Сигурността е хлъзгава идея в наши дни - особено когато става въпрос за домове и квартали.
Може би най-противоречивото развитие във „възстановяването“ на жилищното строителство в Америка е ролята на големите компании за частни капиталови инвестиции. През последните години те са закупили повече от 200,000 XNUMX предимно иззети къщи в цялата страна и са ги превърнали в империи за отдаване под наем. В световете на финансите и недвижимите имоти това развитие спечели похвала за това, че спомогна за повишаване на стойността на жилищата и създаде нов финансов продукт, известен като „обезпечение, обезпечено с наем“. Много икономисти и защитници на жилищното строителство обаче разкритикуваха този нов модел като начин Уолстрийт да акцентира върху икономическа криза, като по същество изтласкват семействата от домовете им, след което се обръщат и им дават под наем тези къщи обратно.
Хванати на прицел са десетки хиляди семейства, които сега живеят в тези домове, притежавани от частен капитал. За тях това не е въпрос на икономически дебат, а на ежедневна безопасност и стабилност. Сред тях са Cedillos от Чандлър, Аризона, сплотено семейство, в което мъжете работят в строителството и петролните полета, докато жените със силна воля балансират обучението си с работа и деца, а малките деца се учат да танцуват още в детска възраст научете се да ходите. Тяхната история за частна инвестиционна фирма, изчезнала ограда на басейна и смъртта на двегодишно дете повдига тревожни въпроси за това как, като нация, определяме сигурността в жилищата и защо, в средата на това, което обикновено се нарича „възстановяване“, много квартали всъщност може да стават все по-уязвими.
Луда покупка
В началото на август 2013 г. семейство Седило организира парти край басейна в къщата си в Чандлър. Беше шестият рожден ден на сина на Бренда Седило, Исус, и семейството му организира празненство на тема Батман, допълнено с пинята на алеята и водна пързалка под наем за малкия басейн в задния двор. Бренда, брат й Брайън и сестра й Кристин бяха подписали едногодишен договор за наем на двуетажната сграда три седмици по-рано, което направи партито специално. Това беше първият семеен празник, който можеше да се проведе в къща.
„Винаги сме живели в апартаменти, апартаменти, апартаменти“, каза Кристин.
Тримата бяха развълнувани да намерят място, което могат да си позволят и което е достатъчно голямо за децата им, партньора на Кристин Хавиер и родителите им Олга и Исус. Най-голямата дъщеря на Кристин, двегодишната Захара, беше толкова близка със сина на Бренда, че двамата се наричаха брат и сестра.
Единственото притеснение по време на купона беше басейнът, внимателно наблюдаван от възрастните. Тъй като нямаше ограда, тя беше източник на стрес, откакто се нанесоха. Многократните искания до управляващата компания, която контролира имота, да бъде поставена такава, не доведоха до нищо. Семейство Седило нямаха представа, че истинският собственик на къщата е частна инвестиционна компания, наречена Progress Residential LP. Тя е основана през 2012 г. от Доналд Мълън, бивш партньор на Goldman Sachs, и Кърт Шаде, бивш управляващ директор на Bear Stearns, инвестиционна банка, която се срина през 2008 г. Progress се финансира от кредитна линия от 400 милиона долара от Deutsche Bank.
През същия месец, в който семейството нае къщата на 1471 West Camino Court, Progress Residential закупи повече жилища в Марикопа, отколкото всеки друг институционален купувач. В национален мащаб Blackstone, частен капиталов гигант, е водещият купувач на еднофамилни къщи, харчейки над 8 млрд. долара между 2012 г. и 2014 г. за закупуване на 43,000 2013 жилища в около дузина градове. Въпреки това, през май 200 г., според Майкъл Ор, директор на Центъра за теория и практика на недвижимите имоти в Училището по бизнес W. P. Carey към Държавния университет на Аризона, Progress Residential е закупил близо XNUMX къщи, надминавайки процента на покупки на Blackstone през този месец в района на Финикс .
