Plus de 200 personnes ont assisté à une célébration de la victoire le 16 juin à San Francisco pour un groupe de locataires tenaces qui ont combattu avec succès leur expulsion et contrôlent désormais leur immeuble par l'intermédiaire de leur coopérative, la Columbus United Cooperative, située au 53 Columbus Avenue. La célébration a marqué l'achèvement du projet, avec 16 ménages d'origine réinstallés et les 6 nouveaux ménages ont également emménagé.
Cette lutte remonte à plus de dix ans, lorsque le district du San Francisco Community College a acheté un immeuble d'appartements en brique de trois étages dans le but de le démolir pour construire un nouveau campus universitaire.
Le bâtiment lui-même se trouve sur un immeuble qui a joué un rôle important dans l'histoire du mouvement des locataires à San Francisco. À l'arrière du pâté de maisons du bâtiment Columbus United se trouve le site de l'Hôtel International, site d'une lutte anti-expulsion massive à la fin des années 70. Le jour de l’expulsion, des milliers de personnes ont encerclé le bâtiment en signe de protestation.
Le bloc lui-même se trouve en bordure du quartier financier. La pyramide TransAmerica… une structure emblématique sur l’horizon de San Francisco… se trouve juste de l’autre côté de la rue. Depuis longtemps, les investisseurs ont les yeux rivés sur les logements sociaux situés en face de la limite nord du quartier financier, en tant que zone d'expansion des immeubles de bureaux. C’est ce qui était en jeu dans la lutte contre l’I-Hotel à la fin des années 70. Bien que les locataires dans cette affaire aient été expulsés, cela a déclenché un mouvement de locataires très fort qui a pu garantir une variété de protections juridiques améliorées pour les locataires au fil des ans. Les promoteurs qui voulaient que l'I-Hotel soit un site de construction de bureaux ont finalement été vaincus par l'opposition de la communauté. Ils ont été contraints de vendre la propriété pour en faire un logement social – un immeuble locatif à but non lucratif de 15 étages qui existe désormais là-bas, géré par le Centre de développement communautaire de Chinatown.
Face aux objectifs du district des collèges communautaires, les résidents auraient pu accepter passivement la situation. Mais ils ne l’ont pas fait. Pendant sept ans, les locataires furent unis dans l'opposition. Dans leurs diverses batailles juridiques, ils étaient représentés par l'Asian Law Caucus… un cabinet d'avocats progressiste fondé à l'origine par Fred Korematsu. Korematsu est surtout célèbre pour sa contestation juridique de l'internement des Américains d'origine japonaise pendant la Seconde Guerre mondiale. Lorsque l'avocat du Law Caucus, le général Fujioka a commencé à travailler sur l'affaire et a suggéré que les locataires pourraient être en mesure d'obtenir un niveau d'indemnisation plus élevé pour le déménagement. Mais les locataires ne l'ont pas accepté. Ils avaient une idée ambitieuse… ils ont insisté pour rester et prendre le contrôle du bâtiment.
C'est comme ça que Fiducie foncière communautaire de San Francisco a été mis en scène. SFCLT a été fondée pour promouvoir la conversion d'immeubles locatifs en formes de propriété partagée par les résidents, telles que des coopératives à capitaux propres ou des condominiums à capitaux limités. Il s'agissait d'un programme visant à prévenir le déplacement des locataires et à garantir un bassin de logements abordables pour les résidents de la classe ouvrière de la ville.
En décembre 2005, les locataires de Columbus Avenue avaient obtenu un soutien communautaire suffisant pour leur lutte pour pouvoir vaincre politiquement le district du collège communautaire. Ce mois-là, le conseil d'administration du collège communautaire a jeté l'éponge et a accepté de vendre la propriété à la fiducie foncière communautaire de SF pour convertir le bâtiment en coopérative appartenant à des locataires.
Les résidents du bâtiment sont principalement des immigrants chinois de la classe ouvrière à faible revenu. Beaucoup travaillent dans des hôtels ou des restaurants. Étant donné que l’approche des fiducies foncières communautaires est une forme d’accession à la propriété, la plupart des CLT aux États-Unis ont tendance à servir les niveaux de revenus de la classe ouvrière se situant dans la fourchette des revenus moyens. La Columbus United Cooperative repousse les limites du modèle de fiducie foncière communautaire, car le revenu moyen des ménages dans le bâtiment ne représente que 40 pour cent du revenu médian de la région.
