Աղբյուր՝ The Intercept
Դատարանի շենքերում այս շաբաթ երկրում վիշտն ու զայրույթը վտարման վտարման հրամանների պատճառով վերածվեցին հույսի, քանի որ Բայդենի վարչակազմը փոխեց ուղղությունը:
Վտարումները ժամանակավորապես դադարեցվել են երեկ՝ հիվանդությունների վերահսկման և կանխարգելման կենտրոնի հայտարարությամբ. երկարաձգել վտարման դաշնային մորատորիումը «Համայնքային փոխանցման բարձր մակարդակներ» ունեցող երկրներում 60 օրվա ընթացքում:
Բայց ոչ բոլորն էին գոհ: Ոմանք գալիք վտարման ալիքը դիտարկում են ավելի ուրախ արտահայտություններով՝ որպես շահաբաժինների վճարումները մեծացնելու երկար սպասված ֆինանսական հնարավորություն: Ուոլ Սթրիթի ֆինանսական վերլուծաբանները, խոսելով կորպորատիվ սեփականություն հանդիսացող բնակարանային համալիրների հետ վերջին շաբաթների ընթացքում, ճնշում են գործադրել պատասխանների համար, թե ինչպես կարող են ներդրողները օգուտ քաղել վարձակալների վտարման սպասվող ալիքից:
Ամենամեծ ներդրողներին պատկանող բնակարանների տրեստներից շատերը ուշադիր հետևել են տանտերերի նկատմամբ համաճարակի հետ կապված սահմանափակումներին՝ նախապատրաստվելով նորմալ վերադառնալուն, որպեսզի ուշացած վճարումները հանվեն և վարձավճարները բարձրացվեն: Շահույթ ստանալու մղումը գալիս է չնայած այն հանգամանքին, որ կորպորատիվ տանտերերից շատերը հետ են մղվում և ավելի լավ են գործում, քան երբևէ:
Հունիսին` վարձով բարձրացավ 14.6 տոկոս նախորդ տարվա համեմատ, աճի տեմպ, որը չի նկատվել 1993 թվականից ի վեր: Բնակելի անշարժ գույքի հրապարակային առևտրով զբաղվող բաժնետոմսերը աճել են՝ աճելով շահաբաժինների և բաժնետոմսերի կատարողականի պատճառով մեկը հաջողված ակտիվների դասեր այս տարի:
NexPoint Residential Trust-ը, որը տիրապետում է ավելի քան 14,000 վարձակալության ստորաբաժանումների ամբողջ երկրում, անցյալ շաբաթ ներդրողների հետ ունեցած զրույցի ժամանակ նշել է, որ դրա զբաղվածության մակարդակը մինչև 96 տոկոս է, այն ցուցանիշը, որը ընկերությունը նշել է, եղել է «բոլոր ժամանակների ամենաբարձր ցուցանիշը» և դիրքավորում է ընկերությունը: «ագրեսիվ կերպով մղել [վարձակալության] դրույքաչափերը» «տարվա մնացած մասի համար»:
Բայց այդ լավ ֆինանսական նորությունները ներառում էին նաև չվճարող վարձակալների համեմատաբար փոքր թվով վտարելու մղում:
«Մենք աստիճանավորում ենք այն մարդկանց, ովքեր, մեր կարծիքով, անհապաղ վտարման թեկնածու են», - հայտարարեց ընկերության գլխավոր ֆինանսական տնօրեն Բրայան Դեյլ Միթսը:
«Կարո՞ղ եք մի փոքր խոսել, գուցե այդ գործընթացի մասին, որքան արագ եք նրանց դուրս հանում»: հարցրեց վերջերս ստեղծված ներդրումային բանկի Truist Securities-ի վերլուծաբան Մայքլ Ռոբերտ Լյուիսը: Լյուիսը նաև հարցրեց վտարման մորատորիումի ավարտի «շուկայական հիմունքների» մասին, քանի որ «ոչ միայն դուք, այլև մյուսները մի տեսակ անսպասելիորեն հասանելի գույքագրում են շուկա»:
NexPoint-ի գլխավոր ներդրումային տնօրեն Մեթյու Ռայան Մաքգրեները նշել է, որ ընկերությունը հայտնաբերել է 123 միավոր, որոնք «մթնացել են մեզ վրա, այսպես ասած, կամ չեն կատարել որևէ վճարում»:
