સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં 200મી જૂને 16 થી વધુ લોકોએ વિજયની ઉજવણીમાં હાજરી આપી હતી, જેમણે 53 કોલંબસ એવેન્યુ ખાતે તેમના કોપ, કોલંબસ યુનાઈટેડ કોઓપરેટિવ દ્વારા સફળતાપૂર્વક તેમની હકાલપટ્ટીની લડાઈ લડી હતી અને હવે તેઓ તેમના મકાનના નિયંત્રણમાં છે. આ ઉજવણીએ પ્રોજેક્ટની પૂર્ણતાની નિશાની કરી, જેમાં 16 મૂળ પરિવારો હવે પાછા ફર્યા છે અને 6 નવા પરિવારો પણ સ્થળાંતરિત થયા છે.
આ સંઘર્ષ એક દાયકા કરતાં વધુ સમય પહેલાંનો છે જ્યારે સાન ફ્રાન્સિસ્કો કોમ્યુનિટી કોલેજ ડિસ્ટ્રિક્ટે 3 માળનું ઈંટનું એપાર્ટમેન્ટ બિલ્ડીંગ ખરીદ્યું હતું અને તેને એક નવું કોમ્યુનિટી કોલેજ કેમ્પસ બનાવવા માટે નીચે પછાડ્યું હતું.
બિલ્ડિંગ પોતે એક બ્લોક પર છે જેણે સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં ભાડૂત ચળવળના ઇતિહાસમાં મહત્વપૂર્ણ ભૂમિકા ભજવી છે. કોલંબસ યુનાઈટેડ ઈમારતના બ્લોકની પાછળની બાજુએ ઈન્ટરનેશનલ હોટેલનું સ્થળ છે - જે 70ના દાયકાના અંતમાં મોટા પાયે હકાલપટ્ટી વિરોધી સંઘર્ષનું સ્થળ છે. જ્યારે ખાલી કરવાનો દિવસ આવ્યો, ત્યારે હજારો લોકોએ વિરોધમાં બિલ્ડિંગ પર રિંગ કરી.
બ્લોક પોતે નાણાકીય જિલ્લાની ધાર પર છે. ટ્રાન્સઅમેરિકા પિરામિડ…સાન ફ્રાન્સિસ્કો સ્કાયલાઇન પરનું સહીનું માળખું…બસ શેરીમાં છે. લાંબા સમયથી રોકાણકારોની નજર ઓફિસ બિલ્ડિંગના વિસ્તરણ માટેના વિસ્તાર તરીકે નાણાકીય જિલ્લાના ઉત્તર કિનારેથી શેરીમાં ઓછી આવક ધરાવતા આવાસો પર હતી. 70 ના દાયકાના અંતમાં આઇ-હોટેલ સંઘર્ષમાં તે જ મુદ્દો હતો. જો કે તે કિસ્સામાં ભાડૂતોને હાંકી કાઢવામાં આવ્યા હતા, તે ખૂબ જ મજબૂત ભાડૂત ચળવળને વેગ આપ્યો હતો જે વર્ષોથી ભાડૂતો માટે વિવિધ પ્રકારના ઉન્નત કાનૂની રક્ષણોને સુરક્ષિત કરવામાં સક્ષમ હતું. વિકાસકર્તાઓ કે જેઓ ઓફિસ બિલ્ડિંગ સાઇટ માટે આઇ-હોટેલ ઇચ્છતા હતા તેઓ આખરે સમુદાયના વિરોધ દ્વારા પરાજય પામ્યા. તેમને સામાજિક આવાસ માટે મિલકત વેચવાની ફરજ પડી હતી - એક 15 માળની બિન-નફાકારક ભાડાની ઇમારત જે હવે ત્યાં અસ્તિત્વમાં છે, જે ચાઇનાટાઉન કોમ્યુનિટી ડેવલપમેન્ટ સેન્ટર દ્વારા સંચાલિત છે.
