Yrityslehdistö on raportoinut Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden "elpymisestä" jo yli vuoden ajan, kun omakotitalojen keskihinnat nousevat eri puolilla maata. Näissä tarinoissa viitataan terveiden kiinteistömarkkinoiden paluuseen, jossa keskiverto amerikkalaisella perheellä on resurssit – tulojen, säästöjen ja luoton saannin osalta – ostaakseen oman palansa amerikkalaisesta unelmasta.
Asuntojen elpyminen, jota näemme juuri nyt, on kuitenkin kaikkea muuta kuin osoitus laajemmista hyödyistä – palkkojen noususta, työttömyyden laskusta tai kuluttajien uusiutuneista luottomahdollisuuksista – jaetaan talouteen. Nykyään suurimmat omakotitalojen ostajat eivät ole uudet omistusasukkaat, vaan sijoittajat. Suurin osa näistä sijoittajista on niin sanottuja "äiti-ja-pop" -ostajaa, jotka omistavat ylimääräisen vuokra-asunnon tai kaksi kotikaupungissaan, mutta myös suuret yksityiset sijoittajat ostavat yhä enemmän asuntoja.
Nämä sijoittajat keskittyvät erityisesti suljettuihin kiinteistöihin "auringon" ja "hiekan" vyöhykkeillä – Floridasta ja Georgiasta Arizonaan, Nevadaan ja Kaliforniaan. Pääomasijoitusyhtiöt, investointipankit ja muut korkean rahoituksen sijoittajat ahmivat asuntokantoja näillä markkinoilla kymmenillä tuhansilla asunnoilla. He ovat alkaneet kutsua omakotitaloja "uudeksi omaisuusluokiksi" yritysten velkojen, valtion obligaatioiden, valuuttojen ja rahoitusjohdannaisten rinnalla.
Omistajilta vuokralaisille
Niin sanotun asuntopalautuksen puitteissa suljettu asunnonomistaja ajetaan vuokranantajan asemaan. Uusien vuokraajien tehtävänä on yhä useammin maksaa uusille varakkaille vuokranantajilleen asunnosta, jotta voidaan varmistaa suuri tuotto miljonääriasiakkaille ja institutionaalisille kumppaneille, jotka tukevat ulosottoa miljardeilla dollareilla.
Vuosikymmeniä kestäneen 63–65 prosentin välillä asuntonsa omistavien amerikkalaisten prosenttiosuus nousi vuodesta 1995 lähtien. Subprime-asuntolainojen kasvu loi miljoonia uusia asunnonomistajia, ja vuoteen 2005 mennessä asuntojen omistus Yhdysvalloissa saavutti ennätyksen. 69 %. Pankkien saalistuslainat – varsinkin subprime-lainat, joiden alhaiset ”teaser”-korot nousivat muutaman vuoden jälkeen – samoin kuin pysähtyneet palkat ja lisääntyvä ei-asuntolainavelka, venyttivät monien asunnonomistajien taloutta. Kun vuoden 2008 finanssikriisi, joka keskittyi arvopaperistettuihin asuntolainoihin, kaatui maailmantalouden, alkoi ulosmittausten sarja. Miljoonat menettivät kotinsa sekä työpaikkansa ja eläkesäästönsä. Tämä näkyi noin 3 prosenttiyksikön pudotuksena kansallisessa asunnonomistuksessa – 69 prosentista 66 prosenttiin St. Louisin keskuspankin lukujen mukaan. John Burns Real Estate -konsulttiyrityksen vaikutusvaltainen raportti kuitenkin osoittaa, että kun lasketaan asunnonomistajat, jotka ovat nyt yli 90 päivää myöhässä asuntolainan maksustaan – ja todennäköisesti joutuvat suljetuksi – asunnon todellinen lasku on todennäköisesti 7 prosenttia. pisteitä. Tämä laskisi asunnonomistusasteen noin 62 prosenttiin, mikä on huomattavasti alhaisempi kuin ennen vuoden 1995 jälkeistä nousua.
Asunnonomistus on liian romantisoitua amerikkalaisessa kulttuurissa, eikä se välttämättä ole luonnostaan hyvä asia. (Katso Howard Karger, Asunnon myytti, Dollareita ja järkeä, maalis-/huhtikuu 2007.) Yhdysvalloissa omakotitalon ovat kuitenkin perinteisesti tarjonneet perheille paikan turvalliseen sijoittamiseen ja varallisuuden rakentamiseen. Viime vuosikymmeninä asuntojen hintojen nousu auttoi työläisten ja keskiluokan perheiden korkeakoulukoulutuksen ja terveydenhuollon rahoittamisessa, vaikka palkat pysähtyivät.