Այդ ստորաբաժանումները, նրա խոսքով, ծանուցվել են, վտարումներ են կատարվել, և ընկերությունն ուներ թիմեր, որոնք պատրաստվել էին մտնել և վերանորոգել՝ միավորները նորից շուկա հանելու համար: Ինչ վերաբերում է ավելի մեծ տնտեսական հարցին, թե ինչպես կարող են տուժել տանտերերը մորատորիումի ավարտից հետո առկա վարձակալական միավորների և վարձակալների հանկարծակի ներհոսքի պատճառով, Մակգրեյները նշել է, որ «ինստիտուցիոնալ սեփականատերերի մեծ մասը չեն վարձակալի վարձակալին, որը վտարված է որևէ պատճառով» և գնալ «ցածր որակի» բնակարաններ։
Անցյալ հինգշաբթի UDR Inc.-ը՝ անշարժ գույքի 149 համալիրների սեփականատերը, նույնպես հրապարակեց իր եկամուտների հաշվետվությունը՝ ցույց տալով շլացուցիչ աճ: Ընկերությունը զեկուցել է ուժեղ ֆինանսական ցուցանիշներ, ներառյալ ավելացված եկամուտը և զբաղվածության 97.5 տոկոս տոկոսադրույքը, որը «նոր բարձր մակարդակի նշագիծ է»: Ալեքսանդր Կալմուսը, Zelman & Associates-ի ավագ գործընկերը, զանգի ընթացքում սեղմեց UDR-ն տանտերերի նկատմամբ տարբեր սահմանափակումների ավարտին:
UDR-ի ղեկավարներն արագորեն ներս մտան՝ բացատրելով, որ մորատորիումներն ավարտվելուն պես ընկերությունը արագորեն կշարժվի վտարման ուղղությամբ:
«Մենք ունենք մոտ 400 մարդ, որոնց եթե մենք կարողանայինք այսօր վտարել, մենք կվտարեինք», - պատասխանեց Մայքլ Լեյսին, UDR-ի գույքային գործառնությունների գծով ավագ փոխնախագահը, ընկերության երկրորդ եռամսյակի եկամուտների ընդհանուր քննարկման ժամանակ:
«Կարծում եմ նաև, երբ նայում եք այդ 400-ին, այդ անհատներից ոմանք պարզապես չշփվող անձինք են, որոնք չեն շփվելու մեզ հետ, որոնք չեն ստորագրել Covid-ից դժվարության մասին հայտարարություն, որը շատ դեպքերում կարող է վճարել դրանք։ վարձավճարներ», - ասել է UDR-ի գլխավոր ֆինանսական տնօրեն Ջոզեֆ Ֆիշերը:
«Նրանք շատ դեպքերում վճարելու հնարավորություն ունեն»,- հավելեց նա։ «Նրանք պարզապես օգտվել են համակարգից».
UDR-ի գործադիր տնօրեն Թոմաս Թումին ավելացրել է, որ ընկերությունը ամսական 1.5-ից 1.6 միլիոն դոլար է կորցրել 400 վարձակալներից, որոնց նրանք նախատեսում էին վտարել:
«Այսպիսով, ապագայում մեզ համար մարտահրավեր է,- ասաց Թումին,- մենք կցանկանայինք ետ ստանալ միավորը, վերագնահատել այն շուկա և վերադարձնել այդ եկամտի հոսքը առցանց: Ասվածով հանդերձ, մենք կաշխատենք ցանկացած բնակչի հետ նրանց դժվարությունների և ծրագրերի շուրջ՝ օգտվելու պետական օգնությունից կամ նրանց մեր բնակարաններում պահելու համար, բայց մենք ցանկանում ենք այդ 400 միավորները վերադարձնել առցանց՝ եկամտի առումով»:
UDR-ը և NexPoint-ը չեն պատասխանել մեկնաբանության խնդրանքին:
Ճնշումը սկսած Ներդրումային բանկերը ներդրողներին պատկանող բազմաբնակարան համալիրներում գոյություն ունեն կորոնավիրուսային համաճարակի առաջին օրերից։
Անցյալ տարվա մայիսին, եկամտի մասին զանգի ժամանակ, Green Street Advisors-ի վերլուծաբան Դանիել Իսմայիլը դրդեց Douglas Emmett-ի ղեկավարներին, որին պատկանում են բազմաբնակարան շենքեր Հարավային Կալիֆորնիայում և Հավայան կղզիներում, գտնել ստեղծագործական ուղիներ՝ ճնշելու օրինազանց վարձակալներին վարձակալության համար:
«Դուք նշեցիք վտարման սահմանափակումների մասին։ Կարողանու՞մ եք օգտագործել երաշխիքային ավանդները և ակրեդիտիվները՝ փոխհատուցելու պակասը և չվճարումը»: հարցրեց Իսմայիլը.
