Segalanya memanas di dalam kerajaan persewaan baru Wall Street.
Selama beberapa tahun terakhir, perusahaan-perusahaan ekuitas swasta raksasa telah bertaruh besar pada pasar perumahan, dengan membeli lebih dari 200,000 rumah murah di seluruh negeri. Rencana mereka adalah untuk menyewakan kembali rumah tersebut kepada keluarga – terkadang orang yang sama yang menjadi pengungsi selama krisis penyitaan – sambil menunggu harga rumah meningkat. Namun Wall Street tidak akan memiliki trik jangka pendek, sehingga perusahaan ekuitas swasta bermitra dengan bank-bank besar untuk menggabungkan hipotek atas rumah sewaan ini ke dalam produk keuangan baru yang dikenal sebagai “sekuritas beragunan sewa”. .” (Ingatlah bahwa “sekuritas berbasis hipotek” yang beracun sering disalahkan sebagai penyebab jatuhnya perekonomian global pada tahun 2007-2008.)
Semua ini membuat saya berpikir: Pernahkah perusahaan ekuitas swasta berjudi dengan perumahan sewa di tempat lain sebelumnya? Jika ya, apa yang terjadi?
Ternyata pasar real estate di halaman belakang rumah saya di New York City telah menjadi arena bermain ekuitas swasta selama satu dekade terakhir, dan tidak mengherankan jika akibatnya adalah bencana bagi penyewa dan pasar.
“Mereka Hangat Dimanapun Mereka Berada”
Di Bronx, Benjamin Warren khawatir dia dan warga lainnya bisa mati terbakar dalam kebakaran karena manajemen telah memblokir kedua sisi lorong antar gedung yang dirancang untuk memberikan jalan keluar dari kompleks apartemen besar tersebut. (Warren telah menelepon pemerintah kota dan manajemen beberapa kali untuk mengajukan keluhan, namun rute tetap ditutup.) Di dekatnya, Liza Ash mendapati dirinya diintimidasi oleh hampir selusin pekerja ketika dia dan penghuni lain di gedungnya, yang hanya memiliki pemanas atau air panas secara sporadis. musim dingin yang lalu, berusaha mengadakan pertemuan penyewa di lobi. Sedikit lebih jauh ke selatan, Khamoni Cooper dan tetangganya terus-menerus menerima pemberitahuan penggusuran palsu yang memerintahkan mereka untuk mengosongkan apartemen mereka dalam waktu lima hari, meskipun mereka semua telah membayar sewa.
Ketiga penyewa ini – dan hampir 1,600 keluarga lainnya di 42 gedung – mengalami salah satu penyitaan terbesar yang melanda Kota New York sejak krisis keuangan dimulai tujuh tahun lalu. Tapi inilah twistnya. Pemilik bangunan ini jauh dari tuan tanah tradisional. Ini sebenarnya adalah sebuah konglomerasi perusahaan ekuitas swasta yang bertaruh bahwa mereka akan mampu mendapatkan lebih banyak uang dari gedung-gedung ini daripada yang bisa mereka dapatkan pada akhirnya – dan akhirnya tidak mampu membayar kembali hipotek sebesar $133 juta.
Masalahnya adalah ketika segala sesuatunya bangkrut, para penyewa, yang jauh lebih banyak dibandingkan pemilik ekuitas swasta, yang menanggung biayanya.
“Mereka tidak peduli jika kami membekukan,” kata Khamoni Cooper, berbicara tentang pemiliknya, Normandy Real Estate Partners, Vantage Properties, Westbrook Partners, dan Colonial Management, yang secara konsisten gagal membayar bahkan untuk kebutuhan dasar, termasuk pemanas dan pemanas. air, sepanjang musim dingin. Cooper baru saja mengetahui dari seorang tetangga bahwa manajemen memutus semua aliran air di gedungnya, sebuah tindakan yang dia dan orang lain yakini sebagai pembalasan atas protes yang mereka bantu selenggarakan di Balai Kota pada hari itu. “Mereka hangat di mana pun mereka berada,” tambahnya dengan getir.