Vuokralaisena oleminen maksaa myös yleensä enemmän. Vaikka asuntolainan ja vuokran suhde (mitta siitä, kuinka paljon asunnon oston rahoittaminen ja vuokraaminen maksaa) vaihtelee useiden tekijöiden mukaan, on yleensä totta, että asuntolainan maksut ovat selvästi alle samanlaisten asuntojen vuokrakustannukset. Tämä pätee erityisesti nyt, kun asuntolainojen korot ovat pudonneet noin 3.5 prosenttiin, vaikka vuokrat ovat nousseet. Toisin sanoen pakottaminen vuokralle sulkemisen vuoksi tarkoittaa miljoonille amerikkalaisille sitä, että he maksavat suuremman prosenttiosuuden tuloistaan asumisesta (ja usein pienemmissä asunnoissa asumisesta).
Vuodesta 2007 lähtien tehdyt miljoonat ulosmittaukset edustavat massiivista varallisuuden uudelleenjakoa ylöspäin. Miljoonat perheet ovat menettäneet tai ovat menettämässä suurimman yksittäisen omaisuutensa, joka on toiminut turvan ja luottojen lähteenä. He tai ne, jotka normaalisti olisivat ensiasunnon ostajia, eivät voi ostaa. Ostajat ovat suurelta osin sijoittajia, jotka etsivät edullisia kiinteistöjä, joista he voivat tuottaa voittoa sekä vuokrana että mahdollisen myynnin kautta asuntojen hintojen noustessa.
Mene liittohallitukseen
Liittovaltion hallitus on antanut vain vähän apua asunnonomistajille, jotka ovat vaarassa sulkea, tai vuokraajille, jotka haluavat ostaa ensiasunnon. Sen sijaan se on keskittänyt rahapoliittiset ja poliittiset voimansa rahoitusjärjestelmän keskipisteessä olevien pankkien hyvinvointiin. Veronmaksajien dollarien summa, jota käytetään pelastamaan suurimmat pankit, joilla on miljoonia asuntolainaja, pienentää asuntolainahelpotuksia liittovaltion hallituksen ja kansakuntien suurimpien lainanantajien välisistä sovinnoista. Esimerkiksi Citibank sai 50 miljardia dollaria Troubled Asset Relief Program (TARP) -maksuina vuonna 2008 ja 426 miljardia dollaria enemmän muun valtion avun muodossa kongressin valvontapaneelin mukaan, joka seurasi valtiovarainministeriön TARP-varojen käyttöä. Vaikka Citibank on sittemmin maksanut takaisin liittovaltion hallitukselle, tämä julkinen tuki mahdollisti yrityksen selviytymisen, mikä säilytti suurten osakkeenomistajien ja johtajien tulot ja varallisuuden. Viime vuonna sovitun asuntolainapalvelun tarjoajan sovinnon mukaisesti Citigroup saa kuitenkin vain 1.8 miljardin dollarin avun lainanottajille, joilta pankki petti finanssikriisin aikana.
Lisäksi vuoden 2008 talouden romahduksen ja Yhdysvaltain keskuspankin (Fed) ja liittovaltion asuntovirastojen uudempien väliintulojen yhdistelmä kylvi voimakkaille sijoittajille mahdollisuuden ostaa koteja historiallisen alhaisilla hinnoilla. Liittovaltion hallituksen keskeisin asuntomarkkinoiden interventio on ollut ohjelma, jossa on ostettu "viraston asuntolainavakuudellisia arvopapereita" kolmannen "määrällisen keventämisen" (tai "QE3") puitteissa. Asuntolainavakuudelliset arvopaperit (MBS) ovat asuntolainasta saatavia maksuja. Ohjelman puitteissa ostetaan vain MBS:itä, jotka liittyvät kiinteäkorkoisiin asuntolainaan, joita tukevat virastot, kuten Fannie Mae ja Freddie Mac. QE3:n puitteissa Federal Reserve ostaa yli 40 miljardia dollaria asuntolainaa joka kuukausi. Nämä valtavat ostot nostavat asuntolainojen hintoja ja alentavat siten joukkovelkakirjalainojen tuottoa (korkotasoa). Teoriassa tämän pitäisi luoda edellytykset pankkilainan uusimiselle asunnon ostajille. Kun olemassa olevien asuntoluottopapereiden ostaminen tulee kalliimmaksi ja näiden arvopapereiden tuotto laskee, pääomaa pitäisi virrata uusiin asuntoluotoihin. Mutta ilman työllisyyden, tulojen ja säästöjen palautumista monet yhdysvaltalaiset kotitaloudet eivät voi tehdä niin suuria ostoksia. Tilannetta pahentaa se, että kaikki suuret asuntolainanantajat ovat tiukentaneet lainaehtoja, mikä vaikeuttaa vähän säästöjä tai pienituloisia asunnon ostamista.