Ընկերության գործադիր տնօրեն Ջորդան Կապլանն ասաց՝ ոչ: «Չեմ կարծում, որ արժեթղթերի ավանդներ քաշելն ու դրանց վրա DEFCON 4-ի վարձակալությունը սկսելը, պարզապես չեմ կարծում, որ դա ճիշտ գաղափար է», - նշեց նա: «Կարծում եմ, եթե մենք հասնենք նրան, որ այս մորատորիումները մշակվեն ավելի քիչ տուգանքների համար, ես կարծում եմ, որ այս մարդկանցից շատերը պարզապես գնում են. «Ես հիմա կվճարեմ»:
Անշարժ գույքի արդյունաբերությունը կտրականապես դեմ է եղել CDC-ի մորատորիումին:
Լոբբիստական գրառումները ցույց են տալիս անշարժ գույքի խմբերը ծախսել միլիոնավոր դոլարներ վերջին տարվա ընթացքում՝ փորձելով թուլացնել կամ չեղարկել վտարման մորատորիումները և տանտերերի հետ կապված այլ սահմանափակումները՝ կապված համաճարակի հետ:
Անցյալ դեկտեմբերին Բնակարանների ազգային ասոցիացիան՝ տանտերերին ներկայացնող առևտրային խումբը, միացավ դաշնային դատավարությանը, որը փորձում էր չեղարկել վտարման մորատորիումի հրամանը: Եվ անցյալ ամիս Բնակարանների ազգային ասոցիացիան նոր հայց ներկայացրեց, որը նախատեսված էր վերականգնելու համար CDC-ի վտարման մորատորիումի հետևանքով կրած տնտեսական կորուստները:
Երկու հայցերում էլ բնակարանային արդյունաբերության շահերը պնդում էին, որ CDC-ն չունի օրինական իրավասություն՝ նման լայնածավալ քաղաքականություն վարելու համար, և որ բնակարանների սեփականատերերը ստիպված են եղել իրենց վրա վերցնել համավարակի անհարկի բեռը:
Կոնգրեսն ընդունեց «Արտակարգ վարձակալության աջակցության ծրագիրը»՝ 46.5 միլիարդ դոլար արժողությամբ հիմնադրամ՝ օգնելու Covid-19 ճգնաժամից ֆինանսական դժվարությունների բախվող վարձակալներին: Բայց և՛ տանտերերը, և՛ վարձակալների փաստաբանները բողոքել են, որ նահանգների կառավարությունները չեն կարողացել գումարը փոխանցել անհաջող ձևով, որը դիմումներ է ներկայացրել դրամաշնորհային գումարի համար: գործնականում անհնար է շատ իրավասություններում:
The Intercept նախկինում մասին պետությունների կողմից վարձակալների օգնությունը չմատուցելու վերաբերյալ։ Նյու Յորքի առցանց դիմումը չի բացվել մինչև հունիսի 1-ը, և այլ նահանգներ բախվել են քրոնիկ խնդիրների, ներառյալ ծանր փաստաթղթերի պահանջները, որոնք արդյունավետորեն խոչընդոտում են մի շարք վարձակալների որակավորմանը:
Շատ փոքր տանտերեր, ներառյալ անհատները, ովքեր ունեն մեկ սեփականություն կամ դուպլեքս, պնդում են, որ վտարման սահմանափակումները, զուգակցված դաշնային օգնության ձախողման հետ, իրենց կանգնեցրել են սնանկացման եզրին:
Բայց կորպորատիվ տանտերերը, որոնք տիրապետում են վարձակալության շուկայի մոտավորապես կեսին և հասանելի են հսկայական ֆինանսական և իրավական ռեսուրսներին, լավ են կառավարել կորուստները և վերադառնում են զբաղվածության և շահույթի աննախադեպ մակարդակի:
Չնայած բախտին, ներդրողներին պատկանող բազմաբնակարան համալիրներից շատերը դեռ պատրաստվում են բռնագրավել վտարման մորատորիումի ավարտը:
Անցյալ ամիս Գերագույն դատարանը որոշում կայացրեց 5-4 որոշմամբ պահպանել նախկին CDC կարգը, որը կանխում էր վտարումները: Բայց դատարանը նաև որոշեց, որ Կոնգրեսը պետք է հստակ օրենսդրություն ընդունի հուլիսի 31-ից մորատորիումը երկարաձգելու համար: Օրենսդիրները դա չեն արել՝ թողնելով մինչև հոկտեմբեր մորատորիումը երկարաձգող CDC-ի նոր հրամանը իրավական անորոշ վիճակում:
ZNetwork-ը ֆինանսավորվում է բացառապես իր ընթերցողների առատաձեռնության շնորհիվ:
նվիրաբերել