Sekitar tahun 2005, perusahaan ekuitas swasta mulai membangun kerajaan kecil real estate di seluruh kota, mengejar proyeksi keuntungan masa depan yang aneh. Dan ketika kesepakatan ini mulai gagal, pihak penyewa, dana pensiun publik, atau pemerintah kotalah yang terkena dampaknya, sementara pemilik ekuitas swasta terkadang berhasil keluar dari krisis keuangan dengan membawa uang tunai. Kisah tentang bagaimana para pemain ekuitas swasta salah bertaruh pada perumahan di New York City adalah kisah yang, terlepas dari keunikan real estat di Big Apple, penting untuk dipahami sekarang karena ekuitas swasta telah menunjukkan pasar sewanya secara nasional. , dan mungkin akan segera hadir di kota dekat Anda.
Kegilaan Membeli
Saat ini, perusahaan ekuitas swasta seperti Blackstone Group, yang kini merupakan pemilik rumah sewa keluarga tunggal terbesar di negara ini, percaya bahwa uang yang bisa dihasilkan dari pasar perumahan terletak pada pembelian rumah murah di kota-kota di mana harga rumah jatuh paling parah. Pada awal tahun 2000an, di mata ekuitas swasta, sudut pasar yang sebanding di Kota New York adalah “perumahan yang terjangkau.”
Di kota tersebut, ratusan ribu unit apartemen masih ditetapkan sebagai “sewa yang diatur”, artinya tuan tanah dilarang menaikkan harga sewa secara drastis. Satu-satunya cara yang signifikan untuk mengatasi kendala tersebut bagi tuan tanah adalah dengan menunggu penyewa lama pindah. Kemudian harga sewanya bisa dinaikkan sesuai keinginan pasar.
Bagi perusahaan ekuitas swasta, dinamika ini tampaknya menawarkan peluang keuntungan. Yang harus mereka lakukan hanyalah membeli bangunan yang diatur sewanya dan mengganti penyewa saat ini dengan penyewa yang membayar lebih tinggi. (Dalam istilah industri, hal ini disebut “transisi” bangunan.) Sekitar satu dekade yang lalu, perusahaan ekuitas swasta atau pengembang yang didukung ekuitas swasta mulai melahap bangunan yang diatur sewanya di seluruh kota dengan harga yang sangat mahal. Salah satu pemain paling agresif dalam permainan ini adalah perusahaan Vantage yang didukung ekuitas swasta. Antara tahun 2006 dan 2007, mereka menghabiskan sekitar $2 miliar untuk membeli 125 bangunan di seluruh kota, termasuk sebagian dari portofolio 42 bangunan tempat tinggal Khamoni Cooper, Lisa Warren, dan Benjamin Ash. Dalam waktu tiga tahun, perusahaan atau pengembang ekuitas swasta yang didukung oleh dana ekuitas swasta telah mengalami penurunan 90,000 apartemen yang diatur sewanya, 10% penuh dari total stok, menurut Asosiasi Pembangunan Lingkungan dan Perumahan.
Di spreadsheet mereka, semuanya tampak bagus. Bangunan-bangunan tersebut dibebani dengan hipotek yang sangat besar, namun perusahaan juga menghitung peningkatan pendapatan sewa yang besar setelah “transisi.” Dalam beberapa kasus, proyeksi yang dilaporkan dalam laporan perusahaan benar-benar luar biasa. Pada tahun 2005, misalnya, Rockpoint Group, sebuah perusahaan real estate ekuitas swasta, membeli kompleks gedung apartemen di Harlem yang dikenal sebagai Riverton Houses. Untuk membenarkan hipotek sebesar $225 juta, perusahaan memproyeksikan bahwa mereka akan mampu melakukannya lebih dari tiga kali lipat pendapatan sewa dari $5.2 juta menjadi $23.6 juta dengan memaksa keluar setengah dari penyewa yang diatur sewa dalam waktu lima tahun.
