוספות. על ידי מכירת ההלוואה, הבנק "מחלק את הסיכון" של פירעון גם לאחרים.
הבנקים הרוויחו כסף מדמי משכנתא, אולי רק כמה אלפי דולרים להלוואה. מכיוון שהם מכרו את ההלוואה, לפעמים תוך ימים ספורים בלבד, לא היה להם חשש שרוכש הדירה עלול לעמוד בהפרעה. הבנקים החלו להשתמש במוקדים טלפוניים ובטקטיקות לחץ גבוה כדי "לייצר המוני" משכנתאות מכיוון שהרווח היה בהיקף - כמה הלוואות אפשר לאשר כמה מהר. לכך השלימו הונאה בכל ענף הנדל"ן, במסגרתה העריכו שמאים בתים וסוכני משכנתאות כל אדם עם דופק, לא מאמת נכסים, מצב עבודה או הכנסה. ותעשיית הדיור הפטריות עיוותה את כל הכלכלה. מכלל הגידול במשרות נטו מ-2002 עד 2007, עד 40 אחוזים היו קשורים למגזר הדיור: מתווכים במשכנתאות, שמאים, סוכני נדל"ן, עובדי מוקד טלפוני, פקידי הלוואות, עובדי בנייה וחנויות לשיפוץ בתים וכו'.
כדי להקל על מכירת ההלוואות, הבנקים הולכים לפאני מיי או פרדי מאק ומקבלים "הבטחה" למשכנתאות "קונפורמיות" (או פריים, המתייחסות לניקוד האשראי של הלווה). הבטחה פירושה שאחת מהסוכנויות מאשרת שההלוואות ראויות לאשראי; הם גם מבטחים חלק מההלוואה למקרה שבעל הבית לא יצליח. לפני ההלאמה האחרונה שלהם, פאני ופרדי היו "ישויות בחסות הממשלה" (GSEs). בעוד שכל אחד יכול היה לקנות מניות בשתי החברות, הן היו כפופות גם לרגולציה הפדרלית ולפיקוח הקונגרס. תפקיד פדרלי זה נתפס כערבות מרומזת מכיוון שכל הצדדים האמינו שהלוואות בגיבוי של פאני ופרדי בטוחות לחלוטין. זה איפשר להם ללוות סכומי כסף עצומים בתעריפים נמוכים במיוחד.
לאחר מכן מכרו בנקים את הלוואות המשכנתא המובטחות החדשות שרכשו ל"באנדלרים", החל מפאני ופרדי ועד ל"מותגים פרטיים", כגון בנקי השקעות, קרנות גידור ו"בנקי כסף" (כאלה שמחזיקים פיקדונות כמו חיסכון וחשבונות עובר ושב) . באנדלרים אספו משכנתאות רבות מתוך כוונה למכור את זכויות התשלום לאחרים - כלומר, מישהו אחר משלם כדי לקבל את תשלומי המשכנתא החודשיים שלך.
השלב הבא היה "איגוח" החבילה (נייר ערך הוא נכס סחיר). חלק גדול מהקוסמות הפיננסיות של וול סטריט כרוך בהפיכת חובות לנכסים. נניח שאתה בנק אוף אמריקה ואתה מוכר 200 משכנתאות ביום. ליהמן ברדרס קונה את ההלוואות לאחר שהן מובטחות ו"צרור" אותן באמצעות הפקדת המשכנתאות בחשבון בנק - לשם הולכים התשלומים החודשיים מ-200 בעלי הדירות. לאחר מכן, נוצר "נייר ערך מגובה משכנתא" (MBS) מהצרור הזה. MBS הוא מוצר פיננסי שמשלם תשואה לרוכש, כמו קרן גידור, קרן פנסיה, בנק השקעות, בנק כספים, בנק מרכזי, ובמיוחד פאני ופרדי. התשואה, בעצם תשלום ריבית, מגיעה מתשלומי המשכנתא.
איך זה עובד? בעל הבית ממשיך לשלם תשלומי משכנתא חודשיים לבנק אוף אמריקה, שמרוויח כסף מהעמלות מהמשכנתא המקורית ומקבל קיצוץ עבור שירות תשלומי המשכנתא, ומעביר אותם לליהמן ברדרס. ליהמן מרוויח כסף כצרור של המשכנתאות ו"חתם" של נייר הערך המגובה במשכנתא. הרוכש של נייר הערך המגובה במשכנתא, נניח, פאני מיי, מקבל אז תשלום מחשבון הבנק המחזיק את תשלומי המשכנתא.