Suuret sijoittajat ottavat nopeasti hyväkseen asuntomarkkinoiden erityistilanteen. Kilpailun puute mahdollisten omistusasujien taholta helpottaa asunnon massaostojen tekemistä. Vuokralaisten kasvava määrä valtakunnallisesti tarkoittaa, että vastikään ostetuissa asunnoissa on ihmisiä, jotka ovat valmiita maksamaan asumisesta. Ja Fedin äskettäinen väliintulo on saanut sijoittajat odottamaan asuntojen hintojen nousua tulevaisuudessa, mikä saattaa luoda toisen voitonlähteen.
Rahoittajien paluu
Kaikki sijoittajat eivät odottaneet liittovaltion viimeaikaisia pyrkimyksiä nostaa asuntojen hintoja. Yksi yhtiö, Waypoint Homes of Oakland, Kalifornia, alkoi ostaa tuhansia suljettuja taloja Bay Areasta ja Los Angelesista jo vuonna 2008. Vuodesta 2012 lähtien yritys on käyttänyt GI Partnersin 400–1 miljardin dollarin sitoumusta, kalifornialainen pääomasijoitusyhtiö laajentaakseen kansallisesti. Waypoint omistaa nyt yli 4,000 250 kotia enimmäkseen Kaliforniassa, Arizonassa, Illinoisissa, Georgiassa ja Floridassa, ja se ostaa kymmeniä lisää joka viikko. Citibank on myöntänyt Waypointille XNUMX miljoonan dollarin luottoa ostoistaan, mikä on vain yksi osoitus siitä, kuinka vakavasti tämä ala houkuttelee nyt.
Elokuussa 2010 Federal Housing Finance Administration (FHFA) ilmoitti, että se pyytää kiinteistösijoitusalalta palautetta siitä, kuinka käsitellä suljettuja asuntoja, jotka ovat valtion tukemien lainatoimistojen Fannie Maen ja Freddie Macin taseessa. . Teollisuus vastasi lukuisilla ehdotuksilla, jotka kaikki keskittyivät siihen, että yksityiset sijoittajat voivat ostaa hallituksen yli 90,000 XNUMX suljetun kodin varastoa. Tämän seurauksena FHFA päätti perustaa "pilottiohjelman" suljetun asuntovarastonsa myymiseksi ja kehotti sijoittajia jättämään tarjouksia.
Syyskuussa 2012 FHFA julkisti ensimmäisen voittajatarjouksensa. Pacifica Companies, LLC otti haltuunsa 700 kotia Floridassa. Pian sen jälkeen New Yorkissa toimiva Cogsville Group, LLC otti haltuunsa 94 kotia Chicagossa, ja Los Angelesissa sijaitseva Colony Capital otti haltuunsa 970 taloa Kaliforniassa, Nevadassa ja Arizonassa.
Nämä kaupat olivat kuitenkin pieniä perunoita verrattuna siihen, mikä on kasvanut yksityisasuntomarkkinoilla, joilla pankkien ja asuntolainayhtiöiden kirjanpidossa on miljoonia suljettuja asuntoja. Sijoittajaostot alueellisten suljettujen asuntovarastojen kokonaisista osakkeista alkoivat toden teolla vuonna 2011, eivätkä ne ole osoittaneet merkkejä hidastumisesta.
Lukuisten lehdistötietojen mukaan Blackstonen pääomarahasto on ollut nälkäisin suljettujen asuntojen ostaja, sillä se on ostanut yli 16,000 2013 taloa eri puolilta maata. Tammikuussa 2.5 julkaistussa Bloomberg News -lehdessä julkaistussa raportissa kuvattiin Blackstonen "kiireevän" käyttämään 2000 miljardia dollaria, jotka yritys on varannut ulosostoihin. Toiseksi suurin vuokraamiseen tähtäävä tehdas on Carrington Holding Company, kalifornialainen yritys, joka aloitti asuntolainojen hoitajana 4,500-luvun asuntobuumin aikana, mutta joka on muuttunut yksityisen pääoman vuokranantajaksi. Carringtonin kerrotaan omistavan 4 400 kotia Chicagossa, Miamissa, Phoenixissa ja Las Vegasissa. American Homes XNUMX Rent, Public Storage Propertiesin miljardööriomistajan Wayne Hughesin perustama yritys jahtaa Waypointia, Colonya, Carringtonia ja Blackstonea käyttämällä XNUMX miljoonan dollarin sitoumusta osavaltion hallitsemalta Alaska Permanent Fundilta.