Hanya ada satu kesalahan perhitungan besar, tidak hanya dalam kesepakatan Riverton, tapi di hampir semua kesalahan perhitungan. Di dalam gedung apartemen terdapat penyewa yang masih hidup dan tidak ingin “dialihkan” dan berjuang mati-matian untuk tetap tinggal.
Kriminalitas Lengkap
Tuan tanah yang kaya raya dan kejam tidak asing lagi di pasar real estat New York. Namun penurunan jumlah perusahaan ekuitas swasta di kota ini pada tahun-tahun awal abad ini begitu mencolok sehingga para pendukung perumahan menjuluki praktik tersebut sebagai “ekuitas predator.” Nama tersebut mengacu pada taktik yang digunakan perusahaan-perusahaan ini setelah jelas bahwa penyewa lama tidak akan pergi.
Secara umum, tingkat perputaran rata-rata apartemen yang diatur sewanya mendekati 5% per tahun. Para tuan tanah yang rencana bisnisnya bergantung pada tiga kali lipat angka tersebut akan segera mengatur sejumlah taktik pelecehan, beberapa di antaranya cukup ilegal, untuk membuat orang pindah, termasuk mengirimkan pemberitahuan penggusuran palsu, memutus aliran listrik atau air, dan membiarkan serangan hama merajalela. memegang.
“Anda tidak bisa mendapatkan 30% penyewa untuk pindah tanpa melecehkan mereka dan melakukan beberapa jenis penipuan,” menjelaskan Desiree Fields, asisten profesor studi perkotaan di Queens College. Sebagai contoh, dia menunjukkan bagaimana Vantage mengirimkan begitu banyak pemberitahuan penggusuran palsu kepada para penyewa di sejumlah bangunan di Queens sehingga pengadilan wilayah memberi perusahaan itu hari tersendiri di pengadilan perumahan. Vantage kemudian digugat oleh kantor Kejaksaan Agung New York karena melecehkan penyewa secara ilegal. bernama “sebuah upaya sistematis untuk memaksa kepergian mereka guna menciptakan lowongan bagi penyewa yang membayar lebih tinggi.”
Bagi penyewa, pembelian ekuitas swasta ini pada dasarnya merupakan situasi yang merugikan. Agar kesepakatan berhasil, penyewa harus diusir. Sebaliknya, jika kesepakatan gagal dan penyewa harus tetap tinggal, tuan tanah akan segera mencabut investasi dari bangunan tersebut, sehingga membuat kondisi kehidupan menjadi lebih buruk dari sebelumnya.
Kasus paling terkenal dari penyalahgunaan ekuitas predator ini dilakukan oleh perusahaan real estate bernama Ocelot Capital Group. Pada tahun 2007, dengan didukung oleh perusahaan ekuitas swasta Israel, mereka membeli 25 apartemen yang diatur sewanya di Bronx. Deutsche Bank mengeluarkan pembiayaan $29 juta, yang kemudian dibeli oleh Fannie Mae. Segera setelah itu, situasi mulai memburuk. Bangunan-bangunan itu hanya memiliki panas atau air panas yang sporadis. Pipa pecah. Langit-langit runtuh. Ketika Ocelot menyadari bahwa ia tidak akan menghasilkan uang, ia hanya mundur lebih jauh.
Dalam artikel tahun 2011 untuk Pasukan Penampungan majalah, Dina Levy, mantan direktur Urban Homesteading Assistance Board yang kini bekerja di Kejaksaan Agung, dijelaskan satu kunjungan ke gedung:
“Penyelenggara menemukan seorang ibu tunggal yang sedang merawat tiga anak kecil yang telah tinggal tanpa kamar mandi yang berfungsi selama lebih dari tiga bulan. Toilet daruratnya terdiri dari ember dan selang yang berhasil ia sambungkan ke wastafel dapur yang bocor. Dia menjelaskan bahwa dia tidak pindah karena otoritas perumahan setempat yang memberikan subsidi bantuan sewa bulanan tidak menyetujui dia untuk pindah ke apartemen baru.”