בהתחלה, תהליך זה כיסה רק משכנתאות פריים מכיוון שפאני ופרדי לא יכלו להבטיח הלוואות סאב-פריים. כדי לטפל בשיעורים נמוכים של בעלות על בתים בקרב אוכלוסיות בעלות הכנסה נמוכה וקהילות צבעוניות, בסביבות 2004 הקונגרס החל לעודד את פאני ופרדי להתחיל להבטיח משכנתאות סאב-פריים בקנה מידה רחב. ואשראי קל הזין את התיאבון של המשקיעים ליותר ויותר ניירות ערך מגובי משכנתאות, שסיפקו מימון למשכנתאות חדשות.
אחת ההגדרות של הלוואות סאב-פריים היא כל הלוואה בריבית שהיא לפחות 3 נקודות אחוז יותר מהלוואת פריים. רבות מההלוואות הללו היו "משכנתאות בריבית מתכווננת" (ARMs) עם "ריבית טיזר". התעריף היה נמוך בשנים הראשונות, אבל אז הוא היה "מתאפס", מה שגרם לתשלומים החודשיים לזנק בצורה דרמטית, לפעמים פי שניים או שלושה מהסכום המקורי. לווי סאב-פריים נחשבים מסוכנים יותר בגלל ציוני אשראי נמוכים והם מרוכזים בקרב אנשים צבעוניים וקהילות מהגרים ובעלי הכנסה נמוכה, שיש להם סיכוי הרבה יותר להחמיץ תשלומים, ולצמצם את ציוני האשראי. כשמתווכי משכנתאות ומלווים דוחפים הלוואות לכל אחד ואחד, אנשים עם פחות חוש פיננסי מצאו את עצמם לעתים קרובות עם משכנתאות שהפכו ללא סבירות.
עם הזינוק בהלוואות המשכנתא, בסביבות 2004, החלו בנקים להשתמש באופן נרחב במוצרים פיננסיים הנקראים חובות חובות בטוחות (CDOs). הבנקים ישלבו ניירות ערך מגובי משכנתאות שכבר היו בבעלותם או יציגו מאגרים גדולים של משכנתאות סאב-פריים בריבית גבוהה. CDOs "חתכו" ל"נתחים" - חשבו עליהם כאל נתחי בשר - ששילמו תשואה בהתאם לסיכון למחדל. הנתחים הטובים ביותר, הפילה מיניון, היו בעלי הסיכון הנמוך ביותר ולכן שילמו את התשואה הנמוכה ביותר. המנות המסוכנות ביותר, נקניקיות הבשר המסתורין ששילמו את התשואה הגבוהה ביותר, יחלו קודם כל אם רוכשי דירות יפסיקו לשלם. זה נתפס כדרך לחלוקת סיכונים על פני השווקים. המושג "חלוקת סיכונים" אומר שכל השחקנים בשוק לוקחים מעט סיכון, כך שאם משהו משתבש, כולם סובלים אבל אף אחד לא מת.
מנות קיבלו "דירוגים" על ידי שירותים כמו Standard & Poor's, Moody's ו-Fitch. הדירוג הגבוה ביותר, AAA, פירושו שאין כמעט סיכון למחדל. הבטיחות הנתפסת של AAA פירושה שמגוון רחב של מוסדות פיננסיים יכולים לקנות אותם. מכיוון שמנות שווקו ככלי לכוונון סיכון ותשואה, הדבר עורר ביקוש גדול. לשירותי הדירוג היה ניגוד עניינים, עם זאת, משום שהם הרוויחו עמלות ענק מבנקי ההשקעות, מה שנתן לשירותים תמריץ לדרג גבוה ניירות ערך מפוקפקים. מודי'ס הרוויחה כמעט 850 מיליון דולר ממוצרים פיננסיים מובנים כאלה ב-2006 לבדה. בנק ההשקעות גם אגד ניירות ערך מגובי משכנתאות בדירוג נמוך יותר, כמו אלה בדירוג BBB, ולאחר מכן חתך אותם כדי ליצור מנות חדשות בדירוג AAA לזבל. זה היה כמו להפוך את הנקניקיות לסטייקים.