Състоянието и съответствието с кода на тези къщи варира и рядко се знае по време на покупката. Майк Андерсън, който работи за услуга за наддаване, сключена от Progress Residential и други частни капиталови гиганти за закупуване на къщи на търгове, понякога е бил помолен да излезе и да разгледа домовете. Но със зашеметяващия процент на купуване - до 15 къщи на ден в пика - той не можа да се справи. „Ще има твърде много, не можеш да излезеш и да ги погледнеш“, каза той. „Това е просто хазарт. Никога не знаеш в какво си се забъркал.”
Къщата на West Camino Court
Двуетажната къща, която скоро щеше да стане дом на семейство Седило, беше в отлично структурно състояние, когато семейството подписа договора за наем. Не беше останал празен дълго време. По-рано същата година бившият собственик, Лойд Картър, продаде къщата, за да избегне възбрана, след като разбра, че дължи $100,000 XNUMX повече по ипотеката си, отколкото къщата струваше. („Дори не знаех на кого са го продали“, каза ми Картър. „Агенцията за собственост току-що изпрати документите с куриера и ме срещна в Starbucks.“)
Имаше редица малки проблеми с рехабилитацията: нашествие от хлебарки, разлято масло по алеята и небрежно боядисване. Кристин записа някои от тези проблеми и други при проверка, но не беше много обезпокоена. „Всичко, което търсех, беше достатъчно голямо място, за да бъдем заедно“, каза тя. Дотогава тя живееше в апартамента на родителите си в Темпе със Захара и по-малката си дъщеря Елиза.
Единственият сериозен проблем беше липсата на тази ограда на басейна. Преди семейството да се нанесе, Кристин помоли Golba Group, компанията за управление на имоти, наета от Progress да наеме и поддържа много от къщите й, да инсталира такава. Както тя си спомня, Лейси, агентът по имотите, си тръгна за момент и когато се върна, „каза, че няма да го поставят“. Кристин предложи да покрие разходите и беше информирана, че семейството може да инсталира своя собствена бариера, но само ако тя не засяга нищо от озеленяването и не е фиксирана към никакви постоянни структури, което за Кристин звучеше невъзможно.
Следващата седмица семейството се премести, все по-изнервени от неоградения заден двор, особено след като не бяха сигурни какви стъпки биха могли да предприемат законно като наематели. Бащата на Кристин започна да събира дърва, за да построи преграда на вътрешния двор и семейството се споразумя за план за безопасност: както предната, така и задната врата трябваше да останат заключени през цялото време и няколко възрастни трябваше да наблюдават децата, ако са навън. Кристин казва, че се е обадила на компанията друг път, за да поиска ограда, като отново е предложила да покрие разходите.
Голба твърди, че няма данни за тези искания. Лейси (която отказа да сподели фамилията си) каза, че не си спомня Cedillos, нито по-малко дали са поискали ограда. „Ако знаеш колко имоти имахме“, ми каза тя по телефона. „Беше преди повече от година.“
Бизнес моделът на частния капитал
Глобалните фирми за частни капиталови инвестиции в исторически план не са се занимавали с огради за басейни и други неприятности по поддръжката на еднофамилни къщи. Но след срива на жилищния пазар идеята за закупуване на тон от тези забранени имоти изведнъж придоби смисъл, поне за инвеститорите. Такива покупки с частни капитали трябваше да правят пари по три начина: да купуват евтино и да чакат къщите да придобият стойност, когато пазарът се възстанови; отдаването им под наем и събиране на месечни наемни вноски; и популяризиране на финансов продукт, известен като „обезпечени с наем ценни книжа“, подобни на прословутите обезпечени с ипотека ценни книжа, които предизвикаха срива на жилищния сектор през 2007-2008 г. Въпреки че изкупуването на частни капиталови компании най-накрая се забави, икономистите (включително тези от Федералния резерв) изразиха загриженост относно възможността някой ден тези обезпечени с наем ценни книжа може дори да дестабилизира — превод: катастрофа — по-широкият пазар.