Para pendukung perumahan berpendapat bahwa tingkat agresif yang sering dilakukan oleh pelaku ekuitas swasta pada tahun-tahun ini telah menentukan arah pasar yang lebih luas, terutama di lingkungan di mana harga sewa meningkat paling cepat. Pada bulan Februari, seorang pemilik bangunan yang diatur sewanya di lingkungan Bushwick di Brooklyn menjadi berita utama dengan mempekerjakan pekerja konstruksi untuk membawa palu godam ke kamar mandi dan dapur apartemen penyewa dan mulai mengobrak-abriknya.
“Ini benar-benar kriminalitas,” kata Adam Meyers, pengacara di Brooklyn Legal Services Corporation A yang bekerja dengan penyewa di salah satu bangunan milik tuan tanah lainnya, di mana ketel dan pipa di ruang bawah tanah baru-baru ini dihancurkan. Sejauh yang diketahui Meyers, tuan tanah ini tidak memiliki dukungan ekuitas swasta, namun ia umumnya percaya bahwa tingkat pelecehan mencerminkan masuknya uang dan perilaku ekuitas swasta ke dalam pasar sewa. “Anda tidak perlu melalui banyak langkah untuk melihat pemodal Wall Street mendorong proses ini,” kata Meyers.
Fantasi dan Keserakahan
Pada awal tahun 2008, menjadi jelas bahwa ada sesuatu yang salah dengan perhitungan keuangan di balik pembelian ekuitas swasta ini, tidak hanya untuk penyewa, namun juga untuk pasar yang lebih luas.
“Seluruh perusahaan ekuitas predator adalah sebuah rumah kartu yang dibangun di atas fondasi fantasi dan keserakahan,” Senator Charles Schumer (D-NY) mengumumkan pada bulan Desember 2008.
Pada saat itu, pemilik ekuitas swasta Riverton Houses sudah berada dalam bahaya gagal bayar. Kesepakatan lain akan segera memburuk. Yang terbesar adalah pembelian dua kompleks Manhattan, Stuyvesant Town dan Peter Cooper Village senilai $5.4 miliar yang belum pernah terjadi sebelumnya, oleh raksasa ekuitas swasta BlackRock Realty dan perusahaan real estate Tishman Speyer Properties pada tahun 2006. Pada tahun 2010, BlackRock dan Tishman telah gagal membayar hipotek dan meninggalkan perusahaan tersebut. dari properti.
Ketika krisis keuangan mulai terjadi, menjadi jelas betapa pentingnya peran pemberi pinjaman dalam keseluruhan skema predatory equity. Kesepakatan yang terlalu agresif ini tidak akan mungkin terjadi tanpa kemudahan akses yang dimiliki perusahaan ekuitas swasta terhadap pinjaman hipotek, yang pada gilirannya dimungkinkan oleh proses sekuritisasi (praktik bank yang menggabungkan dan menjual pinjaman ini kepada investor untuk mengurangi risiko mereka sendiri).
Melihat ke belakang, tidak ada yang lebih mengejutkan daripada fakta bahwa ketika pembelian ekuitas predator ini meledak, perusahaan ekuitas swasta sendiri jarang mengalami kerugian sebesar itu. Misalnya, ketika kesepakatan Stuyvesant Town gagal, Black Rock hanya kehilangan $112 juta. Dalam kasus lain, perusahaan tampaknya menghasilkan uang meskipun kesepakatannya gagal.
Pada tahun 2006, Vantage dan mitra keuangannya AREA Property Partners membeli kompleks tujuh bangunan di Manhattan bernama Delano Village seharga $175 juta. (Namanya saat ini adalah Savoy Park.) Sebagian besar harga ditutupi oleh hipotek $128.7 juta. Tahun berikutnya, Vantage membiayai kembali, mendapatkan pinjaman baru sebesar $367.5 juta. Sementara bank menggabungkan sebagian besar pinjaman ini ke dalam sekuritas dan menjualnya kepada investor, Vantage menggunakan pembiayaan tersebut untuk melunasi hipotek pertama, membayar kembali investasi awal, dan menyisihkan sejumlah uang untuk cadangan. Namun, pada akhirnya, Vantage dan AREA Property Partners hanya memiliki uang tunai sekitar $105 juta, menurut . Apa yang mereka lakukan dengan uang itu, tidak ada yang yakin. Pada tahun 2010, pinjaman tersebut menunggak. Pada tahun 2012, Vantage menjual kompleks tersebut dengan harga yang cukup untuk melunasi hutang hipotek.