יתר על כן, הבנקים "יגדרו" את המנות, דרך נוספת לחלוקת סיכונים, על ידי רכישת חילופי אשראי ברירת מחדל (CDS) שנמכרו על ידי חברות כמו AIG ו-MBIA. ההחלפות היו סוג של ביטוח. זה נתפס כדרך להפוך מנות בטוחות יותר ולפיכך לדרג גבוה יותר. למשל, תגיד שאתה גולדמן זאקס ויש לך 10 מיליון דולר במנות AAA. אתה הולך ל-AIG כדי לבטח את זה, והחברה קובעת שהסיכון למחדל נמוך במיוחד ולכן הפרמיה היא 1 אחוז. אז אתה משלם ל-AIG 100,000 דולר לשנה ואם הנתח לא מצליח, החברה משלמת לך 10 מיליון דולר. אבל תקליטורי CDS התחילו להירכש ולמכור בכל העולם על סמך הסיכון הנתפס. השוק גדל כל כך עד שהחוב הבסיסי המבוטח עמד על 45 טריליון דולר - כמעט זהה לגודל הכלכלה העולמית השנתית.
גם בסביבות 2004, הדברים החלו להסתבך עוד יותר כאשר בנקי השקעות הקימו גופים המכונים כלי השקעה מובנים (SIVs). ה-SIVs ירכשו MBS-סאב-פריים מהבנקים הנותנים להם חסות. אבל כדי לרכוש את ה-MBS האלה, כלי ההשקעה המובנים נזקקו לכספים משלהם. אז ה-SIVs יצרו מוצרים הנקראים נייר מסחרי מגוב נכסים (חוב לטווח קצר של 1 עד 90 יום). "מגובה בנכסים" פירושו שהוא מגובה באשראי מהבנק המממן. לאחר מכן מכרו ה-SIV את העיתון, בעיקר לקרנות שוק הכסף. בדרך זו, ה-SIVs ייצרו כסף לרכישת ניירות הערך מגובי המשכנתאות מהבנק שלהם. ה-SIV הרוויחו כסף על ידי קבלת תשואות גבוהות מ-Sub-prime MBSs שהם קנו, תוך תשלום תשואות נמוכות לשוקי הכסף שרכשו את הנייר המסחרי (הרווח ממרווח כזה מכונה "ארביטראז').
המטרה של וול סטריט הייתה להעלות על הדעת דרכים להרוויח כסף מבלי להיתקל באחריות כלשהי. זה היה להעביר הכל "לא מהספר" ל-SIVs כדי לעקוף את הכללים לגבי "מינוף". בנקים, קרנות גידור ואחרות ממנפים על ידי לקיחת "עתודות ההון" שלהם - מזומנים בפועל או נכסים שניתן להפוך בקלות למזומן - ולווים פעמים רבות כנגדם. למשל, למריל לינץ' היה יחס מינוף של 45.8 ב-26 בספטמבר. זה אומר שאם למריל היו 10 מיליארד דולר בבנק, היא שיחקה עם 458 מיליארד דולר. הפדרל ריזרב אמור להסדיר את הרזרבות כדי להגביל את צמיחת האשראי, אבל ה-SIVs היו שיטה אחת לעקוף את הכלל הזה. עם זאת, יותר מינוף פירושו גם יותר סיכון עבור הבנק, מכיוון שהכספים עלולים להיעלם במהירות אם כמה הימורים ישתבשו. כל זה הוא חלק ממה שמכונה "מערכת בנקאות הצללים", כלומר היא עוקפת את הרגולציות הקיימות. מערכת בנקאות הצללים נתפסת כאשם העיקרי בפטירתן של החברות בוול סטריט ובמשבר הכלכלי העולמי.
כל התהליך עבד כל עוד כולם האמינו שמחירי הדיור יעלו בלי סוף. זוהי צורה של "כלכלה תפיסתית", שאחד העקרונות שלה הוא שכל אמונה רווחת בשוק נוטה להפוך לנבואה המגשימה את עצמה. במקרה של דיור, בעלי בתים לקחו על עצמם משכנתאות הולכות וגדלות מתוך אמונה שהמחירים ימשיכו לעלות במהירות. מלווי המשכנתאות האמינו שההלוואות בטוחות, כי גם אם בעל הבית ייכשל, בעל המשכנתא יישאר עם בית שעולה במחיר. האמון בעליית המחירים הוביל את היוצרים והרוכשים של ניירות ערך מגובי משכנתאות לחשוב שההשקעות הללו היו כמעט חסרות סיכון. זה חל גם על מינוף יתר - כל עוד היה אשראי קל ותשואות מהירות, המשקיעים קראו לעוד ניירות ערך מגובי משכנתאות. זה חל על קרנות שוק הכסף שהביאו את הנייר מכלי השקעה מובנים. כל עוד קרנות שוק הכספים נתנו אמון במערכת, הן לא הוציאו את הנייר המסחרי במועד הפירעון, אלא "גלגלו אותו" באותן ריביות. זה איפשר ל-SIVs להטביע כסף מבלי להציב כל התחייבויות עבור הבנקים הנותנים את החסות שלהם.