Тъй като Уолстрийт беше в голяма степен отговорен за първоначалния срив на жилищния пазар, мнозина характеризираха тези нови покупки като заграбване на земя. В много отношения изпълнителният директор на Progress Доналд Мълън е пример за този аргумент. Инвестиционен банкер, който се радваше на кратък прилив на слава след това загуба война за наддаване с Алек Болдуин на търг на изкуство, той беше лидер на екип в Goldman Sachs, който организира скандален залог срещу пазара на жилища. Известен като „големия къс“, той позволи на тази компания да направи „едни сериозни пари“ когато икономиката се стопи, според собствените имейли на Мълън. (Те бяха освободени от постоянната подкомисия по разследванията на Сената през 2010 г.) Като Кевин Руз отНю Йорк списанието има писмен, „Човек, чиято най-известна сделка беше успешен залог за пълномащабната имплозия на жилищния пазар, сега се нахлува, за да вземе парчетата от другия край.“
Смърт на дете
За разлика от братовчед си Джизъса, двегодишната Захара се страхувала от басейна. Беше много по-вероятно да я намерят да танцува пред телевизора или да яде зеленчуци, които бяха - за изненада на семейството й - любимата й храна. Тя обичаше кетчуп и веднъж отврати леля си Бренда, като потопи цялата си ръка в купата с кетчуп в ресторант и облиза подправката от пръстите си. Описвайки себе си като човек, който „обича първите“, Кристин спаси всичко в живота на дъщеря си от положителния й тест за бременност до сертификата, който получи като доброволец в програмата на Захара за ранен старт.
Тод Стюарт, адвокатът на Кристин Седило, си спомня, че е бил шокиран от броя на спомените, които семейството е събрало през краткия живот на Захара. „Помолих я за няколко снимки на Захара“, каза ми Стюарт, „и Кристин ми изпрати 1,200 снимки.“
Около седмица преди смъртта на Захара Кристин се свърза с главния учител на дъщеря си, за да попита за уроци по плуване. Момичето все още показваше изключително отвращение към басейна, но Кристин искаше да внимава. Онзи уикенд за рожден ден Според членове на семейството това е бил моментът, в който страхът й от водата трябва да се е изпарил, защото следващата сряда, докато Кристин била на работа, а Захара била вкъщи и се възстановявала от треска с баба си Олга, малкото дете изпълзяло през кученце врата и намери пътя си към басейна.
„Буквално изпаднах в шок“, казва Кристин, след като получи обаждане от Олга в магазина на Subway, където тя и Бренда работеха. „Свалих престилката си и потеглих към болницата.“
Множество нарушения
Що се отнася до правната отговорност, законите за басейна на Аризона не са много сложни.
Ако даден имот не отговаря на градските или щатските кодекси, отговорността за възможни наранявания или смърт, като например удавяне, пада върху собственика на имота — особено когато пострадалото лице е непълнолетно. Преглеждайки снимки на къщата в Уест Камино, направени от полицията и следователите, Дъг Дикер, адвокат за телесни повреди в Скотсдейл, обясни, че мястото очевидно е „в нарушение на градския кодекс“.
Ако липсва вътрешна ограда около басейн, градският кодекс изисква една от трите предпазни мерки: вратите за достъп до басейна трябва да се заключват и затварят сами; трябва да има захранващо покривало за басейна; или трябва да има звукови аларми на всички врати. Нито едно от тези три неща не е съществувало в къщата по време на удавянето, както според снимките, така и според свидетелствата на семейството.
Дикер, който е работил по подобен неправомерен смъртен случай, при който 16-месечно дете се удави в басейн в съседен Глендейл, след като пропълзя през врата за кученце, обясни: „Всеки път, когато давате под наем на семейство с малки деца, задължението по Законът на Аризона гласи, че наемодателят трябва да вземе предпазните мерки на разумно разумен човек.