Menulis dalam pada tahun 2011, setahun sebelum Vantage membongkar kompleks tersebut untuk menutupi hutang hipotek, Charles Bagli diringkas kesepakatan Delano Village dan kesepakatan serupa lainnya: “Dalam setiap kasus, mereka tidak benar-benar menderita: meski membuat bangunan tersebut mengalami keputusasaan finansial, masing-masing mampu mengambil uang tunai puluhan juta dolar dari properti tersebut.”
Namun hal ini tidak berarti bahwa beberapa pemain tidak mengalami kerugian besar, meskipun mereka tidak selalu merupakan investor yang suka mengambil risiko dan terbang tinggi seperti yang Anda harapkan. Dalam kesepakatan Stuyvesant Town, misalnya, dana pensiun pegawai negeri California hilang lebih dari $ 500 juta. Dana pensiun guru California kehilangan $100 juta, dan dana pensiun Florida kehilangan $250 juta.
Bagi Kerri White, direktur pengorganisasian dan kebijakan di organisasi perumahan nirlaba Urban Homesteading Assistance Board, yang dipertanyakan tentang dana pensiun publik yang berinvestasi pada kesepakatan buruk ini bukan hanya kerugian yang mereka derita. Fakta juga menunjukkan bahwa dana pensiun ini terkadang secara aktif mendanai kesepakatan yang akan memicu kemungkinan perpindahan beberapa anggotanya dari apartemen mereka.
Dia ingat pertama kali dia dan rekan kerjanya menemukan skema ekuitas predator. Para penyewa mengeluhkan pelecehan dan pelecehan di sejumlah bangunan di bagian atas Manhattan yang telah lama menjadi bagian dari program perumahan terjangkau kota Mitchell-Lama. Pada tahun 2007, pada puncak gelembung, sebuah perusahaan manajemen yang didukung oleh perusahaan investasi yang didirikan oleh Morgan Stanley membeli gedung tersebut seharga $918 juta, salah satu kesepakatan real estat Manhattan terbesar dalam sejarah. Setelah pembelian tersebut, perusahaan manajemen mengirimkan rentetan pemberitahuan penggusuran — 633 dalam satu gedung saja.
Namun yang benar-benar menimbulkan kontroversi adalah baik dana pensiun kota maupun negara bagian memiliki uang yang disertakan dalam kesepakatan tersebut, dan pekerja kota seringkali merupakan penghuni gedung yang ditunjuk oleh Mitchell-Lama. “Dana pensiun mereka digunakan untuk membiayai kesepakatan yang diharapkan bisa mendorong mereka keluar,” kata White.
Semuanya berantakan
Saat ini, perusahaan ekuitas swasta memainkan permainan yang berbeda di pasar persewaan keluarga tunggal nasional. Namun beberapa pendukung perumahan percaya bahwa dekade buruk yang dialami ekuitas swasta di New York dapat memberikan contoh kasus mengenai apa yang mungkin terjadi di seluruh negeri. Dalam kedua kasus tersebut, investor Wall Street yang agresif dengan cepat membeli sejumlah besar properti sewaan dengan proyeksi keuntungan jangka pendek yang, bagi para ekonom dan pendukung perumahan, tampak optimistis. Di New York, mereka berasumsi bahwa mereka dapat membalikkan bangunan yang diatur sewanya. Secara nasional, mereka bertaruh bahwa mereka bisa mendapatkan keuntungan dengan membeli dan menyewakan rumah di kota-kota yang paling terkena dampak krisis perumahan – sebuah rencana yang bergantung pada kemampuan mereka untuk memperbaiki, mengelola dan menyewakan puluhan ribu rumah secara nasional dan dalam skala yang jauh lebih besar. daripada yang pernah dilakukan oleh siapa pun atau perusahaan mana pun di Amerika Serikat. Dalam kedua kasus tersebut, jika margin keuntungan yang diproyeksikan tidak terpenuhi, kesepakatan tersebut akan gagal, mengancam stabilitas kehidupan penyewa dan keberhasilan produk keuangan kompleks yang berdampak pada pasar yang lebih luas (bahkan jika perusahaan ekuitas swasta mampu melarikan diri dengan modal yang relatif sedikit). uang mereka sendiri hilang).