מערכת זו החזיקה את כלכלת ארה"ב במשך שנים. במשך כ-35 שנה, השכר הריאלי עומד על קיפאון עבור רוב האמריקנים, אבל כשערכי הבתים זינקו בעשור האחרון, בעלי בתים רבים מימנו מחדש והוציאו את ההון העצמי - והפכו את בתיהם לכספומטים. לדוגמה, אם היית חייב 200,000 דולר על משכנתא אך ערך הבית עלה ל-300,000 דולר, אתה יכול להפוך את ההפרש של 100,000 דולר למזומן על ידי מימון מחדש. עד 2004, האמריקאים השתמשו בהון עצמי כדי לממן 310 מיליארד דולר בשנה בצריכה אישית. צריכה מונעת חובות זו הייתה מנוע הצמיחה.
צריכת יתר בארה"ב הייתה מאוזנת על ידי ייצור יתר במדינות רבות באסיה. למדינות כמו סין, הודו, טייוואן ודרום קוריאה יש עודפי סחר גדולים עם ארצות הברית, מה שהאיץ את התפתחותן הכלכלית. הם השקיעו עודפי מזומנים במכשירי אשראי בארה"ב, החל מחוב תאגידי ו-MBS ועד לאג"ח ממשלתיות ושטרות. זה מה שכלכלנים מכנים מחזור סגולה: אנחנו קונים את הסחורה שלהם, עוזרים להם להתפתח, בזמן שהם משתמשים ברווחים כדי לקנות את האשראי שלנו, מה שמאפשר לנו לרכוש יותר מהסחורה שלהם. אבל זה גם לא בר קיימא. מדינה לא יכולה לצרוך יתר לנצח.
בשלב האחרון של בועת הדיור, פחות רוכשים ראשונים יכלו להרשות לעצמם משכנתאות מסורתיות. עליית מחירי הבתים דרשה מקדמה גדולה מתמיד, כך שהמשכנתאות הסאב-פריים התרבו, מכיוון שלעתים קרובות הן דרשו מעט כסף או כלל לא. מ-2004 עד 2006, כמעט 20% מכלל הלוואות המשכנתא היו הלוואות סאב-פריים. מכיוון שרובם המכריע היו משכנתאות בריבית מתכווננת, הדבר יצר פצצת זמן. שיעורי הריבית הדקות עלו, התעריפים אופסו, ובעלי בתים עם ARM ספגו תשלומים חודשיים גדולים יותר.
גורמים שונים השתלבו כדי להאט את מחירי הנדל"ן ולרוקן את הבועה. עליית המחירים הובילה לתנופת בנייה ולהיצע יתר של בתים, מחירים מואצים תמיד הביאו יותר כסף לתשואות קטנות יותר, ושוב, הפד מילא תפקיד בהעלאת הריבית. היא ניסתה להדוף אינפלציה, אך לאור ריבוי המשכנתאות בריבית מתכווננת, היא הובילה לתשלומי משכנתא גבוהים יותר, ודחפה מאות אלפי בעלי בתים לעיקול.
ברגע שהבועה התחילה לדלוף, התהליך הואץ, והפך את המאניה לבהלה. ראשית, התפשטות ברירת המחדל למכשירי החוב המובנים כמו חובות חוב בבטחונות וניירות ערך מגובי משכנתאות. מערכת חלוקת הסיכונים נכשלה. האיגוח התפשט על פני כל המערכת הפיננסית - בנקי השקעות וכסף, קרנות פנסיה, בנקים מרכזיים, חברות ביטוח - והעמיד את כולם בסיכון. מכיוון שסקטור הפיננסים לחצה באגרסיביות במשך עשרות שנים כדי לקצץ ברגולציה, חוסר הפיקוח הגביר את הסיכון. היה כל כך הרבה חיתוך ומסחר של משכנתאות וניירות ערך קשורים שאיש לא ידע בדיוק היכן טמונים ההפסדים. כאשר מחזיקי משכנתאות לא הצליחו, החלו גם ניירות ערך מגובי משכנתאות לפגום. צינור מימון הסאב-פריים מוול סטריט קפא, והוביל את מלווי המשכנתאות הגדולות כמו Countrywide, New Century Financial ו-American Home Mortgage לעלות בטן.