Докато преглеждаше снимките, той добави: „Външната ограда също е в нарушение на градския кодекс.“
Не „традиционно правилни“ практики
Когато Кристин пристигна в болницата, Захара беше свързана с дихателна тръба и коремът й беше драматично подут. Хавиер, който работи в строителството, беше извън града по работа. Кристин се обади, за да му каже да се прибере, сега. Лекарите я информирали, че дори да успеят да накарат Захара да диша отново, тя е щяла да получи сериозно увреждане на мозъка. Кристин каза, че просто иска дъщеря си жива, така че лекарите продължиха да я реанимират.
„Те я притискаха и притискаха и аз казах „Просто я остави на мира“, така Кристин описа последните моменти на дъщеря си. „Казахме молитва и свещеникът благослови тялото й, а аз просто паднах на пода и започнах да плача.“
Семейството се върна от болницата и започна деветдневен траур, но Кристин не остана бездействана дълго. Бренда си спомня, че сестра й почти веднага започна да се занимава с подготовката за погребението на дъщеря си. В процеса, както разказва Кристин, тя се обадила на Голба, за да уведоми компанията какво се е случило. Вместо да получи съболезнования, й казаха да подаде доклад в полицията.
Кристин започна да проучва градските строителни кодекси и закони по темата, само за да се окаже прехвърляна от една агенция в друга. „На уебсайта на City of Chandler потърсих прилагането на кода“, спомня си тя. „Звънях няколко пъти. Беше много объркващо; когато се обадих на кода, казаха да се обадя на [Департамента по] сгради. И когато се обадих в Сградите, те ми казаха да се обадя на код.
Накрая тя слезе в службата за кодове и разказа на един от инспекторите как дъщеря й е починала. Тя искаше да знае дали има нарушение в къщата и ако да, как да го докладва. Инспекторът й взе номера и насрочи час да дойде да провери къщата. Вместо това той се обади същия следобед и остави гласова поща с предложение Кристин да се обади в Министерството на сградите. Когато разказа за разговора с Голба и разочарованието от града на директора на погребението в службата на Захара, Кристин беше посъветвана да си намери адвокат.
В телефонно интервю Скот Голба, съосновател на Golba Group, твърди, че проблеми като удавяне или нарушаване на кода не са чести в домовете, притежавани от инвеститори, които неговата компания управлява. (Трябва да се отбележи, че удавянията в басейни в окръг Марикопа са изключително чести; 10 деца са се удавили там досега през 2014 г., според Children’s Safety First.)
Голба обаче предполага, че необходимостта на Progress да постигне висока възвръщаемост за своите инвеститори е довела до финансов натиск, нечуван преди на пазара за наеми на еднофамилни жилища. „Собствениците на институции искат да знаят „Колко пари направих на всеки един квадратен фут? Колко пари трябваше да вложа в капитал и колко пари спечелих от този капитал?“… Всичко е въпрос на електронни таблици, когато става въпрос за институционални собственици.“
За Progress и други институционални инвеститори досега възвръщаемостта на техните еднофамилни жилища под наем не винаги се е оказвала щастлива история. Миналото лято друга частна инвестиционна компания, American Homes 4 Rent, уволни редица свои служители, след като отчете загуби. През февруари данните показаха, че наемите, които Blackstone събира от 3,207 къщи, които заедно съставляват обезпечението за първата по рода си „обезпечена с наем ценна книга“, са намалели със 7.6%. „Еднофамилните наемодатели се борят да реализират печалба, докато придобиват жилища по-бързо, отколкото могат да ги напълнят с наематели,“ Bloomberg News съобщи миналия август.
Скот Голба обясни, че понякога тази разлика между очакваните печалби и действителните е карала компании като Progress да заобикалят правилата, за да увеличат възвръщаемостта. „Първоначално те трябва да продадат на своите акционери определена сума в долари и ако не се стигне до това, когато всичко е казано и направено, ако не могат да направят толкова много пари от дома, те трябва да обяснят това на техните акционери или банката, на която отпускат заеми.