જ્યારે કોમ્યુનિટી કૉલેજ ડિસ્ટ્રિક્ટના ઉદ્દેશ્યોનો સામનો કરવો પડ્યો, ત્યારે રહેવાસીઓ નિષ્ક્રિયપણે પરિસ્થિતિને સ્વીકારી શક્યા હોત. પરંતુ તેઓએ તેમ કર્યું નહીં. સાત વર્ષથી ભાડૂતો વિરોધમાં એક થયા હતા. તેમની વિવિધ કાનૂની લડાઈઓમાં તેઓનું પ્રતિનિધિત્વ એશિયન લો કોકસ દ્વારા કરવામાં આવ્યું હતું…એક પ્રગતિશીલ કાયદા પેઢી જે મૂળ ફ્રેડ કોરેમાત્સુ દ્વારા સ્થાપિત કરવામાં આવી હતી ફુજિયોકાએ આ કેસ પર કામ કરવાનું શરૂ કર્યું, તેમણે સૂચવ્યું કે ભાડૂતો સ્થળાંતર માટે ઉચ્ચ સ્તરનું વળતર સુરક્ષિત કરી શકશે. પરંતુ ભાડૂતોએ તે સ્વીકાર્યું ન હતું. તેમની પાસે એક મહત્વાકાંક્ષી વિચાર હતો...તેઓએ મકાન પર રહેવા અને નિયંત્રણ મેળવવાનો આગ્રહ રાખ્યો.
આ તે છે સાન ફ્રાન્સિસ્કો કોમ્યુનિટી લેન્ડ ટ્રસ્ટ ચિત્રમાં લાવવામાં આવ્યો હતો. SFCLT ની સ્થાપના ભાડાની ઇમારતોના શેર્ડ ઇક્વિટી નિવાસી માલિકીના સ્વરૂપોમાં રૂપાંતરણને પ્રોત્સાહન આપવા માટે કરવામાં આવી હતી - જેમ કે મર્યાદિત ઇક્વિટી સહકારી અથવા મર્યાદિત ઇક્વિટી કોન્ડો. આનો હેતુ ભાડૂતોના વિસ્થાપનને રોકવા અને શહેરના કામદાર વર્ગના રહેવાસીઓ માટે પોસાય તેવા આવાસોના પૂલને સુનિશ્ચિત કરવાના કાર્યક્રમ તરીકે હતો.
ડિસેમ્બર 2005 સુધીમાં કોલંબસ એવન્યુના ભાડૂતોએ તેમના સંઘર્ષ માટે પૂરતો સમુદાય સમર્થન મેળવ્યું હતું કે તેઓ સમુદાય કોલેજ જિલ્લાને રાજકીય રીતે હરાવવા સક્ષમ હતા. તે મહિનામાં કોમ્યુનિટી કોલેજ બોર્ડે ટુવાલ ફેંકી દીધો અને મકાનને ભાડૂતની માલિકીની સહકારી મંડળીમાં રૂપાંતરિત કરવા માટે એસએફ કોમ્યુનિટી લેન્ડ ટ્રસ્ટને મિલકત વેચવા માટે સંમત થયા.
બિલ્ડિંગના રહેવાસીઓ મુખ્યત્વે ઓછી આવક ધરાવતા ચાઈનીઝ વર્કિંગ ક્લાસ ઈમિગ્રન્ટ્સ છે. ઘણા હોટલ કે રેસ્ટોરન્ટમાં કામ કરે છે. કારણ કે કોમ્યુનિટી લેન્ડ ટ્રસ્ટનો અભિગમ ઘરમાલિકીનું એક સ્વરૂપ છે, યુએસએમાં મોટાભાગના CLTs મધ્યમ-આવકની શ્રેણીમાં કામદાર વર્ગની આવકના સ્તરને સેવા આપવાનું વલણ ધરાવે છે. કોલંબસ યુનાઈટેડ કોઓપરેટિવ કોમ્યુનિટી લેન્ડ ટ્રસ્ટ મોડલ પર એન્વલપને આગળ ધપાવે છે કારણ કે બિલ્ડિંગમાં ઘરની સરેરાશ આવક વિસ્તારની સરેરાશ આવકના માત્ર 40 ટકા છે.