כשהבהלה החלה, קרנות שוק הכסף החלו להפסיק לגלגל את העיתון המסחרי - הם רצו לפדות אותו. אז SIVs נאלצו כעת להתקשר לקו האשראי שלהם מהבנקים המממנים שלהם או למכור נכסים כגון ניירות ערך מגובי משכנתאות כדי לגייס כסף. מחדלים במשכנתאות ומכירות כפויות של ה-MBS החלו לדחוף את המחירים עוד יותר. זה אילץ את הבנקים לרשום הפסדים, מה שדרש מחלקם למכור יותר נכסים כדי לכסות את ההפסדים, הוריד עוד יותר את המחירים, אילץ אותם לרשום יותר הפסדים, מה שיצר מעגל קסמים. זה ידוע בתור "מלכודת חיסול". מאחר שאיש לא היה בטוח לגבי גודל ההפסדים, החלו הבנקים לאגור כספים, מה שגרם לייבוש שוקי האשראי.
במהלך השנה האחרונה, הפדרל ריזרב ומשרד האוצר נקטו צעדים דרסטיים יותר ויותר - הורדת שיעורי הריבית, הזרמת מזומנים למגזר הבנקאי, ואפשרו לבנקי השקעות ללוות כספים תוך העמדת ניירות ערך בשווי נמוך כבטוחה. זה המשיך למימון השתלטויות, כגון הפד סיפק מסגרת אשראי של 29 מיליארד דולר ל-JP מורגן להשתלט על בר סטרנס במרץ. ואז זה הלאים את פאני מיי ופרדי מק; לאחר מכן השתלטה הפדרלית על AIG, שנעשתה על ידי הימורים שלה עם החלפת ברירת מחדל. בסופו של דבר, בנקים אגדיים בוול סטריט נעלמו תוך שבועיים - פשטו רגל, נרכשו או הוסבו לחברות אחזקות בנקאיות כמו סיטיגרופ.
אבל ההידבקות לא הוכלה. האם תוכנית החילוץ יכולה להצליח מוטלת בספק רב. רבים ספקנים אם החילוץ בכלל ישיב את האמון - והאשראי - למערכת הבנקאית. כפי שהצהירה רויטרס לאחרונה, "עדיין נותרו ספקות כיצד היא [תוכנית החילוץ] תוכל להפשיר מיד את שוק הכסף והאשראי הקפוא". גם אם החילוץ יחייה את מגזר הבנקאות, מעטים כלכלנים חושבים שזה יזניק את מכונת האשראי הצרכני. ראשית, בנקים ממונפים יתר על המידה והכספים יזרוקו בשקיקה ניירות ערך כמעט חסרי ערך על משלמי המסים בתמורה למזומן כדי להגדיל את הרזרבות שלהם. בנוסף, כששעות העבודה והשכר יורדים והאבטלה, עיקולי הבתים והאינפלציה הגואה, לבנקים אין מצב רוח לתת לצרכנים יותר אשראי, ולכן הצריכה - ומכאן הכלכלה - תמשיך להתכווץ.
ישנן אפשרויות רבות אחרות וטובות יותר שהוצעו: הימנעות מניירות ערך רעילים מגובי משכנתאות ורכישת מניות ישירות בבנקים בעייתיים, הסדרת התעשייה מחדש, שליחת צוותים של מבקרים ממשלתיים שיחליטו מהו השווי האמיתי של חברות פיננסיות ואיזה צריך לחיות ולמות, יצירת תאגיד הלוואות לבעלי בתים כדי לאפשר לממשלה לקנות משכנתאות בעייתיות ישירות, מה שמאפשר לממשלות מקומיות לתפוס בתים מעוקלים ולהפוך אותם לדיור מסובסד כדי למזער את הנטישה (מה שיוצר שכונות רפאים, ומוריד את המחיר של עדיין- בתים תפוסים), תוכנית לעבודות ציבוריות, השקעות באנרגיה חלופית ו"גרין ניו דיל". אבל אלו שאלות פוליטיות התלויות בהתארגנות ובכוח פוליטי כדי להציע, לחוקק, לממן ולאכוף. זה מה שיקבע אם יש ניו דיל של המאה ה-21 או הפשע הפיננסי הגדול ביותר בהיסטוריה העולמית.