„От друга страна“, продължи той, „те ще се опитат да повишат наемите или да направят нещо, което традиционно не е правилно, за да спестят пари – или трябва да кажа, за да направят повече пари от имота.“
Оградата
През пролетта, докато Кристин и Хавиер все още се справяха с мъката си, Седильо се изнесоха. „Трябва да се научим да живеем без нея до края на живота си“, каза ми Кристин.
Смъртта на Захара засегна и други членове на семейството. Олга остана с разбито сърце, докато Бренда изпитваше стреса от това да запази семейството заедно, въпреки че работеше на пълен работен ден, завършваше първата си година в колежа и се грижеше за Исус, който ставаше все по-затворен и ядосан в училище. На гробището Кристин си спомня как шестгодишното дете възкликнало: „Просто е толкова глупаво! Защо просто не можаха да поставят ограда?“
Всъщност, повече от три месеца след удавянето, Progress най-накрая одобри и плати инсталирането на ограда в къщата. Но дори това не вървеше по план, тъй като оградата първоначално беше монтирана в съседство, на 1461 West Camino Court. (Собственикът на този дом, Майкъл Хоард, си спомня, че се е върнал у дома и е намерил неочаквана преграда в задния си двор. „Върнах се в събота, излязох навън и имаше ограда за басейна, която не бях поискал да бъде поставена. Два или три дни по-късно , върнах се от работа и го нямаше.“)
Кристин и Исус сега се готвят да заведат неправомерно смъртно дело срещу Progress. Досега те отказват да заложат сума в долари върху компенсацията, която биха приели. Вместо това те искат да видят приемането на местни закони, които изискват от институционални инвеститори като Progress къщите им да бъдат инспектирани, за да се гарантира, че са в съответствие с местните наредби. „Просто искам това да не се случи на някой друг“, каза Кристин. Служителите от офиса на Progress в Скотсдейл не върнаха многократни искания за коментар.
Роб Кал, завършил студент в катедрата по градско планиране в Масачузетския технологичен институт, е проучил жилища на институционални инвеститори в Атланта. Това, което той е открил, е, че видът уязвимост, изпитван от Cedillos, е отличителна черта на вълната от собственост на частния капитал. „Виждам го като бизнес модел, който е анти-общностен контрол.“ Той вижда логиката зад навлизането на частния капитал на пазара на наеми - по същество използвайки жилищата като "инструмент за извличане на богатство" от общностите - като логиката, използвана от кредиторите и ипотечните компании в годините, водещи до краха през 2007-2008 г.
„Ако Уолстрийт е замесен и желае да хвърли 20 милиарда долара в нещо, това е защото смятат, че могат, и планират да направят куп пари от това“, казва той. „Последният път, когато се замесиха в жилищата, направиха точно това. И тогава всичко се срина.”
Междувременно семейство Седильо се стремят към гроба вместо към дете, тъжно доказателство за това, което може да се нарече „несигурност, подкрепена от наема“ в новия американски жилищен свят.
TomDispatch редовен Лаура Готесдинер е журналист и автор на Изключена мечта: Черна Америка и борбата за място, което да наричаме дом. Тя е редактор на Водене на ненасилие и е написал за Playboy, Ал Джазира Америка, RollingStone.com, Ms., Huffington Post и други публикации.
Тази статия се появи за първи път TomDispatch.com, уеблог на Nation Institute, който предлага постоянен поток от алтернативни източници, новини и мнения от Том Енгелхард, дългогодишен редактор в издателството, съосновател на проектът Американска империя, Автор на Краят на културата на победата, като роман, Последните дни на публикуване. Последната му книга е Американският начин на война: Как войните на Буш станаха тези на Обама (Книги на Хеймаркет).
ZNetwork се финансира единствено чрез щедростта на своите читатели.
ДАРЕТЕ