આ પ્રોજેક્ટ પણ પરબિડીયુંને બીજી રીતે આગળ ધપાવે છે. સામુદાયિક જમીન ટ્રસ્ટો સામાન્ય રીતે નવા બાંધકામો કરે છે જેમ કે મોટાભાગના બિન-લાભકારી મકાનો કરે છે. હકાલપટ્ટી વિરોધી સંઘર્ષમાં હાલના ભાડૂતો માટે ઉકેલ તરીકે સામુદાયિક જમીન ટ્રસ્ટ અભિગમનો આ સંભવતઃ પ્રથમ ઉપયોગ છે.
SFCLT ની રચના 2001-2003માં એક ડઝન કે તેથી વધુ લોકોની આયોજક સમિતિના કાર્ય દ્વારા કરવામાં આવી હતી. આયોજક સમિતિના લોકોમાં એવા કાર્યકરોનો સમાવેશ થાય છે કે જેઓ મિશન એન્ટી-ડિસ્પ્લેસમેન્ટ ગઠબંધન, એસએફ ટેનન્ટ્સ યુનિયન અને ઇવિક્શન ડિફેન્સ નેટવર્ક જેવા ભાડૂત અને એન્ટિ-જેન્ટફિકેશન જૂથોમાં સામેલ હતા, ઉપરાંત પરવડે તેવા હાઉસિંગ સમર્થકો. આ જૂથમાં કેટલાક લોકોનો સમાવેશ થાય છે જેમણે રિયલ એસ્ટેટ વિકાસમાં વ્યવસાયિક રીતે કામ કર્યું છે.
આઉટરીચ અને આયોજન દ્વારા SFCLT એ આ પ્રોજેક્ટ હાથ ધરતા પહેલા ઘણા વર્ષો સુધી કર્યું હતું, અને કોલંબસ એવન્યુના ભાડૂતો માટેના મોટા સમર્થનને કારણે, અમે સિટી બોર્ડ ઑફ સુપરવાઇઝરના બે ડાબેરી સભ્યોને ખાસ ફંડ સ્પોન્સર કરવા માટે સમજાવવામાં સફળ થયા. ભાડૂત કોપ રૂપાંતરણ - ભાડૂતો માટે વાસ્તવિક માલિકીની તકો (રૂટ્સ) ફંડ. આ ફંડ સુપરવાઈઝર બોર્ડ દ્વારા સર્વાનુમતે મંજૂર કરવામાં આવ્યું હતું. આનાથી કોમ્યુનિટી લેન્ડ ટ્રસ્ટ હેઠળ કૂપ કન્વર્ઝન માટે અનુદાન તરીકે શરૂઆતમાં $1 મિલિયન ઉપલબ્ધ હતા.
આનાથી $8 મિલિયનના પ્રોજેક્ટ ખર્ચનો માત્ર એક ભાગ મળ્યો. આ ઇમારત 1910માં બાંધવામાં આવેલી બિન-પ્રબલિત ઈંટનું માળખું હતું. બિલ્ડિંગનો મોટાભાગનો આંતરિક ભાગ તેની સ્ટડ ફ્રેમમાં નષ્ટ થઈ ગયો હતો અને પ્લમ્બિંગ અને ઇલેક્ટ્રિકલ જેવી તમામ નવી સિસ્ટમો ઇન્સ્ટોલ કરવામાં આવી હતી. ઈંટનો રવેશ સુરક્ષિત રીતે ફ્રેમ સાથે જોડાયેલો હતો. ભોંયરામાંનો એક ભાગ — ભૂતપૂર્વ કપડાની ફેક્ટરીની જગ્યા — રહેવાસીઓ માટે કોમ્યુનિટી રૂમ અને લોન્ડ્રી રૂમમાં રૂપાંતરિત કરવામાં આવી હતી. અસંખ્ય વૃદ્ધ રહેવાસીઓ હોવાથી, એક લિફ્ટ સ્થાપિત કરવામાં આવી હતી અને બિલ્ડિંગને વ્હીલચેર સુલભ બનાવવામાં આવી હતી.