Silver Bay Realty, yksi harvoista julkisista yrityksistä, jotka aloittivat sulkemisen vuokraukseen, kuvaili liiketoimintasuunnitelmaansa joulukuun 2012 esitteessä. ”Asuntomarkkinoiden elpyessä ja asuinkiinteistöjen hintojen noustessa tulee myös omaisuutemme kohde-arvon nousu”, yhtiön johto selitti. ”Uskomme, että myös vuokrahinnat nousevat tällaisessa elpymisessä asuntojen hintojen ja vuokrien välisen vahvan korrelaation vuoksi. Tämä suuntaus saa meidät myös uskomaan, että omakotitaloluokka toimii luonnollisena suojana inflaatiolle. Tämän seurauksena uskomme, että meillä on hyvät mahdollisuudet nykyiseen talousympäristöön ja asuntomarkkinoiden elpymiseen."
On ehkä jopa viisitoista tai kaksikymmentä muuta sijoituspalveluyritystä, jotka keskittyvät ostamaan suljettuja asuntoja ja muuttamaan ne omaisuuksiksi, joista voidaan saada arvoa joko vuokraamalla tai myymällä. Kukaan ei tiedä, kuinka monta yritystä on tällä syntymässä olevalla alalla, kuinka monta asuntoa he ovat ostaneet tai kuinka paljon rahaa he ovat käyttäneet. Helmikuussa 2013 julkaistussa Barclaysin tutkimusraportissa arvioidaan, että yksityiset sijoittajat ovat ottaneet haltuunsa hieman yli 42,000 XNUMX suljettua kotia, enimmäkseen Kaliforniassa, Arizonassa, Georgiassa, Floridassa, Nevadassa ja Illinoisissa. Toiset ovat laskeneet lukua pienemmäksi tai suuremmaksi kymmenillä tuhansilla. Selvää on, että ala kasvaa nopeasti.
60 miljardin dollarin kysymys
Yli 40,000 4.1 asuntoa on paljon, mutta kun otetaan huomioon, että noin 1 miljoonaa omakotitaloa vaihdettiin viime vuonna, se tarkoittaisi, että pääomasijoittajien nousu on vielä suhteellisen pieni ilmiö – noin XNUMX % kaikesta myynnistä. Markkinoita hallitsevat edelleen omistaja-asunnot ja -sijoittajat. Sulkemis- ja vuokratehtaiden nopea kasvu tarkoittaa kuitenkin sitä, että institutionaaliset sijoittajat voivat pian ohittaa muut ostajat ja hallita tiettyjä alueellisia markkinoita. Tätä ainakin joidenkin suurimpien investointipankkien rahanhoitajat toivovat.
Morgan Stanleyn analyytikot kutsuvat alan kasvupotentiaalia "60 miljardin dollarin kysymykseksi". Kun otetaan huomioon, että pääomasijoitukset ovat tähän mennessä käyttäneet vain noin 5 miljardia dollaria suljettujen asuntojen ostoon, tämä tarkoittaisi, että Yhdysvaltain asuntomarkkinat voisivat näkeä yli kymmenkertaisen kasvun sulkemisesta vuokra-asunnoiksi. Barclaysin analyytikot ovat vieläkin nousujohteisempia ja sanovat, että he uskovat, että tämä voisi kasvaa 100–200 miljardin dollarin dollarin markkinaksi, joka kattaa jopa 1.3 miljoonaa omakotitaloa.
Tämä tarkoittaa monille yhteisöille, erityisesti asuinalueille Arizonassa, Kaliforniassa, Floridassa, Georgiassa ja muissa sijoittajien toiminnan kuumissa paikoissa, että asunnon omistamisesta tulee yhä vaikeampi tavoite saavuttaa, kun suursijoittajat monopolisoivat käytettävissä olevan asunnon. suuria voittoja etsimässä. Se tarkoittaa myös sitä, että kun keskuspankki jatkaa asuntolainaostostaan nostaakseen asuntojen arvoa, osapuolet, jotka ovat parhaiten valmiita saamaan nämä pääomavoitot, ovat Wall Streetin sijoittajat eivätkä omistusasujat.
DARWIN BONDGRAHAM on sosiologi ja toimittaja, joka kirjoittaa poliittisesta taloustieteestä. Hän asuu ja työskentelee San Franciscon lahden alueella ja kirjoittaa blogeja osoitteessa darwinbondgraham.wordpress.com.
ZNetwork rahoitetaan yksinomaan lukijoidensa anteliaisuudesta.
Lahjoita