L’identité de certains des méchants est déjà largement connue. En tête de liste se trouve Alan Greenspan pour ses méfaits en permettant à la bulle immobilière de s’étendre à des niveaux toujours plus dangereux et en ignorant l’explosion des prêts hypothécaires prédateurs. Ensuite, nous avons les courtiers en hypothèques qui ont accordé les prêts prédateurs et les prodiges de Wall Street qui les ont reconditionnés en instruments financiers complexes et les ont vendus partout dans le monde. Nous pouvons également inclure les constructeurs et les agents immobiliers qui ont profité et encouragé l’exubérance irrationnelle qui a alimenté la bulle immobilière.
Mais il reste un groupe qui doit encore être pointé du doigt pour le rôle qu’il a joué dans ce désastre : les idéologues de l’accession à la propriété. Ce sont ces gens qui font de l’idéologie de l’accession à la propriété une fin en soi. Ils insistent sur des subventions gouvernementales généreuses, même dans les situations où l’accession à la propriété n’est pas une bonne solution pour les personnes concernées.
Soyons clairs, l’accession à la propriété est souvent souhaitable. Cela peut être un mécanisme permettant de fournir un logement sûr et de bonne qualité et, également, d’accumuler des richesses. Il est donc raisonnable d’avoir des politiques telles qu’une déduction limitée des intérêts hypothécaires ou un crédit qui facilitent l’accession à la propriété des personnes à revenus faibles et moyens.
Toutefois, l’accession à la propriété ne doit pas être considérée comme une fin en soi. L’une des raisons pour lesquelles des millions de familles sont confrontées à la saisie et/ou à la perte de leurs économies est que les idéologues de l’accession à la propriété ont continué à promouvoir l’accession à la propriété même s’il était clair que l’achat d’une maison serait financièrement préjudiciable.
Reconnaître les risques liés à l’accession à la propriété dans une bulle n’était pas une mince affaire – c'était une simple arithmétique. Le rapport entre les prix de vente des logements et le loyer annuel a dépassé 20 pour 1 dans les marchés en bulle, approchant les 30 pour 1 dans les marchés les plus gonflés.
Si un propriétaire contracte une hypothèque de 7 pour cent (très faible pour un acheteur de subprime), paie 1 pour cent de la valeur en taxe foncière chaque année et 1 pour cent supplémentaire pour l'assurance et l'entretien, alors les coûts de propriété sont égaux à 9 pour cent de la vente. prix. Si la maison se vend 20 fois le loyer annuel, alors cette famille paie chaque année 80 pour cent de plus en frais de logement en tant que propriétaire que ce qu'elle paierait en tant que locataire. Si la maison se vendait 25 fois le loyer annuel, la famille paierait alors 125 % de plus en tant que propriétaire qu’en tant que locataire.
Comment pouvons-nous aider les familles à revenu faible ou modéré qui ont du mal à joindre les deux bouts et à payer pour les nécessités telles que les soins de santé et la garde d'enfants en leur faisant payer 80 à 125 pour cent de plus que nécessaire pour leurs frais de logement ? Oh, oui, mais ils accumuleront la valeur nette de leur maison.
C’est vrai, la bulle immobilière continuera à gonfler indéfiniment. Peut-être que les idéologues de l’accession à la propriété pensaient que les prix de l’immobilier continueraient d’augmenter pour toujours, mais c’était une chose incroyablement stupide à croire.
Les idéologues de l'accession à la propriété ont vraiment dupé un très grand nombre de familles à revenu faible ou modéré parce qu'ils ne savaient pas de quoi ils parlaient. Si jamais les progressistes préconisaient des politiques aussi erronées que de pousser à l’accession à la propriété au milieu d’une bulle immobilière, nous en entendrions parler pendant les 40 prochaines années. Les excès réels ou inventés des années 1960 constituent toujours la toile de fond utilisée par la droite dans les débats politiques actuels.
Étonnamment, au lieu de reconnaître leur erreur, les idéologues de l’accession à la propriété veulent que le gouvernement investisse encore plus d’argent dans l’accession à la propriété. (L’argent est plus susceptible de se retrouver dans les mains des banquiers que chez les propriétaires, comme je l'ai soutenu ailleurs.)
Dans l’intérêt de promouvoir une meilleure politique du logement à l’avenir, il est important que le public reconnaisse les folies de l’idéologie de l’accession à la propriété. Nous n’avons pas un gouffre d’argent sans fond pour satisfaire leur idéologie perverse. Si l’accession à la propriété n’a pas de sens économique, nous ne devrions pas dire aux gens de sacrifier les soins de santé et d’autres besoins essentiels pour rendre les idéologues heureux. Il est temps d'imposer une certaine honnêteté dans le débat sur la politique du logement.
Dean Baker est le co-directeur du Centre de recherche économique et politique (CEPR). Il est l'auteur de La
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