એપાર્ટમેન્ટમાં સૂચિત ફેરફારો માટે ભાડૂત કરાર મેળવવા માટે આર્કિટેક્ટ્સ અને ભાડૂતો વચ્ચે બેઠકો યોજવામાં આવી હતી. ભાડૂતો કેટલાક કિસ્સાઓમાં વિકલ્પો વચ્ચે પસંદગી કરીને ડિઝાઇન પ્રક્રિયામાં ભાગ લેવા સક્ષમ હતા. ઉદાહરણ તરીકે, ભાડૂતો પાસે કાઉન્ટર અથવા સંપૂર્ણ બંધ રસોડામાં અન્ય રૂમ માટે ખુલ્લા રસોડામાં વિકલ્પ હતો.
મિશ્ર ઉપયોગની ઇમારત હોવાને કારણે આ પ્રોજેક્ટ જટિલ હતો. રૂપાંતરણ માટે નાણાં પૂરાં પાડવા માટે, એશિયન લો કોકસ બિલ્ડિંગના ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર પર ઓફિસ સ્પેસમાં જવા માટે સંમત થયા. લો કોકસ ગ્રાઉન્ડફ્લોર એક કોન્ડો તરીકે માલિકી ધરાવશે અને બાકીની ઇમારત તેમના સહકારી દ્વારા ભાડૂતોની માલિકીની હશે જે અન્ય કોન્ડો બનાવશે. આ પ્રોજેક્ટે એશિયન લૉ કૉકસને ચાઇનાટાઉન પર પાછા જવા માટે સક્ષમ બનાવ્યું જેથી કરીને તે તેના કામમાં ટેકો આપતા ઓછી આવક ધરાવતા ઘણા લોકોની નજીક જઈ શકે.
SFCLTનું મોટાભાગનું વાસ્તવિક કાર્ય ભાડૂતો સાથે કામ કરવાનું છે તેની ખાતરી કરવા માટે કે તેમની પાસે બિલ્ડિંગને અસરકારક રીતે સ્વ-વ્યવસ્થાપન કરવા માટે જરૂરી જ્ઞાન અને કુશળતા છે. આમ અમે નાણાકીય આયોજન અને વિવાદના નિરાકરણ જેવા વિષયો પર શ્રેણીબદ્ધ વર્કશોપ ચલાવી રહ્યા છીએ, અને કોપ માટે પેટા-નિયમો અને નિર્ણય લેવાની પ્રક્રિયા ઘડવામાં ભાડૂતો સાથે કામ કર્યું છે. ભાડૂતો સાથેની વિવિધ મીટિંગો અને વર્કશોપમાં અંગ્રેજી અને કેન્ટોનીઝ વચ્ચે ભાષાંતર જરૂરી છે કારણ કે ઘણા રહેવાસીઓ મર્યાદિત અંગ્રેજી પ્રાવીણ્ય ધરાવે છે.
જ્યારે અમે વેચાણ માટેના છ ખાલી એપાર્ટમેન્ટ્સની જાહેરાત કરી, ત્યારે અમારી પાસે લગભગ 300 રસ ધરાવતા લોકો વર્કશોપમાં હાજર હતા. આખરે સ્વ-પસંદગીની પ્રક્રિયા અને લોટરી અને હાલના ભાડૂતો સાથે ઇન્ટરવ્યુ દ્વારા, ભાડૂત કોપ દ્વારા છ નવા ઘરોની પસંદગી કરવામાં આવી.
ભવ્ય ઉદઘાટન સમારોહમાં, ગ્રીન પાર્ટીના સુપરવાઇઝર રોસ મિરકરીમીએ SFLCT/મર્યાદિત ઇક્વિટી કોપ અભિગમને "વર્કિંગ ક્લાસ હોમ ઓનરશિપ" પ્રોગ્રામ તરીકે વર્ણવ્યો હતો જેને "સમગ્ર શહેરમાં વિસ્તારવાની જરૂર છે." તે એક ચળવળ લેશે, જો કે, તે પ્રકારના ભંડોળને સુરક્ષિત કરવા માટે કે જે તેને વાસ્તવિકતા બનાવી શકે.
ZNetwork ને ફક્ત તેના વાચકોની ઉદારતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવે છે.
દાન