Ce projet repousse également les limites d’une autre manière. Les fiducies foncières communautaires réalisent généralement de nouvelles constructions, comme le font la plupart des propriétaires à but non lucratif. Il s’agit probablement de la première utilisation de l’approche des fiducies foncières communautaires comme solution pour les locataires existants dans une lutte anti-expulsion.
SFCLT a été créé grâce au travail d'un comité organisateur d'une douzaine de personnes ou plus en 2001-2003. Les membres du comité d'organisation comprenaient des militants qui avaient été impliqués dans des groupes de locataires et anti-gentification tels que la Mission Anti-Displacement Coaliion, le SF Tenants Union et l'Eviction Defense Network, ainsi que des partisans du logement abordable. Le groupe comprenait des personnes qui ont travaillé professionnellement dans le développement immobilier.
Grâce aux efforts de sensibilisation et d'organisation que SFCLT a menés pendant plusieurs années avant de se lancer dans ce projet, et grâce au soutien majeur apporté aux locataires de Columbus Avenue, nous avons pu persuader deux membres de gauche du conseil de surveillance de la ville de parrainer un fonds spécial pour conversions de coopératives de locataires – le fonds Real Ownership Opportunities for Tenants (ROOTs). Ce fonds a été approuvé à l'unanimité par le Conseil de Surveillance. Cela prévoyait initialement 1 million de dollars disponibles sous forme de subventions pour les conversions de coopératives dans le cadre d'une fiducie foncière communautaire.
Cela ne représentait qu’une partie du coût du projet de 8 millions de dollars. Le bâtiment était une structure en briques non renforcées plutôt délabrée, construite en 1910. Une grande partie de l'intérieur du bâtiment a été vidé jusqu'à sa charpente et tous les nouveaux systèmes tels que la plomberie et l'électricité ont été installés. La façade en brique était solidement fixée à la charpente. Une partie du sous-sol – site d'une ancienne usine de confection – a été convertie en salle communautaire et buanderie pour les résidents. Comme il y a un certain nombre de résidents âgés, un ascenseur a été installé et le bâtiment a été rendu accessible aux personnes en fauteuil roulant.
Des réunions entre les architectes et les locataires ont eu lieu pour obtenir l'accord des locataires sur les modifications proposées aux appartements. Les locataires ont pu participer au processus de conception dans certains cas en choisissant entre des alternatives. Par exemple, les locataires avaient le choix entre une cuisine ouverte sur une autre pièce via un comptoir ou une cuisine entièrement fermée.
Ce projet était compliqué car il s'agit d'un bâtiment à usage mixte. Pour aider à financer la conversion, l'Asian Law Caucus a accepté d'emménager dans des bureaux au rez-de-chaussée du bâtiment. Le Law Caucus sera propriétaire du rez-de-chaussée en tant que condo et le reste de l'immeuble appartiendra aux locataires par l'intermédiaire de leur coopérative qui formera un autre condo. Le projet a permis à l'Asian Law Caucus de retourner à Chinatown afin de se rapprocher de nombreuses personnes à faible revenu qu'il soutient dans son travail.
Une grande partie du travail réel du SFCLT a consisté à travailler avec les locataires pour s'assurer qu'ils possèdent les connaissances et les compétences nécessaires pour autogérer efficacement l'immeuble. Ainsi, nous avons organisé une série d'ateliers sur des sujets tels que la planification financière et le règlement des différends, et avons travaillé avec les locataires à l'élaboration d'un règlement administratif et d'un processus décisionnel pour la coopérative. Les différentes réunions et ateliers avec les locataires ont nécessité une traduction entre l'anglais et le cantonais, car de nombreux résidents ont une maîtrise limitée de l'anglais.
Lorsque nous avons annoncé la vente des six appartements vacants, environ 300 personnes intéressées ont participé à des ateliers. Finalement, grâce à un processus d'autosélection, une loterie et des entretiens avec les locataires existants, la coopérative de locataires a sélectionné six nouveaux ménages.
Lors de la grande cérémonie d'ouverture, le superviseur du Parti Vert, Ross Mirkarimi, a décrit l'approche SFLCT/coopérative à actions limitées comme un programme « d'accession à la propriété pour la classe ouvrière » qui doit être « étendu à toute la ville ». Il faudra cependant un mouvement pour obtenir le type de financement qui puisse faire de cet objectif une réalité.
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