Sudah ada tanda-tanda awan badai akan segera terjadi di kerajaan persewaan baru ini. Raksasa ekuitas swasta Blackstone, pemimpin industri baru, melihat pendapatan yang terkumpul mengurangi 7.6% pada kuartal terakhir tahun 2013. Seperti kesepakatan ekuitas predator di New York City, kunci bagi Blackstone adalah mampu mengumpulkan jumlah uang sewa yang diperlukan. Kalau tidak, seluruh rencana akan gagal.
Kembali ke Bronx, Khamoni Cooper terus membayar cek sewa bulanannya sebesar $1,300, bahkan ketika kelompok pemilik ekuitas swastanya disita dan gedungnya runtuh. Tetangganya mengatakan bahwa mereka tidak bisa meminum air keran karena pipanya sudah sangat tua sehingga airnya kadang keluar berwarna hitam. Yang lain melaporkan jamur atau jamur hitam tebal tumbuh di kamar mandi mereka. Cooper sendiri senang dia bekerja. Musim dingin ini, manajemen menghancurkan kamar mandinya, sambil mengobrak-abrik lantainya. Selama dua bulan, dia harus menggunakan kamar mandi di sebuah apartemen kosong dan menyapa tetangganya di lantai bawah setiap pagi hanya dengan melambaikan tangan melalui celah di lantai dapurnya.
“Mereka memanfaatkan kami seperti kami adalah mesin ATM” begitulah dia menggambarkannya. Seperti puluhan ribu warga New York lainnya yang tinggal di gedung-gedung yang disewakan dan dikendalikan oleh investor Wall Street, dia bersikeras bahwa dia akan pergi jika dia bisa, namun tidak punya tempat lain untuk dituju.
“Rasanya seperti saya sedang dihukum,” katanya dan bertanya-tanya tentang pemilik gedungnya: “Apa yang pernah saya lakukan terhadap kalian?”
Bagi Kerim Odekon, yang menghabiskan tujuh tahun bekerja sebagai analis kebijakan di Departemen Pelestarian dan Pembangunan Perumahan New York, kisah Cooper adalah jenis cerita yang didengarnya di dalam lembaga tersebut hampir setiap hari.
“Ini adalah krisis,” katanya. “Harus ada komisi kebenaran dan rekonsiliasi untuk para penghuni New York.”
TomDispatch reguler Laura Gottesdiener adalah seorang jurnalis dan penulis Mimpi yang Disita: Amerika Kulit Hitam dan Perjuangan untuk Mendapatkan Tempat yang Disebut Rumah. Dia adalah editor untuk Waging Tanpa Kekerasan dan telah menulis untuk Playboy, Al Jazeera Amerika, RollingStone.com, Ms., Huffington Post, dan publikasi lainnya.
Artikel ini pertama kali terbit TomDispatch.com, sebuah weblog dari Nation Institute, yang menawarkan aliran sumber, berita, dan opini alternatif dari Tom Engelhardt, editor lama di bidang penerbitan, salah satu pendiri Proyek Kekaisaran Amerika, Penulis Akhir Budaya Kemenangan, sebagai dari sebuah novel, Hari-Hari Terakhir Penerbitan. Buku terakhirnya adalah Cara Perang Amerika: Bagaimana Perang Bush Menjadi Perang Obama (Buku Haymarket).
ZNetwork didanai semata-mata melalui kemurahan hati para pembacanya.
Menyumbangkan